«Диктатуре силы» в историческом центре пришел конец?

НАШЛА КОСА НА КАМЕНЬ

Доверительный управляющий закрытого паевого инвестиционного фонда «СтройБизнесИнвест» - ООО «Управляющая компания «ЭнергоИнвестКапитал» (владеют на паритетной основе Айрат и Илшат Хайруллины – ред.) - оспорил в Арбитражном суде РТ предписание инспекции госстройнадзора о приостановлении строительства в историческом центре Казани. Речь идет о строящемся жилом доме переменной этажности на ул. Муштари, 17-21 (один из корпусов строящегося жилого комплекса – ред.).

ИГСН потребовала приостановить возведение дома еще 20 сентября прошлого года – после памятных пеших прогулок Рустама Минниханова по историческому центру Казани в компании с экскурсоводом-блогером Олесей Балтусовой (ныне – помощник президента – ред.). А 8 декабря прошлого года, как прозвучало в суде, состоялось заседание рабочей группы межведомственной комиссии, на котором застройщику рекомендовали представить на рассмотрение модель эскизного проекта окружающей дом застройки «с учетом ее визуального восприятия со всех сторон». И в том числе – дополнительный вариант проекта дома с учетом понижения этажности.

В бизнес-группе Айрата и Илшата Хайруллиных официально комментировать газете «БИЗНЕС Online» ситуацию с судом отказались. Но, как рассказал «БИЗНЕС Online» источник, хорошо знакомый с ситуацией, Хайруллины действительно сделали попытку изменить проект застройки, снизив высоту дома, как было рекомендовано, с семи до пяти этажей. Но результат получился до того удручающий, что над укороченным зданием «смеялись все архитекторы». В итоге, как утверждают источники, застройщик понижать этажность не стал и пошел в суд.

«У НАС БЫЛО ПОРУЧЕНИЕ…»

В суде представители УК «ЭнергоИнвестКапитал» указывали на то, что предписание ИГСН не содержит никаких сведений о нарушениях, которые могли бы стать основанием для приостановления строительства.

- Единственным аргументом стало поручение президента РТ, что, на наш взгляд, является незаконным, - подчеркнул представитель заявителя Тимур Мифтахутдинов. - В поручении не написано конкретно: «пойти и приостановить». Там сказано «провести проверку», что само по себе предполагает в случае выявленных нарушений принять соответствующие меры. А фактически пришли и сразу приостановили.

Председательствующая на процессе судья Резеда Сальманова также отметила крайнюю лаконичность как акта проверки инспекции госстройнадзора, так и самого предписания: «Проведена проверка. Предмет проверки – исполнение поручения президента РТ. По результатам проверки оформлен акт–предписание: приостановить строительство. И все». «Какие документы стали основанием для проверки, какие нарушения были выявлены и почему это не указано в предписании?», - задалась вопросом она.

- У нас было поручение… - только и смог выдавить из себя присутствовавший на судебном заседании инспектор Руслан Гатауллин, проводивший данную проверку.

Услышав это, судья не удержалась от реплики: «Поручение президента было совершенное правильное и справедливое. Но вы-то как госорган обязаны действовать по закону».

Братья Хайруллины оспорили в арбитражном суде предписание инспекции госстройнадзора о приостановлении строительства в историческом центре Казани, доказав тем самым, что «поручение» президента им не указ

А БЫЛИ ЛИ НАРУШЕНИЯ?

В свою очередь, представитель ИГСН Лилия Булатова сообщила суду, что основанием для проверки инспекции госстройнадзора может быть обращение органа госвласти. В данном случае, по ее словам, было письмо минстроя РТ, предписывающее «по поручению президента провести проверку строек в центре Казани». На основании этого документа инспектор и вышел на проверку.

Она также сообщила, что у ИГСН при выявлении нарушения есть право вынести предписание о соблюдении запрета на производство строительных работ, которое фактически приравнивается к приостановлению. Однако Булатова признала, что инспекторы ИГСН не назвали в акте проверки и в предписании нарушений УК «ЭнергоИнвестКапитал», потому что на тот момент еще ничего о них не знали…

- Как выяснилось, на самом деле у «ЭнергоИнвестКапитала» были нарушения градостроительного законодательства, - сказала она в суде. – Объемы строительства были увеличены – оно ведется на двух земельных участках, тогда как имеющееся у застройщика разрешение предоставляло возможность строительства только на одном участке – площадью 3,7 тысяч квадратных метров. На строительство на втором участке площадью 1,6 тысяч квадратных метров разрешения как такового нет.

Впрочем, второй представитель УК «ЭнергоИнвестКапитал» Ильяс Ганиев с данными доводами не согласился. «У нас действовало старое разрешение на строительство. Мы внесли изменения в проект, прошли госэкспертизу. Подали заявку на выдачу нового разрешения. Управление градостроительных разрешений нам отказало, сославшись на то, что у нас уже есть действующее разрешение», - сообщил он суду.

Согласно материалам арбитража, УК «ЭнергоИнвестКапитал» также обжаловала этот отказ управления градостроительных разрешений в суде - решение по делу еще не принято.

Строительство дома было остановлено осенью прошлого года после сенсационного заявления президента РТ: «Никаких высоток в центре быть не должно»

СТРОИТЕЛЬСТВО ДОМА ПРОДОЛЖАЛОСЬ

К тому же, по словам Булатовой, предписание ИГСН «фактически никаких последствий для «ЭнергоИнвестКапитала» не имело»: строительные работы продолжались, и на данный момент дом уже завершен.

- По нашим данным, в последнее время там проводились уже отделочные работы, - отметила она и добавила, что даже меры административного воздействия, то есть штраф, за неисполнение предписания инспекция к застройщику не применяла.

Впрочем, наш источник, близкий к застройщику, придерживается противоположного мнения: «Если бы не предписание ИГСН, дом был бы уже введен в эксплуатацию и заселен».

Так или иначе, недавно на объекте, этажность которого так и осталось неизменной, появились дольщики. В этом убедились и корреспонденты «БИЗНЕС Online», позвонив в торговый дом «Валери», который ведет продажи квартир в жилом комплексе на ул. Муштари. Там сообщили, что сдача домов намечена на июнь, в корпусе Б («жилой дом 17-21», изначально предполагал 8 этажей) все квартиры на последнем, 8-м этаже, с видом на Лядской садик, уже проданы. А в корпусе А («жилой дом 13-15», по проекту должен был иметь 9 этажей) на 9-м этаже осталась непроданной всего одна квартира.

Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, признал предписание инспекции госстройнадзора недействительным. Как стало известно газете «БИЗНЕС Online», это уже вторая по счету победа УК «ЭнергоИнвестКапитал» в судах по поводу дома на ул. Муштари. Еще 27 февраля Вахитовский райсуд отказал в иске прокурору Казани, который требовал признать недействительным разрешение на строительство и прекратить работы. Впрочем, в законную силу это решение не вступило – оно обжаловано в Верховном суде РТ. Дата рассмотрения еще не назначена. Значит, битва еще не окончена.

КОМПРОМИСС НАЙДЕН СО ВСЕМИ, КРОМЕ ХАЙРУЛЛИНЫХ

Напомним, как рассказывала газета «БИЗНЕС Online», Минниханов впервые публично высказался по теме охраны исторического наследия Казани в августе прошлого года. Для этого он созвал специальное заседание республиканского правительства. «Мы уже наделали много глупостей», - сказал президент и сделал сенсационное заявление: впредь «никаких высоток в центре быть не должно». Уже к октябрю комиссия городских властей и контролирующих органов на охранной территории центра Казани выявила 121 объект строительства: 67 - гражданского, 54 - жилищного.

Из рассмотренных рабочей группой объектов было рекомендовано остановить строительство на 45 объектах. В их числе был и этот самый дом братьев Хайруллиных. Впрочем, тогда в «черный список» президента попали даже самые-самые из неприкасаемых. Среди них – "Татнефть", "Связьинвестнефтехим" и ТАИФ. Минниханов поручил применять самые жесткие меры к застройщикам и через суд добиваться сноса недостроенных домов. «Возобновлять строительство в центре города можно только при выполнении застройщиком всех взятых обязательств», - подчеркнул президент.

Как рассказал газете «БИЗНЕС Online» источник в исполкоме Казани, компромисс был найден со всеми застройщиками спорных объектов, кроме Хайруллиных. Все так или иначе пошли на уступки. Например, компания «Аврора», чтобы продолжить строительство 6-этажного 20-квартирного жилого здания с офисными этажами и встроенной подземной автостоянкой на 34 м/мест, взяла на себя обременение по реставрации одного из исторических памятников. Застройщик торгово-административного центра на ул. Московской, аффилированный с группой Алексея Семина, срезал этаж. Поступилось одним этажом и могущественное ПСО «Казань» Равиля Зиганшина, которое строит дом на ул. Бутлерова. Даже всесильный ТАИФ вернул на доработку проект бизнес-центра напротив НКЦ «Казань». Получается, смелость «качать права» среди всех титанов нашли в себе только братья Хайруллины.

Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, признал предписание инспекции госстройнадзора недействительным

«БЛАГАЯ ЦЕЛЬ НЕ ДОЛЖНА ПРИКРЫВАТЬ ПРОИЗВОЛ И ДИКТАТУРУ СИЛЫ»

Впрочем, как удалось выяснить газете «БИЗНЕС Online», «ЭнергоИнвестКапитал» на сегодняшний день не единственная компания, которой удалось в судебном порядке оспорить «запретное» предписание ИГСН.

Еще 30 ноября прошлого года Арбитражный суд РТ удовлетворил аналогичное заявление ООО «Баракат» - застройщика 6 - 7-этажного 28-квартирного жилого дома с офисными помещениями и подземной автостоянкой на ул. Лесгафта в Казани.

19 сентября прошлого года инспекция госстройнадзора, побывав на стройплощадке «Бараката», вынесла аналогичное предписание: «Строительство объекта приостановить». И точно так же акт проверки и предписание не содержали никаких сведений о нарушениях, допущенных компанией при строительстве. Как рассказывала газета «БИЗНЕС Online», фактически стройка «Бараката» была остановлена 28 сентября – после показательной акции УВД Казани и миграционной службы, сотрудники которых задержали на этом объекте группу гастарбайтеров из Кореи.

Компания оспорила действия ИГСН в арбитраже, ссылаясь на то, что инспекция нарушила саму процедуру проведения проверки. В частности, не известила прокуратуру. Во время судебного разбирательства представители ИГСН также ссылались на то, что проводили проверку на основании поручения президента республики и по письму министерства строительства. Однако в ходе судебного разбирательства никаких нарушений у застройщика обнаружить так и не удалось.

Земельный участок у «Барката» был в собственности, имелось и разрешение на строительство, и положительное заключение госэкспертизы. Даже экспликация к генплану и фасады жилого дома были согласованы главным архитектором Казани.

В итоге арбитраж признал акт проверки и предписание ИГСН в отношении ООО «Баракат» недействительными и обязал инспекцию «устранить допущенные нарушения прав и законных интересов» компании – дать ей возможность продолжить строительно-монтажные работы. При этом судья Фарит Шайдуллин в своем решении отметил, что «суд разделяет озабоченность органов государственной власти Татарстана проблемой сохранения исторического облика центра Казани. Однако никакая благая цель не должна и не может прикрывать административный произвол, диктатуру силы и нарушать баланс частных и публичных интересов».

Впрочем, по информации источников «БИЗНЕС Online», предприниматели из Альметьевска, которые стоят за «Баракатом», сначала начали судиться с ИГСН (а по сути, оспаривать поручение президента – ред.), а потом одумались. Во время одного из обходов строек в центре города, Минниханов встречался с представителями «Бараката». Как рассказывала газета «БИЗНЕС Online», президент предложил инвестору ограничить высоту здания, которое по проекту должно было быть 7-этажным, уже построенными 6 этажами – именно такую высоту имеют соседние здания. И компания пошла на уступки.

«Запретное» предписание госстройнадзора фактически никаких последствий для «ЭнергоИнвестКапитала не имело»: строительные работы продолжались, и на данный момент дом уже практически завершен

«ЦЕНТР ГОРОДА ПЛОСКИЙ, КАК ДОСКА, – ВЫ В МИРЕ ТАКИХ ГОРОДОВ НИГДЕ НЕ НАЙДЕТЕ!»

Практически все опрошенные газетой «БИЗНЕС Online» эксперты сошлись во мнении, что предельная этажность зданий должна быть четко прописана в нормативных документах, а не зависеть от личного мнения тех или иных должностных лиц.

Виталий Логинов - автор проекта жилого комплекса братьев Хайруллиных, председатель союза архитекторов Татарстана:

- Я не знаю такого закона, чтобы в центре города были здания только в четыре-пять этажей. Центр города плоский, как доска, – вы в мире таких городов нигде не найдете. Чья это была инициатива, я не знаю. Проект в окружающую застройку вписывается. Есть заключение градостроительного совета. Архитекторы его смотрели. Есть заключение ГлавАПУ. Претензий тоже никаких нет. Нравится кому-то или не нравится – это личное дело. Все строительные нормы и законы воздушной перспективы там соблюдены. За красную линию не вышли.

Олеся Балтусова - помощник президента РТ:

- Решение о том, что в центре высота новых зданий должна быть не выше четырех-пяти этажей, никак и нигде не закреплено. Под руководством Ольги Авксентьевой из ГлавАПУ был разработан новый проект зон охраны в центре. Он не везде предполагает такую высоту, есть места, где разрешены высотные здания. Но это за пределами так называемого «ядра». Пока новый проект зон охраны не утвержден. Когда это произойдет, можно будет хоть о чем-то уверенно говорить.

Ольга Авксентьева - начальник отдела охраны памятников архитектуры и культурного наследия управления архитектуры и градостроительства Казани:

- В соответствии с действующим проектом зон охраны, утвержденным еще постановлением совета министров №334 23 сентября 1988 года, новое строительство в центральной части города вообще запрещено. За исключением регенерации исторической застройки. И то не более 9 метров – это два этажа.

А в новом проекте зон охраны допускается повышение этажности, разрешается новое строительство с ограничениями. При этом нет понятия регламентации этажами - идет высота застройки. В административном здании этаж составляет четыре метра, в жилом доме - не более трех метров. Поэтому этажами высоту зданий не мерят уже лет двадцать, мерят метрами.

Новый проект зон охраны установил не только отметки в метрах, но еще и абсолютные отметки, учитывающие рельеф.

Понижение этажности в центре до четвертого-пятого этажа – неправильное требование.

Жилой комплекс переменной этажности по ул. Муштари, 17 - 21 будет построен согласно первоначальному проекту (генпроектировщик ООО «ПМ ВЕЛП»)

Есть закон, который устанавливает обеспечение охраны объектов культурного наследия в его историко-градостроительной природной среде. Для обоснования тех или иных границ зон охраны разрабатываются проекты, которые готовят обосновывающую часть. Это очень серьезная и кропотливая работа. Где-то, да, будет два этажа, где-то - четыре. А где-то можно и шесть строить. Все применительно к каждому объекту.

Проект зон охраны Кремля, который был разработан той же командой, 9 апреля этого года утвержден приказом министерства культуры РФ. Там этажность в центральной части и до 9 метров, и даже до 17 метров по коньку крыши есть. В зонах регулирования застройки допускается очень большая высота. Места расположения застройки, в том числе и высотной, утверждаются после разработки и утверждения в установленном законом порядке проектов планировки.

Если на сегодняшний день на 2 тыс. га установлены регламенты в отношении Кремля, то по остальным 400 с лишним га проект охраны зон с сентября лежит на рассмотрении в министерстве культуры республики и никоим образом не двигается. Почему – задайте вопрос Светлане Персовой.

Когда министерство направит проект в республику для принятия решения и отображения в правилах землепользования и застройки, следующий шаг – это разработка проекта планировки. Вот тогда все и встанет на свои места.

Связаться с заместителем министра культуры Светланой Персовой, курирующей архитектуру, газете «БИЗНЕС Online» не удалось - в ее приемной неизменно отвечали, что «она занята».

«ВСЕ ПРИНИМАЮТ ШТУЧНЫЕ РЕШЕНИЯ, ХОТЯ САМИ ЯКОБЫ БОРЮТСЯ СО ШТУЧНОЙ ЗАСТРОЙКОЙ»

Александр Дембич – завкафедрой градостроительства Казанского государственного архитектурно-строительного университета (КГАСУ)

- Такой город, как Казань, не может обойтись без довольно-таки крупномасштабной застройки в центральной части. Это однозначно, и мы никогда этого не отрицали. Просто говорили, что надо более точно определить эти места - где попало такие дома нельзя строить. Есть, конечно, какие-то зоны сохранения исторически сложившейся застройки, плохо, если там будет внедряться многоэтажная застройка. Это территория Старо-Татарской слободы, вблизи Казанского кремля. А так-то - пожалуйста.

Например, в районе той же «Пирамиды», железнодорожного вокзала уже новая застройка сложилась. И там, наверное, могло быть крупномасштабное строительство…

Римский полководец и государственный деятель Катон Старший все свои речи в сенате заканчивал фразой о том, что «Карфаген должен быть разрушен». В последнее время я тоже все свои выступления заканчиваю одним и тем же: необходимо сделать градостроительную концепцию развития центра Казани. Публично ее обсудить на всех уровнях, утвердить и придерживаться этой концепции. Все остальное - от лукавого. То президент так сказал, то мэр так предложил, то главный архитектор так высказался… Все принимают штучные решения, хотя сами якобы борются со штучной, точечной застройкой… В результате получается, что мы принимаем решения, а потом сами жалеем. Вон, вокруг Юнусовской площади что только ни настроили уже, девятиэтажки появились. А теперь говорим: давайте сердце Старо-Татарской слободы приведем в порядок. Теперь только ампутировать можно и пересаживать в другое место.

Фарида Забирова - зампредседателя татарстанского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры:

- Если говорить про дом на улице Муштари - это территория была охранной зоной улицы Ульяновых, еще самый первый официальный документ был об этом. Решение суда, наверное, появилось из-за недоработки оформления документации администрацией: может быть, не дали вовремя выписки. Поэтому суд и был выигран.

С другой стороны, там рядом уже построен девятиэтажный дом, и на него были всевозможные разрешения, вплоть до министерства культуры России. И мы ничего не могли поделать! Так что прецедент есть, совсем рядом. И поезд уже трудно остановить… У нас ведь все сделано под инвесторов. Поэтому они были уверены, что выиграют суд, и ни на минуту не останавливали стройку, она все время у них шла со двора.

Дом-то, я об этом и на градсовете говорила, сам по себе красивый, пропорциональный, его мастера архитектуры делали. Но если бы его не на этом месте строили…

Сергей Саначин - главный архитектор проектов центра разработок генплана Казани:

- Что сильнее: отрицательное отношение к проекту президента, Иванова, Петрова, Саначина (это так!), комиссий различного созыва, с одной стороны, или официальное согласование проекта УАиГом, позволившее застройщику начать финансовые траты, - с другой? Конечно же, второе.

Когда, наконец, станет понятно, что самоволки крайне редки. Практически на все в той или иной форме есть добро этого уполномоченного органа, исполкома Казани. А сколько еще одобренного из не начатого строительством? Например, дома рядом со зданием союза писателей РТ, и более высокие, чем он, были одобрены всем хуралом градостроительного совета, за моим исключением. Пока не будет сменено руководство этой организации, порядка не будет ни в центре, ни на периферии.

Рустем Юнусов - директор строительной компании «ФаРус»:

- Где в центре города строить многоэтажки, должны определять архитекторы и общественность. А мы, строители, построим. Если говорить про бизнес, ему, конечно, выгоднее возводить многоэтажку. И если он все делает, как полагается, то тут ничего не попишешь: закон есть закон.

Если же рассуждать с точки зрения жителя Казани, то, конечно, центр города хотелось бы видеть без высоток. На мой взгляд, в исторической части Казани не очень уместны высотные дома. Но тут, повторю, все зависит от закона. И если закон застройщик соблюдает, кто ему может помешать?

***

Как бы там ни было, теперь главной интригой в этой истории становится реакция на решение Арбитражного суда РТ самого президента Минниханова. Сочтет он случившееся бунтом против «царской воли» или, наоборот, превратит этот прецедент в пример независимости татарстанских судов (фактор очень важный для инвесторов).

История напоминает знаменитый факт биографии прусского короля Фридриха Великого. Когда он строил себе в Потсдаме дворец и парк Сан-Суси, некий мельник отказался снести свою ветряную мельницу, портившую ландшафт и создававшую немало шума. На угрозу применить силу он ответил, что подаст на короля в суд. Узнав об этом, Фридрих произнес: «Выходит, есть судьи в Берлине!» и оставил упрямого мельника в покое.

Кстати, эту мельницу, которая стоит неподалеку от королевского дворца, показывают туристам до сих пор…