Рынок недвижимости Казани: за последние три года объемы ипотеки так еще не падали

КАЗАНЦЫ ПОШЛИ В ПРИГОРОД

Татарстанское управление Росреестра опубликовало итоги рынка за первое полугодие 2012 года. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в РТ и Казани отмечается снижение количества сделок. Так, если республике в первом полугодии прошлого года было зарегистрировано 20 064 сделки с недвижимостью, то в этом - 19 089, минус 5%.

Количество сделок с жилой недвижимостью

Количество сделок с жилой недвижимостью

Что касается непосредственно сделок с жилыми помещениями, то здесь снижение еще более существенно. По сравнению с первым полугодием прошлого года в Казани число сделок с жильем снизилось на 15%. Не радует и июнь. Число сделок уменьшилось с 2477 в мае до 2407 июне, т.е. минус 2,8%.

В то же время данные по республике показывают, что здесь в жилищном сегменте отмечается рост - как по сравнению с маем (+5,5%), так и по сравнению с показателями первого полугодия 2011 года (+7,3%).

С одной стороны, это свидетельствует о том, что спрос переходит из Казани в республику, а с другой стороны, это может быть косвенным подтверждением наблюдений риэлторов о том, что часть покупателей ушла в загородную недвижимость.

Количество сделок с жилой недвижимостью

Количество сделок с жилой недвижимостью

ИПОТЕКА ПОДРОСЛА И УПАЛА

Наряду с затишьем на казанском жилищном рынке как будто положительные тенденции наблюдаются на ипотечном рынке. Так, в сравнении с маем (тогда было зафиксировано снижение по сравнению с апрелем на четверть), в июне число ипотек выросло на треть - с 338 на 451, т.е. фактически произошел возврат на уровень апреля. Именно 400 - 450 сделок в месяц - это линия баланса для ипотеки в Казани на протяжении последних трех лет. Положительная динамика есть и в сегменте жилой ипотеки - в июне ипотеки выдали на 40% больше.

Но, как известно, все познается в сравнении. Так, если сопоставить первое полугодие прошлого года и нынешнего, то налицо снижение ипотечного кредитования (все сегменты) в столице РТ почти на четверть - с 2426 ипотечных сделок за 6 месяцев 2011 года до 1947 в этом году. Если же сопоставить данные по ипотеке с жилыми помещениями за этот период, то здесь разрыв еще сильнее - падение в 2,5 раза - с 2103 сделки до 828! Для сравнения: в первом полугодии 2010 года в Казани было зарегистрировано 2275 жилищных ипотек. То есть 6 месяцев 2012 года по сделкам с жильем показали самый низкий показатель за последние три года.

Причем снижение объемов ипотечного кредитования характерно именно для Казани. В целом по республике за январь-июнь 2012 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, ипотека выросла на 13%, а в сегменте жилья - на 6%. Наглядно на нижнем графике можно увидеть, что за последние три года объемы ипотеки еще так не падали.

График. Количество сделок по жилым помещениям (ипотека), ед.

Что интересно: при сопоставлении кривых видно, что пики заключения сделок с жильем совпадают с пиками выдачи ипотеки (в этом можно убедиться, если обратиться к материалу газеты «БИЗНЕС Online» об итогах мая 2012 года).

Одним словом, снижение объемов выдачи ипотеки негативно повлияет на активность рынка. Правда, нельзя исключать, что ситуация может выправиться (с учетом того что Сбербанк, на который приходится чуть меньше половины татарстанской ипотеки, недавно объявил о запуске своей новой программы, но даже в самой компании отмечают, что эффект может быть растянут на три-четыре месяца). Кстати, газета «Ведомости» со ссылкой на топ-менеджеров Сбербанка сообщила, что с начала августа кредитная организация может повысить ставки по ипотеке - примерно 0,5 процентного пункта. Для сравнения: сейчас госбанк выдает ипотеку под 9,5 - 14,75% годовых. Также Сбер в декабре 2011 года повышал ставки по некоторым жилищным программам на 0,55 - 0,75 процентного пункта. Причем в июне глава Сбербанка Герман Греф заявил, что видит сейчас на рынке дефицит ликвидности и пока не видит, что ситуация будет выправляться. «И соответственно, краткосрочный прогноз по ставкам такой, что они, к сожалению, может быть, будут еще в ближайшее время подрастать», — сказал глава госбанка.

Также интересно, что на протяжении последних трех лет именно июнь был месяцем активизации рынка ипотеки, но не всегда процесс был долгосрочным...

Количество сделок по жилым помещениям (ипотека), ед.

ВРЕМЯ ПРОДАВЦА УХОДИТ?

Дополнительную пищу для размышления дают данные газеты «Из рук в руки», публикующей объявления о купле-продаже недвижимости. Как поясняет руководитель отдела маркетинга ООО "Пронто-Казань" Елена Огневчук, речь идет не о конкретных объектах недвижимости, а о количестве поданных объявлений. «Одну и ту же квартиру могут продавать несколько риэлторских фирм или, например, риэлтор и собственник. То есть количество объявлений превышает количество продаваемых квартир», - говорит Огневчук.

Изучая предоставленные данные, мы увидим, что с ноября количество объявлений по продаже квартир на первичном и вторичном рынке выросло в разы. Что интересно, пик поданных объявлений пришелся на апрель 2012 года. Более 30 тыс. объявлений против менее 10 тыс. объявлений в ноябре 2011 года. Одним словом, апрель стал апогеем времени продавца.

КУРС ОСТАНОВИЛ ПРОДАЖИ НА ДВА ДНЯ

Стоит отметить, что некоторое воздействие на рынок недвижимости оказали и недавние изменения курса валют. Так, именно в мае-июне произошло существенное ослабление российского рубля. Рубль подешевел за месяц на 16% - с 29,3 рублей за доллар (2 мая) до 34 рублей за доллар (1 июня). Причин тому было множество - и ослабление макроэкономических показателей Китая, США, ЕС, и усиление беспокойства по поводу долгов в зоне евро. Отметим, что центральному банку РФ пришлось прибегнуть к интервенциям, чтобы сдержать стремительное ослабление нашей валюты. При этом курс не опускался ниже отметки 32 рублей за доллар в течение всего июня.

Дестабилизация валютного рынка особенно ощущалась в Москве, дезориентировав участников рынка. Так, объем зарегистрированных управлением Росреестра по Москве договоров купли-продажи квартир в мае снизился на 23% по сравнению с апрельскими показателями. Как только рубль упал, многие россияне по старой привычке (все начнет дорожать!) решили направить в недвижимость рублевые накопления, но продавцы, в свою очередь, в надежде на еще больший рост стали корректировать стоимость жилья с учетом колебаний валютных курсов или вообще снимать квартиры с продажи до стабилизации ситуации. В Казани игры с курсами, по наблюдению некоторых игроков, даже привели к остановке продаж со стороны девелоперов. Так, Михаил Фельдман - коммерческий директор ICN Development, рассказал газете «БИЗНЕС Online», что это наблюдалось при росте доллара в начале июня.

«Некоторые казанские девелоперы (офисы продаж квартир) на два дня в наибольший пик роста доллара вообще остановили продажу квартир. Я считаю, что это не совсем дальновидно. Вообще можно отметить, что сегодня многие в ситуации с ипотекой выжидают. Если происходит резкий рост валюты, то начинает расти покупательский спрос. Это хороший инструмент для инвестиций. В начале лета все было суммарно: начали муссировать тему кризиса, вырос доллар, и люди пошли покупать жилье», - говорит Фельдман.

Правда, статистика показывает, что регистрация договоров купли-продажи в июне в Казани все же снизилась, пусть и незначительно.

КИРОВСКИЙ УПАЛ, АВИАСТРОИТЕЛЬНЫЙ ПОДРОС

Помимо сезонности и курса валют на активность рынка основное влияние оказывают все же цены, серьезно подросшие с конца 2011 года. Если анализировать цену предложения, то можно увидеть, что средние цены на квартиры в Казани продолжают расти. Из подсчета базы предложений reportal.ru, рост во втором квартале составил 1697 рублей за «квадрат» (до 54,62 тыс. рублей /кв. м).

Средние цены на квартиры в районах Казани по методике «БИЗНЕС Online»

По подсчетам газеты «БИЗНЕС Online», быстрее всех из казанских районов рос Авиастроительный, который прибавил в первом и втором кварталах 2012 года по 7,8%. При этом данный прирост оказался максимальным для периода март-июнь среди всех районов Казани. В то же время цены Кировского района во втором квартале 2012 года скорректировались на 2% после бурного роста на 15,4% за первые три месяца текущего года. Подчеркнем, что в Кировском районе низкие цены связаны в основном с предложениями в пос. Аракчино, Юдино и Залесный. Так, в газете можно встретить объявление о продаже однокомнатной квартиры за 1,2 млн. рублей площадью 30 кв. м в пос. Аракчино. Т.е. квадратный метр стоит всего 40 тыс. рублей (по ул. Новая Мусинская, согласно irr.ru на 4 июля 2012 года).

Динамика средних цен в районах Казани по методике «БИЗНЕС Online»

Подчеркнем, что темпы прироста цен в среднем по Казани упали в 2,8 раза - с 8,8% в первом квартале 2012 года до 3,2% во втором квартале 2012 года. Речь идет о цене предложения. Опрошенные газетой «БИЗНЕС Online» участники рынка отметили, что цена в публикуемых объявлениях зачастую не совпадает с реальной. По словам риэлторов, с мая-апреля всякий рост цен в Казани остановился, зафиксировав ценовые исторические максимумы. Общую ситуацию с ценами демонстрируют графики, составленные по данным, предоставленным казанской редакцией газеты «Из рук в руки». Фактически с апреля рост цен прекратился, изменения фиксируются в районе десятых процента.   

Цены на квартиры в Казани на вторичном рынке  *по данным газеты «Из рук в руки»

ПРИВЯЖЕМСЯ К ДОЛЛАРУ ИЛИ ИНФЛЯЦИИ?

Вообще, среди множества методик определения максимума цен на недвижимость есть две, которые могли обозначить возможные максимумы для цен на казанские квартиры.

Первый путь - это анализ разницы курса доллара к рублю. За точку отчета предлагаем взять первую половину 2008 года (период перед началом кризиса в России), здесь средний курс составлял порядка 24 рубля за доллар. Сейчас, в первой половине 2012 года, средний курс составил 31 рубль за доллар. То есть уровень российской валюты в январе-июне 2012 года оказался на 29% ниже уровня первой половины 2008 года. При сложении максимальной цены за кв. метр на вторичном рынке Казани в первой половине 2008 года и 29% роста курса доллара получим текущий ценовой максимум на квартиры.

Похожие результаты дает и второй метод, когда суммируется максимальная цена за «квадрат» в первом полугодии 2008 года в Казани и официальная ставка инфляции за четыре года. Известно, что за июль-декабрь 2008 года официальная («росстатовская») инфляция составила 5%, за 2009 год - 8,8%, за 2010-й – 8,8%, 2011-й – 6,1%, с 1 января по 25 июня 2012-го - 2,8%. В итоге получаем в сумме 31,5% - уровень официальной инфляции в России.

Средняя цена квадратного метра в Казани по методике «БИЗНЕС Online» в июле 2008 года составляла 41,5 тыс. рублей за кв. метр. При сложении 31,5% официальной инфляции с максимумом от 2008 года получаем максимум средней цены в июне-июле 2012 года - 54,6 тыс. рублей за кв. метр. Таким образом, можно констатировать, что в июне текущего года средние цены на квартиры в Казани достигли своего расчетного максимума. Иначе говоря, темпы прироста цен с текущих уровней (54,6 тыс. рублей за «квадрат») с высокой вероятностью будут ограничены текущей ставкой инфляции.

НАДО ЖДАТЬ СЕНТЯБРЯ

Журналисты «БИЗНЕС Online» опросили участников рынка жилья о текущей ситуации на нем и нашли подтверждение, что этот рынок вошел в стадию насыщения.

Валерий Абсалямов - директор центрального дома недвижимости «Валери»:

- Обычно методисты исследуют рынок предложений, поэтому получаются такие цифры. Ни в коем случае сейчас нельзя говорить, что цены подросли. Реальный рынок никто не исследует. Количество сделок и регистраций упало в разы, в регпалате настолько свободно, что практически никого нет. На месте сейчас очень много торгов. И первый вопрос сегодня не о том, сколько стоят квартиры, а сколько скинут. Более того, практикой подтверждается, что люди привлекаются скидками. Это ведь тоже неспроста. Предложений сейчас все больше и больше, они продаются по нормальной цене или чуть ниже рыночной. И как можно при этом говорить, что рынок растет? Рынок предложений же не показатель. Показатель - рынок реализации. Это же не магазин, где торговаться бесполезно.

Месяц-два такая ситуация еще продолжится, а дальше уже нужно будет посмотреть. Сентябрь в этом смысле будет очень интересным месяцем. Мы либо войдем в какую-либо стабилизацию, и что-то, по крайней мере, в нормальных объемах будет реализовываться, либо даже начнем прибавлять, хотя шансов на это не очень много. Либо мы войдем в стагнацию. У многих в головах мысли о кризисе. Кто-то говорит, что он вот-вот наступит, кто-то говорит, что наступит, но позже, а кто-то, что уже наступил. Кому верить - не знаю. И войдет ли он вообще в Россию? Посмотрим на практике. Как кризис проявится, насколько будет глубоким, чего он коснется? Надо будет посмотреть. Без детального анализа никаких заявлений делать нельзя. Пока рынок стоит. Реализация очень низкая. То ли погода сказывается, то ли исчерпали себя, но серединка рынка вывалилась полностью. Подгребают какие-то совсем дешевые гостинки, что подороже плохо берут, но берут, что покрупнее: от 2,5 - 3 миллионов. 95 процентов из них - те, кто смог продать первичку. Денег у людей нет. Все выгребли в пик: с октября по март. Те, у кого что-то и было отложено, взяли загородную недвижимость, но тоже очень немножко. Пока не понятно, что будет дальше. Если объявят кризис, то мы встанем всерьез и надолго. Объем ипотеки тоже пока не подтвержден, так как банки не анализируют, что люди собираются покупать, каковы их финансовые возможности. Считают ведь доходы, а не анализируют ситуацию на рынке. Если была бы статистика, сколько сделок одобрено и сколько из них было совершенно в реальности, можно было бы много аналитики почерпнуть. В общем, надо ждать сентября, когда будет ясно, придет кризис или нет, кончится лето в головах и делах.

Анастасия Гиззатова - директор агентства недвижимости «Счастливый дом»:

- В нашем агентстве июнь характерен увеличением спроса на новостройки и долевое строительство при общем спаде количества сделок по вторичному жилью. Весь июнь рынок находился в стагнации, и каких-либо колебаний замечено не было. Как всегда наибольшей популярностью пользовались квартиры эконом-класса небольшой площади.

Ряд банков заявили о повышении процента ставок по ипотечным кредитам и ужесточении требований к заемщикам, что не может не сказаться на активности рынка. Доля ипотечных сделок по нашему агентству составляет 30 процентов от общего числа. Оживить рынок могут крупномасштабные мероприятия, аналогичные программам "ветеранских сертификатов" и индексации материнского капитала.

Если говорить о торге при покупке и осмотре, то в первую очередь надо исходить из того, насколько объективно оценивается продаваемый объект. Если цена завышена, то торг имеет место быть как раз на сумму завышения, если стоимость соответствует рынку, то торг не предусматривается вообще.

«ЛЮДЯМ ДАЛИ ОДОБРЕНИЕ НА ИПОТЕКУ, ОНИ ВЫБРАЛИ КВАРТИРУ, НО НЕ РЕШИЛИСЬ ИДТИ ДАЛЬШЕ»

Андрей Савельев - генеральный директор «НЛБ-недвижимость»:

- В июне еще наблюдались какие-то движения, хотя и слабые, но в июле однозначно было затишье. Ипотечное кредитование только относительно стабильно. По моим прогнозам, рост будет наблюдаться в конце августа-сентябре, когда люди вернутся из отпусков. Думаю, рост продолжится и в октябре.

Михаил Фельдман - коммерческий директор ICN Development:

- С начала года рынок недвижимости Казани демонстрирует рост. В июне было прогнозируемое затишье, связанное с тем, что летом большая часть населения находится в отпусках и проживает за городом. Цены по городу выросли в среднем на 15 - 20 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В июле начался подъем рынка в целом, и следовательно, незначительно выросла стоимость квартир, которая, думаю, будет подниматься к сентябрю.

Поводов для снижения цены нет. Считаю, что пока рынок будет демонстрировать положительную динамику. Казань объективно является столицей, центром региона, население на территориях до Урала растет – это тенденция наблюдается последние 12 - 15 лет. Согласитесь, не все могут позволить себе переехать в Москву или Санкт-Петербург. Соответственно, Казань входит в число привлекательных для проживания городов, и миграция как продолжалась, так и будет продолжаться. С ростом населения потребность в жилье как была, так и будет.

Отмечу, что ипотека по сравнению с прошлым годом ожила. Привлекательны предложения по ипотечным продуктам тех банков, которые традиционно сильны в этом сегменте кредитования, это Сбербанк, ВТБ, DeltaCredit. Количество кредитных заявок выросло. Есть нюанс - в июне из-за информации и слухов о надвигающемся кризисе банки активно одобряли ипотечные кредиты, которые, однако, не заработали. Людям дали одобрение, они выбрали квартиру, но не решились идти дальше из-за наводнивших рынок слухов. Как правило, ипотекой пользуются те, у кого нет полных сбережений на квартиру. А те, у кого были сбережения, в июне-июле вложили свои средства в недвижимость, так как это наиболее доходный вид вложения частных инвестиций.

Искандер Юсупов - директор ООО "Супермаркет Недвижимости" (ASG):

- Как мы и предсказывали, летом на рынке жилой недвижимости ценовое затишье после стремительного взлета. Незначительный рост во втором квартале объясняется весенними колебаниями, зато летом установился штиль, цены зафиксировались, и, думаю, до осени картина сколько-нибудь значимо не изменится. Что бы ни говорили, предпосылок для снижения цен нет. Незначительные колебания в ту или иную сторону – нормальное явление, мы считаем, что до конца года цены повысятся, но незначительно, в пределах 5 - 7 процентов, если не произойдет каких-либо значительных экономических потрясений.