Реактивный рост цен на «человейники» стал мощным драйвером на рынке индивидуального жилищного строительства. Главная мотивация — «квадрат» дома, даже под ключ, дешевле квартир. 7–10 млн рублей за дом площадью 100–140 «квадратов» с земельным участком по цене казанской «трешки» — такой расклад манит покупателей. Спрос на участки с начала года вырос в 3 раза. Чем дышит «коттеджный пояс», какие тренды правят бал и что принес COVID-19, участники рынка обсуждали в ходе круглого стола «БИЗНЕС Online».
Земля пошла на взлет: спрос с начала года вырос в 3 раза
Пандемия коронавируса показала, насколько ценным оказалось для россиян наличие загородной недвижимости. Минувший год побил трехлетний рекорд продаж земельных участков в РТ — и «охота на землю» продолжается. С января по март 2021 года управление Росреестра по РТ зарегистрировало 25,8 тыс. сделок с земельными участками, что в 3 раза больше аналогичного показателя 2020-го. И это не предел: по оценкам экспертов, более 70% жителей страны мечтают о частном доме.
В рамках круглого стола «БИЗНЕС Online» участники рынка — девелоперы, архитекторы, строители — обсудили «коронавирусную» трансформацию рынка. Что покупатели ждут от «коттеджного пояса»? Как изменились ценовая политика и спрос? Эти и другие вопросы обсуждали:
- ООО «Санлайт хаус» (стройматериалы) — исполнительный директор Аллан Гизатуллин;
- ООО «Маленький Токио» (коттеджный поселок «Литл Токио») — директор Артур Хафизов;
- ООО «Зеленый дом» (коттеджный поселок «Курше авыл») — директор по развитию Рустем Зигангиров;
- ООО «Этажи-Казань» (агентство недвижимости) — директор Марат Галлямов;
- Казанский государственный архитектурно-строительный университет — доцент кафедры градостроительства и планировки сельских населенных мест Юлия Закирова;
- «Ак Барс Дом» — заместитель директора Руслан Сагитов;
- WinDom (коттеджный поселок «Изумрудный village*») — исполнительный директор Игорь Захаров.
Модераторы:
- Дмитрий Катаргин, руководитель отдела строительства и недвижимости «БИЗНЕС Online»;
- Елена Фадеева, руководитель отдела рекламных стратегий «БИЗНЕС Online».
По словам исполнительного директора WinDom Игоря Захарова, владелец квартиры площадью 50–60 кв. м может купить дом «под ключ» в пригороде площадью 100–120 кв. м с небольшой доплатой
Редкий момент: рост цен на дома не успевает за «реактивным ускорением» квартирного «квадрата»
Тренд резкого интереса к ИЖС появился на фоне коронавирусного года, отмечают участники круглого стола. Преимущества собственного дома очень быстро перевесили удобства квартир, и особенно ярко это проявилось в ходе самоизоляции. «Самоарест» в четырех стенах совсем не то же самое, что в собственном доме с участком. Это понимание быстро стало мотивом для покупки жилья, земли в пригороде.
Но сегодня такой аргумент звучит от людей все реже и реже. Теперь мотивация другая: цена. Стоимость квадратного метра в ИЖС сейчас значительно ниже, чем в квартирах. Так что наступил момент, когда о собственном доме стоит уже не просто мечтать — его пора строить или покупать. На этот ценовой контраст указывают и девелоперы коттеджных поселков.
Из-за роста цены квадратного метра в городском ядре на 30–40 процентов покупатели стали чаще обращать внимание на малоэтажные проекты в черте города, как наш, или в ближайшем пригороде.
«Ценовые ралли» на рынке нового многоквартирного жилья повлияли на загородную недвижимость, согласен с оценками коллег директор агентства недвижимости «Этажи» Марат Галлямов. В сравнении с многоквартирным жильем цена на качественную загородную недвижимость в прошлом году выросла на 20–25% до 60–70 тыс. рублей за 1 кв. метр. Сравните с «бурей» на рынке нового многоквартирного жилья, где 100 тыс., 120 тыс., 150 тыс. рублей за 1 кв. м и выше! Спрос на ИЖС тоже сильно растет: в первом квартале 2021 года в компанию «Этажи» обратились 18 тыс. потенциальных покупателей «загородки», что втрое больше аналогичного показателя прошлого года. «На рынке складывается благоприятная обстановка для покупки загородного жилья, прежде всего по причине цены: пока она ниже, чем на новые квартиры в городе. Вопрос лишь в наличии качественных предложений в организованных поселках с инфраструктурой», — говорит эксперт.
Рынок ИЖС пока не может полностью удовлетворить спрос. Недостаточно качественных предложений с инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, что особенно важно для семей с детьми.
По-прежнему актуально предложение застройщиков «дом по цене казанской квартиры» в 20–30 км от границ Казани. Стоимость дома в границах нашего города, конечно, будет дороже, но все же имеется возможность значительно улучшить жилищные условия, обменяв квартиру на дом. Многое, разумеется, зависит от того, где находится ваша квартира. По словам исполнительного директора WinDom Игоря Захарова, владелец квартиры площадью 50–60 кв. м может купить дом «под ключ» в пригороде площадью 100–120 кв. м с небольшой доплатой.
«Ценовые ралли» на рынке нового многоквартирного жилья повлияли на загородную недвижимость, согласен с оценками коллег директор агентства недвижимости «Этажи» Марат Галлямов
Помимо того, что покупатель улучшит свои жилищные условия, он решит проблему парковки, получит территорию для сада и другого индивидуального использования.
Цена готового дома в «Изумрудный village» по соседству с ЖК «Изумрудный Город» в Приволжском районе Казани составляет от 8 млн рублей. Это закрытый поселок-комьюнити на 40 домов с охраняемой территорией, видеонаблюдением, детской и спортплощадкой, теннисным кортом и удобными подъездными путями в границах города. «Пробки не затронут жителей „Изумрудный village“ — он в границах Казани, рядом выезд на улицу Габишева. Куюки и Салмачи — дальше», — оценил Захаров транспортную доступность.
В помощь покупателям домов в организованных казанских поселках банковские ипотечные программы. От доступности ипотечного финансирования будет многое зависеть в загородном строительстве. Об этом напомнил директор по развитию ООО «Зеленый Дом» Рустем Зигангиров. За пределами столицы РТ действует сельская ипотека, но она пока исчерпала возможности: кредитные организации РТ выбрали лимиты денег минсельхоза РФ на 2021 год. Зато на минувшей неделе премьер-министр РФ Михаил Мишустин утвердил расширение программы льготной семейной ипотеки на строительство частных домов и покупку земельных участков. До этого программа была рассчитана на покупку квартир в многоквартирных домах. Расширение позволит выдать 20 тыс. жилищных кредитов на 79 млрд рублей. Лимит кредита для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленинградской области — 12 млн рублей, для других регионов — 6 млн рублей. То есть эта сумма близка к бюджету покупки дома с участком под Казанью.
Аллан Гизатуллин: «Изменилась структура продаж: реже интересуются экономсегментом, отдавая предпочтение материалам средней, высокой ценовой категории»
Рост цен на стройматериалы не обошел стороной и малоэтажное строительство
Еще один аспект — само строительство, а его стоимость растет. Минстрой РТ ранее сообщил, что за 2020 год зарплата рабочих в себестоимости квадратного метра жилья, материалов выросла на 28%, бензин подорожал на 16%, электроэнергия — на 11%, дизтопливо — на 4%. Само собой, поднялось в цене и все остальное: от делового леса и кирпича до кровельных и отделочных материалов.
Цены на стройматериалы заводы за год переписывали, наверное, пять раз! При этом они загружены настолько, что ряд позиций просто недоступен. Если раньше наши заказчики приходили и больше выбирали: какой-то особый кирпич, например, или черепицу, то теперь они просто спрашивают, что есть в наличии. Ведь у них сроки: допустим, бригада строителей зайдет на участок в мае – июне, нужно строить — и мы обеспечиваем гарантию поставок стройматериалов в оговоренные сроки.
По словам эксперта, средняя цена стройматериалов выросла на 10–15%. Причем если импортные товары подорожали на 3–5%, то отечественные показали рост свыше 10–15%. Причины объясняются курсовой разницей и политикой поставщиков — импорт стремятся сдерживать, а вот комплектующие «отпущены» на волю рынка. Например, в состав кирпича входят импортные пигменты, цена которых выросла из-за валютных колебаний и высокого спроса, к этому добавилось увеличение стоимости энергоносителей внутри страны — отсюда и более высокий темп роста цен отечественной продукции. Отметим, что «Санлайт Хаус» работает на рынке стройматериалов с 2014 года и в прошлый год увеличил объемы продаж на 100%.
«Пандемия придала новый импульс рынку загородной недвижимости, — объясняет рост Гизатуллин. — Низкие ставки кредитования позволили и по сей день позволяют клиентам покупать материалы для строительства домов с меньшей нагрузкой на семейный бюджет. Изменилась структура продаж: реже интересуются экономсегментом, отдавая предпочтение материалам средней, высокой ценовой категории».
Кроме облицовочного, клинкерного кирпича ведущих российских и зарубежных производителей, «Санлайт Хаус» реализует керамические блоки, брусчатку и тротуарную плитку, кровельные материалы, кладочные растворы. В числе клиентов компании как физические лица, так и застройщики, архитекторы.
Юлия Закирова напомнила, что наделавший много шума в начале 2021 года закон «О комплексном развитии территорий» касается не только реновации жилья, но и развития незастроенных территорий
На пути от полухаотичных проектов и «нахалстроя» к продуманным проектам с контролем качества
Снежная зима и последовавший за ней паводок обнажили в Татарстане и «нахалстрой», и откровенные ошибки проектирования новых поселков. Это, в частности, отмечают в Казанском государственном строительном университете. Эксперты рынка не раз говорили, что планировки коттеджных поселков ниже всякой критики и требуют профессионального подхода. Второго шанса освоить пригородные земли Казани нет и не будет. Добавим, что вопросы территориального планирования Казанской агломерации сейчас очень сильно беспокоят правительство республики и власти города. В частности, в ходе последней сессии Госсовета президент РТ Рустам Минниханов заявил о проблемах развития пригородов столицы РТ — по его словам, необходима четкая программа развития территорий.
Поэтому у каждого коттеджного поселка должен быть утвержденный проект планировки территории, включающий разработку транспортной, социальной, инженерной инфраструктуры. Последняя включает подвод воды, газа, электричества, отвод поверхностных стоков. На это надо обращать внимание при подборе участка! Проект планировки должен соответствовать схемам территориального планирования муниципального района или генеральным планам сельских поселений. Традиционные направления развития «коттеджного пояса» Казани — это Лаишевское, Пестречинское, Верхнеуслонское, Высокогорское, Зеленодольское, но в районах дисциплина развития территорий пока ниже, чем в самой столице, считает доцент кафедры градостроительства и планировки сельских населенных мест КГАСУ Юлия Закирова.
В районах республики низкий горизонт планирования застройки. В распродаже бывших сельхозугодий там зачастую видят быстрый способ пополнения бюджета для решения текущих вопросов — система долгосрочного планирования пока не налажена. В Казани это не так.
Например, управление архитектуры и градостроительства Казани отработало процедуры, есть четкие требования к проектной документации, к застройщикам. «В таком же стиле должны работать и в муниципальных районах республики», — отметила Закирова.
Проекты планировок согласованы и у «Маленького Токио», и у «Изумрудный village», и у «Курше авыл» на территории Лаишевского района. Наличие проекта планировки в целом для Татарстана пока исключение, нежели правило. Но этим правилом руководствуются застройщики качественных поселков, и особенно «под ключ». Просчеты допускают в основном девелоперы, продающие участки «мелкой нарезки», часто без подряда и управляющей компании. Очень легко ошибиться и «самостройщикам»: истории, когда самостоятельно тянут газ, а потом разбираются в судах по поводу незаконного захвата участков, к сожалению, бывают.
Доцент КГАСУ следом напомнила, что наделавший много шума в начале 2021 года закон «О комплексном развитии территорий» касается не только реновации жилья, но и развития незастроенных территорий. «В договор между муниципалитетом и застройщиком включаются обязательства по развитию сторонами той или иной инфраструктуры», — говорит Закирова о возможностях КРТ. Впрочем, всегда есть риск несоблюдения условий договора. «Это большая точка роста, но у клиентов всегда возникает вопрос о гарантии безопасности», — считает Галлямов.
Ясность, вероятно, внесет институт пространственного развития, создать который поручил президент РТ. Научный институт станет координировать и контролировать комплексное развитие территорий, чтобы при строительстве жилых комплексов учитывались интересы людей в школах, транспортной инфраструктуре и т. д.
«Времена, когда девелоперы нарезали земли и привлекали туда людей без создания комфортной среды, уходят в прошлое», — считает директор по развитию ООО «Зеленый дом» Зигангиров.
Руслан Сагитов: «Нам важно создать точки притяжения бизнеса, новые рабочие места в пределах или на границах комплексной застройки, не усиливать нагрузку на казанские дороги»
Посткоронавирусное осмысление загородной недвижимости: квартиры на природе
Сегодня покупатель загородного жилья оценивает перспективы развития той территории, на которой собирается приобрести дом. Сложившаяся ситуация на рынке загородной недвижимости такова, что покупатель может приобрести дом подешевле, но далеко от Казани, либо купить в черте города, но цена будет существенно выше в связи с дефицитом таких предложений. Почему так происходит? В первую очередь это вопрос несовершенной инфраструктуры поселков, отсутствия детских садов и школ для детей, поскольку такие блага в обычном коттеджном поселке — из разряда большой мечты.
Сегодня загородный дом — вполне доступная история для молодой семьи с учетом большого количества банковских программ, в том числе и сельской ипотеки. Но как только в семье подрастают дети, молодые родители задумываются о детском садике, школе и т. д., и по сравнению с отсутствием необходимой социальной инфраструктуры становится не таким уж явным преимуществом чистый воздух, на котором подрастающее поколение в силу занятости в школе и кружках проводит все меньше времени. Решением этого вопроса является комплексная застройка территории за пределами Казани. Важно не только возвести жилье с прилагаемой социальной инфраструктурой в виде детских садов и школ. Для полноценного развития будущей территории просто необходимо создать точки притяжения бизнеса, новые рабочие места в пределах комплексной застройки, в то же время не усилить нагрузку на казанские дороги. Это будет город-спутник, из которого не придется выезжать без острой необходимости в ядро агломерации.
Важно не только построить жилье с прилагаемой социальной инфраструктурой в виде детских садов и школ. Для полноценного развития будущей территории просто необходимо создать точки притяжения бизнеса, новые рабочие места в пределах комплексной застройки, в то же время не усилить нагрузку на казанские дороги.
Именно два таких проекта по комплексной застройке начинает «Ак Барс Дом» за пределами Казани. В жилых комплексах, расположенных на территории поселков Усады и Столбище Лаишевского района, на площади 52 га появятся дома до 17 этажей, а 179 га застроят четырехэтажными домами повышенной комфортности. Первые дома в Лаишевском районе планируется сдать уже в 2023 году.
На сегодняшний день в жилом комплексе «Литл Токио» продали свыше 30 коттеджей бизнес-класса
Загородный образ жизни с городскими комфортом
Пример создания городской среды в пригороде — строящийся в Советском районе Казани жилой смарт-комплекс «Литл Токио». Это 180 домов в едином европейском стиле различной площади: от 100 до 250 кв. метров. В 7–10 минутах езды — детские сады, школы, поликлиники, магазины. В шаговой доступности — комплекс семейного отдыха «Дубай». От центра Казани до «Литл Токио» в среднем 15–25 минут езды на автомобиле. Два способа проезда: через Сибирский и Мамадышский тракты.
Готовые просторные дома с продуманными планировками в «Литл Токио» достойно заменили нашим покупателям городские квартиры. Пандемия только усилила спрос на жилье в организованных поселках.
В числе преимуществ «Литл Токио» — охраняемая территория, управляющая компания, у каждого дома парковка на два автомобиля и 6 соток земли. Удаленная работа? Без проблем! В каждый дом заведен оптоволоконный кабель по технологии GPON. Это подключение к интернету со скоростью до 1 Гбит/с, цифровому телевидению и IP-телефонии через один кабель. Редкость даже для городских новостроек.
«Литл Токио» — первый проект международной Iida Group Holdings (Иида Групп Холдингс) в России, производство локализовано на 80%. На сегодняшний день в жилом комплексе продали свыше 30 коттеджей бизнес-класса. Японские дома сдают в предчистовой и чистовой отделке. В обоих случаях гарантия на конструктивные элементы — 10 лет. Посмотреть, как их строят, можно в публикации «БИЗНЕС Online».
Рустем Зигангиров: «Большим плюсом для рынка станет расширение программы семейной ипотеки на строительство домов. Это сделает загородное жилье, в том числе и наш проект, еще доступнее для людей»
Клубный сегмент с татарским колоритом
Коттеджные поселки тоже ищут новые варианты развития и готовятся составить достойную конкуренцию многоэтажкам за городом. В октябре 2020 года компания «Зеленый дом» представила коттеджный поселок в татарском стиле «Курше авыл». Масштабы впечатляют: первая очередь строительства — 50 га, 397 участков. Главное отличие — в концепции: дома в татарском национальном стиле в поселке с бизнес-парком, экофермой, мечетью, благоустроенными общественными пространствами.
«Курше авыл» — это востребованное жителями возрождение татарской культурной среды. Любой человек, не только татарской национальности, сможет купить дом в нашем поселке.
В «Курше авыл» уже достраивают первые демонстрационные дома. «Пандемия, конечно, увеличила спрос, но и ударила по покупательной способности людей, — продолжает Зигангиров. — Нам важно создать условия для покупки дома людям среднего класса. Потому большим плюсом для рынка станет расширение программы семейной ипотеки на строительство домов. Это сделает загородное жилье, в том числе и наш проект, еще доступнее для людей. Запрос на концепцию „Курше авыл“ достаточно высокий».
* * *
Дискуссия продолжалась около двух часов. Участники обсуждали особенности спроса на ИЖС. В качестве основы для строительства по-прежнему популярно дерево, и заводы по выпуску качественных материалов полностью загружены. Вырос спрос на изысканные виды кирпича — с одной стороны, это связано с появившимся разнообразием предложений, с другой — с выбором самих покупателей. Люди поездили по миру, и сегодня они строят дом с оглядкой на европейские тренды домостроения. О том, что будет с ценами на стройматериалы, дома и землю в 2021 году, сколько на рынке ИЖС инвесторов, какая площадь домов сегодня больше нравится покупателям, — во второй части круглого стола.
Читайте также:
На пути к расцвету субурбии: что ждет рынок ИЖС в 2021 году? Часть 2-я
*Village — вилладж
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 26
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.