«Закроем кассовый разрыв и выплатим долги селлерам»: зачем KazanExpress продал мегасклад UD Group?

KazanExpress продает свой фулфилмент-центр UD Group Фото: metshin.ru

Вложения в 3,6 млрд, аренда на 10 лет: что известно о сделке между KazanExpress и UD Group?

KazanExpress продает свой фулфилмент-центр UD Group. Пресс-релизы на эту тему маркетплейс и девелопер выпустили в конце прошлой недели. Продаже предстоит первая очередь фулфилмент-центра, которую введут в эксплуатацию в этом году.

Это складской комплекс класса А площадью 30 тыс. «квадратов» по полу с мезонином в пять этажей (складской мезонин — это система стеллажного хранения, состоящая из нескольких ярусов-этажей). В периметр сделки входят также пристроенное здание блочно-модульной котельной общей ориентировочной площадью 42,9 кв. м, контрольно-пропускной пункт площадью 108 «квадратов», а также все оборудование, обеспечивающее системы жизнеобеспечения и пожарной безопасности здания и помещений в них.

Благодаря складскому мезонину суммарная площадь хранения товаров и обработки заказов составила более 130 тыс. кв. метров. Расположился комплекс в свияжском межрегиональном мультимодальном центре (СММЛЦ), куда с нетерпением ждут захода логистической компании FESCO.

После того как сделка состоится, UD Group станет собственником объекта. Девелопер займется технической эксплуатацией здания, а KazanExpress станет его долговременным арендатором. Детали предполагаемого соглашения не раскрываются, однако, согласно коммерческому предложению KazanExpress (есть в распоряжении «БИЗНЕС Online»), маркетплейс планировал арендовать построенный корпус сроком на 10 лет. Условия аренды прописаны отдельно по полу и по мезонину, постоянная арендная ставка складских помещений, согласно документу, составляла 4,75 тыс. рублей за «квадрат» в год без НДС, по мезонину — 2,4 тыс. рублей за «квадрат» в год без НДС. Продавец закладывал также ежегодную индексацию постоянной арендной ставки складских помещений на 5%. Расписаны и сроки сдачи объекта в аренду: продаваемый комплекс еще не введен в эксплуатацию, поэтому, например, аренду мезонина планируется оформить в несколько этапов.

Ранее основатель и генеральный директор KazanExpress Линар Хуснуллин (на фото слева) сообщал, что компания планирует возведение еще нескольких таких комплексов на территории СММЛЦ Фото: president.tatarstan.ru

UD Group построит еще 7 складов на 200 тыс. «квадратов»

Вероятно, предложенные KazanExpress условия устроили девелопера: он не только планирует выкупить построенный корпус за 3,6 млрд рублей, но и поучаствует в строительстве других объектов. Напомним, ранее основатель и генеральный директор KazanExpress Линар Хуснуллин сообщал, что компания планирует возведение еще нескольких таких комплексов на территории СММЛЦ. Сегодня стало известно, что в планах строительство 7 складских корпусов общей площадью до 200 тыс. «квадратов» и площадью хранения более 1 млн кв. метров. Объем вложений в строительство может составить более 9 млрд рублей, новые очереди могут быть реализованы в партнерстве с UD Group.

Склады будут построены по той же схеме, которую реализует краснодарский девелопер «Ромекс», застраивающий распредцентры Wildberries и Ozon. «Ромекс» возводит объекты и получает их в собственность, а маркетплейсы размещаются в них арендаторами. Применение этой модели в партнерстве KazanExpress с UD Group нашему корреспонденту подтвердил директор по инвестициям KazanExpress Никита Еремин. 

Для KazanExpress решение продать объект выглядит вынужденным: компания остро нуждается в складских площадях Фото: metshin.ru

«Компания избавляется от непрофильной деятельности и расходов»

В чем долговременный эффект от заключаемой сделки для ее участников? UD Group — девелопер коммерческой недвижимости с опытом в строительстве, управлении и эксплуатации объектов различных форматов. Комментируя сделку, в компании сообщили, что складская логистика — одно из перспективных и развивающихся направлений компании, которое «появилось в связи с активным ростом сегмента коммерческой недвижимости». «Это первый наш масштабный проект подобного формата, к которому мы серьезно подготовились. Сейчас службы эксплуатации и технического заказчика UD Group осуществляют технический аудит объекта, чтобы обеспечить требования партнера к бесперебойному и безопасному функционированию логистического центра», — пояснил руководитель направления складской недвижимости UD Group Олег Митюнин. Директор UD Group Виталий Колегов партнерство с KazanExpress охарактеризовал как «синергию нашей экспертизы в сфере коммерческой недвижимости и опыта крупнейшего маркетплейса».

Для KazanExpress решение продать объект выглядит вынужденным: компания остро нуждается в складских площадях. Еще в начале 2023 года основатель и генеральный директор площадки Хуснуллин пояснял, что из-за отсутствия вместительного склада площадка не может расширить ассортимент предлагаемых на маркетплейсе товаров и запустить новых продавцов. К тому моменту маркетплейс выбрал в Казани и близ столицы все более-менее подходящие предложения под аренду, но их все равно не хватало. Это и подтолкнуло KazanExpress к строительству своего объекта.

Большую стройку запланировали на 2022-й, но случилась СВО. Против KazanExpress сыграло несколько факторов: AliExpress приостановила инвестиции в российскую площадку, а ставки по кредитам весной прошлого года взлетели до невероятных значений. В итоге стройку вели фактически за наличку, формировались долги перед поставщиками. «Из-за того, что ряд уже заключенных до СВО сделок мы были вынуждены закрывать за кеш, а взять кредит под ставку в 27 процентов было просто невозможно, мы задерживали выплаты поставщикам, — рассказывал Хуснуллин в конце 2022-го. — Те ждали вывода денег от месяца до двух. Представляете, 17 тысяч человек, которые ждут поступления каждый день?»

Вероятно, именно финансовые трудности подтолкнули площадку к мысли о продаже объекта. Насколько известно «БИЗНЕС Online», схема вывода денег для поставщиков не пришла в норму до сих пор: в апреле этого года несколько селлеров татарстанской площадки обратились в редакцию с жалобами на финансовые трудности KazanExpress, из-за которых продавцы не могут получить заработанные деньги по несколько месяцев. До сих пор в чатах селлеров KazanExpress поднимается вопрос сроков вывода средств. Судя по сообщениям от 15 июня, заработанные деньги селлеры получают спустя около 60 дней.

В самом KazanExpress заявляют, что вырученные 3,6 млрд рублей компания вложит в развитие основного бизнеса. «Выгода от этой сделки также в том, что компания избавляется от непрофильной деятельности по содержанию недвижимости и соответствующих расходов на ее администрирование», — рассказал директор по инвестициям KazanExpress Еремин. Однако неофициально источник издания в маркетплейсе заметил, что деньги пойдут и на неотложные нужды. «Закроем кассовый разрыв и выплатим долги селлерам. Остальное — бо́льшую часть суммы — направим в развитие», — добавил наш собеседник.

«У Ozon большинство складов находится в аренде, а у Wildberries — в собственности, — говорит коммерческий директор дмитровского логистического парка Александр Перфильев. — Модель поведения в каждом конкретном случае рассчитывается индивидуально» Фото: «БИЗНЕС Online»

«Окупаемость сделки — 10 лет, доходность — до 18 процентов. Такие показатели сейчас редкость!»

По оценкам экспертов, сделка выглядит логично, условия выгодны для обеих сторон. Управляющий партнер компании Perfect RED Юлия Прохорова оценивает окупаемость сделки в 10 лет, доходность проекта может составить 18% (приведенные сроки окупаемости и доходности рассчитаны с учетом всех расходов и налогов, без учета кредитной нагрузки).

«Такие показатели на рынке сейчас редкость, и предлагаются они на лоты с бюджетом более 1 миллиарда. Чистая ставка аренды составляет 1 087 рублей за квадратный метр в месяц на площадь 30 044 квадратных метра. Ставка выше рынка, так как предполагает сдачу готового склада класса А с оборудованием», — отмечает Прохорова.

Эксперт напоминает, что складская недвижимость в агломерации Казани пользуется высоким спросом, а объекты, заполненные надежными арендаторами, позволяют минимизировать риски нового собственника. Последние два года спрос на качественные складские помещения в Казани сильно превышал предложение: на конец I квартала 2023 года в аренду доступно менее 3 тыс. кв. м, что составляет меньше процента от общего предложения качественных складских комплексов.

«Совокупный спрос на склады в Казани на текущий момент составляет более 120 тысяч „квадратов“», — объясняет Прохорова. Дефицит помещений и небольшое количество строящихся проектов будет подгонять дальнейший рост ставок, полагает она. По предварительным оценкам Perfect RED, к моменту выхода проекта на рынок (II–III квартал 2024 года) ставки могут дорасти до 750–850 рублей за «квадрат» в месяц, включая OpEx и НДС. Для сравнения: в I квартале 2023-го запрашиваемая ставка аренды на строящиеся склады класса А составляет 688 рублей за «квадрат» в месяц.

«Данный фактор будет усиливать интерес девелоперов к сегменту и в последующие годы увеличит рост числа предложений новых качественных проектов», — отмечает эксперт.

Для маркетплейсов нет единой стратегии в части складской недвижимости. «У Ozon большинство складов находится в аренде, а у Wildberries — в собственности, — говорит коммерческий директор дмитровского логистического парка Александр Перфильев. — Модель поведения в каждом конкретном случае рассчитывается индивидуально».

«С точки зрения инвестиций склады — самая стабильная недвижимость, — полагает Перфильев. — Свободных помещений по всей России нет, а стоимость строительства подросла, вкупе с высоким спросом это толкает арендную ставку вверх. Это и подкупает инвесторов, они видят потенциал роста отрасли. Однако в этом секторе заявлено много проектов, если они одновременно выйдут на рынок, будет переизбыток, могут начаться сложности со сдачей помещений».

Отметим, в мае этого года стало известно о проекте федерального концерна DoorHan, который намерен за 10 лет в Лаишевском районе на участке в 120 га построить складской комплекс площадью 500 тыс. кв. метров. Вместе с планами KazanExpress на 200 тыс. «квадратов», анонсированы намерения компании «Деловые линии» строить логистический комплекс на 40 тыс. кв. метров.