Повышение ставки ЦБ и разговоры о скором «закруглении» ипотеки под 6,5% вгоняют покупателей квартир в очередной ажиотаж. Но что будет после? Может, потом, когда волна схлынет, мы забудем про цены от 100 тыс. рублей за «квадрат»? Не дождетесь, отвечают застройщики. Максимум увеличится число маркетинговых акций, где проценты по ипотеке будут «вшиты» в цену, добавляют риелторы. О том, почему сложилась такая ситуация, — в материале «БИЗНЕС Online».
Как только Марат Хуснуллин (в центре) заявил, что продление льготной ипотеки зависит от уровня ключевой ставки ЦБ, регулятор объявил об ужесточении монетарной политики (справа — министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Ирек Файзуллин)
«Марат Шакирзянович атакует, Эльвира Сахипзадовна пытается сказать…»
Сегодня ситуация на рынке жилой недвижимости России сводится к простой формуле из двух тюркских слагаемых: «Набиуллина против Хуснуллина». В начале марта глава Центробанка Эльвира Набиуллина объявила о том, что введенная в разгар «коронакризиса» с легкой руки президента России Владимира Путина программа льготной ипотеки, по которой кредиты на новостройки выдают под 6,5% годовых, изжила себя и начала не разгонять, а, напротив, тормозить рынок жилья.
ЦБ предложил сохранить льготную ипотеку после 1 июля, когда истекает очередное продление срока программы, только в 24 регионах России. Отсутствие в списке Татарстана и присутствие там Башкортостана всколыхнуло участников казанского рынка жилья. Минстрой РТ публично не согласился с позицией Центробанка. Первый замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ Татарстана Алексей Фролов заявил, что программу льготной ипотеки под 6,5% годовых нужно продлить как в Татарстане, так и по всей России.
«Вообще мы как субъект, так как у нас Рустам Нургалиевич (Минниханов — президент Татарстана — прим. ред.) возглавляет рабочую группу [Госсовета РФ], инициировали эту льготную ипотеку. Мы считаем, что ее нужно продлевать», — сказал Фролов.
Рустам Минниханов руководит рабочей группой Госсовета РФ по строительству, ЖКХ и городской среде, которая сейчас рассматривает вопрос продления льготной ипотеки после 1 июля. «Марат Шакирзянович (Хуснуллин — вице-премьер РФ — прим. ред.) атакует, Эльвира Сахипзадовна пытается сказать, что все это увеличило стоимость квадратного метра. Каждый там свои аргументы приводит, — заявлял ранее президент РТ. — Стройка — это еще и экономика нашей страны, и металл, и цемент, потому я [идеи] об этом тоже неоднократно в решениях нашей комиссии продвигаю. Пока у нас не все совпадает с Центробанком».
И вот после того, как 16 марта Марат Хуснуллин заявил, что продление льготной ипотеки зависит от уровня ключевой ставки ЦБ, регулятор ввел в бой «ставочную артиллерию». Через два дня Мадам Брошкина, как стали называть Эльвиру Сахипзадовну за пристрастие к «говорящим брошкам», объявила об ужесточении монетарной политики. Ключевая ставка подросла на 0,25 до 4,5%. По данным информированных источников, все идет к тому, что повышение не последнее: звучат прогнозы о 6-процентном пороге. При этом Набиуллина заявила, что если и продлевать льготы по ипотеке, то только до конца 2021 года. А список регионов ЦБ готов пересмотреть.
Программу льготной ипотеки под 6,5% годовых для покупателей жилья в новостройках утвердили в конце апреля 2020 года с одобрения президента России Путина. Цель — поддержка строительной отрасли, столкнувшейся с падающим спросом и оттоком денег населения из-за «коронавирусного» спада в экономике, а также улучшение жилищных условий россиян.
Максимальная сумма кредита для жителей Москвы и Санкт-Петербурга, а также Московской и Ленинградской областей составляет 12 млн рублей, для других регионов — 6 млн рублей. Программу ввели до 1 ноября 2020 года, но в конце октября премьер-министр России Михаил Мишустин продлил ее до 1 июля 2021-го.
В Татарстане с апреля 2020-го по февраль 2021 года зарегистрировано 7 444 льготных ипотечных кредита. Больше всего их в Казани (5 342) и Набережных Челнах (1 376). Далее идут Зеленодольский район (209), Альметьевский (202) и Лаишевский (95).
Быть или не быть «путинке» в РТ, станет известно после 15 апреля. К этому дню Мишустин поручил минфину, минстрою и ЦБ подготовить предложения по дальнейшей реализации льготных ипотечных госпрограмм. Середины апреля ждут теперь и казанские девелоперы.
В Татарстане с апреля 2020-го по февраль 2021 года зарегистрировано 7 444 льготных ипотечных кредита. Больше всего их в Казани (5 342) и Набережных Челнах (1 376). Далее идут Зеленодольский район (209), Альметьевский (202) и Лаишевский (95)
«Даже если льготную ипотеку сохранят, спрос не может расти вечно»
Ожидаемая отмена «путинки», доля которой в объеме выдаваемой в Татарстане ипотеки примерно 20%, явно подогреет спрос на первичное жилье, считают опрошенные «БИЗНЕС Online» эксперты. Но он все равно постепенно замедляется. Представитель аналитической компании Digital Development — оператора цифровой платформы аналитики новостроек bnMAP.pro — Михаил Жданович отмечает, что еще в декабре продажа «долевки» в комфорт-классе в Казани сократилась вдвое до 650 сделок в сравнении с октябрем. «Даже если льготную ипотеку сохранят, спрос не может расти вечно», — говорит эксперт.
Как полагает заместитель гендиректора «Унистроя» Искандер Юсупов, отмена «путинки» мало скажется на рынке. Да, если ипотечный платеж за квартиру после отмены льготной ипотеки поднимется с 21 тыс. до 22 тыс. в месяц, покупатели заплатят не задумываясь. Но если сбудутся прогнозы по повышению ключевой ставки ЦБ до 6% годовых, тогда ставка по ипотеке поднимется до 9–10%, что уже ощутимо. Но, в принципе, рынок жил при ставках и 12%, и 17% годовых: как говорится, плавали — знаем. Тем не менее отмена «путинки» ударит по покупателю: цены на новостройки уже поднялись, а тут еще и льготной ставки лишили…
С такими оценками согласна и руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. На фоне разговоров об отмене льготной программы маркетологи стройкомпаний призывают покупателей «успеть купить до…», предлагают «выгодные условия до…», отмечает эксперт. «Но если посмотреть на поведение покупателей, для них два пункта по процентам в плюс или в минус — это не так важно. Общее число покупателей не уменьшится, если ипотека, допустим, станет 8,5 процента годовых. Те, кто планировал купить, и так купят, — рассуждает Гизатова. — Льготная ставка больше влияет на активность со стороны инвесторов — тех, кто решил вложить деньги в недвижимость с привлечением ипотечного кредита. Хотя выгода здесь достаточно сомнительна».
Инвесторов на рынке стало меньше, отмечает руководитель отдела ипотеки агентства недвижимости «Флэт» Венера Евстратова. «Динамика инвестиционных сделок уменьшилась. Многие сделали капиталовложения в период, когда программа льготной ипотеки только стартовала, тогда был инвестиционный бум, — рассказывает Евстратова. — Жилье, как и прежде, покупают в основном для личных нужд бизнесмены и офисные работники, люди, у которых появляются семьи, рождаются дети».
В апреле будет резкое повышение спроса
В компании «Ак Барс Девелопмент» уже фиксируют увеличение темпов продаж по сравнению с прошлым годом и считают это сезонным фактором. На фоне новостей о скором завершении программы льготной ипотеки здесь предрекают вероятный скачок продаж и, как следствие, снижение объемов предложения. «Покупатели будут стремиться успеть совершить покупку по действующим условиям, — говорит заместитель генерального директора компании Руслан Сагитов. — В дальнейшем снижение спроса в случае отмены программы будет связано прежде всего с тем, что стоимость жилья не уменьшится. И участникам рынка потребуется определенное время для того, чтобы подстроиться под новые условия. Поэтому пока действует такой инструмент приобретения жилой недвижимости, как льготная ипотека, лучше не откладывать покупку».
Очередного роста продаж стоит ждать уже во втором квартале, считают и в СМУ-88. Скорее всего, он будет на уровне осеннего ажиотажа. А это означает, что все интересные предложения выметут с рынка сразу. Дефицит предложения уже отмечен в секторе малогабаритных квартир как в новостройках, так и на вторичном рынке, отмечают риелторы. А дефицит всегда разогревает цены, но о нем мы еще поговорим ниже.
Февраль побил рекорд пяти лет по продажам вторичного жилья в Казани — за месяц в столице РТ заключили 4,9 тыс. сделок, что в 2,7 раза больше аналогичного показателя прошлого года
В Казани бум «вторички»
Казань — яркий пример несоразмерности роста стоимости жилья и зарплат, о которой говорила и руководитель Центробанка. Столица РТ заняла последнюю строчку рейтинга портала Urbanus.ru и ресурса bnMAP.pro по доступности жилья среди 9 крупнейших городов России. Для покупки квартиры среднего сегмента жителям столицы РТ понадобится 152 зарплаты, или 12 лет непрерывной работы. В Нижнем Новгороде, Москве и Санкт-Петербурге жилье оказалось доступнее. Столица РТ, будучи аутсайдером по средним зарплатам, в 2020 году побила рекорд и по росту стоимости недвижимости, став третьей столицей цен на жилье — цена квадратного метра перевалила за 100 тыс. рублей.
Однако не будем лукавить: не на среднюю зарплату покупают новые квартиры! Никто не копит 12 лет, чтобы ощутить прелести нового подъезда и вдохнуть запахи свежего ремонта. Стартовым капиталом обычно служит уже имеющееся жилье: казанцы стремятся улучшить жилищные условия. По словам Юсупова, программа trade-in по обмену старых квартир на новые становится все более популярной. Недостающую сумму восполняют за счет ипотеки, и тогда финансовая нагрузка становится доступной широкому кругу покупателей. Но и у этой медали, конечно, есть обратная сторона. Кто-то ведь покупает подержанные квартиры.
Февраль побил рекорд пяти лет по продажам вторичного жилья в Казани. За месяц в столице РТ заключено 4,9 тыс. сделок. Число регистраций прав собственности на квартиры в новостройках выросло только на 13% до 1,3 тыс. в сравнении с аналогичным периодом 2020 года, но в сравнении с январем продажи новостроек упали аж на 32%, следует из статистики Росреестра РТ.
В любом случае в обоих сегментах рынка жилья Казани пока и близко не наблюдается ничего похожего на спад продаж. В итоге казанский «квадрат» продолжает дорожать: за месяц Domofond.ru фиксирует рост стоимости нового жилья на 2,5% до 103,8 тыс. рублей за квадратный метр, а за год — на 30%. Богатеют и владельцы старых квартир: средняя цена «квадрата» вторичной недвижимости за год выросла на 19,7% до 94,4 тыс. рублей, а за прошлый месяц — на 3,2%. По данным bnMAP.pro, первую половину 2020 года средний чек на новую квартиру держался в районе 4,8 млн рублей. К концу сентября он приблизился к 5 млн рублей, а в конце прошлого года составил почти 5,5 млн рублей! Это подтверждает слова главы ЦБ о том, что льготная поддержка ушла в рост цен. С начала 2021 года средняя стоимость новой квартиры в Казани поднялась уже до 5,8 млн рублей. Кошмар для тех, у кого нет старой квартиры на продажу, а также барьер для приезжих из городов с дешевой недвижимостью.
Но участники рынка уже видят свет (ну или мрак, смотря с чьей стороны — покупателя или продавца — посмотреть) в конце туннеля. Дальнейшего настолько же масштабного роста цен ожидать не стоит, говорят наши эксперты. Максимум квартиры подорожают еще на 5–10% до конца года, то есть на 1–2 показателя инфляции. Опять же вспомним Набиуллину: имеет смысл сдерживать рост цен всеми мерами — тогда, глядишь, и сохранят льготную ипотеку в Татарстане.
Если раньше рост цен мы ожидали один раз в квартал, то теперь норма — это раз в две недели или месяц. Поэтому сегодня льготная ипотека не всегда выгодна
По словам Ждановича, выгоду от субсидируемой государством ипотечной ставки успели получить те, кто купил жилье в первые 3–4 месяца после ее введения, пока цены не рванули вверх. «Ну а затем выгоду получали девелоперы, так как рост цен полностью перекрыл выгоду от льготной ипотечной ставки», — говорит эксперт.
Савельев приводит другой расчет. «Минимальная цена квартиры в новостройке Казани — 3 миллиона рублей. Первоначальный взнос — 600 тысяч. За первого ребенка положен маткапитал 450 тысяч. Благодаря программе население получило возможность, вложив лишь 150 тысяч, купить квартиру. Я думаю, данная программа большому количеству семей в Татарстане помогла решить жилищный вопрос. Жилье на несколько пунктов стало доступнее для казанцев», — говорит эксперт.
Застройщики не согласны с заявлением главы ЦБ о том, что дополнительный спрос, который стимулируется льготной ипотекой, уходит прежде всего в рост цен. «Ценовая политика изменилась не по причине появления программы льготной ипотеки. Из-за пандемии рынок столкнулся с логистическими проблемами поставщиков сырья. Закрытые границы создали сложности с привлечением на стройки трудовых ресурсов, — отмечают в компании „Ак Барс Девелопмент“. — Возросла цена на арматуру и другие строительные материалы. Все это повлияло на стоимость строительства».
Такого же мнения придерживаются в СМУ-88: подорожала рабочая сила, потому что рабочих стало ощутимо меньше, поднялась стоимость строительных материалов — в первые месяцы пандемии цены взлетели на 50–70% и росли в течение года. «Кстати, хочу заметить, что в данной ситуации первую половину 2020 года застройщики не повышали цены и начали компенсировать свои потери только при появлении льготной ипотеки. В дальнейшем цены будут зависеть от готовности дома и общей экономической обстановки», — говорит Вольфсон.
В Казани — рынок продавца. Кто «поживился» на льготной ипотеке?
Очень любопытно, кто снимает сливки с рынка новостроек. «Коронакризис» по итогам трех кварталов 2020 года изменил расстановку сил в топ-10 застройщиков Казани. Перемены зафиксировала аналитическая компания Digital Development — оператор цифровой платформы аналитики новостроек bnMAP.pro. Вторичный рынок в данную систему не входит.
По итогам 12 месяцев 2020 года тройку лидеров возглавил «Ак Барс Дом», на втором месте — СМУ-88, на третьем — #Суварстроит. За прошлый год перечисленные компании поглотили 49% казанского рынка жилья. На четвертом месте — «Унистрой», следом идет строительная компания «ТСИ», которую связывают с окружением вице-премьера РФ Хуснуллина, за ней следует «РентСити» — застройщик ЖК «Паруса», за которым стоит бизнесмен из ЯНАО Сабир Умаров. В десятку вошли специализированный застройщик «Яркий» (группа компаний «ЖИК» Эмиля Хуснутдинова), «Грань» Леонида Анисимова, «Бриз» Андрея Белякова, «Арт-Строй» Николая Самилова. Топ-10 девелоперов в 2020 году занял 82% казанского рынка новостроек. В общей сложности перечисленной десяткой компаний продано около 13 тыс. квартир, из них физлицам — почти 11 тысяч.
Еще больший праздник на улице крупнейших банкиров. В 2020 году 60% ипотечных сделок пришлось всего лишь на два банка: ВТБ и Сбер. За ними идет Ак Барс Банк, на четвертом месте — Альфа-Банк. За прошлый год в кредит приобретено 67% квартир в казанских новостройках, что на 26% больше, чем в 2019-м. Самый распространенный срок «ипотечной кабалы» — около 18 лет.
В целом в Казани сложился рынок продавца, и он дефицитный: при введении эскроу девелоперы опасались начинать новые проекты. В результате сейчас наблюдается нехватка хороших предложений. В приватных разговорах застройщики говорят, что еще до начала новых проектов они уже расписывают очередь покупателей. Более того, порой приходится сразу же пересматривать политику продаж и увеличивать цену так, чтобы все квартиры не расхватали прямо на старте.
Речь о дефиците строящегося жилья идет последний год, и пока ситуация тут особо не поменялась
По мнению Юсупова, глубина дефицита в Казани действительно велика. «Унистрой» замерял уровень предложения квартир: если вдруг завтра остановятся все стройки, то распродать весь имеющийся запас квартир можно всего лишь за 2–3 месяца. В Уфе, где ЦБ рекомендовал сохранить льготную ипотеку, глубина предложения втрое выше.
Мнение девелоперов подтверждается цифрами. В 2020 году на рынке новостроек Казани вели 40 проектов — на 41% меньше 2019-го. Число продаваемых квартир сократилось на 42,8% до 20,4 тысячи. И казанские застройщики коммерческого жилья по-прежнему не торопятся начинать новые проекты. С начала 2021 года в городе выдали лишь 9 разрешений на строительство многоквартирного жилья, 6 из которых взял Госжилфонд при президенте РТ для соципотечного микрорайона «Салават Купере». Три других — под точечную застройку. Так, ООО «Цементоптторг-Риэлт» построит многоквартирный дом на улице Космонавтов. Компанией владеет Андрей Шишикин из бизнес-группы «Цементоптторг» по производству бетона, железобетонных изделий и розничной продажи цемента. Компания входит в число крупнейших дилеров цемента в Казани, РТ и еще в 2015 году она строила планы по самостоятельному строительству жилья. «Тэкоресурс» возведет жилой дом на улице Тукая. Директором компании является Руслан Ковалев, он же гендиректор компании «Белый дом» — заказчика строительства нового ТЦ «Птичий рынок» в Авиастроительном районе. Принадлежащий владельцу «Камастройинвеста» Делюсу Сиразетдинову специализированный застройщик «Импульс Групп» получил разрешение на постройку ЖК в центре Казани, на улицах Тельмана и Касаткина.
В перспективе, однако, ожидаются и другие проекты. «Бриз» начал строительство дома на Окольной. «Ак Барс Дом» планирует масштабную застройку у границ Казани — «город в городе» близ Столбищ по дороге в аэропорт. «Унистрой» открыл продажи в ЖК «Атмосфера», и в заделе у компании еще ряд проектов в ЖК «Журавли», на Сибгата Хакима, у озера Кабан. СМУ-88 объявил о начале строительства ЖК «Дубрава 2.0», а также «Свобода» и «Яратам». Наконец, где-то верстаются планы любимого застройщика Хуснуллина: ПИК готовит свой проект неподалеку от Мамадышского тракта.
Есть и другие проекты — в Казани более трех десятков девелоперов различного калибра. Таким образом, новые локации, вероятно, ослабят давление дефицита. В противном случае цены на жилье в Казани взлетят до уровня Санкт-Петербурга, что отсечет тех, кто хотел бы переехать в столицу РТ из других регионов: при паритете цен люди просто выберут Северную столицу. А ведь приезжие покупают до трети казанских новостроек.
Гильдия риелторов РТ возлагает надежды на пролонгацию льготной ипотечной программы. Застройщики также выступают за продление программы и считают ее комплексным продуктом, от которого все в плюсе: и дольщики, и банки, и застройщики
Продлить нельзя закрыть: кто заплатит за исчезновение льготной ипотеки?
Гильдия риелторов РТ возлагает надежды на пролонгацию льготной ипотечной программы. «Действительно, субсидируемая ставка повлияла на то, что цены в Казани взлетели очень сильно, — говорит Савельев. — Но дальнейшего роста цен не ожидается».
Застройщики также выступают за продление программы и считают ее комплексным продуктом, от которого все в плюсе: и дольщики, и банки, и застройщики. «Преимущества льготной ипотеки особенно были заметны в кризисный период: это и инструмент инвестиций для сохранения сбережений, и реальная возможность улучшить свои жилищные условия, и возможность для строительного сектора продолжать эффективно работать», — говорят в СМУ-88.
Представим, что льготная программа закрылась. Уменьшится ли цена «квадрата»? Нет причин для снижения стоимости жилья, отвечают в СМУ-88. Отказ от программы, конечно, отразится на продажах, но стоит ждать не менее выгодных для покупателей ипотечных продуктов от банков. «Сейчас мы с ними в одной лодке. В их интересах — стимулировать продажи, — добавляет Вольфсон. — Это взаимосвязанная система: дешевая ипотека — доступное жилье — рост продаж застройщика — быстрая наполняемость эскроу-счетов — бесплатные деньги для банка — дешевый кредит под новое строительство — финансовая устойчивость застройщика — быстрое завершение проекта и новое строительство — новые продажи и бесплатные деньги для банка».
По мнению представляющего «Унистрой» Юсупова, у застройщиков нет резона снижать цены даже в случае сокращения спроса: «В эпоху эскроу застройщик перестал напрямую зависеть от денег дольщика, а потому девелоперам незачем стимулировать продажи снижением цены. Девелоперы уже реализовали достаточно квартир, чтобы зафиксировать низкие процентные ставки по проектному финансированию. Даже в случае падения спроса застройщики рассчитывают на поддержку банков, которые получили от покупателей на эскроу-счета больше денег, чем выдали на стройку. Снижать цены на фоне роста себестоимости, роста требований к качеству проектов никто не будет. Есть другие инструменты».
Имеются и другие точки зрения. Руководитель отдела ипотеки агентства недвижимости «Флэт» Евстратова считает, что с отменой льготной ипотеки на рынок вернутся ипотечные каникулы, скидки, всевозможные рассрочки. Рынок будет развиваться так же, как и до введения льгот, до пандемии коронавируса, сходятся во мнении и другие эксперты, которые полагают, что цены не пойдут вниз, но их рост замедлится и даже может на какое-то время остановиться.
«Застройщикам придется сдерживать рост цен. Будут предлагаться скидки, совместно с банковским сектором разрабатываться специальные предложения, — говорит Жданович. — Суть их заключается в субсидировании процентной ставки по ипотеке застройщиком, но при этом стоимость ее снижения может быть „вшита“ в стоимость квартир, так что в любом случае застройщик и банк получат свою выгоду, а заплатит за все конечный потребитель».
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 274
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.