Рынок недвижимости Казани: ценовое ралли подтянуло спрос на «медвежьи углы»

КАК МЫ СЧИТАЛИ

В нашем обзоре будут фиксироваться самые дешевые и самые дорогие квадратные метры в районах столицы Татарстана. В расчет будут браться одно-, двух-, трехкомнатные квартиры. Текущие средние цены и динамика средних цен за квартал будет рассчитываться по специально разработанной методике «БИЗНЕС Online».

Еще раз подчеркнем, что, как правило, "средние цены" - достаточно условный ориентир при покупке/продаже квартиры. Как известно, на цену «квадрата» оказывают влияние очень много факторов. Среди них можно назвать такие факторы, как удаленность от центра, инфраструктура и транспортная доступность, год постройки, материалы исполнения и изначальное качество постройки, этажность, планировка, общая и жилая площадь, состояние самой квартиры, качество ремонта, отделки и т.п.

Также на цены влияют планы по застройке жилья в том или ином районе: чем больше будет вводиться жилья, тем сильнее давление на цены. Если будут объявлены планы о новых станциях метро, улучшении транспортных развязок – это поддержит цены на квартиры в соответствующем районе.

Многие специализированные издания предлагают ориентир "средних цен", представленный чаще всего в виде простой средней всех предложений в данной базе на текущий момент. Есть и более сложные варианты: яркий пример - индекс недвижимости авторитетного исследовательского центра «Индикаторы Рынка Недвижимости» (irn.ru), который учитывает объемы сделок, дисконт от стартовой цены и т.п. Но он довольно тяжело воспринимается непрофессиональными участниками рынка.

Учитывая опыт ряда изданий, мы пришли к выводу, что, во-первых, более объективно представляют динамику средних цен предложения вторичного рынка. Во-вторых, даже на вторичном рынке необходимо провести "сглаживание", т.е. взять для анализа сегменты с наиболее широкими выборками. К последним мы отнесли одно-, двух-, трехкомнатные квартиры таких планировок, как "хрущевка", "ленинградка" и "улучшенка".

ЗАРЕЧЬЕ СТАНОВИТСЯ ПРЕСТИЖНЕЕ

Отметим сразу, что на сегодня цены на жилую недвижимость в Казани находятся на своих рекордных значениях. При этом цены смогли продолжить восходящую динамику в первом квартале 2012 года.

Так, за последние три месяца сильнее всего выросли средние цены в Кировском районе - на 15,4% (с 44 533 рубля до 51 390 рублей за кв. метр). «Серебро» по темпам роста - у Московского района. Здесь цены подросли на 11,2% - с 47 374 рубля до 52 668 рублей за квадратный метр. Движение цен вверх в этих районах легко объяснимо. В условиях, когда ценовое ралли сделало недоступным жилье в привлекательных районах, спрос перешел на менее престижные и дешевые районы. Лучшей иллюстрацией тому является тот факт, что самая низкая цена в декабре 2011 года была отмечена в Кировском районе. Теперь звание самого недорогого района Казани получает Авиастроительный (49 833 руб./кв. метр)

Как и следовало ожидать, слабее всех рос дорогой и центральный Вахитовский район - 3,8% (с 54 877 рублей до 56 954 рублей за «квадрат»).

ДОРОГАЯ МОЯ ЧИСТОПОЛЬСКАЯ

Среди всех изученных предложений - самый недорогой квадратный метр был обнаружен в Кировском районе в поселке Аракчино по ул. Водников. Здесь «квадрат» однокомнатной квартиры оценили в 32,4 тыс. рублей. Правда, есть в объявлении и оговорка - квартира за 1,1 млн. требует ремонта для нормального проживания.

Что касается «двушек», то самое интересное предложение (33,3 тыс. рублей/кв. м) в квартире на первом этаже трехэтажки в Приволжском районе по ул. Южно-Промышленная, 4 (недалеко от поселка Отары).

Среди трехкомнатных - самые недорогие метры (25,7 тыс. рублей/кв. м) - в одноэтажном здании в поселке Юдино на улице с символическим названием - Окраинная. Хотя заслуживает внимания и вариант в Московском районе по ул. Шамиля Усманова (27,3 тыс. рублей/кв. м).

Что же касается объектов подороже, то здесь с ценой в 114,3 тыс. рублей/кв. м среди однокомнатных в лидерах - меблированная квартира с дизайнерским ремонтом в Ново-Савиновском районе по ул. Меридианная, 1. Он, впрочем, казанцам известен как расположенный на берегу Казанки жилой комплекс «Берег». Тот самый, что с видом на Кремль.

Что касается «двушек», то здесь пальма первенства - 143,8 тыс. рублей/кв. м - за квартирой с дизайнерским ремонтом и двумя парковочными местами, расположенной также в Ново-Савиновском районе по ул. Чистопольская, 20б. Практически близнец «Берега», а точнее его ранний предшественник - ЖК «Панорама», гордость известных в Казани архитекторов четы Токаревых.

Что любопытно, квадратные метры этой «двушки» оказались самыми дорогими из всех 7147 предложений.

Среди трехкомнатных вариантов наиболее дорогие метры (138,4 тыс. рублей за кв. м) - в элитной квартире с шикарным ремонтом, встроенной техникой и мебелью в Вахитовском районе по ул. Дзержинского, 11а. Также архитектурная знаменитость и гордость девелоперской группы «Сувар-Казань» под чекистским названием - ЖК «Дзержинский».

Отметим, что в сегменте "элит" наибольший разброс стоимости квадратного метра - в зависимости от престижности места и дополнительных опций в виде экстраэксклюзивной отделки или парковочных мест. Для сравнения: самые дорогие квадраты (69,5 тыс. рублей за кв. м) в двухкомнатной квартире с дизайнерским ремонтом и джакузи в Приволжском районе по ул. Дубравная, 43а (застройщик «БРИК») в два раза дешевле, чем ввышеуказанной «двушке» в «Панораме».

ЗАРДЕЛА ЗАРЯ ВОЗРОЖДЕНИЯ «ДОЛЕВКИ»?

Просматривая огромную массу объявлений, где цена квадратного метра не опускается ниже 55 - 60 тыс. рублей (не говоря уже об элитных вариантах), невольно начинаешь обращать внимание на предложения с черновой отделкой или даже с проектной сдачей в 2013 году по 35 тыс. рублей за «квадрат». Так недалеко и до нового расцвета долевого строительства, который заметно сбавил обороты с началом массовых акций протеста обманутых дольщиков.

Радуют многочисленные варианты с диапазоном 30 - 35 тыс. рублей за метр от компании «ФОН» в Советском районе. Есть очень привлекательные ценовые варианты в поселке Залесный по ул. Осиновская, 47: всего по 18,4 тыс. рублей за квадратный метр! Судя по всему, речь идет о комплексе «Радужный» компании «Татстрой».

Хотя есть в наличии и такие варианты с черновой отделкой, как апартаменты на Бехтерева, 9 в знаменитом ЖК «Падишах Плаза» по 120 тыс. рублей за квадратный метр с ценником в 26 млн. рублей за трехкомнатную квартиру! Впрочем, об этом проекте газета «БИЗНЕС Online» писала отдельно.

ЗДРАВСТВУЙ, СТАГНАЦИЯ

Ситуацию на рынке газете «БИЗНЕС Online» прокомментировали эксперты.

Адель Хасбиулин - директор ООО «МЕГАЛИТ»

- Самые дорогие квартиры – в Вахитовском районе Казани. Самые дешевые – на окраинах, хотя сейчас дешевых квартир то и нет. Если раньше дешевизной отличался «Солнечный город», то сейчас там недешево. Диапазон цены на дорогие квартиры – от 70 до 130 тысяч за 1 квадратный метр в черновой отделке.

Про востребованность трудно говорить. Кому-то нужны дома малой этажности с зелеными дворами, как в Вахитовском районе, а например, в Ново-Савиновском такого жилья практически нет. Так что все зависит от личных пожеланий людей. Насколько человек имеет свои амбиции и возможности, так и выбирает себе жилье.

Средняя цена по Казани на квартиры – примерно 45 тысяч рублей за 1 квадратный метр.

Осенью спрос складывался из потребительского спроса (покупка жилья, чтобы сразу в нем жить) и инвестиционного спроса. Инвесторы ушли в «первичку», а потребители больше во «вторичку».

Что интересно, цены на квартиры перестали расти. Импульсный рост был осенью-зимой. Куда дальше расти ценам? Зарплаты ни у кого, кроме сотрудников МВД, не выросли. Но они пока не могут себе позволить покупать квартиры и покупают пока машины.

На рынке цены поднялись, ставки по кредитам поднялись, и для людей недвижимость стала более недоступна. Требования к зарплате из-за ставок повысились.

Анастасия Гиззатова - гендиректор АН «Счастливый дом»:

- Самые дорогие квартиры в Казани находятся в центре города - в Вахитовском районе. Далее идет Ново-Савиновский район. Самый непопулярный и дешевый район Казани – Жилплощадка рядом с "Оргсинтезом". Например, у нас сегодня самую дешевую однокомнатную квартиру можно приобрести примерно за 1,2 миллиона рублей (это как раз на Жилплощадке). Самая дорогая – Вахитовский район, на улице Касаткина – за 25 миллионов рублей.

Ухода покупателей на первичный рынок не произошло. «Первичку» многие покупают в качестве инвестиций, а вторичное жилье так же популярно. После нового года, особенно в марте, сейчас, наблюдается стагнация рынка. Рынок встанет и может даже пойти немного вниз по вторичному жилью.

На рынке сегодня идет дефицит по однокомнатным квартирам бюджетных вариантов эконом-класса по нормальной цене. Это в Советском, Вахитовском, Московском, Ново-Савиновском районах.

Цены сейчас не растут. По крайней мере, на вторичное жилье точно. Думаю, что будет небольшое снижение. Те программы, которые были, – ветеранский сертификат, материнский капитал – дали эффект, а новых программ, которые бы развивали рынок, больше нет. Я считаю, что Универсиада на ценах никак сказаться не должна. Цены, на мой взгляд, и сегодня на квартиры достаточно завышены.

ВПЕРЕДИ ВЕСЕННЕЕ ЗАТИШЬЕ?

Андрей Савельев - директор АН «НЛБ-недвижимость»:

- Самые дорогие квартиры всегда были и будут в Вахитовском районе Казани. Самые дешевые – в Авиастроительном, частично Московском (район Жилплощадки). На рынке первичного жилья цена за квадратный метр наиболее дешевых квартир составляет 30 тысяч рублей. Это дома, которые находятся на различных стадиях строительства и имеют проблемы – нарушение сроков сдачи, проблемы с документами, предбанкротное или банкротное состояние застройщика. Самые дорогие квартиры – примерно 90 - 95 тысяч рублей за 1 квадратный метр.

Самые востребованные районы в Казани сегодня – Ново-Савиновский, Вахитовский и Советский районы.

В условиях роста цен явного ухода покупателей на "первичку" не произошло. Обычно жилье на первичном рынке всегда пользуется спросом, но явного ухода и избегания "вторички" в пользу "первички" мы не видим. Соотношение покупок "первички" и "вторички" изменилось, но оно не связано с ценами.

Квартир на рынке много, но наблюдается дефицит хорошего, качественного жилья независимо от сегмента (элит-, бизнес-, эконом-класс). Есть дефицит жилья с хорошими планировками, местоположением, хорошим видом из окна, парковкой, детской площадкой, благоустроенным двором. Количество предложений по этим запросам не растет, всегда находится на одном уровне. Это связано и с тем, что у нас нового строительства меньше, чем требуется. В 2010 году кризис сильно отразился на первичном рынке: новые дома практически не начинали строить. Дефицит в "первичке" действительно имеется.

Цены на квартиры сейчас растут, но не так значительно, как в 2011 году. Рост сейчас идет в пределах инфляции. Дорожают больше всего самые востребованные районы. С начала нового года и первичный, и вторичный рынок показывают одинаковый результат роста – в среднем около 10 процентов.

Айрат Хабибуллин - директор АН «Домус»:

- Предпочтения казанцев не изменились: Вахитовский район Казани как был самым дорогим, так им и остался. Самые дешевые районы – Кировский и Авиастроительный.

Диапазон цен разнится: в Вахитовском районе дорогие квартиры могут стоить от 80 до 120 тысяч рублей за 1 квадратный метр. Недорогое жилье в этом же районе (вторичное жилье) – 65 - 70 тысяч рублей за 1 квадратный метр. Речь идет о вторичном жилье.

В Кировском районе – самые низкие цены за 1 квадратный метр составляют (однокомнатная квартира) 55 - 60 тысяч рублей. Самые востребованные районы для покупки жилья в Казани – Ново-Савиновский, Советский, Вахитовский.

Некоторый переток с "первички" на "вторичку" произошел. Но небольшое количество банков кредитует жилье, и поэтому покупатель с деньгами может туда перейти, а с ипотечными кредитами ему сложнее это сделать.

Сейчас рост приостановился, и о дефиците говорить нельзя. Есть дефицит в определенном ценовом сегменте. Есть покупатели с определенной суммой денег, но нет продавцов с такими ценами. Рост приостановился, до осени продлится стагнация, количество сделок будет небольшим, и цены расти не будут. Возможны какие-то скидки и лояльное отношение продавцов к различным формам оплаты.

В начале года рост цен на квартиры продолжался. Сейчас и на первичном рынке рост продолжается, а на вторичном сейчас роста нет. С начала года цены выросли примерно на 5 - 10 процентов. В конце марта произошло некоторое снижение спроса и, соответственно, количества сделок на рынке.

Сейчас, весной, рост цен приостановился. Летом роста цен также не будет, если не будет каких-то вливаний в виде, например, федеральных программ. Осенью снова возможен рост. Сейчас – самое выгодное время для покупок, когда даже можно получить скидки от продавца.

Искандер Юсупов - директор ООО "Супермаркет Недвижимости" (ASG):

Самые дорогие квартиры в Казани традиционно располагаются в центральной части города, особенно высоки ценники в прибрежной части района улиц Касаткина, Федосеевской. Также высоки цены в так называемом «тихом» центре - улицы Ульянова-Ленина, Айвазовского, Шмидта и другие. Наша компания приступила к реализации квартир в жилом доме на улице Амирхана Еники, и отчасти интерес покупателей к объекту объясняется тем, что дом расположен в удачном месте. Скоро стартуют продажи в доме по улице Тихомирного – это очень перспективное место в центре города рядом с новым Театром кукол и РРК «Туган Авылым».

По популярности лидируют спальные районы города (Ново-Савиновский, Советский, Приволжский). Связано это в первую очередь с тем, что в этих районах больше предложений по жилью, довольно развитая инфраструктура, а главное - цены в них демократичнее, чем в центре.

Самые недорогие квартиры располагаются в наименее востребованных Авиастроительном и Кировском районах. Решающие факторы здесь - слаборазвитая инфраструктура и наличие поблизости промышленных предприятий.

Основной рост показывают спальные районы. За 2012 год наибольший рост показали цены в Кировском и Авиастроительном районах (8 - 12 процентов), очевидно, это вызвано тем, что в условиях дороговизны повысился спрос на более дешевые варианты в этих районах, что привело выравниванию цен.

Как такового дефицита определенного типа жилья на рынке не ощущается. Спрос на элитное жилье по-прежнему высок и остается устойчиво постоянным, а цены на ликвидные форматы растут, причем на вторичном рынке быстрее, чем на первичном. С начала года цены выросли примерно на 6 процентов. Думаю, такая бурная динамика рано или поздно пойдет на спад, и рынок жилья стабилизируется.

СРЕДНИЕ ЦЕНЫ ПО РАЙОНАМ КАЗАНИ МАРТ 2012

*на основе средних цен на 1,2,3 комнатные квартиры планировок «хрущевка», «ленинградка», «улучшенка» электронной базы reportal.ru. 22 марта 2012 года.

ДИНАМИКА СРЕДНИХ ЦЕН МАРТ 2012 К ДЕКАБРЬ 2011

ЧИСЛО ПРЕДЛОЖЕНИЙ ПО РАЙОНАМ КАЗАНИ

*по данным irr.ru на 22 марта 2012 года

САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ И ДОРОГИЕ КВАДРАТНЫЕ МЕТРЫ В РАЙОНАХ

КИРОВСКИЙ РАЙОН

ОДНОКОМНАТНЫЕ

ДВУХКОМНАТНЫЕ

ТРЕХКОМНАТНЫЕ

АВИАСТРОИТЕЛЬНЫЙ РАЙОН

ОДНОКОМНАТНЫЕ

ДВУХКОМНАТНЫЕ

ТРЕХКОМНАТНЫЕ

МОСКОВСКИЙ РАЙОН

ОДНОКОМНАТНЫЕ

ДВУХКОМНАТНЫЕ

ТРЕХКОМНАТНЫЕ

ПРИВОЛЖСКИЙ РАЙОН

ОДНОКОМНАТНЫЕ

ДВУХКОМНАТНЫЕ

ТРЕХКОМНАТНЫЕ

СОВЕТСКИЙ РАЙОН

ОДНОКОМНАТНЫЕ

ДВУХКОМНАТНЫЕ

ТРЕХКОМНАТНЫЕ

НОВО-САВИНОВСКИЙ РАЙОН

ОДНОКОМНАТНЫЕ

ДВУХКОМНАТНЫЕ

ТРЕХКОМНАТНЫЕ

ВАХИТОВСКИЙ РАЙОН

ОДНОКОМНАТНЫЕ

ДВУХКОМНАТНЫЕ

ТРЕХКОМНАТНЫЕ

*Данные irr.ru на 22 марта 2012 года. * Рассмотрены однокомнатные квартиры с общей площадью от 30 кв. метров.

*Условные обозначения: ч/о – черновая отделка, кач ч/о – качественная черновая отделка, диз ремонт – дизайнерский ремонт, к/г – кухонный гарнитур, ЖК – жилищный комплекс, с/у – санитарный узел, парк место – парковочное место, инд проект – индивидуальный проект.