Хайруллины и Скоблионок вновь встретились в суде… С кадастровой палатой

«НАШЕ ПРАВИТЕЛЬСТВО ЗНАЕТ, ЧТО НЕПРАВИЛЬНО ОЦЕНИВАЕТ УЧАСТКИ…»

Кадастровая стоимость земельных участков во многих регионах, в том числе и Татарстане, существенно возросла. Причем, к удивлению некоторых землевладельцев, в некоторых случаях даже превысила рыночную оценку. Учитывая, что кадастровая стоимость земли является базой для расчета земельного налога, арендных платежей, выкупной стоимости земельных участков, у многих предпринимателей возникает желание снизить ее. Как результат – Арбитражный суд завален исками землевладельцев к кадастровой палате. В числе тех, кто оспаривает кадастровую стоимость своих участков, оказались и весьма известные татарстанские предприниматели.

Иск к земельной кадастровой палате Татарстана владелец сети гостиниц «Регина», председатель еврейской общины РТ Михаил Скоблионок и подконтрольное ему ЗАО «Резидент» подали в ноябре прошлого года. Известный казанский предприниматель и общественный деятель потребовал уравнять кадастровую стоимость земельного участка промышленного назначения площадью 24 240 кв. м на улице Поперечно-Ноксинской в Казани с ее рыночной стоимостью - 35,512 млн. рублей, начиная с 1 января 2011 года. На минувшей неделе Арбитражный суд Татарстана вынес решение в пользу предпринимателя. Первоначальная кадастровая стоимость принадлежащего Скоблионку участка составляла почти 227 млн. рублей.

- Я дал команду своим юристам судиться по всем фактам превышения кадастровой стоимости земельных участков над рыночной, - заявил Скоблионок газете «БИЗНЕС Online». - Земля не может быть оценена в сумму, за которую я ее никогда не смогу продать. Но у нас все равно оценивают. Чтобы предприниматели и простые граждане платили больше налогов. И наше правительство знает, что неправильно оценивает участки, но делает это в надежде, что люди проглотят, будут платить больше.

По словам Скоблионка, сейчас многие предприниматели судятся с земельной палатой, требуя снизить кадастровую стоимость земли. «Я никакой не первооткрыватель этого дела, многие организации судятся, многие выигрывают», - отметил он и пояснил, что на обозначенном выше земельном участке расположена производственно-складская база.

БРАТЬЯ ХАЙРУЛЛИНЫ И ЗЕМЛЯ ПОД ЗАВОДОМ ПЕТЦОЛЬДА

Действительно, Скоблионок «никакой не первооткрыватель». Кто был первым, доподлинно установить сегодня крайне сложно. Тем не менее практика судебных споров по кадастровой стоимости земли довольно-таки обширна. На днях Арбитражный суд рассматривал аналогичный скоблионовскому иск к земельной кадастровой палате, поданный «Эдельвейс Групп».

Компания, которую контролируют братья Айрат и Илшат Хайруллины, требует от земельной палаты изменить кадастровую стоимость ряда земельных участков. В том числе земельного участка площадью 14706 кв. м на улице Тукая, 97. Это земля под комплексом зданий завода Петцольда, соглашение о восстановлении которого Хайруллин подписал с мэрией Казани в мае этого года. Напомним, инвестиции в объект могут составить 1 млрд. рублей. На территории памятника промышленной архитектуры, где в разные годы разливалось и пиво, и молоко, инвесторы планируют разместить бизнес-центр, гостиницу, ресторан и развлекательный комплекс.

Кадастровая стоимость этого земельного участка на 22 сентября 2012 года была определена в размере 147 829 417,92 рублей. Хайруллины потребовали снизить ее до 106 076 751 рублей. Кроме того, принадлежащая братьям «Эдельвейс Групп» требует уравнять кадастровую и рыночную стоимости еще четырех участков в Казани. Участок площадью 1840 кв. м на улице 40 лет Октября, 4 в Казани, который оценен в 24,4 млн. рублей, Хайруллины требуют оценить в 4,8 млн. рублей. Кадастровую стоимость еще одного участка на улице Тукая площадью 9870 кв. м, которая определена в размере 136,2 млн. рублей, Хайруллины требуют снизить до 89,7 млн. рублей. Участок площадью 2160 кв. м на улице Авангардная с кадастровой стоимостью 27,4 млн. рублей братья требуют оценить в 7,6 млн. рублей. И наконец, участок в поселке Левченко площадью 6690 кв. м – в 25,5 млн. рублей, тогда как в настоящее время его кадастровая стоимость составляет 64 млн. рублей.

Таким образом, «Эдельвейс Групп» в общей сложности требует снизить кадастровую стоимость своих пяти участков на сумму 165,4 млн. (!) рублей. Решения по этим делам могли быть вынесены в день заседания. Однако представители Хайруллиных не стали следовать действующему между юристами негласному соглашению и потребовали возложить судебные расходы на ответчика – это более 350 тыс. рублей (рыночная оценка пяти участков обошлась предпринимателям в 70 тыс. рублей за каждый). Следующее заседание суда по этим делам состоится 6 августа.

«ПОЯВИЛАСЬ ЛАЗЕЙКА, КОГДА ПРЕДПРИНИМАТЕЛИ И ПРЕДПРИЯТИЯ ДЕЛАЮТ ОЦЕНКУ И СНИЖАЮТ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ»

Напомним, что тема кадастровой стоимости земли еще в январе привлекла внимание президента Татарстана - на коллегии Росреестра по РТ. Рустам Минниханов тогда отреагировал на выступление главы татарстанского управления Росреестра Азата Зяббарова. «В июне 2011 года президиум Высшего арбитражного суда фактически приравнял кадастровую стоимость к рыночной», - заявил Зяббаров и высказал опасения, что это может привести к снижению сбора средств по налогам.

«Появилась лазейка, когда предприниматели и предприятия делают оценку и снижают кадастровую стоимость. Не знаю, какие методы и оценки используются. Надо провести совместный семинар с участием Росреестра, оценщиков и прокуратуры. Любой же не может давать оценку. Кадастровую стоимость считают по формуле. Ну не я же придумал ее! - возмутился Минниханов. - Сейчас указывают, что кадастровая стоимость в разы больше рыночной. Обычно все же наоборот. Арбитражный суд должен быть объективен. Все сделки считаются по формуле. Разница может быть 10, ну 20 процентов, а где-то даже может быть меньше рыночной стоимости. Земля в разы больше стоит, чем дается кадастровая оценка. Особенно в Казани. Давайте приглашать саморегулируемые организации оценщиков. Давайте сделаем аудит. Давайте установим общие правила игры».

Минниханов предложил тогда создать рабочую комиссию, чтобы привести в порядок оценку земельных участков в Татарстане. «Этот вопрос нужно проработать. Арбитражный суд должен определять стоимость, - отметил президент Татарстана. - Можно показательно взять несколько экспертиз и подать на их пересмотр встречный иск».

«ЭТО НЕ ЭКОНОМИЯ, А ПРИВЕДЕНИЕ В СООТВЕТСТВИЕ НАЛОГОВОЙ БАЗЫ»

Эксперты и представители делового сообщества Татарстана в разговоре с газетой «БИЗНЕС Online» отметили резкий рост количества исков и обращений предпринимателей в оценочные компании на переоценку кадастровой стоимости земли. Причина – кратное превышение кадастровой стоимости ряда участков рыночной после проведения государственной оценки, совпавшей по срокам с резким увеличением земельного налога.

Марат Камалов – директор ООО «Юридическая фирма «Татюринформ»:

- Дело в том, что впервые в июле 2010 года в федеральном законодательстве появилась целая отдельная глава – государственная кадастровая оценка. Закон указал, что кадастровая стоимость земельного участка должна равняться рыночной. Там были коллизионные нормы, которые могли отложить судебные споры на 5 лет, но Высший арбитражный суд РФ дал разъяснение, что вне зависимости от того, когда была проведена оценка, любой вправе обратиться в суд с требованием внесения в нее изменений.

Парадокс в том, что государственная кадастровая оценка осуществлялась программным методом. Ни один оценщик не выезжал на объекты, не анализировал инфраструктуру, не оценивал каждый земельный участок в отдельности. Оценка проводилась кластерно. А тем временем что такое кадастровая стоимость земельного участка? Это налоговая база для единственного местного налога – земельного. Есть различные коэффициенты и так далее, но база – кадастровая стоимость земли.

В конце 2010 года наш республиканский заказчик провел тендер на государственную кадастровую оценку, провел оценку земельных участков, и одновременно с этим Казгордума резко увеличила ставки земельного налога (справедливости ради напомним, что не через несколько месяцев после долгих консультаций с бизнесом ставки были пересмотрены в сторону понижения – ред.). Получился резонирующий эффект. Скажу без преувеличения – люди приходили и буквально рыдали: при таких ставках и такой кадастровой стоимости своих участков некоторые вынуждены были просто продавать бизнес, поскольку были не в состоянии платить налог.

Судебная практика по кадастровой стоимости земельных участков весьма распространена. По моей личной оценке, только в Казани идет порядка 150 - 200 таких судебных процессов. В подавляющем числе случаев судебная практика на стороне предпринимателей. Предпринимателю нужно определить рыночную стоимость земельного участка. Здесь возникает дилемма. Не имеет значения, какой оценщик это сделает. Но оценщику необходимо получить от своей СРО экспертное заключение о том, что его оценка соответствует стандартам оценки и закону. Все расходы ложатся на предпринимателя. Стоимость оценки составляет от 15 до 30 тысяч рублей. Стоимость экспертизы оценки – от 20 до 40 тысяч рублей. Оплата работы юристов, которые будут представлять истца в Арбитражном суде, составляет в среднем 30 тысяч рублей. Плюс еще есть госпошлина, пусть и небольшая.

На выходе предприниматель получает судебное решение, обязывающее кадастровый орган внести в качестве кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость. Изменения вносятся только после получения решения. С момента обращения в суд до получения решения, как правило, проходит 4 - 5 месяцев. При этом налоговым периодом земельного налога является календарный год – налог за предыдущий год должен быть заплачен до 15 февраля текущего года. И зачастую кадастровый орган и муниципалитет, который привлекается в качестве третьего лица, затягивают процесс, чтобы потянуть время. Вносят различные жалобы и так далее. Такая позиция муниципалитета удивительна.

Сегодня в судебной практике по кадастровой стоимости земли существует такое негласное соглашение между юристами о том, что истцы не требуют возложить судебные расходы на ответчика. Понятно, что при таком потоке исков предъявления расходов кадастровому органу ситуация будет дестабилизирована.

Что касается снижения кадастровой стоимости. Я не встречал случаев, когда снижение составляло менее чем в три раза, то есть чтобы налогооблагаемая уменьшалась менее чем на 300 процентов. Но были случаи, когда кадастровая стоимость участка снижалась и в 12 раз. Все зависит от конкретного объекта недвижимости. То есть 6,5 раз по делу Скоблионка – это нормально.

В данном случае некорректно говорить об экономии. Любой налог должен быть экономически обоснованным. Откуда взялась кадастровая оценка? Почему именно такие цифры? Ответов на эти вопросы у кадастрового органа нет. А у независимого оценщика, работающего по конкретному объекту, есть. Все оценивается, исходя из реальной ситуации. Поверьте мне, эксперты СРО – это очень уважаемые люди, профессионалы, которые потом и кровью зарабатывали себе имя и не станут заниматься подмахиванием оценки рыночной стоимости земли. Поэтому в отношении внесения изменений в кадастровую стоимость земельного участка – это не экономия, а приведение в соответствие налоговой базы.

«НЕОБХОДИМО БОЛЕЕ АККУРАТНО, БОЛЕЕ ЧУТКО ПОДХОДИТЬ К ОПРЕДЕЛЕНИЮ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ»

Фанис Биляев - директор казанского юридического центра:

- У нас с 1 января 2011 года несколько изменился порядок определения кадастровой стоимости земли. В соответствии с законодательством, теперь кадастровая стоимость должна равняться рыночной. В конце 2010 года все земельные участки в Татарстане были переоценены, исходя из рыночной стоимости. Но, как показала практика, очень много земельных участков не соответствуют рыночной стоимости, и предприятия (а земельный закон дает им на то основание) начали оспаривать кадастровую стоимость этой земли.

Налоговый фактор в этом случае существенный, потому что по Налоговому кодексу земельный налог считается по кадастровой стоимости. Практика показывает, что частенько кадастровая стоимость в 5 раз превышает рыночную. Представляете, какая налоговая нагрузка?

Я особо не анализировал, насколько часто предприниматели обращаются в суды с подобными исками, но сталкивался, мы тоже судились. Нельзя сказать, что это массово, потому что не везде земельные участки подсчитаны некорректно. Нельзя сказать, что такой вал идет. Основной поток исков начался в этом году.

Кадастровая стоимость определяется методом массовой оценки, когда оценивается целый регион без учета индивидуальных особенностей земельного участка, а рыночная стоимость рассчитывается с учетом индивидуальных особенностей участка, поэтому частенько не соответствует кадастровой. Это проблема, это неправильно. Я считаю, что необходимо более аккуратно, более чутко подходить к определению кадастровой стоимости земельных участков. Более внимательно анализировать. Когда такие большие отклонения – это недоработка оценщиков, которых нанимают проводить в республике Татарстан оценку.

Росреестр допускает норматив отклонения кадастровой стоимости от рыночной на 20 процентов, но когда это отклонение в сотни процентов - извините. Правда, случаи, когда рыночная стоимость ниже кадастровой, – редкие явления, но я с ними тоже сталкивался.

Альмир Сабитов - учредитель компании «Аль-Борро», предприниматель в сфере агротуризма:

- Вопрос кадастровой стоимости земли затрагивался и на последней встрече членов ассоциации малого и среднего бизнеса РТ с президентом республики. Сейчас суды по этому поводу начинают входить в моду, потому что зачастую оценки кадастровой стоимости делаются общим порядком, большими площадями. Какие-то нюансы могут и не заметить, упустить, оценить выше и так далее. Я думаю, подобных исков будет с каждым разом все больше.

Вопрос даже не в том, что выше или ниже. Кадастровая стоимость всегда ниже рыночной. Вопрос в том, что кадастровую стоимость определяет специальная комиссия. А потом кабмин ее утверждает. Вот эта комиссия, она работает не круглый год. Она поехала и по всей республике кадастровую стоимость поменяла за раз. Понятно, что ее специалисты могут несправедливую цену поставить, и если предприниматель не согласен, то он вправе это дело опротестовать через суд. Комиссия – пять, ну пускай пятьдесят человек, а сколько земли в республике? Сотни тысяч гектаров. Естественно, что эти люди не могут везде справедливую стоимость установить. Не потому, что не хотят, а просто не в состоянии это сделать. Если бы эта работа велась планомерно, какой-то отдел бы работал постоянно по заявкам людей, а тут они хотят за месяц определить кадастровую стоимость всей земли. У нас же все кампаниями проходит. Объявили кампанию, они побежали, определили. А нужен системный подход.

Земля, она все время меняется, имейте в виду: сегодня она стоит столько, а коммуникации подвели - она уже дороже будет стоить. Завтра построили что-то, что будет привлекать дополнительно клиентов, опять же стоимость земли - и кадастровая, и рыночная - вырастет…

Ставки земельного налога на территории муниципального образования города Казани