Что должно насторожить при покупке квартиры и как не попасть в «мутную» сделку с недвижимостью?

Учредитель и директор Доступного офисного фонда Вячеслав Пимурзин: «Ни нотариусы, ни риелторы, ни даже банки не оказывают в полной мере услуги по оценке рисков всех нюансов в сделках с жилой недвижимостью» Фото: «БИЗНЕС Online»

Крайним остается покупатель?

При приобретении недвижимости — будь то квартира или коммерческая недвижимость — необходимо обратить внимание на множество нюансов, за которыми могут скрываться подводные камни. В первую очередь перед заключением сделки необходимо проверить юридическую чистоту квартиры. Иначе может случиться так, что новый собственник не только впоследствии погрязнет в судах, но и может остаться и без своей недвижимости, и без денег. Забегая вперед, отмечу, что законом не предусмотрен круг лиц, на которых бы возлагались в обязательном порядке функции проверки юридической чистоты. Ни нотариусы, ни риелторы, ни даже банки не оказывают в полной мере услуги по оценке рисков всех нюансов в сделках с жилой недвижимостью. И чаще всего крайним остается покупатель. А между тем такие риски можно нивелировать, как именно — об этом и пойдет речь дальше. Итак, рассмотрим несколько вариантов.

Третьи лица, о которых вы и понятия не имели

Вы можете не знать, что после продажи объекта недвижимости третьи лица могут также претендовать на жилье — это могут быть бывшие супруги, дети или наследники. Например, квартира была приватизирована родителями, но в приватизации не участвовал их несовершеннолетний сын. Сын вырос. Родители решают продать данную квартиру. Продают, и тут сын заявляет права на долю в данной квартире.

Похожее дело рассматривалось в районном суде Приморского края. Гражданка А. обратилась в суд с требованиями о признании частично недействительным договора приватизации жилого помещения, регистрационного удостоверения и свидетельства о праве на наследство по закону, ссылаясь на следующее. Еще в феврале 1994 года ее родители приватизировали занимаемую ими квартиру. На время заключения договора она и ее брат, будучи несовершеннолетними, в нарушение требований закона не были включены в состав собственников приватизируемого жилого помещения. В связи с чем дочь просила в том числе включить ее в состав собственников спорного жилого помещения, признав частично недействительным регистрационное удостоверение от 15 марта 1994 года о регистрации права собственности на квартиру за ее родителями. Решением районного суда иск был удовлетворен в полном объеме.

Иными словами, если при проведении приватизации не были учтены права всех лиц, имеющих на тот момент это право, то сделки с таким объектом недвижимости в дальнейшем с большой долей вероятности могут быть оспорены в суде. И в вышеуказанном деле сделка по проданной родителями квартире будет расторгнута.

«Если квартира приобреталась с использованием материнского капитала, но при этом доли детей в приобретенном жилье должным образом не были выделены. В этом случае после продажи такого имущества у нового владельца могут возникнуть проблемы» Фото: ru.freepik.com

Риски с материнским капиталом

Не всегда проходят гладко и сделки с использованием материнского капитала. В чем риски? К примеру, если квартира приобреталась с использованием материнского капитала, но при этом доли детей в приобретенном жилье должным образом не были выделены. В этом случае после продажи такого имущества у нового владельца могут возникнуть проблемы.

Такое судебное дело рассматривалось в Челябинском областном суде. Ситуация была следующая: семья с детьми приобрела квартиру, в том числе и на средства материнского капитала. Однако в силу неизвестных причин доли детей в данной квартире выделены не были. Затем данную квартиру продали, естественно, без учета интересов детей. Спустя несколько лет продавец подал в суд на нового владельца квартиры о признании договора купли-продажи недействительным. Суд встал на сторону защиты прав несовершеннолетних детей и вынес решение о признании недействительности договора купли-продажи и выделении долей детям. Таким образом, квартира оказалась в долевой собственности у покупателя и совершенно чужих ему детей бывшего владельца квартиры. Представьте ситуацию — вы купили квартиру, а спустя несколько лет в ней оказывается еще несколько совладельцев! И ничего вы со своей теперь уже только на часть вам принадлежащей недвижимостью сделать не можете.

Наследство и наследники

Вероятно, не все знают, что даже при наличии завещания на обязательную долю в наследстве могут претендовать и другие люди. Это нетрудоспособные лица, которые при жизни наследодателя находились на его иждивении или на его полном обеспечении (статья 1149 Гражданского кодекса РФ). Например, несовершеннолетние или нетрудоспособные ближайшие родственники. И, чтобы исключить риски оспаривания прав наследника собственности, необходимо заранее выяснить, является ли кто-нибудь еще наследником не по завещанию, а по закону.

Согласие супруга

Отсутствие согласия мужа или жены на сделку чревато для участников договора тем, что супруг в течение года со дня, когда ему станет известно о нарушенном праве (об отчуждении недвижимости), имеет право обратиться в суд и оспорить договор — потребовать признать сделку недействительной. И таких случаев в судебной практике немало.

Банки практически никогда не одобряют ипотеку на те объекты недвижимости, где была проведена незаконная перепланировка Фото: ru.freepik.com

Техпаспорт тот, да не тот

Еще одной головной болью может стать техпаспорт — его запросит банк, если недвижимость приобретается в ипотеку. И банки практически никогда не одобряют ипотеку на те объекты недвижимости, где была проведена незаконная перепланировка. Например, перенесены так называемые «мокрые» точки либо некоторые несущие элементы. А что делать, если это жилье продается во вторые, третьи или четвертые руки? Где искать первоначальный техпаспорт на квартиру, ведь каждый новый собственник оформляет новый документ, уже на себя? В результате очередной владелец может столкнуться с весьма неприятным «сюрпризом», когда его квартиру, в которой он и понятия не имел, какие преобразования проведены предшественниками, вдруг завернет оценочная компания и банк заблокирует выдачу ипотеки.

Какие еще подводные камни?

Должно настораживать, если объект недвижимости несколько раз в течение непродолжительного времени, к примеру за год, менял владельца. Или когда в квартире много прописанных лиц. Тем более если у объекта недвижимости неадекватно низкая стоимость.

Кроме того, множество рисков может возникнуть при покупке недвижимости с перепланировкой без документов. Вся ответственность за такую недвижимость после покупки ляжет на нового владельца.

Разобраться во всех тонкостях сделок с недвижимостью может квалифицированный специалист-юрист, который проведет полный анализ самого объекта и документов на данный объект и поможет свести к минимуму риски при приобретении объекта недвижимости Фото: ru.freepik.com

Если никто ни за что не отвечает, то как снизить риски?

Разобраться во всех тонкостях сделок с недвижимостью может квалифицированный специалист-юрист, который проведет полный анализ самого объекта и документов на данный объект и поможет свести к минимуму риски при приобретении объекта недвижимости. Доступный офисный фонд (ДОФ) поможет вам собрать полную информацию об объекте недвижимости и продавце и выявить наличие всех рисков по приобретению объекта. Например, тот же первоначальный техпаспорт, который можно получить только из архива, но который никто не запрашивает. Сервису ДОФ доступно проследить по архивам всю цепочку истории жилой недвижимости — от первого до последнего владельца, от первоначального вида недвижимости, до всех преобразований в ней, в том числе и неузаконенных, от обременений до скрытых глазу нюансов. Мы работаем совместно с филиалом ПКК «Роскадастр» по Республике Татарстан, так что вам гарантируется государственная чистота проверки.

Вячеслав Пимурзин