«Инвестор боится идти»: как Файзуллин и Шагиахметов двигают реновацию всея Руси

Итоги трех лет действия закона о комплексном развитии территорий в минувшую пятницу подводили в Совете Федерации Фото: council.gov.ru

Проблемы закона о реновации: взгляд регионов, застройщиков и главы минстроя РФ Ирека Файзуллина

Итоги трех лет действия закона о комплексном развитии территорий в минувшую пятницу подводили в Совете Федерации. В 2020 году законотворцы видели в этом шанс на обновление деградированных территорий городов: бывших промзон, районов с ветхим и аварийным жильем.

«Выявлен ряд проблем, препятствующих эффективному применению механизмов комплексного развития территорий на местах», — оценила результаты мониторинга работы закона в 76 субъектах РФ ведущая заседания зампредседателя Совета Федерации Инна Святенко.

Регионы отмечают:

• Затруднения при воплощении проектов КРТ в границах зон охраны объектов культурного наследия и на приаэродромных территориях.
• Отсутствие возможности КРТ на территориях, полностью занятых ветхими индивидуальными домами, блокированной застройки и садовыми домиками. В числе 10 регионов, столкнувшихся с этой проблемой, назвали и Татарстан.
• Недостаточный уровень квалификации работников государственных и муниципальных органов власти. С этой трудностью столкнулось 20 субъектов.
• Нет механизма поддержки застройщиков при строительстве социальных объектов.

Инна Святенко: «Выявлен ряд проблем, препятствующих эффективному применению механизмов комплексного развития территорий на местах» Фото: council.gov.ru

«Из договора о комплексном развитии территорий в любой момент без последствий может выйти многоквартирный дом, орган публичной власти может в любой момент без суда расторгнуть договор о комплексном развитии, — озвучил другие недостатки закона президент ассоциации „Национальное объединение строителей“ Антон Глушков. — Чтобы инвестор-застройщик охотнее участвовал в этой конструкции, необходимо договором предусматривать финансовые риски. В противном случае, особенно на фоне удорожания строительной себестоимости, участие в подобных долгих и дорогих проектах становится непривлекательным».

«Главное не квадратные метры, а изменение морально устаревшего облика городов на существующей инженерной инфраструктуре», — сказал глава минстроя РФ Ирек Файзуллин, отметив, что Госдума на днях в третьем чтении приняла очередные поправки к закону Фото: «БИЗНЕС Online»

Несмотря на трудности, по закону о комплексном развитии территорий в России сегодня уже обновляют 481 территорию с градостроительным потенциалом 87 млн кв. м жилья. Еще 607 территорий на 106 млн кв. м жилья — в проработке.

«Главное не квадратные метры, а изменение морально устаревшего облика городов на существующей инженерной инфраструктуре», — сказал глава минстроя РФ Ирек Файзуллин, отметив, что Госдума на днях в третьем чтении приняла очередные поправки к закону. — Не все просто».

Вопросы к результатам работы механизма КРТ возникли у Счетной палаты. «Далеко не всегда присутствует та самая комплексность», — взяла слово аудитор Счетной палаты РФ Наталья Трунова Фото: council.gov.ru

«Далеко не всегда присутствует та самая комплексность»

Механизм КРТ позволяет эффективнее использовать территории, привлекать внебюджетные источники, создавать новые рабочие места, перечислял преимущества федеральный министр.

Вопросы к результатам работы механизма КРТ возникли у Счетной палаты. «Далеко не всегда присутствует та самая комплексность», — взяла слово аудитор Счетной палаты РФ Наталья Трунова.

Что не так с уже обновленными территориями? Перечислим недостатки, названные аудитором Счетной палаты:

• Нет рабочих мест. После редевелопмента обеспеченность территорий рабочими местами не превышает 15%, а надо вдвое больше. То, что есть, — сфера услуг и социальный сектор.
• Качество строительства.
• Количество однокомнатных квартир в отдельных проектах достигает 60%.
• Высотность. Стандарт комплексного развития территорий — дома не выше 12 этажей. По факту свыше 50% жилья выше 25 этажей.
• Проекты не обеспечены транспортной, инженерной и социальной инфраструктурой.

«Реализация проектов КРТ и их целесообразность во многом зависят от распределения нагрузки между инвестором и властью. Это относится и к строительству инфраструктуры», — объяснял Файзуллин.

«Трехлетним дитем» назвал механизм КРТ гендиректор фонда развития территорий России Ильшат Шагиахметов Фото: council.gov.ru

Шанс для аварийного жилья

«Трехлетним дитем» назвал механизм КРТ гендиректор фонда развития территорий России Ильшат Шагиахметов. Напомним, что выходец из Татарстана возглавил новую федеральную структуру в октябре 2022 года, до этого он был помощником вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, несколько лет отдал «Ак Барс Холдингу».

Руководитель суперфонда видит в КРТ шанс решить проблему 22,5 млн кв. м аварийного жилья, где живут 1 млн человек. Цена расселения — 2 трлн рублей. «Которых у нас, естественно, нет на руках», — сказал Шагиахметов.

Пока по проектам КРТ удалось расселить 66 тыс. кв. м аварийного жилья, где проживали свыше 5 тыс. человек. Фонд готовит новую программу расселения, в основе которой три пункта:

• Другой подход в финансировании.
• Управление капитальным ремонтом.
• Комплексное развитие территорий. Этот пункт протестируют в Рязани — там есть 28,5 га, на которых расположены 27 тыс. кв. м аварийного и ветхого жилья. Градостроительный потенциал рязанских «фавел» — 535 тыс. кв. метров.

«Кратно, в десятки раз можем увеличить концентрацию людей, — говорил глава фонда о рязанском примере. — Почему мы там появились? Субъект не очень богат, не обладает собственными оборотными средствами. А инвестор боится идти на расселение и снос этого жилья. Фонд выступает гарантом, помогает расселить, снести, передать инвестору и вернуть оборотные деньги. Не просто отдаем деньги на снос и расселение, а возвращаем обратно и реинвестируем в Рязанскую область. Вот такой тестовый проект за счет собственных средств фонда. Возможно, будем масштабировать».

А что Татарстан?

В тройке российских лидеров по воплощению механизма КРТ Москва, Московская область и Новосибирск. Региональные и муниципальные власти Татарстана пока не заключили ни одного соглашения о комплексном развитии территории.

Нужны бюджетные деньги. Например, Москва в 2020 году только на первый этап реновации выделила 400 млрд рублей для сноса 5,2 тыс. домов. Ни один региональный бюджет и спустя три года не в состоянии позволить себе такую программу. То, что сделала Казань до эпохи нулевых с ветхим и аварийным жильем, теперь не получится из-за изменений налоговой системы.

Реновация в Татарстане: что будут давать взамен снесенных домов и гаражей?

В 2020 году механизм КРТ называли новым историческим этапом развития городов Татарстана. Законодательную базу подготовили в 2021-м — депутаты Госсовета РТ прописали региональный механизм защиты прав собственников при комплексном развитии территорий. В случае сноса по проекту реновации владельцам дадут равнозначное помещение или равноценно возместят стоимость жилья. Сносить разрешили что угодно, даже неаварийные дома.

Идите в «третье место»: какое будущее показала Казань для 25 тысяч гаражников

Коммерческие застройщики РТ предложенным механизмом не пользуются и тренируются на нежилых зонах вроде территории речпорта в Казани.

Всего же в столице РТ насчитывается 60 точек для будущего комплексного развития, и преимущественно это гаражные кооперативы, бывшие или действующие промзоны. Хрущевки Казани пока не трогают, как и обещали в 2021 году. Да и снос таких домов в городе экономически не оправдан, говорили тогда «БИЗНЕС Online» девелоперы. Невыгодно сносить пятиэтажки и сейчас — для этого 200 тыс. за 1 кв. м нового жилья, к чему почти подошла Казань, все еще недостаточно.