«Космические» цены стройматериалов, антирекорд «человейников» и трасса М12

Один из влиятельнейших в прошлом строителей Татарстана, владелец ПСО «Казань» Равиль Зиганшин продолжает сдавать позиции. Пока — в республике: на строительстве космодрома Восточный дела вроде бы идут, контора строит, хотя претензии нет-нет да и возникают. 

И, видимо, неспроста поход кредиторов буквально раздел бизнес Равиля Хабибулловича на исторической родине. Близкие к Ак Барс Банку и «Татнефти» компании косяком пошли в суды, требуя изъять залоги по кредитам, которые структуры бизнесмена и связанных с ним людей брали в 2012–2018 годах. Среди потерь — гольф-клуб, горнолыжный курорт «Свияжские холмы», стройтехника, земли и вертолет. Однако в судах юристы обдираемого как липку Зиганшина сопротивляются как-то вяло. А это наводит на мысли, что идет перемещение столь дорогих сердцу авуаров уважаемых людей в распоряжение более защищенных владельцев. Вдруг ПСО «Казань» (не дай-то бог) окажется под слишком сильным прессом на Восточном?

В 2021-м республика третий год подряд построила 2,68 млн кв. м жилья. Цифры национального проекта «Жилье и городская среда» успешно выполняются. Но есть нюанс: только 35% новостроек — многоквартирные дома, а 65% — ИЖС. Это рекорд для загородного рынка, но провал в строительстве многоквартирного жилья. Эксперты пытаются объяснить чудеса внезапной тягой к жизни ближе к природе на фоне ковида. Да, отчасти так и есть, но чтобы в таких размерах… Но неужели вы верите в то, что хозяева дачных участков внезапно разбогатели и резко построили на ней хоромы? Отнюдь. Чудо ИЖС объясняется еще и ускоренной регистрацией давным-давно построенных объектов. Такая тенденция будет продолжаться и далее: тайное существование ранее возведенных индивидуальных домов означает недобор имущественных налогов, да и вообще это просто бардак.

Для застройщиков «человейников» трагедии особой нет: все равно девелоперы продали почти 20 тыс. квартир за год. Проблема существует с землей, обеспеченной коммунальными сетями: ее хватит только для 1,8 млн кв. м жилья. Свободная земля есть, но нет дорог, сетей либо мощности инфраструктуры на исходе. Отсюда и траты на инфраструктурные проекты: «человейники» готовят стратегическое наступление. Пристальный взгляд застройщиков направлен на бывшие сельхозугодья на окраинах Казани, а также в Зеленодольском, Лаишевском, Высокогорском районах РТ. Появляются интересные проекты в историческом центре. А из «варягов» землю в Казани купил ПИК, и ее может хватить на 200–300 тыс. «квадратов».

Именно ради создания инфраструктуры под будущее жилье строятся дороги. На ремонт и стройку дорог Казани в прошлом году потратили 14,7 млрд рублей. Вовсю идет строительство первого участка Вознесенского тракта за 12 млрд рублей. Строится дублер Горьковского шоссе, расширяют выезд из микрорайона «Салават Купере». Деньги на это Татарстан получил в кредит — из тех инфраструктурных инструментов на 500 млрд рублей, что контролирует вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. Продолжается и стройка Большого казанского кольца на улицах Тихорецкой и Меховщиков длиной 4,7 километра. А к декабрю замаячили перспективы расширения Горьковского шоссе, что становится задачей наступившего года.

Увы, черепашьими темпами возводят казанское метро — первую очередь второй ветки от «Дубравной» до «МЕГИ» обещают сдать только в 2027-м. Темпы объясняются скромным финансированием — миллиарда в год мало! Зато щедрым потоком льются деньги на стройку платной трассы М12 Москва – Казань за 623 млрд рублей. Впереди у Татарстана новая стройка-мечта на 80 млрд рублей — обход Набережных Челнов и Нижнекамска с мостом через Каму. Сдать планируют к 2024-му.

Строительные материалы за год не только подорожали, но временами были дефицитом — продукцию приходилось искать в соседних регионах. В Татарстане пропал даже цемент! Поднялись в цене строительные пиломатериалы, утеплитель, сталь, окна, кирпич… Расследования татарстанских антимонопольщиков эффекта не дали. В итоге цена коробки кирпичного коттеджа без сетей к лету выросла в 1,5 раза до 5 млн рублей, каркасного — вдвое до 3,5 млн рублей. Смета капремонта казанского многоквартирного жилья «потяжелела» на 211 млн до 2,9 млрд рублей, а себестоимость многоквартирных домов РТ уже в середине года выросла на 30% до 53 тыс. рублей за кв. метр. У каждого материала свои причины подорожания — «БИЗНЕС Online» разбирал проблему в разрезе частного и многоквартирного жилья. Под конец года Хуснуллин потребовал разобраться, в чем дело: «Цемент у нас в стране с чего на 30 процентов подорожал?» Делом займутся правоохранительные органы. Интересно, останется это заявление сотрясением воздуха или кирпич, щебенка и прочие российские стройматериалы подешевеют? 

Столица Татарстана замкнула тройку городов-миллионников России по недоступности жилья, уступая только Санкт-Петербургу и Москве. К концу 2021 года цена квадратного метра в новостройках Казани подобралась к 125 тыс. рублей, во вторичном сегменте стоимость «квадрата» достигла 108 тысяч. Для того чтобы купить однокомнатную квартиру в Москве, требуется 9,9 года, в Санкт-Петербурге — 9,5 года, в Казани — 8 лет: если вы, конечно, перебиваетесь на одну лишь среднюю зарплату и вам нечего продать. Для сравнения: среднестатистический житель российского города-миллионника накопит на «однушку» за пять лет и 9 месяцев. Добавим, впрочем, что квартиры дорожали во всех городах-миллионниках РФ. 

У этой медали есть оборотная сторона. Во-первых, высокая цена — заслон для дальнейшего распухания городов-миллионников за счет жителей сельской местности и малых городов. А во-вторых, это рост возможностей самих казанцев: даже «бабушкину» хрущевку теперь можно продать за 4 млн, а то и дороже. В-третьих, застройщики теперь и не торопятся продавать: имея поддержку от банков по проектному финансированию, они предпочитают держать активы в виде квартир, рассчитывая на дальнейшее подорожание. Ведь метрам в отличие от денег инфляция пока не угрожает. К тому же такая политика еще и страховка от дорожающих стройматериалов.

Весь год рынок трясло из-за игр с ипотечными ставками. В результате льготные «путинские» программы, которые так холил и лелеял Хуснуллин, уступили напору главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной. Регулятор последовательно поднимал учетную ставку, и в наступившем году классическая ипотека вновь вернется к значениям выше 10% годовых. Эксперты опасаются, что 12% будет к февралю. Льготная ипотека тоже изменила свои условия. И теперь на фоне высокой стоимости жилья мы имеем еще и подорожавшую ипотеку. Более-менее приличные условия остались разве что для семей с детьми, у которых еще сохраняются льготы. Это, конечно, негативный тренд для покупателей.

Цель ЦБ — остудить рынок, сбить волну инфляции и роста цен. Но оборотной стороной становится все меньшая доступность жилья. Поэтому Хуснуллин, заручившись поддержкой премьера Михаила Мишустина, намерен предложить для обсуждения с Центробанком ряд мер поддержки жилищного строительства. В частности, в рамках инициативы «Мой частный дом» запускается ипотека на ИЖС — правда, Набиуллина считает, что пока этот инструмент массовым не будет. 

2021-й ознаменовался тем, что в Татарстане наконец решили проблему обманутых в предыдущие годы дольщиков. В частности, в Казани достроили последние 7 проблемных домов за 9 млрд рублей, которые появились из-за неудач компаний «Фон» и «Свей». Фонду РТ по защите прав граждан – участников долевого строительства осталось только компенсировать снесенные этажи казанского ЖК «Золотая середина» другими новостройками. За год фонд возглавил список крупнейших застройщиков в РТ по объему сданного жилья: построено 168 тыс. кв. м в 7 домах. Татарстан оказался на первом месте среди регионов РФ по вводу жилья для пострадавших дольщиков. 

Но, увы, появились новые жертвы свеженьких долгостроев. Радует то, что инструмент решения проблемы обкатан и работает. А значит, новым обманутым хотя бы не придется ждать по 18 лет, как это было прежде. 

Госсовет РТ прописал механизм защиты прав собственников при комплексном развитии территорий. Поправки к проекту закона готовили представители сразу трех партий. Собственникам в случае реновации дадут равнозначное помещение или равноценно возместят стоимость жилья. Сносить разрешили что угодно, даже неаварийные дома. Но власти сначала потренируются на нежилых зонах — только в Казани 60 таких территорий, бо́льшую часть которых занимают гаражи. Хрущевки обещали пока не трогать. Оно и понятно: себестоимость реновации оценивают в 160 тыс. рублей за «квадрат», а его рыночная цена в столице РТ пока заметно ниже.

В марте жители казанских поселков Вишневка и Привольный уложили детей в снег, чтобы достучаться до президента РТ Рустама Минниханова с просьбой о строительстве школы, детского сада, тротуара и освещения. В ответ руководитель республики поручил учредить институт пространственного развития. Новый орган пока создают. Структура станет координировать застройку и контролировать комплексное развитие территорий, определит, где школы и детсады нужнее. Критерий один — регистрация по месту жительства: инфраструктура планируется, исходя из числа прописанных детей. Например, по официальным данным, в поселках Вишневка и Привольный зарегистрированы 120 детей, что далеко от действительности.

Воссоздав к 2021-му храм Казанской иконы Божией Матери, власти усилили поиски места для другого культового сооружения — Соборной мечети. С 2019-го перебрали не одну локацию. В конце года примерились к участку между центром семьи «Казан» и снесенным киноцентром «Ривьера». Говорят, что этот вариант наиболее вероятен, хотя обсуждались также площадки в районе речпорта и пескобазы в Адмиралтейской слободе. Ожидается, что место окончательно выберут в 2022-м. Зато уже ищут облик нового здания театра им. Камала. К концу 2021 года международный архитектурный конкурс перешагнул экватор, и к февралю участники направят жюри предварительный проект храма искусств на берегу Кабана.