Многие ожидали, что тренд на сокращение площадей выбросит на рынок сотни тысяч офисных «квадратов». Но этого не случилось Многие ожидали, что тренд на сокращение площадей выбросит на рынок сотни тысяч офисных «квадратов». Но этого не случилось

В начале пандемии казалось, что офисному рынку пора закрываться…

В начале пандемии, когда компании отправили сотрудников на «удаленку», казалось, что офисному рынку пора закрываться. Однако ни заколоченных дверей бизнес-центров, ни разбитых окон и гуляющего по коридорам бизнес-центров ветра так никто и не увидел. Расторгнуть договор аренды в течение дня невозможно, поэтому большинству компаний пришлось оставаться в офисах, поясняет старший директор отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова. Многие ожидали, что тренд на сокращение площадей выбросит на рынок сотни тысяч офисных «квадратов». Но этого не случилось. В то время как одни компании договаривались с арендатором и отдавали в субаренду часть своих площадей, другие демонстрировали рост и нуждались в увеличении площадей.

Спрос в офисном сегменте поддерживался за счет интереса к новым помещениям со стороны госкорпораций, органов исполнительной власти, IT*-компаний, а также из-за миграции тех арендаторов, у которых заканчивались договоры аренды.

Объем сделок в сегменте офисной недвижимости в Москве уже приближается к доковидному уровню: по подсчетам аналитиков консалтинговой компании Colliers, за три квартала 2021-го спрос оценивается на уровне 1 076 тыс. кв. м (два года назад спрос на 1 октября составлял 1 286 кв. м). Похоже, что вскоре вместо закрытых дверей бизнес-центров мы увидим очередь из офисных арендаторов.

Похоже, что вскоре вместо закрытых дверей бизнес-центров мы увидим очередь из офисных арендаторов Похоже, что вскоре вместо закрытых дверей бизнес-центров мы увидим очередь из офисных арендаторов

Руководитель аналитического центра компании «Циан» Алексей Попов считает, что современный офисный рынок достаточно сбалансирован. Реальный объем предложения выше, чем декларируется в базах объявлений: собственники по договоренностям с арендаторами показывают и те помещения, которые остаются под действующими договорами, но де-факто мало используются.

Руководитель департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield, партнер Денис Соколов указывает еще на один тренд: пандемия выявила потребность в коротких и гибких решениях. Сегодня компании не рискнут арендовать крупный офис на последующие 10 лет — они просто не знают, какой офис им понадобится через два-три года.

Зато развиваются коворкинги, гибкие пространства, сервисные офисы, отвечающие на текущий спрос в моменте. Многие компании арендуют сервисный офис в центре города и ждут, когда все устаканится. Именно из-за этих гибких решений доля свободных площадей на рынке снижается, а ставки на офисы растут, считает Соколов.

Интересно, что коворкинги и сервисные офисы востребованы в основном только в столицах — в Москве и Санкт-Петербурге. Большинство российских городов равнодушно к новому формату. «Было несколько попыток открыть коворкинги в Уфе, но этот формат пока не приживается в городе», — комментирует директор по развитию компании «Центр коммерческой недвижимости» Евгения Долганова. По ее мнению, причина заключается в том, что в коворкингах достаточно большие операционные расходы — этот формат начинает окупать себя при площади от 5 тыс. «квадратов».

Пандемия охладила интерес к посещению мест массового скопления людей, произошел отток из крупных ТРЦ в локальные торговые объекты Пандемия охладила интерес к посещению мест массового скопления людей, произошел отток из крупных ТРЦ в локальные торговые объекты

Торговые центры: как остаться в живых?

Торговые центры оказались наиболее уязвимыми в период пандемии. Арендаторы уходили из скучающих без посетителей ТРЦ. По данным Cushman & Wakefield, уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы вырос с 8,5% в конце 2020 года до 9,8% на сегодняшний день. В городах-миллионниках также наблюдается рост вакантных площадей в торговых центрах.

Пандемия охладила интерес к посещению мест массового скопления людей, произошел отток из крупных ТРЦ в локальные торговые объекты. Этот тренд связан как с опасением людей подхватить вирус, так и с сокращением расходов на покупку одежды: если человек работает дома, новая одежда нужна ему реже. Пока ТРЦ переживали потерю арендаторов, интернет-ретейлеры Ozon, СДЭК, Wildberries перешли в активное наступление на города-миллионники и по итогам прошлого года практически удвоили свое присутствие на рынке.

Как уточняет Денис Соколов, потребитель перешел в онлайн не только потому, что доставка экономит время. В отличие от рынков европейских стран, где потребители возвращаются из онлайна в офлайн, у нас ТРЦ не удивляют потребителя каким-то «вау-эффектом» — тем, чего он не может получить онлайн. Радикальных решений, которые позволили бы переосмыслить торговые пространства, пока нет.

Наталья Круглова отмечает, что на развитие ТРЦ давит закредитованность населения. Кроме того, средний доход населения уже много лет падает, это отражается на рынке ретейла. Люди чаще выбирают поход в кино, чем покупку одежды. В ТРЦ акцент смещается в сторону развлечений и общепита, а это снижает средний чек. Сейчас они открываются с неплохой заполняемостью, но это чаще связано с существенным снижением аппетита собственников.

В ТРЦ акцент смещается в сторону развлечений и общепита, а это снижает средний чек В ТРЦ акцент смещается в сторону развлечений и общепита, а это снижает средний чек

«У нас больше половины ТРЦ работает более 10 лет без реконцепции, — отметил руководитель департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield. — На реконцепцию нужны деньги. Но сегодня любой банк скажет: „Доходы населения не растут. Опять же ковид, вдруг закроют ТРЦ? Вы уверены, что вернете кредит?“ И собственник решает отложить реконцепцию на потом: объект приносит деньги — и хорошо».

Половина российских ТРЦ при самых оптимистичных прогнозах не найдет средств на реконцепцию, будет потихонечку деградировать и умирать, считает Соколов. Арендаторы пока не бегут из таких ТРЦ, но все понимают, что с течением времени проблемы будут усугубляться.

Пандемия дала импульс к развитию магазинов и сервисов в шаговой доступности у дома, полагает Анна Никандрова. Например, гипермаркет «Лента» вслед за конкурентами решил развивать магазины у дома, продуктовая федеральная сеть «Магнит» планирует сеть строительных магазинов у дома под брендом «Магнит Мастер».

Почти в любом ЖК комфорт-класса все первые этажи отводятся под магазины, кофейни, салоны красоты. Поэтому жильцы новостроек стали больше времени проводить в своих кварталах.

Управляющий партнер компании «Агентство регионального развития» (Казань) Ильшат Хамитов называет еще один тренд — спрос на неликвид. Если раньше было почти нереально сдать помещения в подвале или цоколе, то сейчас они находят своих арендаторов. Такие помещения снимают магазины, торгующие через «Инстаграм», ютуберы и тиктокеры. Такие арендаторы выбирают помещения подешевле — им не очень нужен трафик.

По данным консалтинговой компании Knight Frank, в Москве доля вакантных складских площадей уже исчисляется десятыми долями — 0,6% По данным консалтинговой компании Knight Frank, в Москве доля вакантных складских площадей уже исчисляется десятыми долями — 0,6%

Склады в остром дефиците

Острый дефицит — именно так можно обозначить «диагноз» складского рынка. По данным консалтинговой компании Knight Frank, в Москве доля вакантных складских площадей уже исчисляется десятыми долями — 0,6%. Это минимальное значением с 2008 года, когда складская вакансия составляла 0,4%. Но если в столице девелоперы активно строят новые склады — до конца 2021-го заявлено к вводу 612 тыс. кв. м площадей, то в других городах дела со складской недвижимостью обстоят сложнее.

Большинство объектов представляет собой склады советского наследия, которые из-за преклонного возраста выглядят непрезентабельно. Собственники таких объектов пытаются переложить заботы по ремонту на потенциальных арендаторов, но это удается крайне редко: никто не хочет полгода тратить на ремонт старого помещения.

Кроме того, современным арендаторам нужны и современные склады — вместительные, с высокими потолками, большим шагом колонн. Почему же при высоком спросе девелоперы не хотят строить новые склады? Как поясняет Хамитов, экономика складских помещений хуже, чем торговых. Нужно купить земельный участок, проложить коммуникации, построить здание, которое будет сдаваться по 300–350 рублей за 1 кв. м в месяц. Для сравнения: двухэтажное торговое помещение сдается по цене 800 рублей за 1 кв. м (первый этаж) и по 400 рублей за 1 кв. м (второй этаж). Таким образом, с «квадрата» получается 1,2 тыс. рублей (вместо 350 рублей).

Пока же в большинстве городов если и возводятся новые склады, то это объекты формата built-to-suit, которые строятся по заказу определенного клиента и соответствуют его пожеланиям. Наталья Круглова предсказывает, что в связи с развитием онлайн-ретейла следует ожидать развития сегмента городских складов — складов последней мили.

Резкий спрос на склады влечет за собой рост ставок, который уже наблюдается. Так, по данным компании Colliers, средневзвешенная ставка аренды по итогам III квартала достигла 5 280 рублей за 1 кв. м в год, что на 23% выше показателя первого полугодия 2021-го.

Пандемия вызвала скоростную реакцию рынка на события: многие проблемы вызваны не самой пандемией, а реакцией на нее Пандемия вызвала скоростную реакцию рынка на события: многие проблемы вызваны не самой пандемией, а реакцией на нее

Следует ожидать дальнейшего роста цен на офисы…

Пандемия вызвала скоростную реакцию рынка на события: многие проблемы вызваны не самой пандемией, а реакцией на нее. На самом деле никакие долгосрочные тренды, которые наблюдались на рынке три года назад, не изменились: децентрализация, концепция «15-минутного города», трансформация общественных пространств, развитие городской логистики. Вместе с тем возникли краткосрочные тренды: всплеск онлайн-ретейла, закупорка логистических цепочек.

В следующем году следует ожидать дальнейшего роста цен на офисы, интенсивного развития гибких пространств, реконцепции торговых центров (если это по карману собственникам), роста количества магазинов формата «у дома», увеличения стоимости аренды складских помещений и активного строительства новых складов — в основном формата built-to-suit.