Как экс-глава ГИСУ подался в дачный бизнес

ДОЙТИ ДО ПУБЛИЧНЫХ СЛУШАНИЙ

В конце февраля 11-й Арбитражный апелляционный суд в Самаре рассмотрит жалобу казанской управляющей компании «Рост» на бездействие исполкома и главы Пестречинского района. Как стало известно «БИЗНЕС Online», истец и районные власти разошлись в понимании того, как должна проводиться процедура смены разрешенного использования земли.

УК «Рост», как сообщил ее представитель Дмитрий Костягин во время разбирательства дела в татарстанском арбитраже, владеет землей сельскохозяйственного назначения в Кощаковском сельском поселении. «Участок располагается за Тверетиновским прудом — через дамбу. Это всего в 16 километрах от городской черты», — уточнил он позже «БИЗНЕС Online». По словам представителя истца, его компанию устраивают земли сельхозназначения, она меняет только вид разрешенного использования с сельхозпроизводства под дачное строительство. «Вокруг этого озера кругом стоят дачи. Все — на землях сельхозназначения. Мы делаем то же самое», — обозначил он.

Как отметила Эльмира Курмашева (еще один представитель истца), закон предусматривает, что органы местного самоуправления обязаны решить вопрос оперативно: в 45-дневный срок после получения заявления девелопера должно быть готово заключение о возможности самой смены вида разрешенного использования земли, и затем организованы публичные слушания. По словам Курмашевой, УК «Рост» предприняла все меры, чтобы такие слушания были проведены: еще в июне прошлого года подала заявление, но получила отказ. «Наши права нарушены», — констатировала она. Как прозвучало на судебном заседании, компания уже готова была инвестировать средства и начать строительство.

Что известно об инициаторе проекта? До недавних пор УК «Рост» именовалась иначе — ЗАО «Управляющая компания «ИнвестАРТ Менеджмент» — и располагалась по тому же адресу, что и ОАО «Ипотечное агентство РТ» (ИАРТ) — на ул. Большая Красная, 15/9, в Казани. Однако в конце прошлого года УК (которой руководит бывший заместитель директора по правовым вопросам ИАРТ Ирина Лапина, а должность директора по развитию занимает экс-руководитель главного инвестиционно-строительного управления (ГИСУ) РТ Рашид Нуруллин) переименовалась в «Рост» и перебралась в другой офис — на ул. Ахтямова. Сегодня юридически она никакого отношения к агентству не имеет. Об этом «БИЗНЕС Online» сообщили в самой УК. Это обстоятельство подтверждают и данные СПАРК. Более того, «Рост» и ИАРТ как будто конкуренты.

В частности, как стало известно «БИЗНЕС Online», ЗАО «ИАРТ» на 42 га в том же Пестречинском районе — Кулаевском сельском поселении — приступило к реализации проекта «Мешинские дачи», обещающего «современные дачи и дома в стиле шале». Как сообщили нашему изданию в отделе продаж, строительство также ведется на сельхозземлях с разрешенным использованием «для садоводства» — пока возведены три дома, дорогу проложили только в ноябре. Вместе с тем на сайте компании говорится, что это будут «зимние дачи для круглогодичного проживания».

«ВЫ ЖЕ НЕ КАРТОШКУ БУДЕТЕ САЖАТЬ»

В свою очередь, представитель исполкома Пестречинского района Светлана Павлова отметила, что органы местного самоуправления есть разные: исполком, глава, сельский совет, у каждой из структур свои полномочия. «В ФЗ №131, а именно он регламентирует полномочия глав сельских поселений, черным по-белому написано, что вид разрешенного использования входит в полномочия главы, а не исполкома», — сообщила она. И УК «Рост» никто не отказывал: ей дали ответ, порекомендовав обратиться к районному главе. По мнению Павловой, вместе с заявлением компания должна была представить схему территориального планирования, указав, что цель изменения вида разрешенного использования связана с планирующейся застройкой территории: «Вы же не картошку там будете сажать!» Тогда, выразила она уверенность, документы дошли бы до главы.

Но юристы истца с ней не согласны. В законе, как отметила Курмашева, говорится, что заявление направляется в орган местного самоуправления: в какой — не уточнено. «В уставе Пестречинского района в положении о публичных слушаниях также не указано, куда мы должны направить заявление», — отметила она. В то же время законодатель высказался однозначно: не допускается требовать иные документы, кроме предусмотренных.

Тем не менее первый раунд завершился для УК «Рост» поражением: Арбитражный суд РТ отказал компании в иске. Но она намерена продолжить борьбу. «Была ссылка на то, что адресовали свое обращение не тому человеку, но на момент подачи заявления главы в Пестречинском районе вообще не было, и мы направили заявление второй по значимости персоне — руководителю исполкома», — пояснил «БИЗНЕС Online» Костягин позицию своей компании.

Теперь — о самом проекте. Планируемую сумму инвестиций Костягин называть не стал, но сообщил некоторые детали: «Это будет поселок на 30 гектарах с коммуникациями, круглосуточной охраной, подъездными путями, детскими площадками». Для постоянного проживания он не предназначен: «Хотим строить дачи, как, в принципе, везде вокруг Казани. Возможно, там не будет каких-то коммуникаций. Может быть, мы даже газ не будем проводить. У кого-то летний домик будет, у кого-то более основательный, у всех по-разному».

Как известно, в дачном доме разрешена прописка, но это не тот случай. «Прописываться можно, если только дачи находятся в черте населенного пункта», — обрисовал нюансы представитель УК «Рост». Но инициаторы проекта считают, что это обстоятельство не отпугнет потенциальных покупателей. Тем более что стоимость земли будет гораздо меньше, чем если бы участок находился в черте населенного пункта.

Правда, местные власти считают, что у девелопера далеко идущие планы. «Я уверена: сейчас меняете вид разрешенного использования на садоводство, а после того, как застроите эту землю, будете просить перевести под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), — заявила юристам УК «Рост» Павлова. — Потом суды и возникают», — как бы между делом отметила она. И хотя истцы утверждали, что «ни в коем случае», было заметно, что у представителя исполкома остались сомнения.

СТРАСТИ ПО ВОДОЕМУ

Отметим, у пестречинского исполкома есть причины для осторожности. Говоря о возникающих судах, Павлова вне всяких сомнений имела в виду скандальную историю, в центре которой оказался упомянутый выше Тверетиновский пруд, к слову, созданный еще в бытность Минтимера Шаймиева министром мелиорации. Судебное разбирательство по этому поводу началось еще в 2008 году и не может завершиться до сих пор.

Как рассказывала газета «БИЗНЕС Online», водоем (2,1 км в длину) в 5,5 км восточнее села Гильдеево некогда находился на балансе ГУП «Зверосовхоз Кощаковский». После его банкротства пруд купил на торгах ООО «Торговый дом «Ивановский», который возглавлял небезызвестный Геннадий Мамонтов — депутат Госсовета РТ, председатель правления ЖСО «КазКам» и руководитель строительной фирмы «ТРООИВС». Но он оказался под следствием за хищение средств дольщиков и позже был осужден. Пруд же, как и около 24 га земли вокруг него, пройдя цепочку перепродаж, оказался в собственности некоей Наили Фахрутдиновой. Новый владелец решил застроить его берега и, не исключено, саму территорию водоема. Для этих целей было образовано садовое некоммерческое партнерство (СНП) «Тверетиновский» (среди его членов оказалось немало известных персон).

В августе 2008 года СНП обратилось к главе Пестречинского района с просьбой изменить вид разрешенного использования земли с сельхозназначения на «для ведения садоводства», при котором возможно строительство. А также подало на согласование план застройки береговой линии.

Ипотечное агентство РТ уже стартовало со своим проектом дачного поселка (Чтобы загрузить картинку, кликните по ней мышкой)

Местная администрация отказала. Но арбитраж по иску СНП в конце 2009 года обязал исполком «устранить нарушение прав». Борьба между ними в суде шла с переменным успехом. Пока в дело на стороне исполкома не вступил кабмин РТ. Сообща они добились было своего: в мае 2012 года Пестречинский райсуд признал более 20 сделок купли-продажи участков Фахрутдиновой новым собственникам недействительными в связи с нарушением процедуры отчуждения: федеральный закон «Об обороте земель сельхозназначения» предусматривает преимущественное право их покупки за РТ и муниципалитетом.

Но этого оказалось недостаточно: каким-то образом одна из сделок не была оспорена. К тому же упомянутое решение райсуда оказалось половинчатым: признав сделки недействительными, он не применил в отношении них последствия недействительности, то есть все упомянутые лица остались собственниками земли. В связи с этим 11-й Арбитражный апелляционный суд в минувшем ноябре вернул спорщиков к ситуации, с которой и началась тяжба: он вновь признал отказ пестречинских властей СНП недействительным. Исполком продолжает сопротивляться: 4 марта Федеральный арбитражный суд Поволжского округа должен рассмотреть его жалобу.

«СТРЕМЛЕНИЕ ИМЕТЬ ДАЧУ ЗАЛОЖЕНО В МЕНТАЛИТЕТЕ»

Газета «БИЗНЕС Online» поинтересовалась у экспертов перспективами проекта.

Анастасия Гиззатова — директор агентства недвижимости «Счастливый дом»:

— Эта компания — первооткрыватель: с проектами организованных дачных поселков еще никто не выходил на рынок. Это новая ниша. И как все новое, этот проект будет иметь свои сложности, в то же время некоторые моменты будут упрощены.

Сейчас на рынке большое предложение дач в уже обжитых поселках, с садовыми насаждениями. То есть в плане визуального ряда новый поселок будет проигрывать. Но, с другой стороны, очень многих покупка дач в заложенных еще в советские времена садовых обществах останавливает именно потому, что по соседству находятся старые щитовые домики, а то и вовсе заброшенные участки с развалюхами...

На коттедж эти люди не тянут, тем не менее хотели бы реализовать свою мечту о загородной жизни. Иначе говоря, есть потребность в дачах в современном понимании — более новых и красивых. Дома в таком поселке должны быть дешевле, чем в существующих садовых обществах — это единственный вариант. Или же они должны учитывать те моменты, которые в них не учтены — места для машин, более широкие разъезды по аллеям и так далее.

Кощаковское сельское поселение, в принципе, популярно. Званка, которая находится напротив, имеет статус не элитного, но достаточно дорого и престижного места. К тому же это близко к городу. Поэтому популярность может со временем только расти — все будет зависеть от ценника.

На мой взгляд, у этой девелоперской компании может быть много последователей — в республике достаточно сельхозугодий, которые идеально подойдут для дачных поселков. Хотя, не исключаю, что перевод земли под дачное строительство — всего лишь хитрый ход и промежуточный этап для перевода в другую категорию — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Возможно, они будут «нарезать» участки не по 4, а по 6 - 10 соток и при проектировании поселка закладывать более большие расстояния между домами и размер аллей. Тем более что в Кощаково есть возможность проводки газа. И тогда, в принципе, никаких отличий, кроме статуса, от коттеджа дача там иметь не будет. Сейчас в садовых обществах даже прописка разрешена.

Как бы то ни было, реализация этого проекта обойдется его инициаторам дешевле — у них будет конкурентное преимущество по сравнению с другими в плане более низкой стоимости сотки.

Олег Митюнин — начальник управления стратегического анализа ООО «Ак Барс Девелопмент»:

— Коттеджные поселки — это одно, а дачные — несколько другое: они не предназначены для постоянного проживания. Поэтому я бы не противопоставлял их друг другу — это разные сегменты. Проекты организованных дачных поселков на рынке Татарстана есть. Не скажу, что это тренд последнего времени — дачи были всегда. Просто это еще одна ниша. Чаще всего такие услуги предлагают некрупные девелоперы. Частные инвесторы выкупают садовые общества и выставляют участки в них на продажу.

Думаю, свои клиенты у такого рода поселков есть однозначно. У нас в менталитете заложено стремление иметь дачу. Как несомненно и то, что они будут более привлекательны для людей по цене. В коттеджных поселках девелоперы чаще всего самостоятельно строят дома в определенном стиле, формируя общий стиль. Дачные же поселки предполагают, что землю пускают в мелкую «нарезку» и новоиспеченные хозяева участков сами строят себе дома. В то же время в некоторых случаях владелец всей земли возводит сборные щитовые домики.

Насколько востребовано пестречинское направление? Популярно все, что недалеко от Казани. Два самых основных фактора — близость к воде и к столице.

Айрат Хабибуллин — директор агентства недвижимости «Домус»:

— Стоимость земли в Пестречинском районе ниже, чем в Лаишевском и Зеленодольском. Можно сказать, она недооценена. Это плюс для покупателей...

Первый ли это дачный организованный поселок? Помнится, «Загородный клуб» планировал создавать такие. Если категория — сельскохозяйственные земли, а назначение — садоводство и дачное строительство, получается дачно-садоводческий поселок. В чем его отличие от коттеджного? Как правило, дачные поселки не предназначены для круглогодичного проживания, возможно отсутствие социальной инфраструктуры, газа и хороших дорог. И там нельзя зарегистрироваться. Вот, в принципе, и вся разница. Но это не останавливает покупателей. К тому же сегодня и на сельхозземлях с назначением для садоводства и огородничества возводят коттеджные поселки для круглогодичного проживания, не переводя землю в другую категорию и не меняя назначение на ИЖС. И так и выставляют на продажу (прописаться в этом случае тоже нельзя).

Стоимость сотки земли в этом случае будет значительно ниже, чем в первом. Если говорить о категории людей, у которых недостаточно средств, чтобы купить землю под застройку и возвести дом, входной порог для нее составляет не более 500 тысяч рублей. Причем для ее охвата для девелопера возможны два пути: либо цена сотки должна быть ниже при большой площади участка — 8 - 10 соток, либо, наоборот, площадь участка должна быть небольшой.

Но не может не возникнуть вопрос: как люди туда будут добираться? Некий парадокс: проект рассчитан на социальную группу, которая не может позволить себе приобрести участок под коттедж, но в то же время она должна иметь автомобиль, цена которого сопоставима со стоимостью этого участка. На мой взгляд, в данном случае это больше маркетинговый ход: «Мы отличаемся от других». Нельзя исключать того, что сейчас инициаторы проекта говорят, что это будет дачный поселок, а строить будут полноценный коттеджный: подведут и дороги, и газ. Хотя это уже другой формат: и дороги должны быть шире, и объекты инфраструктуры предусмотрены. Эти затраты тоже ложатся на застройщика. А для дачного поселка этого не требуется. Но в любом случае без перевода земли под ИЖС такой проект реализовать дешевле и быстрее.

Алексей Авилов — директор агентства недвижимости «Аляска»:

— Сейчас во всех направлениях от Казани существует определенное движение в плане нарезки земель и постройки дачных или коттеджных поселков. Пестречинское не исключение, но оно отнюдь не на первом месте. В Лаишевском и Верхнеуслонском районах гораздо больше активности, так как это направление к Волге.

Востребованность земли, в первую очередь, определяется близостью к Казани. Даже лесные участки пытаются включить в застройку. Судя по всему, девелоперы инициируют подобные проекты в ожидании будущего спроса — не может же бесконечно продолжаться застой на рынке. Так как рубль обесценился по отношению к доллару и евро, не исключено, что люди начнут вкладывать свои рублевые сбережения в недвижимость. Это может стать толчком для роста спроса.