«Раньше ведь как было? Сначала строили завод, а потом вокруг него город разрастался. И наша задача — идти на опережение, сначала создавать именно производства, а не как сейчас, когда настроили жилья, а людям негде работать, и от этого пробки в городе», — говорит директор индустриального парка «М-7» Валерий Бригаднов. Спрос подтолкнул к строительству двух новых площадок в Пестречинском и Верхнеуслонском районах, резиденты уже разбирают лакомые участки под склады, промышленные производства, переработку сельхозпродукции. Как создается «индустриальная МКАД» по-татарстански, рискует ли бизнес зайти в промпарк на «этапе котлована» и как частный проект выводит бизнес на новый уровень, Бригаднов рассказал в нашем интервью.
Промпарк «М-7» под Казанью заполнен на 100%. Что дальше?
В 2011-м в Татарстане начали реализовывать один из первых частных индустриальных парков — «М-7». Он появился на границе Казани и Зеленодольского района, в поселке Новониколаевском, в 300 метрах от федеральной трассы М7 «Волга» и в непосредственной близости от «Казаньоргсинтеза». Идея индустриального парка — в предоставлении готовых земельных участков промышленного назначения статуса Greenfield (создание проекта с нуля в «чистом поле» — прим. ред.) в собственность резидентов. Наличие комплексной инженерной инфраструктуры позволяет обеспечить быстрый старт производств. Управление площадкой берет на себя профессиональная управляющая компания, обеспечивающая бесперебойное функционирование парка и готовая оказать максимальную поддержку бизнес-проекту резидента.
Площадь первого индустриального парка «М-7» — 39,5 гектара, и сейчас она заполнена на 100%, там работает 56 резидентов. Несмотря на статус частного промпарка, резиденты имеют возможность воспользоваться господдержкой. «М-7» аккредитован в минэкономики РТ, и зарегистрированные в парке предприятия могут участвовать в любых региональных программах для резидентов промпарков. Проект оказался настолько успешным, что было решено запустить вторую очередь по соседству и аналогичные парки в Пестречинском и Верхнеуслонском районах.
Валерий Бригаднов: «Мы подводим коммуникации, дороги, то есть даем условия для строительства производственных зданий, а резиденты сами по своим проектам, согласованным с ответственными ведомствами и с нами, строят себе то, что нужно им для успешной деятельности»
«Здесь было чистое поле, никаких коммуникаций!»
— Валерий Викторович, мы сейчас находимся на площадке индустриального парка «М-7 Шали» в Пестречинском районе. Стройка началась год назад, что изменилось за это время?
— Подготовку участка мы начали в мае прошлого года. Здесь предполагается строительство промышленного парка на территории в 34 гектара. Вообще, этим проектом мы занимаемся более трех лет. Много времени ушло на оформление документов, ведь здесь было чистое поле, никаких коммуникаций! Например, нам пришлось бурить скважину и ставить водонапорную башню. Сейчас мы в самой активной фазе. Произведено значительное перемещение грунта для обеспечения горизонтальной разуклонки и дренирования площадки. Построены дороги общего пользования с кольцевым движением, прокладываем внутренние сети водоснабжения. Заключены договоры с энергоснабжающей организацией на подвод электричества, заключаем договор на подвод газопровода высокого давления. В этом году планируем завершить все основные работы по подведению коммуникаций.
«Площадь первого индустриального парка «М-7» — 39,5 гектара, и сейчас она заполнена на 100%, там работает 56 резидентов»
— Когда резиденты смогут начать строительство?
— Уже ведется проектирование по некоторым компаниям, с наступлением весны здесь начнется стройка, а может, уже в конце осени кто-то сможет забить первые сваи. Статус нашего промпарка — «гринфилд» (с англ. — green field, «зеленое поле»). Мы подводим коммуникации, дороги, то есть даем условия для строительства производственных зданий, а резиденты сами по своим проектам, согласованным с ответственными ведомствами и с нами, строят себе то, что нужно им для успешной деятельности.
— Под какое направление производства резиденты приобретают здесь участки?
— Мы следуем за рынком, поэтому здесь будет пищевое производство. На площадке смогут разместиться сельхозпредприятия и компании, которые занимаются первичной переработкой сельхозпродукции и производством продуктов питания. К примеру, здесь будут разливать подсолнечное масло, сублимировать продукты, рассматривают промпарк также для производства печенья, молокозаводы интересуются. Будут также складские помещения и промышленные производства.
«На площадке смогут разместиться сельхозпредприятия и компании, которые занимаются первичной переработкой сельхозпродукции и производством продуктов питания»
— Получается, к вам заходят еще на этапе котлована. Не боятся вкладывать деньги?
— Люди же небезрассудные! У нас уже есть успешный опыт работы индустриального парка «М-7» в Зеленодольском районе, который работает более 10 лет, строится площадка в Верхнем Услоне. Да, со стороны кажется, что мы где-то в чистом поле землю покупаем и потом продаем дороже, но на самом деле нами проделана большая работа. Только на вертикальную планировку участка ушло 40 миллионов рублей, на поставку газа — еще более 60 миллионов. Сейчас решается вопрос с очистными сооружениями. В общей сложности вместе со строительством дороги у нас ушло уже более 150 миллионов рублей.
— С учетом таких немалых вложений вам, как управляющей компании, насколько прибыльно этим заниматься?
— Каждый проект имеет свою рентабельность, где-то она выше, где-то ниже. Все зависит от того, насколько далеко коммуникации и в каком состоянии участок. Мы понимаем, что сейчас на рынке есть спрос, и со своей стороны не жалеем ни сил, ни средств на развитие инфраструктуры. Соответственно, все это накладывается на стоимость квадратного метра, и мы получаем стандартную норму рентабельности. То есть это не колоссальные деньги.
— Какая стоимость участков сейчас в Шалях?
— На данный момент в районе 4 тысяч рублей за «квадрат», то есть это 400 тысяч за сотку с учетом газификации и водоснабжения. У нас задача не продать дороже, а быстрее реализовать проект, потому что все имеет временные рамки и, пока рынок горячий, требуются производства. Не в наших интересах сидеть и ждать как собака на сене, когда подорожают участки. Относительно города мы уже, наверное, где-то в три раза дешевле, сотка в Казани и до миллиона рублей доходит! Я считаю, что это необоснованно, и арендные ставки от этого растут. Поэтому наша задача еще — снизить себестоимость продукции, и я считаю, мы очень способствуем в этом резидентам. Пускай мы, может быть, меньше заработаем с квадратного метра, но больше участков реализуем.
«К концу сезона планируем раскидать внутренние сети, водопровод, провести освещение. В следующем году подключимся к газопроводу высокого давления, а уже весной резиденты смогут приступить к строительству своих зданий»
Промпарк в Верхнем Услоне готовится ко второй очереди
— Переместимся в Верхний Услон. Для кого здесь будет создан индустриальный парк, чем он отличается от того, что в Шалях?
— Здесь будет парк промышленного назначения, площадь поменьше, 18,5 га. Профиль — обработка полимеров, металлообработка, машиностроение, производство стройматериалов, сварка, логистические центры и т. д.
На сегодня здесь также завершена вертикальная планировка участка. К концу сезона планируем раскидать внутренние сети, водопровод, провести освещение. В следующем году подключимся к газопроводу высокого давления, а уже весной резиденты смогут приступить к строительству своих зданий.
— Почему в качестве новой площадки вами выбран именно Услон? Строительство трассы М12 Москва – Казань как-то повлияло?
— На самом деле изначально мы представляли, что новая трасса ближе к Шалям. Но оказалось, что Услон даже выигрывает в плане близости к Москве. И вообще, Верхнеуслонский район сейчас достаточно прогрессивный. Рядом находится Иннополис, строятся новые современные ЖК, развиваются поселки, расширяется технополис «Новая Тура», есть Свияжский мультимодальный логистический комплекс. Мы верим в развитие этого района и синергетический эффект, здесь созданы все условия для того, чтобы не уезжать: красивая природа, жилье, горнолыжный курорт, гольф-клуб. Покупай, строй, живи и работай!
— Есть ли уже резиденты?
— На данный момент заявилось около 10 резидентов. Очень многие хотят построить склады, производства, например зашла компания по сварочному оборудованию.
«Есть много запросов на участки по 5–6 гектаров и на очень глобальные проекты»
— А крупные федеральные компании, как, например, Wildberries или Ozon, рассматривают ваши участки?
— В прошлом году к нам приезжала владелица Wildberries госпожа Татьяна Бакальчук и рассматривала нашу площадку под размещение огромного комплекса в 150 тысяч «квадратов» в Шалях. Но мы прикинули и поняли, что, в принципе, весь этот промпарк практически должен идти под одного резидента. А наша стратегия и путь такой, что у нас располагаются именно небольшие резиденты, у нас просто другой формат.
Не исключено, что в перспективе к нам зайдут и такие крупняки и мы будем расширяться. Есть возможности для продолжения промышленного парка, там будет уже порядка 118 гектаров. На данный момент проводим работы по инженерно-геологическим изысканиям, готовим проекты и мастер-план по дальнейшему развитию данной промплощадки. Там мы тоже предусмотрим определенные зоны по производству. Есть много запросов на участки по 5–6 гектаров и на очень глобальные проекты.
— Промпроизводства имеют свою специфику по мощностям, техусловиям. Вы также это предусматриваете?
— К каждой компании индивидуальный подход. К примеру, есть металлоплавильная компания, которой нужно большое потребление газа, порядка 1,3 тысячи кубов в час. Здесь это технически возможно, мы можем отдельную линию провести. Но нет готовых решений — даже если строят склады, а потом заходит производство, мы начинаем уже оперативно решать, как подвести мощности. Поэтому мы предусмотрели здесь довольно просторные инженерные коридоры. А вообще мы находимся на таком остром лезвии — мы вроде должны в пустоту сначала что-то провести и не знаем точно, в каком объеме будут это в будущем потреблять. Но, как практика показывает, все, что мы подводим — по электричеству, по газу, на все есть потребление.
«Индустриальный парк — это очень удобный инструмент, когда бизнес надо запускать здесь и сейчас: быстровозводимое здание можно построить всего за 4 месяца»
«Мы создаем такую индустриальную МКАД, когда вокруг Казани можно добраться до любой из трех площадок в пределах 30 минут»
— Первый ваш индустриальный парк, который существует более 10 лет, — это «М-7», расположенный на границе Казани и Зеленодольского района. Освоена ли вторая очередь парка?
— Вторую очередь «М-7» мы полностью реализовали, сейчас на обеих площадках у нас 77 резидентов. У предприятий и компаний большая потребность в размещении производств. И индустриальный парк — это очень удобный инструмент, когда бизнес надо запускать здесь и сейчас: быстровозводимое здание можно построить всего за 4 месяца.
— Чем вы объясняете спрос, это санкции так повлияли?
— Скорее это глобальные тренды, когда производства стараются перенести из города, а также инвестиционный спрос от девелоперов, которые покупают участки, строят здания, а потом сдают их в аренду. Если раньше вкладывали в квартиры, помещения под сдачу в аренду «Пятерочкам» и «Магнитам», то сейчас большая потребность именно в развитии производства. Толчок также дала оборонная промышленность, строительство и уход западных компаний на фоне западных санкций, который освободил нишу для российских производителей.
Очень много таких положительных историй резидентов, которые начали развиваться вместе с нами и сейчас зашли уже на вторую очередь. Например, одна из компаний, которая занимается сварочным оборудованием, начала изготавливать мебель. Мы даже в офис себе прикупили их столы и стулья. Компания строит себе второе здание, и это буквально за год!
Наша задача — идти на опережение и сначала создавать именно производства, а не как сейчас, когда настроили жилья, а людям негде работать, и от этого пробки в городе. Раньше ведь как было? Сначала строили завод, а потом вокруг него город разрастался.
«Наши индустриальные парки находятся поблизости к М7, М12, мы создаем, по сути, такую индустриальную МКАД, когда вокруг Казани можно добраться до любой из трех площадок в пределах 30 минут на машине»
— Если у меня есть бизнес и возможность арендовать какой-то склад и поставить там станки, зачем я должна выбирать индустриальный парк?
— Если вы находитесь в аренде, вы рано или поздно задумываетесь о постройке своего здания, чтобы капитализация вашего бизнеса выросла. И будете выбирать, где дешевле. Важный фактор — это наличие коммуникаций. Потому что именно производственные процессы энергоемкие и связаны с большим потреблением газа и электричества. Также важна близость сырьевой базы, логистика. Наши индустриальные парки находятся поблизости к М7, М12, мы создаем, по сути, такую индустриальную МКАД (Московская кольцевая автомобильная дорога — прим. ред.), когда вокруг Казани можно добраться до любой из трех площадок в пределах 30 минут на машине.
«Наша последняя фишка — это техностиль зданий наших резидентов»
— Уходите ли вы с площадки, когда все резиденты построились и запустились?
— На самом деле на реализации земельного участка жизнь не заканчивается и деятельность резидентов не стоит на месте. Они быстро развиваются, им требуются дополнительные мощности. Это все идет через землю общего пользования, дороги, и нам приходится взаимодействовать. Но мы не лезем в кухню резидента, больше следим за внешним обликом.
Наша последняя фишка — это техностиль зданий наших резидентов. Все новые площадки будут в едином архитектурном и цветовом стиле, надеемся, что получится очень красиво и достойно! Пусть это и промышленная зона, как в парке «М-7», но должна быть эстетика. Для удобства резидентов мы также построили кольцевую дорогу на территории, а в перспективе хотим разместить здесь вертолетную площадку.
Тел.: 8 800 200 28 90;
8 (843) 203 95 34
Сайт: M7development.ru
E-mail: Info@m7park.ru
Офис продаж: Россия, Татарстан, Зеленодольский район, п. Новониколаевский, Центральная, 4, офис 202
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 0
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.