В минувшем месяце продажи новостроек в РТ упали на 63%, до 3,4 млрд рублей. В мае, по оценкам наших экспертов, выручка застройщиков упадет еще на 30-40% до 1,5-2 млрд рублей. В минувшем месяце продажи новостроек в РТ упали на 63% до 3,4 млрд рублей. В мае, по оценкам наших экспертов, выручка застройщиков снизится еще на 30–40% до 1,5–2 млрд рублей Фото: «БИЗНЕС Online»

Дело не в ипотечных ставках, а в финансовом благополучии покупателей

Майские праздники поставили на паузу сделки с недвижимостью. За первые 10 дней девелоперы продали квартир лишь на 121 млн рублей, сообщили в минстрое Татарстана. К концу месяца рынок набирает обороты, но явно чувствует себя неуверенно после апрельского обвала. В минувшем месяце продажи новостроек в РТ упали на 63% до 3,4 млрд рублей. В мае, по оценкам наших экспертов, выручка застройщиков снизится еще на 30–40% до 1,5–2 млрд рублей. 

Напомним ретроспективу весны на рынке жилой недвижимости. В марте граждане стремились сохранить сбережения и на полную использовали одобренную ипотеку по старым ставкам. Это вызвало резкий подъем продаж новостроек. Все, кто планировал приобрести жилье, постарались сделать это максимально быстро. В апреле же произошел обвал рынка. «В среднем снижение продаж новостроек в апреле – мае — на уровне 60–70 процентов год к году, по некоторым проектам и больше, — описывает ситуацию в Казани руководитель онлайн-платформы аналитики недвижимости „Сравни Дом“ Константин Вахрушев. — Сейчас нельзя сказать, что рынок встал. Сделки есть, но часть покупателей пока в ожидании лучших условий».

Чего ждут потенциальные покупатели квартир?

  • Снижения ставок по ипотеке, в том числе для вторички. Сейчас ставка запретительно высокая.
  • Окончания сроков «вкусных» депозитов, которые банки на волне мартовской паники открывали под 20% годовых. Сроки истекают уже в июне.
  • Возможности комбинировать льготную и рыночную ставку ипотеки.  

Обвал продаж прошел по всей стране. По оценкам ЦБ, выдача ипотечных кредитов в апреле сократилась более чем в 3 раза. Причем если льготная ипотека упала примерно вдвое по сравнению с мартом, то объемы рыночной ипотеки рухнули в 7 раз. Спасая рынок новостроек, правительство по поручению президента России Владимира Путина 1 мая опустило ставку льготной ипотеки с 12 до 9%. Поскольку лимит «путинки» для крупных городов не позволяет купить хоть что-то приличное, разрешили «поженить» льготную ипотеку с обычной. Например, льготный лимит в 6 млн по ставке 9% можно увеличить до 15 млн за счет классической ипотеки и взять уже не «однушку», а квартиру побольше. В Казани, как и в большинстве других городов, лимит комбинированной ипотеки увеличен до 15 миллионов. Вице-премьер Марат Хуснуллин оценил это как «хорошее решение, которое совершенно точно поможет жилищному строительству». 

Президент РФ Путин поручил снизить процентную ставку по льготной ипотеке и продлить срок действия соответствующей программы. 31 апреля премьер Михаил Мишустин подписал постановление, согласно которому ставки были снижены с 12 до 9%. Срок программы продлен до конца 2022 года. 

Лимиты прежние: 6 млн рублей для регионов, 12 млн рублей — для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей.

Но есть новая опция. Кроме снижения ставки по ипотеке, кабмин разрешил сочетание льготной и обычной ипотеки. Общая сумма такой комбоипотеки для регионов — до 15 млн рублей. Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей — до 30 млн рублей. При этом сумма льготной части комбоипотеки для регионов прежняя: 6 млн рублей, а все, что свыше нее, берется уже по рыночной ставке. Таким образом расширяются возможности покупателей. 

«Ждем, когда в полную силу заработает возможность комбинировать льготную и рыночную ставки, — говорит директор группы компаний „СМУ-88“ Наиль Галеев. — Пока нет четкого механизма работы этого инструмента, но такое решение потенциально должно расширить окно возможностей для покупателей. Для Казани лимитов не хватает: 6 миллионов для семейной ипотеки мало. Этого хватит на покупку „однушки“, но семье с детьми нужна трехкомнатная, а это в среднем 10 миллионов рублей».

«Разворота на докризисный уровень не видим»: ипотека на вторичке умерла и тянет в гроб новостройки

Не меняет ситуации и снижение ключевой ставки Центробанком 29 апреля на 3% до 14% годовых. Сегодня ЦБ соберется на внеочередное совещание — по прогнозам, ключевую ставку могут снизить аж до 10% годовых. Автоматом пройдет и снижение ипотечных ставок банков. Коммерческая ипотека, вполне возможно, опустится до 12% годовых, хотя даже 9% вице-премьер Хуснуллин называл еще в 2020-м «ипотечной кабалой». 

Рефинансировать старые ипотечные кредиты по «путинской» ставке в мае ЦБ и кабмину предложила федеральная компания «Этажи». «Дополнительный „пузырь“, — оценивает эту инициативу руководитель агентства недвижимости „Счастливый дом“ Анастасия Гизатова. — Какова цель поддержки тех, кто уже приобрел квадратные метры и был готов к расходам? Такого не будет. Если люди уже купили, то какой смысл поощрять?»

Заместитель генерального директора компании #Суварстроит Эльвира Галяутдинова называет приемлемой для рынка ставку в 7–8%. «На рынок первичной недвижимости в большей мере влияют ставки и лимиты по льготным программам, — говорит Галяутдинова. — Повышение лимита до 6 миллионов рублей позволяет реализовать по льготным программам до 63 процентов квартир из всех товарных остатков на сегодняшний день. При текущих условиях сумма необходимого кредита должна составлять 9 миллионов рублей, а ставка по всем программам — до 6 процентов, в том числе по вторичному рынку».

Однако главное не ставка. Откройте ипотечный калькулятор и посчитайте сами: при кредите в 6 млн рублей на 30 лет по ставке 12% заемщик будет платить банку 62 тыс. рублей ежемесячно. Снижаем ставку до «путинских» 9% — платеж 48 тысяч. Кто потянет такою «льготу»? Так что главное — возможность человека обслуживать кредит. Банки ужесточили подходы к оценке платежеспособности клиентов. Сами заемщики тоже в тревоге. Ситуация усугубляется, предупреждает Гизатова. «Провальный месяц, — говорит она о мае. — И дело не только в ключевой ставке или недостаточности стимулирующих акций, а в финансовом благополучии граждан. Покупатели не уверены в завтрашнем дне и способности обслужить ипотечные кредиты, в необходимости покупки квадратных метров как для инвестиций, так и для расширения».

Апрельский провал в цифрах Росреестра, рост цен в новостройках и торг до 1 млн рублей на вторичке

На фоне предварительных итогов мая апрель, о результатах которого официально отчитался Росреестр по РТ, выглядит предвестником майского краха на рынке недвижимости. Посмотрим цифры по Казани по сравнению с мартом: 

  • новостройки в РТ: 2,5 тыс. сделок — минус 15%;
  • вторичка в Казани: 2,9 тыс. сделок — минус 45%;
  • ипотека в Казани: 2 тыс. сделок — минус 40%.

В других городах и районах Татарстана было 6,1 тыс. сделок с бэушным жильем — минус 30%. По ипотеке в республике, за исключением Казани, купили 4,2 тыс. квартир — тоже минус 30%.

Очень интересная картина в апреле по продажам новостроек, если сравнивать не с мартом, а наблюдать год к году. Формально все у девелоперов Татарстана не так уж и плохо: по сравнению с апрелем 2021-го, когда еще бушевал ковид, продажи новостроек в РТ в апреле 2022-го прибавили почти треть. К тому же благодаря проектному финансированию застройщики чувствуют себя достаточно уверенно даже с учетом роста себестоимости. Индикатором может служить рост цен на жилье. Средняя цена квадратного метра нового жилья Казани за апрель выросла на 7,6% до 157,1 тыс. рублей, сообщает Domofond.ru. «Ситуация с поставками оборудования, стройматериалов меняется каждый день, поставщики стараются полностью себя обезопасить: работают только по авансовым платежам, не фиксируют цены, — объяснял заместитель генерального директора компании „Унистрой“ Искандер Юсупов в соцсетях застройщика. — Заказываем лифт по одной цене, а, пока он до нас доезжает, его цена может вырасти в разы».

Фокус, однако, в том, что Росреестр не предоставляет данные о продаже новостроек отдельно по Казани. Поскольку выручка застройщиков в апреле рухнула, повторим, в 2,4 раза, можно смело предположить, что продавались в основном недорогие квартиры в районах республики, а рынок новостроек столицы РТ в апреле встал — покупок первички почти не было. Это объясняется не только дорогой ипотекой или высокими ценами, но и неуверенностью покупателей в том, что дома в нынешней кризисной ситуации будут достроены в срок. Кроме того, у людей есть опасения потерять доходы, а с ними и возможность платить по кредитам. 

Впрочем, наши эксперты еще надеются на оживление рынка жилья. «Продажи новостроек во многом зависят от динамики продаж на вторичном рынке недвижимости. В апреле текущего года она была невысокой ввиду изменения ставок, — говорит Галяутдинова. — В мае после снижения ключевой ставки и ставок по ипотеке для вторичного сегмента мы заметили тенденцию к повышению активности на рынке и увеличению объема заявок на ипотеку в новостройках».

Пока совсем без поддержки только владельцы бэушного жилья. Они теряют оптимизм на фоне подорожавшей ипотеки. За апрель «квадрат» вторички прибавил только 1% и теперь стоит 134,8 тыс. рублей. Таковы данные Domofond.ru на основе выставленных объявлений. «В недвижимости действует принцип: то, что росло год, может снижаться четыре», — оценивает руководитель «Сравни Дом» Вахрушин. Вторичный рынок пока «заморожен» процентов на 80–90 — сделки совершаются, но с минимальным привлечением ипотеки. Не готовы продавцы квартир и снижать свои запросы по цене. «Людям нужно время на осознание ситуации, — говорит Вахрушев. — Может быть, они сейчас больше готовы торговаться, если им реально надо продать. Но мы пока не видим существенного снижения цен в объявлениях». Торг же еще в конце марта эксперты оценивали в полмиллиона. В апреле продавцы уступали уже до 10% от начального ценового запроса. Например, если квартира в начале апреля стоила 8,8 млн рублей, то к концу месяца цена могла составить 8 миллионов. В мае тенденция продолжилась — стоимость падает и на 1 млн рублей. Все зависит от того, как срочно надо продавать. 

«На вторичном рынке все замерли: ждут снижения ставки и цен на недвижимость, — говорит руководитель АН „АртХаус“ Анна Костыркина. — Поэтому сделок на вторичном рынке очень мало. И цены здесь стремятся вниз — продавцы сопротивляются. Поэтому если наблюдать за объявлениями, то видно, как цены снижаются то на 500 тысяч, то на миллион, затем прибавляются на 300 тысяч. Продавцов „штормит“».

Застройщики прячут снижение цены «квадрата» в акциях, Казань второй месяц без новых проектов. Что будет дальше?

Вернемся к комбинированной ипотеке. Новый потолок льготно-рыночного кредитования влечет к росту первоначальных взносов и ежемесячных платежей покупателей. Застройщики и банки уже отыгрывают этот вызов. Например, предлагают за свой счет оплатить до 1 млн первоначального взноса. Как и прежде, рынок завлекает покупателей ставками от 0,01% годовых на весь срок кредитования, сравнивая предложение с беспроцентной рассрочкой на 30 лет. Это не что иное, как скрытое снижение цен на жилье. 

«Цены на новостройки пошли вниз, — говорит руководитель АН „АртХаус“ и приводит в пример Петербург, где застройщики уже „дарят“ 100% первоначального взноса при ипотечной ставке 0,1% годовых, но держат цены. — Жду подобного и в Казани».

Акции, которые запускаются на рынке, — за счет покупателя, уверена Гизатова. И здесь дело в стремительном росте цены жилья в Казани за последнее время. «Если сравнить условия по ипотеке и стоимость квадратного метра сегодня и год назад, то в проигрыше остается покупатель, а не застройщик», — говорит эксперт.

Тем временем витрину первичного рынка Казани второй месяц не пополняют новые проекты. Для сравнения: в марте исполком столицы РТ выдал строителям 10 разрешений на возведение многоквартирных домов. Старт новых локаций застройщики дают по уже выданным разрешениям — в мае это, к примеру, ЖК «Крыловка Парк» от СМУ-88 и Uno от компании «Унистрой». Заявления коммерческих застройщиков и минстроя РТ о заморозке новых проектов теперь подтверждаются на деле. Господдержку на федеральном и местном уровнях застройщики дипломатично называют «шлифовкой шероховатостей».

Застройщики просят следующее:

  • стимулировать спрос в том числе на вторичном рынке — ставка в 13,7–14% годовых недоступна покупателям;
  • разрешить распоряжаться собственными деньгами для подготовки новых проектов. Варианта два: раскрытие эскроу-счетов на поздних этапах строительства или временная отмена проектного финансирования. 

«Без этого в текущей ситуации будем наблюдать только медленное затухание стройотрасли, — сетует Галеев. — В целом можно говорить, что условия постепенно возвращаются к состоянию начала года. Продажи мая, правда, это не спасло: в праздники люди предпочитают проводить время в поездках и на даче, а не в отделе продаж. Существенного оживления можно ждать со второй половины июня».

«Мы прервем этот режим тишины!»: СМУ-88 запускает в продажу ЖК «Крыловка Парк»

На июнь рынок возлагает надежды по двум причинам:

• наблюдается отложенный спрос, сформированный в апреле и мае;

• подходит к концу трехмесячный срок размещения денег на рублевых вкладах под 20% годовых. Новые ставки будут гораздо ниже. Но часть жителей размещали сбережения на 6 месяцев.

«Часть вкладчиков придут на рынок недвижимости», — сходятся во мнении риелторы. В свою очередь застройщики готовятся сделать глоток этого денежного потока.

Противовесом оптимистичному настрою рынка выступает неготовность людей покупать недвижимость по высокой цене, а также начало сезона отпусков. «Голова людей занята дачами и Турцией. Но никак не недвижимостью», — говорит Костыркина.

Противовесом оптимистичному настрою рынка выступает неготовность людей покупать недвижимость по высокой цене Противовесом оптимистичному настрою рынка выступает неготовность людей покупать недвижимость по высокой цене Фото: «БИЗНЕС Online»

Что будет дальше? На фоне спецоперации на Украине ажиотажа в покупках недвижимости хватило на март. Очевидно, постулат о том, что недвижимость всегда растет в цене, разбивается о кризисную реальность. Девелоперы продолжат политику сдерживания цен, стимулируя спрос замаскированными акциями. Рынок будет замедляться, число сделок, скорее всего, упадет. В неходовых локациях новостроек не исключено незначительное снижение цен — данный процесс в любом случае ограничен ростом себестоимости строительства. Сделки на вторичке затруднены в связи с дорогой ипотекой и осложнением ее выдачи банками, плюс есть психологическая неготовность людей снижать цену своих квартир. В целом высокая стоимость жилья упирается в доходы населения и растущую неуверенность людей в завтрашнем дне. Вдобавок лето всегда было тихим периодом на рынке недвижимости, и оживления деловой активности эксперты ожидают лишь к осени — если, конечно, экономическая ситуация не ухудшится еще больше.