Где в Казани найти объект недвижимости, который окупится меньше чем за 8 лет?

Руководитель «Доступного офисного фонда» Вячеслав Пимурзин рассказывает об особенностях инвестиций в офисную недвижимость Фото: «БИЗНЕС Online»

Россияне продолжают инвестировать в коммерческую недвижимость

В минувшем году объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России достиг исторического максимума — по данным агентства NF Group, он составил 487,2 млрд рублей. Это на 21% больше, чем в 2021 году. В 2023-м тенденция продолжилась.

По данным консалтинговой компании CORE XP, по итогам I квартала 2023 года объем вложений в коммерческую недвижимость в России вырос на 77% по сравнению с тем же периодом 2022 года. Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России с января по март в 2023 году составил 107 млрд рублей, а в 2022 — 61 млрд. Аналитики считают, что главным драйвером такого взлета стала массовая продажа активов иностранных компаний, уходивших с российского рынка, и ожидается, что результаты 2023 года это еще раз подтвердят.

Интересно, что 23% общего объема инвестиций и 28% инвестиций в коммерческую недвижимость в России в I квартале — это офисные «квадратные метры». А среди трендов 2023 года аналитики отмечают высокую инвестиционную активность россиян в разных сегментах коммерческой недвижимости.

Интересно, что 23% общего объема инвестиций и 28% инвестиций в коммерческую недвижимость в России в I квартале — это офисные квадратные метры Фото: freepik.com

Частные инвесторы рассматривают вложения в коммерческую недвижимость как альтернативу банковским вкладам и ценным бумагам. Россиянам вообще свойственно «вкладываться в бетон», потому что недвижимость, в отличие от рубля, не имеет обыкновения резко обваливаться в цене — она, наоборот, не дешевела еще ни разу на моей памяти.

«Сижу в офисе от звонка до звонка 8–10 часов, но я хочу и в эти часы жить!»

Как заработать на офисной недвижимости

Прибыль от коммерческой недвижимости можно получать двумя основными способами: за счет перепродажи или сдавая в аренду. В Казани неплохую офисную или складскую недвижимость в хорошей локации можно купить дешевле, чем жилую новостройку в отдалении от центра города (а порой и от самого города). А сдать ее в аренду зачастую удастся дороже, чем ту же квартиру в новостройке.

Все зависит от ликвидности объекта. Такая инвестиция должна быть осторожной и продуманной. Эксперты всегда остерегаются оценивать среднюю доходность офисной (или другой коммерческой) недвижимости. Кстати, и сам расчет доходности зависит от того, что вы хотите сделать со своим объектом.

• Доходность от перепродажи = (цена продажи / цена покупки — 1) х 100%.
• Доходность от аренды (годовая) = арендная плата (в год) / цена покупки х 100%.
• Полная доходность (если сначала помещение сдавать в аренду, через несколько лет продать) = арендная плата (за все время) / цена покупки х 100% + (цена продажи / цена покупки -1) х 100%

При этом в расчет не берется оплата коммунальных услуг, управляющей компании, налоги и траты на амортизацию.

Если резюмировать большую часть оценок, которые я когда-либо слышал, то практики рынка сходятся на диапазоне средней доходности офиса от 8 до 15%. Но, повторюсь, все зависит от выбора объекта. Можно вложиться в интересный объект, который обязательно «выстрелит», а можно «не попасть» и остаться с неликвидом на руках.

Если резюмировать большую часть оценок, которые я когда-либо слышал, то практики рынка сходятся на диапазоне средней доходности офиса от 8 до 15% Фото: «БИЗНЕС Online»

Офисы на Кулагина: объект, который «выстрелит»

Предположим, вы решили инвестировать в небольшой офис — 35 квадратных метров. Выбрали наш объект на улице Кулагина — прямо сейчас мы возвращаем жизнь в заводоуправление советских времен. Объясню, почему в инвестиционных целях это верное решение.

• Район вокруг прекращает быть депрессивной окраиной: он близок к центру, здесь строятся современные жилые комплексы бизнес-класса, развивается транспортная, торговая и деловая инфраструктура. Район станет новым центром притяжения, и недвижимость в нем взлетит в цене.
• В здании проводится полная перепланировка, меняются инженерные системы и коммуникации. Бывшее заводоуправление станет современным бизнес-центром — в исторических стенах, но с современной «начинкой».
• Поскольку с бизнес-центрами в этом районе пока негусто, а вот бизнес развивается все активнее, в этом здании точно всегда будет спрос на аренду.
• Собственная управляющая компания не только возьмет на себя коммунальные вопросы, но и поможет вам поддерживать отношения с арендаторами.

Расценки на аренду офисов в Казани очень разнятся — от 600 рублей за квадратный метр до 2000 рублей Фото: «БИЗНЕС Online»

За сколько лет окупится офис в бизнес-центре на Кулагина?

Итак, мы покупаем офис. Продавать его сразу не будем — подождем несколько лет, пока он подрастет в цене. А пока сдадим в аренду. На какой доход примерно можно рассчитывать, когда наша инвестиция окупится и начнет приносить чистый доход?

Расценки на аренду офисов в Казани очень разнятся. В отдаленных от центра районах города (к примеру, в Соцгороде или в дальних кварталах Азино) есть помещения класса С, которые можно арендовать по 600 рублей за квадратный метр. На улице Галиаскара Камала можно найти 12-метровые офисы класса А по 2000 рублей за «квадрат». На тихой улице Новаторов в Советском районе можно снять офис класса В за те же 2000 рублей за «квадрат».

С учетом всех перечисленных выше преимуществ, в бизнес-центре на Кулагина можно рассчитывать примерно на 1500 рублей за квадратный метр. Посчитаем арендную доходность нашего 35-метрового офиса? Купить здесь помещения можно сегодня по 130 тысяч рублей за «квадрат», то есть инвестиция потребует 4,55 млн рублей. Сдавать его в аренду по ставке 1500 р. / кв. м будем по 52 500 рублей в месяц. Это 630 000 в год. Теперь применим формулу, показанную выше:

630 000 / 4 550 000 × 100 = 13,85%

Итак, годовая арендная доходность нашего офиса будет составлять примерно 13,85%. Это значит, что полностью вложения окупятся примерно за 7 с половиной лет.