«Не будешь пробивать лбом — придется полгода сидеть и ждать. Никто о тебе там не вспомнит», — так теперь выглядит получение разрешения на строительство и другой градостроительной документации в минстрое РТ. Месяц назад ведомство разделило регион на 7 градостроительных зон, число выданных разрешений с апреля выросло втрое до 205. Но срыв сроков — миллионные ежемесячные потери. Градостроительная реформа ударила даже по возведению мечетей, а в перспективе перемены ощутят и обычные потребители товаров и услуг. Часть застройщиков, не дождавшись разрешения минстроя РТ на стройку, по некоторым данным, рискнули и вышли на объекты. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
«Сейчас, когда запуск стройки занимает в среднем три года, эти затраты можно смело умножать на три, учитывая рост цен на материалы, которые могут достигать 30 процентов в год»
«Затраты можно смело умножать на три»: сколько стоит ожидание разрешения на строительство?
Начатая 1 января градостроительная реформа в Татарстане продолжает влиять на стройку в регионе в негативном ключе. Пока минстрой Татарстана со скрипом перехватывает полномочия городов и районов, заморожены сотни строек. А стоимость месяца ожидания разрешения на строительство достигает миллионов рублей, говорят участники рынка, ссылаясь на дороговизну кредитов.
«В среднем если стоит и ждет тысяча квадратных метров, то месяц стоит 1,5–2 миллиона, — говорит представитель группы компаний в сфере недвижимости Ирина Лукоянова, уточнив, что у них встал один объект на 1,5 тыс. кв. метров. — Когда узнали, что предстоит передача полномочий, отодвинули районы и взяли в разработку казанские проекты, где ничего ровным счетом не поменялось».
Текущая цена денег тоже известна — 16% годовых и выше. «Представляете, бридж-кредит под 16 процентов или выше взяли, землю за 100 миллионов купили и сидите, ждете. Одни только проценты под 1,5 миллиона ежемесячно. Вот вам цена вопроса! — рассказывает другой собеседник нашего издания. — Во всех строительных проектах важна стабильность правил. И все. А тут живешь и планируешь в одних правилах, а потом их по пути меняют».
Мэр столицы республики Ильсур Метшин на примере села Куюки Пестречинского района не раз выражал опасения по поводу высоких темпов строительства жилья без социальной инфраструктуры вокруг столицы РТ и невозможности решить транспортный вопрос
«Стоимость года простоя для застройщика может варьироваться в зависимости от множества факторов, включая размер бизнеса и планируемый объект строительства, — размышляет управляющий партнер „БМП Брендс Групп“, директор специального застройщика „Тройка“ Максим Николаев. — Однако сейчас, когда запуск стройки занимает в среднем три года, эти затраты можно смело умножать на три, учитывая рост цен на материалы, которые могут достигать 30 процентов в год».
В конце декабря 2023 года парламент республики спешно принял закон о передаче министерству строительства, архитектуры и ЖКХ Татарстана 12 градостроительных полномочий муниципалитетов, за исключением Казани и Набережных Челнов. Закон вступил в силу с 1 января 2024-го.
К градостроительной реформе подтолкнула неконтролируемая застройка бывших сельхозугодий вокруг Казани. Мэр столицы республики Ильсур Метшин на примере села Куюки Пестречинского района не раз выражал опасения по поводу высоких темпов строительства жилья без социальной инфраструктуры вокруг столицы РТ и невозможности решить транспортный вопрос.
«Об этих вещах надо заранее сообщать, — говорил он. — Данные вопросы не будут решены, и жизнь людей превратится в ад. Я обращаюсь к жителям, которые идут за якобы дешевым квадратным метром: он встанет втридорога». Так и вышло.
Попытка договориться на муниципальном уровне провалилась — созданный совет Казанской агломерации так и не заработал. Словесные предупреждения главы РТ Рустама Минниханова не действовали.
В итоге плотину прорвало, лопнуло терпение людей. В марте 2021 года родители из четырех поселков под столицей РТ уложили детей в снег, чтобы достучаться до руководства республики с просьбой о школе. Нашумевшим видеороликом заинтересовались не только федеральные СМИ, но и Генпрокуратура России.
Следом не выдержал и Минниханов. В ответ на градостроительный вызов раис Татарстана поручил создать Институт пространственного планирования РТ, который возглавил выходец из Казани Олег Григорьев — до этого первый заместитель директора ГАУ «Институт генплана Москвы» и разработчик нового генплана Казани до 2040-го. На первом выступлении Григорьев сообщил, что муниципалитеты РТ придется лишить градостроительной свободы. Тем более что по такому пути идут в других регионах России, опыт есть.
Стройматериалы можно купить заранее и складировать на участке в ожидании разрешительной документации, но цену рабочей силы не заморозить. «В сезон она дороже», — говорит директор ООО «Архитектурно-кадастровое бюро „Верста“» Михаил Базеев.
Следом не выдержал и Минниханов. В ответ на градостроительный вызов раис Татарстана поручил создать Институт пространственного планирования РТ, который возглавил выходец из Казани Олег Григорьев
Задержка градостроительной документации ударит и по обычным потребителям товаров и услуг. «Конкретный пример — новый цех для выпуска клееного бруса в Лаишевском районе. Задержка строительства неминуемо повлияет на стоимость новой продукции, — продолжает Базеев. — Кто-то недополучит изделия, а цену ожидания заложат в стоимость готовой продукции. Это ляжет на наши плечи, как на потребителей товаров и услуг».
Аналогичная ситуация и с коммерческими объектами для сдачи в аренду под магазин, склад. Возросшая цена строительства увеличит ставку аренды, которую в итоге тоже включат в стоимость товаров и услуг.
Повышенную цену заплатят и покупатели новостроек, сходятся во мнении несколько участников рынка. Растянутый до трех лет цикл стройки жилого дома неизбежно скажется на цене, которую девелоперы без раздумий включат в себестоимость. Непродуманная передача полномочий в перспективе отразится и на темпах ввода жилья.
Возросшая цена строительства увеличит ставку аренды, которую в итоге тоже включат в стоимость товаров и услуг
«Ничего ровным счетом не изменилось, сроки так же затягиваются»
Позади месяц с момента, когда минстрой РТ разделил регион на 7 градостроительных зон, чтобы управлять застройкой территорий. Число выданных разрешений на строительство (РНС) с конца апреля выросло в 2,7 раза с 75 до 205.
Бизнес не устраивает взятый министерством темп. Минстрой РТ продолжает отказывать в выдаче разрешений на строительство, рассказывает Базеев и называет две главные формулировки:
- «Некомплектность предоставленной документации». Эта причина касается градостроительных планов земельных участков, выданных в 2023 году исполкомами районов. Минстрой их не принимает, пишут, что надо получить актуальный градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) от минстроя, 2024-го. Однако срок действия градостроительного плана земельного участка — три года.
- «Несоответствие проектной документации постановлению правительства №87». Специалистам минстроя не нравится комплектность принесенного пакета документов, но причина отказа не указывается! В чем несоответствие? Не прописано, ищите сами. И заказчики вынуждены гадать: а что же не устроило?
Только у бюро «Верста» с начала года зависла документация 12 нежилых объектов в Лаишевском, Зеленодольском, Пестречинском, Высокогорском районах. Из достижений — одно разрешение на строительство за полгода на коммерческий объект в Лаишевском районе.
«Ничего ровным счетом не изменилось, сроки так же затягиваются, так же непонятно, как будет работать система, — говорит Лукоянова. — Можно понять, какой объем появился в минстрое. Конечно, тяжело, не хватает сотрудников. Но, наверное, об этом надо было подумать заранее».
До 1 января разрешение на строительство можно было получить за пару месяцев, вспоминают участники рынка хорошие времена. «Из-за того что не можем получить разрешения на строительство в установленные сроки, как получали ранее, срок строительства увеличивается, смещается», — рассказал изданию представитель инжинирингового центра ARI Рамиль Садыков.
Министерство строительства, архитектуры и ЖКХ РТ в ответ на запрос издания заявляет, что срок выдачи разрешения на строительство составляет пять рабочих дней и эту норму там неукоснительно соблюдают. Напомним, к 20 мая из 43 районов в минстрой подали 568 заявлений на строительство. А к 14 июня выдали 205 разрешений. Меньше половины — можно предположить, что остальные заявки оказались «некомплектны» или «не соответствуют». При этом число заявок стало больше, чем было до передачи полномочий.
«Это связано с тем, что в случае отказа заявителю нужно внести поправки и снова заливать пакет документов, — объясняет растущие показатели Базеев. — После каждого отказа — новая попытка. Поэтому в отказе нужна конкретика, нужен диалог: а что не так?»
Число потерпевших от градостроительной реформы тем временем продолжает расти
Как выглядит стройка в ручном управлении
В итоге бизнес продолжает обивать пороги министерства. Преимущественно это предприниматели, оказывающие услуги технического заказчика. Т. е. те компании, для кого оформление и получение документации, геологические и геодезические изыскания — это основной бизнес.
«Приходим, спрашиваем. За месяц было три встречи, — рассказывает Базеев. — По сути, это работа в ручном режиме, затратная по времени — информацию приходится выяснять по каждому застройщику. Но „Госуслуги“ же созданы не зря, чтобы подавать документы дистанционно, получать адекватную информацию, не видя исполнителя, чтобы исключить коррупционную составляющую. За последнее время уже привыкли к дистанционному общению, без личного участия, когда все видно, прозрачно. А нас вынуждают приезжать, кланяться, встречаться, выяснять, уговаривать. Возвращаемся в прошлый век, когда ножками ходили в любую инстанцию, подавали документы, ждали».
Звонить и ходить приходится значительно чаще и причина тому не только в возросшем количестве обращений, считают в «БМП Брендс Групп». «Дело в том, что соответствующие службы еще не наладили систему проверок и выдачи разрешений. А поток заявок между тем не уменьшается, и их становится все больше, что еще больше замедляет процесс. Сроки горят, эту гору надо разгребать. В итоге возникают отказы по незначительным причинам», — отмечает Николаев.
«Не будешь бить в ворота, не будешь пробивать лбом — так и будешь полгода сидеть и ждать, — говорит Лукоянова о нескольких визитах в минстрой за месяц. — Никто о тебе там не вспомнит. На моей практике было, что заказали три ГПЗУ: одно заявление улетело в трубу — потеряли, нашли только два. Здесь пока отсутствие какой-то слаженности».
Число потерпевших от градостроительной реформы тем временем продолжает расти. Помимо объектов жилой и нежилой застройки, появились сложности со стройкой культовых сооружений — мечетей. Духовное управление мусульман отказалось от комментариев по этому вопросу, но и не опровергло наличие трудностей.
Помимо объектов жилой и нежилой застройки, появились сложности со стройкой культовых сооружений — мечетей
Полгода градостроительной реформы породило самострои?
Бюрократические ухабы, миллионные убытки, порожденные градостроительной реформой, подталкивают бизнес к выходу на площадки без разрешения на строительство. Это жест отчаяния.
«С одной стороны, не могут выстроить структуру выдачи разрешений на строительство. С другой — находятся застройщики, получившие инвестиционные деньги, — рассказывает собеседник издания, знающий минимум о трех случаях начала стройки в районах без разрешения. — Вряд ли минстрой пойдет на какие-то поблажки в этом плане. Сказали, что будут отказывать в выдаче разрешений. Но прецедентов таких пока нет».
Без разрешения на строительство в районах РТ строят объекты площадью менее 1,5 тыс. кв. м и не выше двух этажей. Это производственные, складские и коммерческие помещения, которые не требуют строительной экспертизы. Штраф за стройку без РНС, согласно Кодексу об административных правонарушениях, колеблется от 2 тыс. до 5 тыс. рублей для физлиц и от 100 тыс. до 1 млн рублей для юридических.
ПСО «Казань» Равиля Зиганшина так в 2013 году строило гостиничный комплекс вдоль моста «Миллениум», и только спустя 10 лет в «мавзолеи» постучался прокурор Казани Олег Дроздов. Разрешение выдали в ноябре 2023-го, и теперь объект достраивают к октябрьскому саммиту глав государств БРИКС
«Полномочия в области самовольного строительства сохранены за органами местного самоуправления», — так ответили в минстрое РТ в ответ на запрос «БИЗНЕС Online», опираясь на статью №222 «Самовольная постройка» Гражданского кодекса РФ и обширную судебную практику, в том числе Верховного суда России.
Практика строительства объектов без разрешения не нова для Татарстана. И это не какие-то незаметные домики в захолустье. Например, ПСО «Казань» Равиля Зиганшина так в 2013 году строило гостиничный комплекс вдоль моста «Миллениум», и только спустя 10 лет в «мавзолеи» постучался прокурор Казани Олег Дроздов. Разрешение выдали в ноябре 2023-го, и теперь объект достраивают к октябрьскому саммиту глав государств БРИКС. В Казани самовольно построены, к примеру, подземелья на Баумана, в которые вложили миллионы бюджетных денег, скелет здания «кварталовских» на ул. Айвазовского, постройка директора свияжского музея-заповедника Артема Силкина на ул. Ульянова, жилые дома с лишними этажами на Маяковского и Шигабутдина Марджани.
«Что касается вопросов узаконивания уже возведенных объектов, то все зависит прежде всего от соблюдения нормативных требований, — рассуждает адвокат Вениамин Чубаренко. — Если нет грубых нарушений строительства и решены, так скажем, все земельные вопросы (например по собственности земли), то с согласованием обычно нет проблем. Но если строили по принципу „победителей не судят“, то, конечно, могут возникнуть сложности. Все помнят случай с компанией „Свей“, которая добавила этажи при строительстве многоквартирного дома. А это, извините, уже упирается в вопросы безопасности жильцов. Фундамент был рассчитан на определенное количество этажей, и нарушать такие параметры категорически запрещено». Лишние этажи в итоге снесли.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 34
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.