Вячеслав Пимурзин: «В новых домах в центральных районах города офис площадью в 40 — 50 квадратных метров можно сдать за 50 тысяч в месяц, а за квартиру аналогичной площади можно выручить максимум 30 — 35 тысяч» Вячеслав Пимурзин: «В новых домах в центральных районах города офис площадью в 40–50 квадратных метров можно сдать за 50 тысяч в месяц, а за квартиру аналогичной площади можно выручить максимум 30–35 тысяч» Фото: Оксана Король

Офис VS* квартира

Простейшие расчеты показывают: какие бы «квадраты» ни рассматривались, сдача офиса в аренду сегодня выгоднее, чем сдавать квартиру такой же площади, пусть даже в том же доме. Разница начинается от 20% и достигает 50–70%. К примеру, в новых домах в центральных районах города офис площадью в 40–50 квадратных метров можно сдать за 50 тысяч в месяц, а за квартиру аналогичной площади можно выручить максимум 30–35 тысяч. Так от чего же зависит эта разница между сдачей в аренду коммерческой и жилой недвижимости? Предлагаю об этом и поговорить.

Бизнесы, которые не связаны с ежедневным визитом множества клиентов, с удовольствием снимают офисные помещения в спальных районах «Бизнесы, которые не связаны с ежедневным визитом множества клиентов, с удовольствием снимают офисные помещения в спальных районах» Фото: ru.freepik.com

Локация: центр не обязателен

Раньше считалось, что хороший офис, который будет пользоваться спросом, должен непременно находиться в центре города. Сейчас требования изменились — на первый план выходят совсем другие вещи. Особенно это касается офисов класса «В». Бизнесы, которые не связаны с ежедневным визитом множества клиентов, с удовольствием снимают офисные помещения в спальных районах. Основное требование по локации — хорошая транспортная доступность (именно поэтому хорошим спросом пользуются офисы, которые находятся в ближайшей пешей доступности от станций метро).

Конечно, здесь тоже впадать в крайности не следует: офис в «Салават Купере» или в Аракчино вряд ли принесет серьезный доход, и здесь как раз может возникнуть обратная ситуация — аренда квартиры дороже, чем небольшого офиса. Однако если брать Квартал, Азино, первые или вторые Горки, Московский район или даже окрестности метро «Авиастроительная» — тут вполне можно организовать арендный офисный бизнес. Это понимают и сегодняшние работодатели, которые благодаря децентрализации городского делового пространства дают своим сотрудникам возможность работать рядом с домом, а не ездить в центр, теряя каждый день по три часа времени в пробках.

Сразу купить свободное и легкое помещение, организованное по современным правилам, получится дешевле, чем потом сносить стены и узаконивать перепланировку «Сразу купить свободное и легкое помещение, организованное по современным правилам, получится дешевле, чем потом сносить стены и узаконивать перепланировку» Фото: ru.freepik.com

Планировка: максимальная гибкость

Я снова обращусь к опыту пандемии. Гибкость в организации офисного пространства после 2020 года стала главным требованием. Поскольку очень многие компании перешли на «удаленку» или работают в гибридном формате, для них важна возможность «играть в пятнашки» в своих пространствах. Легко ставить и убирать перегородки. Передвигать столы и стулья. Держать незакрепленные рабочие места. Организовывать переговорные и комнаты, в которых собирается команда на совещаниях.

А значит, брать большие пространства и нарезать их на узкие комнатки по 10–20 «квадратов» для продажи — это вчерашний день в работе с офисной недвижимостью. Кстати, посмотрите на формат коворкингов: он не зря набирает обороты. В коворкинге может развернуться большая проектная команда буквально за один день. А это сегодня главная ценность.

На это я и опираюсь, когда советую частным инвесторам вкладываться в современные пространства. Сразу купить свободное и легкое помещение, организованное по современным правилам, получится дешевле, чем потом сносить стены и узаконивать перепланировку.

Девелоперы предлагают разные варианты организации гибкого офиса:

— эффективно учитывать площадь этажей, используя каждый квадратный метр;

— делить этаж на отдельные блоки (это наш вариант), внутри которых инвестор может делать все что хочет;

— сдавать в аренду офисы «в бетоне», чтобы покупатель сам решил, что будет на этой площади.

Все больше казанцев ездят на работу на машине, да и клиенту тоже не хочется нарезать круги по окрестным дворам. А значит, стоимость аренды офиса сильно снижается, если рядом нет вместительной бесплатной парковки. «Все больше казанцев ездит на работу на машине, да и клиенту тоже не хочется нарезать круги по окрестным дворам. А значит, стоимость аренды офиса сильно снижается, если рядом нет вместительной бесплатной парковки» Фото: ru.freepik.com

Три важных вещи должны быть обязательно соблюдены

Из требования гибкости вытекает еще один важный фактор: офис, который вы покупаете, должен быть оборудован максимально современной технологической и пространственной инфраструктурой. Пусть даже здание было построено много лет назад и сейчас переживает реконструкцию и реновацию — три важных вещи должны быть обязательно соблюдены.

Во-первых, современная разводка электричества и большое количество доступных розеток (если вы покупаете офис с готовой отделкой сразу под сдачу). Еще раз: мы не знаем, как арендатор организует это помещение, как он разделит его на рабочие уголки, где и сколько компьютеров он поставит. А значит, нам надо предусмотреть доступность электричества буквально в каждом углу и по каждой стене.

Во-вторых, хорошая вентиляция. Душные маленькие комнаты в прошлом. Девелоперы, которые продают небольшие офисы, пусть даже класса В, сегодня должны оборудовать их хорошей и современной приточной вентиляционной системой. Потому что люди хотят работать в комфорте. И если бассейн и массажный кабинет в офисе — требование необязательное, то свежий воздух и современная система кондиционирования уже железное правило хорошего тона. Арендаторы этого требуют и готовы за это платить.

В-третьих, наличие парковки. Все больше казанцев ездит на работу на машине, да и клиенту тоже не хочется нарезать круги по окрестным дворам. А значит, стоимость аренды офиса сильно снижается, если рядом нет вместительной бесплатной парковки. Соответственно, она сильно повышается, даже если офис небольшой и никакого вида на Кул-Шариф из окон не просматривается, но зато есть куда поставить машину.

Так что благоустройство — дверь, окно и розетка — больше не универсальный набор.

Резюме — так какие же тенденции?

Итак, мы видим четкую тенденцию: даже маленькие компании, которым нужно арендовать одну-две комнаты на 50–60 квадратных метров, сегодня хотят комфорта и готовы за него платить. Бизнес становится гибким, люди готовы трансформировать свое рабочее пространство. Сегодня им нужен комфорт не только дома, но и на работе.

А значит, чтобы сделать свой арендный бизнес успешным и по-настоящему доходным, есть смысл вкладываться в офисы, которые отвечают современным требованиям по комфорту, находятся в удобной транспортной доступности (при этом переплачивать за центр города мало кто готов — это теряет принципиальное значение) и организованы максимально гибко. В них и есть смысл инвестировать прямо сейчас — за ними будущее. По крайней мере, ближайшее — точно.