Промзона не значит депрессивная территория, или Как редевелопмент меняет лицо города

Вячеслав Пимурзин рассуждает о феномене редевелопмента промышленных территорий и приводит интересные примеры, в том числе и казанские Фото: «БИЗНЕС Online»

«Маргинализованные» территории или перспективные объекты?

Многие промзоны, которые начали развиваться век-полтора назад, сегодня находятся в плачевном состоянии. Далеко за примерами ходить не надо: здание завода Крестовниковых, Кировский район с его Льнокомбинатом и фабрикой Алафузова. Есть в городе и не такие старые объекты — хранители не купеческого, а советского промышленного наследия. Не все заводы, построенные при Советском Союзе, пережили перестройку и переход к свободным рыночным отношениям. А здания их все еще стоят. Но немалые участки земли, которые были под них выделены, нередко находятся достаточно близко к центру города, и закрытие предприятий, как говорят многие эксперты, оставляет в этих районах маргинализованные территории. Действительно, «заброшки» еще не улучшали жизнь ни в одном городе, и дело, как мы понимаем, не только в эстетике.

Что делать? Сносить старые постройки и возводить на их месте новые кварталы? В Казани есть такой опыт — еще свежа память о том, как убрали весь комплекс обувной фабрики «Спартак» под строительство нового ИТ-парка. Во многих случаях такое решение действительно становится единственно возможным: например, когда конструкции старого здания уже успели обветшать, и остается только разобрать его.

Но в последнее десятилетие все чаще в среде застройщиков и экспертов по недвижимости звучит слово «редевелопмент». С дореволюционным наследием все понятно: большинство дошедших до нас зданий уже внесено во все мыслимые и немыслимые реестры охраняемых объектов. Самые смелые работают именно с советским промышленным фондом. И им удается разбивать стереотипы: модные отели получаются не только в дворянских особняках, а комфортные офисные пространства — не только в построенных с иголочки зданиях. Не говоря уже о музейных пространствах и выставочных галереях: искусство не знает границ и не диктует жестких регламентов по организации пространства.

Многие промзоны, которые начали развиваться век-полтора назад, сегодня находятся в плачевном состоянии. Далеко за примерами ходить не надо: здание завода Крестовниковых, Кировский район с его Льнокомбинатом и фабрикой Алафузова Фото: «БИЗНЕС Online»

Апартаменты в газовых цистернах, офисный центр на сахарном заводе и отель в типографии

Примеров множество. Началась эта работа уже давно, и примерами для наших девелоперов стали зарубежные архитекторы. Есть громкие проекты, которые вошли в учебники архитектуры по всему миру. Навскидку могу вспомнить сахарорафинадный завод в Бруклине: он разорился во времена Великой Депрессии, 50 лет стоял в запустении, прежде чем одно архитектурное бюро взялось за него в 1991 году. Теперь это офисное здание с блестящим стеклянным фасадом: причем три оригинальных фасада кирпичной кладки были восстановлены. Внутри сохранили сводчатые потолки и стены. А геометрическую блестящую структуру четвертой стены, которую сделали из стекла, авторы идеи соотносят с кристаллами сахара, намекая таким изящным образом на историю здания.

В Лондоне под шикарные квартиры приспособили… газгольдеры 1860-х годов! Три огромных цилиндрических кованых каркаса превратили в комплексы апартаментов. Причем это очень дорогие апартаменты. И это не единственный пример, когда редевелопменту подверглись даже не отдельно стоящие здания, а огромные емкости для газа или жидкостей. Например, когда в Шанхае реновировали территорию старого аэропорта, то пять контейнеров из-под авиационного топлива приспособили под художественные галереи, многофункциональные выставочные и развлекательные пространства.

Впрочем, мы ведь говорим о примерах редевелопмента советских промышленных и общественных зданий? Есть и такой: это знаменитый на весь мир отель Stamba в Тбилиси — все-таки страны постсоветского пространства тоже в полной мере получили социалистическое наследие. Он открыт в здании бывшего советского издательства с типографией. Проект этот реализовали грузинские девелоперы, которые осторожно и бережно отнеслись к прежней жизни здания. Вестибюль сохранили аутентичным: в нем сохранено множество оригинальных деталей здания, а печатное оборудование… подвесили к потолку! Стены и потолки трогать не стали — оставили такими же, как было раньше. Получился такой лофт-фьюжен — аналогов нет нигде в мире!

Не снести, а реновировать: как бывший «Теплоприбор» превратили в бизнес-центр с лофтами

А что же в России?

Тенденция не разрушать, а сохранять дошла и до России — правда, с некоторым опозданием. Конечно, Москва стала флагманом, как всегда. Вспомнить только «Винзавод» — крупнейший частный центр современного искусства, в котором есть галереи, студии, мастерские, шоурумы и чего только нет. А расположено все это на территории самого старого московского комбината виноградных и десертных вин, который открыт был (в качестве пивоваренного завода) в начале XIX века! Центр современного искусства заработал здесь через 10 лет после закрытия завода, в 2007 году.

В 2001-м в центре Москвы была завершена реконструкция исторического здания бывшей ГЭС-2 на берегу Водоотводного канала. Здесь в 1904–1907-м была построена электростанция, которая использовалась для энергоснабжения первых трамвайных линий. В пятидесятых она обеспечивала теплом центральные районы столицы и покрывала частичный дефицит мощности в электрических сетях. В 2015 году эксплуатация станции прекращена, здание было изрядно реконструировано. А теперь здесь работает музей современного искусства.

«Винзавод» — крупнейший частный центр современного искусства, в котором есть галереи, студии, мастерские, шоурумы и чего только нет Фото: «БИЗНЕС Online»

Примеров в Москве великое множество, там практически весь город подвергся редевелопменту с разной степенью сохранения прежней застройки. Так называемые «серый» и «ржавый» пояса Москвы избавились от флера заброшенности и убыточности. Удачному редевелопменту подверглись кондитерские фабрики («Большевичка», «Красный Октябрь»), шелкопрядильное производство, многие другие заводы и фабрики. Благодаря их преображенным площадям столица получает бизнес-парки и офисные центры, апартаменты и арт-пространства.

И не только столица. Я искренне надеюсь, что Казань тоже найдет возможность развить свои промышленные «заброшки» и сохранит связь времени, пространства и действия. Может быть, и ее унылые промзоны с заброшенными зданиями, ангарами и складами получат новую жизнь? О своем проекте на заводе «Теплоприбор» я уже рассказывал читателям «БИЗНЕС Online» — надеюсь таким образом внести свою скромную лепту в эту работу. 

Что нужно сделать, чтобы редевелопмент получился удачным?

Я не буду говорить об очевидном: проект редевелопмента — это всегда колоссально дорого. Именно с этим связано то, что в большинстве случаев старые промзоны рано или поздно становятся местом тотального сноса и новой постройки. Но для того, чтобы проект был удачным, важно еще несколько серьезных факторов.

За реконструкцию и за «искусственное дыхание» для таких территорий берутся, только если перед нами действительно перспективный участок земли Фото: «БИЗНЕС Online»

Во-первых, локация. Промзона промзоне рознь, и вряд ли будет пользоваться успехом офисный центр в заводоуправлении на дальних окраинах мегаполиса. Поэтому за реконструкцию и за «искусственное дыхание» для таких территорий берутся, только если перед нами действительно перспективный участок земли. В качестве основного критерия я бы предложил здесь использовать близость к центру, транспортную доступность, наличие жилых массивов неподалеку, магазины и прочую социальную инфраструктуру. В Казани такие промзоны есть, например, в Борисково и в районе улицы Родины.

Во-вторых, нужно очень тщательно разработать концепцию редевелопмента. Может быть, не нужно в здании завода открывать шестой музей на квадратный километр территории — а вот офисный центр здесь очень нужен? Или, возможно, тут получится хороший фуд-молл, а офисы, наоборот, в этом районе не востребованы? Каждую концепцию нужно продумывать максимально тщательно, вносить в нее востребованные функции и продумывать каждый шаг будущего арендатора или посетителя: удобно ли ему будет здесь? Что он хочет тут увидеть и что желал бы найти? Когда мы продумывали, как использовать здание «Теплоприбора», мы исследовали социальную наполненность района, думали, что предложить людям. И, на наш взгляд, концепция офисного центра именно здесь полезна: она оживит район и принесет сюда новую деловую активность.

В-третьих, не останавливаться на полпути и уделять внимание каждой мелочи. Современные общественные пространства и социальные объекты должны обладать новейшими системами комфорта, учитывать новые направления дизайна и, я бы сказал, «любить человека».

Мы не построили коммунизм — мы живем теперь в новой реальности, в новых мечтах. Так давайте оставим в этой реальности место и мечтам наших отцов и дедов — дадим их творениям новую жизнь!

Вячеслав Пимурзин