К началу мая в Татарстане купили на 1,1 тыс. новых квартир больше, чем в марте. Таков эффект близкого завершения льготной «путинской» ипотеки и грядущих изменений ипотеки семейной. «Народ решился конвертировать свои сбережения в первоначальный взнос, чтобы успеть в последний вагон», — предполагают эксперты «БИЗНЕС Online». О том, запретят ли в Казани студии вслед за Москвой, что будет с ипотекой, как кеш вернулся на рынок жилья и каковы прогнозы на лето,— в нашем материале.
Стоимость квадратного метра по Казани в апреле продолжает колебаться в диапазоне 200–210 тыс. рублей. При этом ситуация с квартирами по-прежнему напоминает авторынок, когда, выехав из салона, машина тут же дешевеет. В столице РТ разрыв первичного и вторичного рынков — на уровне 26%
Итоги месяца в новостройках
За минувший апрель застройщики Татарстана продали 2,8 тыс. квартир. Это в 1,6 раза больше, чем в марте, когда они недосчитались 30 млрд рублей. В сравнении с апрелем 2023 года число зарегистрированных договоров долевого участия также выросло в 1,7 раза, сообщается в свежей статистике татарстанского Росреестра.
Растущие показатели фиксируют и опрошенные изданием застройщики.
«В Казани результаты были выше — в отличие от московского рынка, где продажи в апреле остались примерно на уровне марта», — отмечает заместитель генерального директора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов.
Мы видим, как народ, убедившись, что на этот раз льготную ипотеку под 8 процентов с 1 июля действительно закрывают, решился конвертировать свои сбережения в первоначальный взнос, чтобы успеть в последний вагон.
«Удивляет майская морфология сделок, — отмечает Галеев. — На сегодняшний день соотношение рассрочек и ипотек в продажах составляет примерно 20 на 80 процентов. А вот баланс между ипотеками выглядит довольно причудливо: IT — 40 процентов, семейная — 33 процента, „путинская“ под 8 процентов — 27 процентов».
По словам гендиректора ГК «СМУ-88», резкий рост доли «путинской» ипотеки под 8% для фирмы оказался довольно неожиданным. «С льготной ипотекой мы внутри компании попрощались еще в прошлом году, так как первоначальный платеж по нашим проектам составлял порядка 45–60 процентов от стоимости. Это заградительный уровень», — объясняет он. Но завершение субсидирования льготной ипотеки на новостройки (ее, напомним, ввели по предложению президента РФ Владимира Путина в 2020 году) подтолкнуло к сделкам всех, кто еще сомневался.
Оживление на рынке фиксирует и новая девелоперская компания «Авторы», строящая жилые комплексы в историческом центре Казани. «Выросший спрос позволил не только успешно закрыть план продаж, но и повысить стоимость за квадратный метр жилья, — отметил представитель организации. — А это важно для инвестиционной привлекательности проектов».
Стоимость квадратного метра по столице РТ в апреле продолжает колебаться в диапазоне 200–210 тыс. рублей — в среднем это на 20% выше, чем в прошлом году. Причем ситуация с квартирами по-прежнему напоминает авторынок, когда, выехав из салона, машина тут же дешевеет. В Казани разрыв первичного и вторичного рынков — на уровне 26%, подсчитали в сервисе «Яндекс.Недвижимость». Но покупателей новостроек такое не смущает. Видимо, чаще берут для себя, не для инвестиций?
«Мы видим увеличение интереса к двух- и трехкомнатным квартирам, — подтверждает тенденцию исполнительный директор компании „Ак Барс Дом“ Айгуль Латыпова об итогах апреля. — Отчасти этому способствовали и действия ЦБ по снижению ипотечного потенциала с господдержкой, благодаря чему спрос рынка плавно перетекает в сторону семейной ипотеки».
Длинные и холодные майские выходные не повлияли на рынок недвижимости — там было тепло, что подтверждают опрошенные застройщики. «Возможно, сказалась и незадавшаяся погода, но не последнюю роль играют ожидания меняющихся условий по ипотеке», — говорит Латыпова.
Продать квартиру дорого стало сложнее, но цены на вторичном рынке все равно не падают. Сократившийся спрос сбалансирован предложением
Что сдерживает вторичный рынок жилья?
В апреле 2024-го в Татарстане заключили 6,5 тыс. сделок на вторичном рынке. Это в 1,5 раза меньше аналогичного показателя прошлого года и в 2,5 раза ниже по сравнению с апрелем 2021-го — тогда на вторичке реализовали 16 тыс. объектов, максимум за минувшую пятилетку. Можно сказать, что это худший для вторички апрель за последние три года.
За пять лет наблюдений еще меньше сделок в апреле было в 2020-м, когда ставки по ипотечным кредитам для б/у квартир резко взлетели из-за того, что Центробанк РФ удвоил ключевую ставку до 20%. Тогда Росреестр по РТ зафиксировал в регионе 3,7 тыс. договоров купли-продажи.
Тем не менее небольшой рост числа заключенных договоров купли-продажи татарстанский Росреестр фиксирует в сравнении с мартом. По Казани количество сделок за месяц выросло на 5% до 2,1 тыс., а по РТ — на 13% до 4,4 тысячи.
«Не скажу, что ситуация хорошая, — оценивает результаты апреля директор компании „НЛБ-Недвижимость“ Андрей Савельев. — Количество сделок меньше. Причина — высокие ставки по ипотеке».
Продать квартиру дорого стало сложнее, но цены на вторичном рынке все равно не падают. Сократившийся спрос сбалансирован предложением.
«Сдерживающим фактором, который не дает существенно снижать стоимость объектов, является небольшой приток новых объектов на вторичный рынок, — оценивает ситуацию директор компании „Премьер-Недвижимость“, вице-президент гильдии риелторов РТ Руслан Садреев. Он объясняет подобное на примере объявлений сайта Avito: — Сайт выдаст около 8 тысяч объявлений. Так вот примерно 7–8 тысяч предложений было и в декабре – феврале. То есть количество объектов в продаже существенно не увеличивается. Соответственно, создается определенный баланс между спросом и предложением. Вот это и позволяет сдерживать вторичный рынок от какого-то существенного снижения цен».
Чего ожидать по итогам мая с его продолжительными выходными? Мало того что ипотечников нет, так еще и люди отдыхать уехали, отмечает Савельев. Май, по его словам, «проседающий» месяц.
«Май, как обычно, характеризуется определенным затишьем на рынке недвижимости, — согласен Садреев. — Первая половина месяца в текущем году, несмотря на холодные дни, не стала исключением. Как правило, люди в это время занимаются делами на даче, отправляются в путешествия либо готовятся к сдаче экзаменов. Потому в этом мае, я думаю, не будет какого-то прорыва в количестве сделок по сравнению с апрелем».
Количество оформленных ипотек в республике незначительно просело. К марту число сделок с ипотекой по РТ снизилось на 4% до 4,6 тыс., в Казани — на 4,6% до 2,1 тысячи
Ипотека РТ: минус 5% сделок
На фоне резкого роста продаж новых квартир любопытно смотрится тот факт, что количество оформленных ипотек в республике незначительно просело. К марту число сделок с ипотекой по РТ снизилось на 4% до 4,6 тыс., в Казани — на 4,6% до 2,1 тысячи. Еще месяц назад ипотечный рынок после пяти месяцев снижения показал ощутимый рост. Складывается ощущение, что покупатели действительно откупорили кубышку с наличными — с этим тезисом согласны и девелоперы, и риелторы.
Для вторичного рынка ипотечная ставка в банках продолжает колебаться от 16 до 19% годовых, говорится в аналитике госкомпании «Дом.РФ», т. е. в среднем 17% годовых.
Как удается вторичке держаться в условиях высоких ипотечных ставок? «Процентная ставка на вторичное жилье высока и достаточно некомфортна для покупки, — констатирует Садреев. — Как правило, сделки проходят по недорогим объектам до 5–7 миллионов рублей. И по большей части за наличный расчет». «В любом случае спрос на жилье есть, — комментирует Савельев. — Поэтому сделки все равно идут».
1. Ипотека с господдержкой под 8% годовых, которую запустили в 2020-м на фоне коронавируса по поручению Путина. Программа действует до 1 июля 2024 года. Сумма — до 6 млн рублей, первоначальный взнос — 30%, срок — 30 лет.
2. IT-ипотека. Впервые была запущена в мае 2022-го и рассчитана на специалистов аккредитованных IT-компаний. Действует до 31 декабря 2024 года. Ставка — 5% на весь срок действия кредита, срок — до 30 лет, первоначальный взнос — 20%. Максимальная сумма кредита — до 18 млн рублей в городах-миллионниках и до 9 млн рублей в других городах. Обсуждается возможность пролонгации программы.
3. Семейная ипотека. Ставка — 6%, сумма кредита — до 6 млн рублей, срок — 30 лет, первоначальный взнос — 20%. Рассчитана на семьи, в которых с 1 января 2018-го по 31 декабря 2023-го родился первый или очередной ребенок. С 1 июля 2024 года ставка останется на уровне 6% для семей с детьми до 6 лет включительно; вопрос того, как изменится программа для других семей, пока прорабатывается.
4. Дальневосточная ипотека под 2% годовых. Действует до 2030 года в регионах Дальнего Востока.
5. Арктическая ипотека под 2% (условия идентичны дальневосточной). Действует в северных регионах.
6. Сельская ипотека под 3% (на приграничных территориях — 0,1%). Появилась в 2020-м для поселений с количеством жителей до 30 тыс. человек. Срок действия не ограничен. Срок — 25 лет, сумма — 6 млн рублей, первоначальный взнос — 20%.
Всего в 2023 году в России было выдано ипотечных кредитов на 7,8 трлн рублей. По итогам января – марта 2024-го оформлено ипотек на 1,1 трлн рублей — почти на 13% меньше, чем за первые три месяца 2023-го. 55% выданных ипотек приходится на льготные программы.
Рынок новостроек продолжают поддерживать программы ипотеки с господдержкой. Так что «ипотечное похолодание» выглядит неоднозначным. Например, растущие показатели по итогам апреля фиксирует Банк ВТБ в Татарстане. Всего с января по апрель 2024 года финансовое учреждение выдало в РТ 9 млрд рублей, средняя сумма кредита — 5 млн рублей, а срок — почти 26 лет. За апрель же банк выдал на 22% больше ипотечных кредитов по объему и на 9% больше по количеству, чем в апреле 2023-го.
«Такая динамика может объясняться стремлением заемщиков успеть оформить кредит до завершения программ льготной ипотеки с господдержкой», — рассказывает управляющий ВТБ в РТ – вице-президент Марьям Давлетшина.
Растет в банковском секторе спрос не только на ипотечные кредиты с господдержкой, но и на депозиты. Может, потенциальные заемщики откладывают покупку жилья до лучших времен?
«Утверждать, что рост депозитов обеспечен только за счет отказа потенциальных заемщиков от сделок по покупке жилья, наверное, некорректно, — говорит Давлетшина. — Существующие сегодня ставки по банковским депозитам для физических лиц привлекательны у заемщиков, которые стараются разместить на депозитах любые свободные средства. Более того, можно отметить, что с конца прошлого года поведенческая модель клиентов изменилась с потребительской, когда чаще берут кредиты на крупные покупки, на сберегательную».
Для рынка коммерческого жилья Татарстана семейная ипотека в 2025 году станет единственной массовой госпрограммой. Сегодня это жилищный кредит под 6% годовых с максимальной суммой кредита в 6 млн рублей
Семейная ипотека на перепутье
Если судьба льготной «путинской» ипотеки под 8% годовых уже ясна — программу закрывают через 35 дней, то будущее семейной ипотеки еще обсуждается. Ее продлили до 2030 года. До конца 2024-го еще работает IT-ипотека.
Таким образом, для рынка коммерческого жилья Татарстана семейная ипотека в 2025 году станет единственной массовой госпрограммой. Сегодня это жилищный кредит под 6% годовых с максимальной суммой кредита в 6 млн рублей. Рассчитан он на родителей детей, появившихся на свет после 1 января 2018-го, или на тех, кто уже имеет двоих и более несовершеннолетних детей.
Но программу трансформируют. Как именно — все еще предмет гаданий участников рынка. Пока в правительстве рассматривается вариант, что в обновленной «семейке» льготная ставка 6% годовых будет действовать только для семей с детьми до 6 лет. Для остальных ставку предполагают поднять с 6 до 12%.
«Это приведет к увеличению ежемесячных платежей, — говорит Латыпова. — Такое изменение условий может кардинально повлиять на количество заявок и выдач. Уже сейчас высказываются пессимистичные прогнозы о сжатии объема выдачи льготных ипотек на две трети и более. По нашим внутренним данным, сегодняшний покупатель недвижимости чрезвычайно чувствителен к ежемесячным платежам по ипотеке, а 12 процентов — это очень высокая ставка, особенно для семей с детьми».
«Понятно, что идет трансформация существующей жилищно-кредитной системы в стране, но, на наш взгляд, она должна проводиться более мягко и постепенно, с готовыми альтернативными предложениями, — комментируют в компании „Ак Барс Дом“. — Из сегодняшних финансовых инструментов интересным для покупателя решением можно считать рассрочку от застройщика. Остальные новые механизмы, такие как долгосрочные жилищные сбережения или так называемые партнерские финансы, еще сырые, они не могут дать быстрого результата».
Альтернативу выдвинул раис РТ Рустам Минниханов как глава комиссии Госсовета РФ по направлению «Строительство, ЖКХ, городская среда». Минниханов предлагает увеличить лимит семейной ипотеки исходя из цены жилья в регионе, а первоначальный взнос зафиксировать на уровне 20%.
Другой вариант — строительные сберегательные кассы. В случае принятия уже разработанного законопроекта у россиян появится возможность накопить 30–50% стоимости квартиры и получить кредит на жилье под 4–6%, причем без триллионных расходов из бюджета. Против могут быть банкиры, которые лишатся сотен миллиардов от ипотечников.
Эксперты полагают, что в Казани и регионе проблема с «клетушками» остро не стоит
Что ждет «смешные квартиры» в Казани?
Еще одна волнующая тема — запрет, который в мае ввели власти Москвы на строительство студий площадью менее 28 «квадратов». Подобный формат жилья как-то сильно удивил нынешнего главу ВЭБ.РФ Игоря Шувалова во время визита в Казань. Побывав в одном из соципотечных домов, он тогда заявил: «Это кажется смешным, но люди приобретают такое жилье». Фраза мгновенно стала интернет-мемом.
Но застройщики слишком увлеклись «клетушками» — на минувшей неделе такой формат жилья раскритиковал глава «Дом.РФ» Виталий Мутко. Примеру Москвы уже последовали в Ленинградской области, изучают вопрос в десятке других регионов.
Запретят ли студии в Казани? Этот вопрос «БИЗНЕС Online» на форуме «АрхМосква» адресовал главному архитектору города Ильсияр Тухватуллиной. По ее словам, пока в столице Татарстана такой запрет не рассматривается. Девелоперы сами формируют квартирографию в соответствии с требованиями рынка. Да и в Казани доля студий меньше, чем в Набережных Челнах, где примерно 7% квартир имеют площадь до 28 кв. метров.
На наш взгляд, выбор площади квартир для строительства должен регулироваться только рынком и нормами безопасности.
Эксперты «БИЗНЕС Online» также полагают, что в столице РТ и регионе проблема с «клетушками» остро не стоит. «Если говорить в целом о рынке Татарстана, то по сравнению с Московским регионом в республике гораздо меньше малогабаритных квартир — это обусловлено как уровнем цен на жилье, так и особенностями местного покупательского спроса», — заявляют в «Садовом кольце».
На регулирование рынка полагаются в СМУ-88. «Огромные квартиры в 120–150 „квадратов“ практически полностью „вымыло“, хотя раньше они были неким стандартом статусности жилья, — приводит пример Галеев. — Такая же ситуация была и со студиями. В 2015–2016 годах в Москве самой ходовой площадью были 18–24 „квадратов“, а потом они стали никому не нужны. Не думаю, что сегодня на казанском рынке недвижимости такие предложения настолько распространены, что требуют отдельного регулирования».
«Согласны с подобным регулированием в целом, так как это позволит ограничить появление в республике большого количества федеральных девелоперов с инвестиционными лотами по 15–16 квадратных метров», — заявляют в компании «Авторы».
Однако все же малогабаритные квартиры — это возможность для молодых людей выйти в самостоятельное плавание, напоминают в фирме «Ак Барс Дом». «Особенно актуально для студенческой Казани, где более 60 высших и профессиональных образовательных учреждений, — говорит Латыпова. — Кроме того, для туристически привлекательных городов студии остаются частью арендного бизнеса: гости столицы республики выбирают их для проживания на короткий срок».
Ожидается летний спад продаж на жилье и нарастание к осени
Прогноз на лето
Умеренно оживленный спрос на жилье летом ждут в компании «Авторы». «В июле прогнозируем некий спад, связанный с потребительской депрессией из-за отмены льготных программ, — говорят здесь. — Возобновление темпов продаж ожидаем в августе – сентябре. Схожие темпы летнего спада продаж и нарастания к осени наблюдались и в прошлом году».
«С учетом такого всплеска можно ожидать некоторого роста продаж вплоть до июля, а после рынок будут определять новые параметры по „семейке“, — говорит Галеев. — Что касается приемлемых условий для нее, то тут останусь при своем мнении — на мой взгляд, оптимальными для российского рынка станут лимиты не менее 12 миллионов со ставкой под 8–9 процентов годовых для городов-миллионников».
Насыщенный сделками август прошлого года вспоминают в «Садовом кольце». «Это случилось на фоне новостей о повышении ставок и отмене льготных программ ипотеки, а в текущем году таких предпосылок мы пока не видим», — заявляет Колунов.
Роста количества сделок в июне ждет ВТБ в Татарстане. Причина та же — конец льготной ипотеки под 8% годовых. «После этого, вполне вероятно, может произойти корректировка объема выдач в сторону снижения», — говорит Давлетшина.
Не питают надежд на летний всплеск активности на вторичном рынке жилья. «Ждем летнего спада, и он будет продолжаться», — дает пессимистичный прогноз Савельев.
«Покупатели сейчас ждут более лояльных условий для покупки, — говорит Садреев. — Мечтают о снижении ключевой ставки, но в сегодняшней экономической ситуации такое маловероятно. По крайней мере до осени. Но также один из инструментов, которого ждет рынок недвижимости, — это введение каких-либо новых льготных программ ипотечного кредитования на покупку вторичного жилья. Естественно, если такие программы будут приняты, то не для всех желающих, как льготная ипотека 2020 года, но адресное субсидирование сегодня рынку очень необходимо».
Вторичный рынок ждет льготных программ, но власти РФ определились еще год назад. Надежду поначалу дал Путин, который на встрече с Мутко предложил подумать над льготной ипотекой для покупки вторичного жилья. Закипела дискуссия, точку в которой поставил заместитель министра строительства РФ Никита Стасишин на Петербургском экономическом форуме. «Зачем обсуждать то, на что нет денег?» — сказал чиновник.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 47
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.