«Именно архитектура, дизайн и технология могут превратить самое заброшенное помещение в перспективный проект городского масштаба, способный стать новой точкой роста, куда с удовольствием будет идти молодежь и не только отдыхать, но и работать», — убежден учредитель «ДОФ» Вячеслав Пимурзин. В своем блоге он рассказал, как реновация объектов помогает Казани, на чем ни в коем случае нельзя экономить и как начинающие дизайнеры и архитекторы порой обманывают инвесторов.
Учредитель «ДОФ» Вячеслав Пимурзин: «Современный потребитель не готов находиться или жить в зданиях с ремонтом из нулевых»
Пытаясь сэкономить на услугах дизайнера, вы, скорее всего, заплатите больше
Любой инвестор считает экономику объекта, стараясь минимизировать свои вложения, чтобы получить наиболее высокую финансовую отдачу. Однако такая незамысловатая формула, пожалуй, больше не работает. И на это есть несколько веских причин.
Во-первых, современный потребитель не готов находиться или жить в зданиях с ремонтом из нулевых. Посмотрите, как раскупают квартиры в новых ЖК, несмотря на их стоимость: где-то ценник доходит до 600–800 тысяч за квадратный метр в черновой отделке. Но люди понимают, что возможности их панельки или хрущевки несопоставимы с качеством жизни в комплексе, где есть все: подземный паркинг, двор без машин, подъезды с дизайнерским ремонтом, современные бесшумные лифты, классные детские площадки… А в бизнес-классе и выше обязательно будет просторное лобби, консьерж-сервис, лаундж-зоны, террасы и даже индивидуально разработанный парфюм под этот ЖК.
Тренд на применение этих решений перешел из жилой в коммерческую недвижимость: иметь офис в старом, обшарпанном здании, внутри которого плитка из 90-х, а мебель желтого цвета, мало кто хочет. А если говорить про подрастающее поколение, на которое ориентировано практически все, то их в такие катакомбы просто не затащишь. Им проще взять ноутбук и уйти в ближайшую кофейню Skuratov. К этой сети и ее философии вернусь позже…
«Иметь офис в старом, обшарпанном здании, внутри которого плитка из 90-х, а мебель желтого цвета, мало кто хочет» (на фото слева)
Во-вторых, пытаясь сэкономить на услугах дизайнера, вы, скорее всего, заплатите больше.
Как это работает: большинство дизайнеров зарабатывают не только на чертежах или отрисовке помещений. Они закладывают свою основную маржу в отделочные, строительные материалы, мебель, светильники и так далее. И вот тут начинается самое интересное… У нас недавно был случай: наняли недорого дизайнера для работы с небольшим помещением. Он предложил приобрести стол для переговорной с одной из местных фабрик за 500 тысяч рублей. При этом уверял, что это минимальная цена на рынке, которая получилась исключительно благодаря его персональной скидке. Когда мне показали стоимость, я попросил своих партнеров помочь с выбором, и в итоге привезли стол из Европы за 200 тысяч рублей. И такая цена без всяких максимальных персональных скидок…
«От сотрудничества с неопытным дизайнером инвестор может получить неликвидный объект по заоблачной стоимости с ремонтом из нулевых»
Собственно, начали перепроверять все сметы, и выяснилось, что с каждой позиции наемный дизайнер клал себе в карман немалые суммы. В итоге, подбив все цифры, выяснилось, что услуги неизвестного дизайнера обходятся во столько же, во сколько и именитого. Поэтому мы обратились к признанным мастерам архитектуры, дизайна и сразу почувствовали разницу в подходе при схожей стоимости.
Неопытные архитекторы и дизайнеры «убивают» потенциал здания и параллельно наживаются на инвесторе.
От такого сотрудничества инвестор может получить неликвидный объект по заоблачной стоимости с ремонтом из нулевых. Эта порочная практика, и ее надо менять. В противном случае объявлений о продаже подобных лотов на онлайн-досках будет только больше.
«Нужно делать упор на личные коммуникации между людьми, а для этого должны появляться соответствующие пространства»
Что офисным зданиям стоит перенять у кофеен Skuratov и супермаркетов
Современные коммерческие помещения строятся иначе: спрос на них настолько велик, что даже застройщики перестали их массово продавать, оставляя у себя на балансе и зарабатывая на аренде. Более того, это позволяет им фильтровать арендаторов первых этажей, формируя у себя определенную социальную структуру, в которой заинтересованы жители именно этого ЖК.
Сегодня реновация или строительство коммерческих помещений идет с упором на технологию, которая схожа с тем, как создаются супермаркеты. Строить или браться за редевелопмент, как когда-то раньше, уже не получится. Нужно продумывать все: не только навигацию, но и то, куда бросит взгляд будущий посетитель, достаточно ли мест для социальной активности и многое другое. Все это имеет колоссальное значение для офисного пространства или ТЦ.
Например, мы сейчас детально изучаем социальную модель, выстроенную в кофейнях Skuratov. Там отнюдь не дешевый кофе, но внутри всегда битком, а за столами сидят студенты. Причем желающих попасть внутрь порой столько, что собираются очереди. Этой сети кофеен удалось построить свою социальную инженерию: минималистичный дизайн удачно сочетается с сервисом и продуктом. И что восхищает в этой модели лично меня — им удалось выдернуть из виртуального мира к себе молодежь, за которую сейчас активно борются все.
Если всем нужны молодые кадры, то и обстановку внутри помещений нужно создавать с прицелом на их запросы. Понимая это, мы уже думаем об изменениях внутри недавно сданного здания «Теплоприбора». Хоть мы и не предприятие, но хотим видеть в своих стенах еще больше молодежи.
Нужно делать упор на личные коммуникации между людьми, а для этого должны появляться соответствующие пространства.
«Соискатели при примерно равных зарплатах отдадут предпочтение той компании, которая предлагает современный офис с зоной отдыха, приставками, кофе и так далее»
Крутые проекты классно продаются
Все, о чем сказано выше, требует вложений, поэтому я бы предложил тем инвесторам, кто работает с коммерческими помещениями, иначе взглянуть на этот вопрос. Я глубоко убежден: все, что круто сделано, так же круто продается.
Представим себе ситуацию: в центре города по соседству стоят два офисных центра — один выполнен по лекалам нулевых, но со ставкой в 1 тыс. рублей за квадратный метр. Через дорогу — здание после реновации, со свежим ремонтом, продуманной логистикой, готовой социальной инженерией, но по стоимости в 2 тыс. рублей за «квадрат». Поверьте, спрос на второй объект будет колоссальным, а в первом будут постоянно пустовать помещения.
Да, на этапе проработки проекта сложно принять мысль о том, что он обойдется в 200–300 млн рублей вместо запланированных ранее 100–150. Но результат того стоит.
И тут в качестве доказательной базы можно вспомнить ИТ-компании. Соискатели при примерно равных зарплатах отдадут предпочтение той компании, которая предлагает современный офис с зоной отдыха, приставками, кофе и так далее. В борьбе за кадры многие гиганты из ИТ-отрасли давно шагнули дальше и бесплатно кормят своих сотрудников, разрешают им спать и полностью компенсируют издержки на посещение спортивных залов. Все ради того, чтобы этот и еще сотни или тысячи сотрудников работали именно у них.
Я убежден, что в этом направлении у Казани большое будущее: здесь есть множество зданий, которые можно правильно реновировать, что подарит городу новую точку роста, а молодежи и ценным кадрам — магнит для встреч и общения.
Вячеслав Пимурзин
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 0
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.