Иван Гущин выслал в адрес конкурсного управляющего фабрики «Спартак» Артура Зайнутдинова письмо, в котором сообщается о том, что запрещается проводить любые строительные работы на зданиях фабрики до 13 августа Иван Гущин выслал в адрес конкурсного управляющего фабрики «Спартак» Артура Зайнутдинова письмо, в котором сообщается о том, что запрещается проводить любые строительные работы в зданиях фабрики до 13 августа

«Спартак» достоин ОКН

Комплекс зданий обувной фабрики «Спартак», выставленной на банкротные торги, планируют включить в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. Такое решение принял комитет Республики Татарстан по охране объектов культурного наследия. Объекты комплекса в историческом центре Казани по адресу Спартаковская, 2 планируют занести в список ОКН в течение 90 дней.

10 апреля глава комитета Иван Гущин выслал в адрес конкурсного управляющего фабрики Артура Зайнутдинова письмо, в котором сообщается о таких намерениях, а кроме того, запрещается проводить любые строительные работы в зданиях фабрики до 13 августа. Письмо опубликовано на сайте ЕФРСБ. В документе указаны и конкретные здания, подлежащие государственной охране. Это основные производственные цеха бывшей фабрики: 7-этажный производственный корпус, административный корпус заводоуправления, транспортный цех и нежилая постройка.

Понятно, что ограничительные меры на этом не закончатся: после включения фабрики в список культурных памятников инвестору-покупателю предъявят список охранных мер. Во-первых, ничего нельзя будет снести ради лакомого земельного участка. Во-вторых, особый статус здания налагает на собственника охранные обязательства (подробный список ограничений — ниже). Полный список ограничений будет прописан и в банкротных документах.

Такие же условия, к примеру, выдвинули при выставлении на банкротные торги трехэтажного особняка – головного офиса Интехбанка в историческом центре Казани на ул. Марджани, 24. Здание — объект культурного наследия республиканского значения, построено в 1873 году и ранее принадлежало Казанской учительской инородческой семинарии. И это не помешало продать его за 73 млн рублей. Особняк купило ООО «Казанский финансово-строительный консалтинг» Дениса Гвоздикова.

Зайнутдинов от комментариев «БИЗНЕС Online» по этому поводу отказался. Сейчас, на данном этапе публичных торгов, комплекс зданий «Спартака» выставлен единым лотом за 1,36 млрд рублей. Впервые комплекс выставлялся в декабре 2020 года за 1,5 млрд рублей, но на торги не было подано ни одной заявки. Сейчас заявки можно подавать с 5 апреля по 23 августа. Торги пройдут на электронной площадке «Альфалот».

В течение 90 дней экспертная комиссия будет выяснять, являются ли площади «Спартака» памятником архитектуры В течение 90 дней экспертная комиссия будет выяснять, являются ли площади «Спартака» памятником архитектуры

«Да, это несет дополнительные вложения, но…»

По нашим сведениям, заявление о признании здания ОКН поступило в комитет РТ по охране объектов культурного наследия от ряда краеведов и архитекторов Татарстана. Однако, по данным источника «БИЗНЕС Online», и в этой среде нет внятного ответа, стоит ли считать здание архитектурным памятником. Так или иначе меры по защите «Спартака» уже приняты. «После того как в комитет поступило заявление, три этих здания уже получили охранный статус, мы выдали на прошлой неделе предписание арбитражному управляющему на 90 дней о том, чтобы на их территории были остановлены все строительные работы, — подтвердил нашему корреспонденту Гущин. — Кроме того, подписан приказ о включении комплекса зданий „Спартака“ в реестр объектов, обладающих признаками ОКН».

В течение 90 дней экспертная комиссия будет выяснять, являются ли площади «Спартака» памятником архитектуры. Если примут решение придать «Спартаку» статус выявленного ОКН, государство возьмет здания на охрану, и к ним будут те же требования, что и у памятников архитектуры. Его реконструкция будет запрещена, на территории ОКН запретят любую застройку, на земельных участках установят ограничительные режимы и регламенты. Подробные ограничения перечислены в №73-ФЗ («Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»). Статья 47.3 этого закона описывает все сложности, с которыми столкнется собственник памятника. Ему запрещено проводить работы, изменяющие предмет охраны ОКН либо ухудшающие условия его сохранности. Запрещено изменять облик здания, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер. Нельзя сдавать ОКН под склады и объекты производства взрывчатых и огнеопасных материалов, предметов и веществ, загрязняющих интерьер ОКН, его фасад и прилегающую территорию. Запрещено также использовать внутри таких зданий оборудование, оказывающее динамическое и вибрационное воздействие на конструкции. Под запретом также виды бизнеса, связанные с неблагоприятным для здания температурно-влажностным режимом и применением химически активных веществ, например автомойки и хранение машин.

При этом, напомним, даже сейчас на первом этаже фабрики размещаются «запрещенные» для памятника арендаторы: автомойки и салон мотоциклов.

Закон обязывает собственника незамедлительно извещать органы охраны ОКН обо всех повреждениях, авариях или иных обстоятельствах, причинивших вред зданию и находящемуся около него земельному участку.

Не отпугнут ли эти градостроительные ограничения инвесторов, в расчете на которых имущество фабрики выставлено на торги? «Инвесторы очень хорошо смотрят на исторический центр, с их стороны интерес есть, — убежден Гущин. — Вопрос только в адекватной цене исторических памятников, на Avito в Казани немало объявлений о продаже зданий по завышенной стоимости. Из-за обременений, которые несут в себе ОКН, цена должна быть ниже. Но факт остается фактом — сегодня инвесторы не боятся заходить в ОКН. Да, это несет дополнительные вложения, но в центре Казани каждый квадратный метр „работает“».

Обувная фабрика «Спартак» до банкротства Татфондбанка была одним из старейших предприятий легкой промышленности Казани Обувная фабрика «Спартак» до банкротства Татфондбанка была одним из старейших предприятий легкой промышленности Казани

Обитель дореволюционных фабрикантов

Напомним, что обувная фабрика «Спартак» до банкротства Татфондбанка была одним из старейших предприятий легкой промышленности Казани. В январе 2016 года фабрика отметила свое столетие: в 1916-м три казанских купца и фабриканта — Шабанов, Зобнин и Жулин — открыли здесь фирму по производству обуви. Производственные цеха фабрики расположены в самом центре города на одноименной улице Спартаковской.

Во время Великой Отечественной войны фабрика выпускала более миллиона пар обуви в год. Она поставляла на фронт солдатские сапоги и меховые унты. После войны был реконструирован цех модельной обуви. Сама фабрика была автоматизирована — на ней действовало 28 конвейеров, множество машин-полуавтоматов. В 1992-м фабрика была акционирована.

В 2001 году, согласно оценке газеты «Коммерсантъ», «Спартак» входил в двадцатку крупнейших производителей обуви России. В 2000-х на предприятии были значительно сокращены производственные площади. Кроме того, в 2007–2012 годах численность персонала была уменьшена вдвое.

В последние десятилетия здесь выпускали женскую, мужскую и детскую обувь на все сезоны под марками «Спартак» и Bon ton. В 2016-м «Спартак» планировал произвести более 300 тыс. пар обуви. На фабрике работали порядка 500–600 человек, еще 5–6 годами ранее численность сотрудников составляла 1–1,5 тыс. человек. «Спартак» продавал свою обувь в том числе через одноименную сеть розничных магазинов формата «у дома». Обувная сеть охватывала порядка 50 магазинов по Поволжью.

В конце 2016 года обанкротился основной кредитор фабрики, по факту тянувший финансовую нагрузку предприятия, Татфондбанк. В 2017-м стартовало банкротство фабрики, вскоре она закрылась, персонал — чуть более 400 человек — был распущен. Бенефициар фабрики и банка Роберт Мусин — подсудимый по делу о злоупотреблении полномочиями.

«Спартак» продавал свою обувь в том числе через одноименную сеть розничных магазинов формата «у дома» «Спартак» продавал свою обувь в том числе через одноименную сеть розничных магазинов формата «у дома»

«Сохранить нужно, но необходимо решительно перепрофилировать»

Мурат Ахмеров — гендиректор компании A-Development:

— Включение в реестр культурных памятников, конечно, создаст дополнительные сложности. Объект и так непростой. Нужно смотреть список охранных обязательств. Последние удлиняют сроки проектирования на дополнительные согласования. Кроме того, строительная организация, работающая на объекте, должна иметь лицензию на работы с памятниками. Конечно, это минус для инвестора.

В любом случае вложения инвестора в такой объект могут составить минимум 25 тысяч рублей на квадратный метр. А может быть, и до 50 тысяч рублей: это и фасад, и окна, и коммуникации, и отделка. И надо понимать, что там большая глубина помещений, нужно будет либо открывать там опенспейс, либо думать, как организовывать офисы.

Мне неизвестно, будут ли наложены охранные обязательства на фасад, но он там советского стиля и морально устарел. Посмотрите на первый этаж: его сделали современным, там сидят современные арендаторы: ресторан, байкерский бар, салон по продаже мотоциклов, автомойка. И ставки рыночные, насколько мне известно.

Александр Дембич — завкафедрой градостроительства КГАСУ:

— Честно говоря, я не думаю, что здания фабрики обладают высокой архитектурной ценностью. Это скорее историко-культурная ценность, потому что здания столько лет стояли, история промышленности нашего города через них зафиксирована, только в таком плане. Ну и в какой-то мере они, конечно, демонстрируют ту среду, которая на протяжении ХХ века в Казани существовала. В принципе, это сохранить нужно, но необходимо довольно решительно перепрофилировать. А как только их включат в реестр памятников архитектурного наследия, там сразу возникает множество ограничений на приспособление. И это, мне кажется, необязательно делать. Можно сохранить как средовые объекты, но с серьезной перестройкой.

Надо, конечно, более глубоко проанализировать. Если можно что-то использовать как, допустим, арендное жилье, это было бы неплохо. Потому что у нас в данном районе жилья очень мало. В вечернее время и выходные на этих участках никого нет, территория вымирает. Поэтому там необходимо иметь какую-то часть зданий жилого назначения. А что не подходит под жилые объекты, то можно использовать под объекты общественного характера — общепит, торговлю, детские сады.

Ничего особенного включение в реестр ОКН не даст, только осложнит приспособление под другие функции. Это средовой объект.

Елена Стрюкова — полномочный представитель российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ:

— Для меня «Спартак» выглядит как весьма интересный инвестиционный проект: расположение, качественный конструктив производственных корпусов. В то же время есть у меня такая метафора, что эта территория как гнилой зуб на светлой улыбке города. Территория нуждается в реновации. Нужно создать все условия, чтобы инвестор смог вдохнуть новую жизнь в этот комплекс. Оценить архитектурную ценность объекта я не возьмусь.

Ян Гордеев — автор телеграм-канала «Архитектурасы»:

— Разговор об этом здании не первый раз ведется. В Казани очень хорошо присутствует старинная застройка, во всяком случае в медийном поле. Мы все понимаем ценность зданий, построенных до революции или сразу же после нее. Но если говорить о советской модернистской архитектуре, то это скорее исключение из правила. Мы можем говорить о ценности Казанского цирка, условного «Детского мира» на площади Тукая. Но о зданиях позднего советского периода (то, что называется советским модернизмом) практически разговор не ведется. Здание «Спартака» — это советская промышленная архитектура. Она обладает ценностью для города или нет? Я не могу этого сказать, я некомпетентен. С моей обывательской точки зрения — скорее да, чем нет. Но я в этом плане человек ангажированный, мне нравятся все здания старше 40 лет. Нужно спросить людей, как они считают. Я, например, запускал голосование на собственном канале неделю назад. Больше половины согласилось, что здание стоит сохранить. Комитет по охране культурного наследия тоже запустил собственное голосование.

Очевидно, что людей этот вопрос волнует. Решить судьбу здания должны казанцы и экспертное сообщество. Но здесь вопрос в другом. С помощью этого здания мы поднимаем на повестку дня вопрос о всей советской модернистской архитектуре, а таких объектов очень много. Скажем, башня Бакулина, изуродованное сейчас, к сожалению, здание ЦУМа, типовое здание бывшего «Детского мира». Эти объекты нужно сохранить, но надо, чтобы вопрос присутствовал медийно.

Мне это здание нравится своим возрастом. У Казани очень большая промышленная история, к сожалению, по большей части она исчезла, потому что закрылись предприятия. Фабрика «Спартак» была известна на весь Советский Союз. Ее нет сейчас. Сохранять свою историю путем сохранения архитектуры, в том числе промышленной, — это, конечно, задача большого города, который считает, что бережет свое наследие. В любом случае, если мы здание сохраняем, очевидно, что мы это делаем для чего-то. Нужно его наполнять. Сейчас на первых этажах там жизнь точно кипит. Я в них был, они очень атмосферны производственным старым духом. Очевидно, что здание не заброшено.