Резеда Янайт: «Вложения в недвижимость окупают себя очень медленно — иногда на это может потребоваться более 10 лет. Кроме того, если ваша цель — получать доход от аренды, всегда есть риск, что купленная недвижимость какое-то время будет простаивать»Фото предоставлено УК «Альфа-Капитал»

ЧТОБЫ СНИЗИТЬ РИСКИ, ВЛОЖЕНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ НЕОБХОДИМО ДИВЕРСИФИЦИРОВАТЬ

Почему россияне любят покупать недвижимость — вполне понятно. За последние годы стоимость квадратного метра заметно выросла, особенно в крупных городах. Дорожали квартиры, дорожала офисная и складская недвижимость. К тому же купленные квадратные метры — это хорошая защита от любых кризисов и девальваций. Если речь идет о ликвидном объекте, который пользуется спросом у арендаторов, то владельцу все равно, что там происходит с ценами на нефть и какие санкции объявил Запад, — свой доход он получит в любом случае. Согласно опросу аналитического центра НАФИ, около 40% россиян считают, что инвестирование в недвижимость — лучший способ сохранить свои сбережения в неспокойные времена.

Но не стоит забывать, что любые операции с недвижимостью — это не только доходы, но и расходы, и последние могут быть весьма значительными. Ведь придется тратиться на ремонт, обслуживание, платить налоги, разбираться с арендаторами-неплательщиками и прочее. А если вы вложили деньги в покупку помещения или приобрели долю в офисном здании, то в случае необходимости продать ее вас может ждать масса неприятных сюрпризов. Ведь ваши интересы могут запросто не совпасть с интересами других собственников.

Вложения в недвижимость окупают себя очень медленно — иногда на это может потребоваться более 10 лет. Кроме того, если ваша цель — получать доход от аренды, всегда есть риск, что купленная недвижимость какое-то время будет простаивать. Особенно высок риск при покупке коммерческой недвижимости. В кризис обычно многие компании либо сокращают бизнес и экономят на всем, включая аренду офисов, либо выбирают более дешевые варианты. В условиях, когда спрос значительно ниже, чем предложение, арендаторы буквально начинают диктовать собственникам условия и цены.

Потому в идеале, чтобы снизить риски, вложения в недвижимость необходимо диверсифицировать. Это означает, что инвестировать следует не в один-два объекта, а минимум в несколько. В то же время учитывать меняющиеся условия в экономике, то, как они отразятся на спросе на рынке недвижимости. Анализ рынка и управление недвижимостью — задачи не из простых, потому обычно этим занимаются профессионалы, например управляющие компании.

КАК ПОЛУЧИТЬ СТАБИЛЬНЫЙ ДОХОД

В мире уже давно существует инструмент, который позволяет зарабатывать на недвижимости, не покупая никаких зданий или офисов, а приобретая бумаги фондов, в портфеле которых могут быть десятки разных объектов недвижимости: от офисных зданий и производственных помещений до отелей и больниц. Это биржевые фонды недвижимости, или REIT (Real Estate Investment Trust), акции которых торгуются на крупнейших биржах мира. В России их аналогом являются ЗПИФы, или закрытые паевые фонды недвижимости, бумаги которых также могут обращаться на фондовом рынке.

В отличие от «классических» фондов, которые обычно инвестируют в акции или облигации, в активах ЗПИФов — объекты недвижимости. Они приобретаются на средства одного или нескольких инвесторов, которые выступают в роли пайщиков. Права на собственность и доходы делятся сообразно доле каждого участника фонда. Все функции по управлению недвижимостью берет на себя УК, включая подбор объектов, уплату налогов, учет прав инвесторов и так далее. При этом управляющая компания не имеет права заложить имущество в кредит или еще как-то потратить деньги пайщиков — средства лежат на отдельном банковском счете.

В последнее время очень высокой популярностью у инвесторов пользуются рентные фонды недвижимости, которые зарабатывают на сдаче объектов недвижимости в аренду. Вложения в такие фонды могут быть, во-первых, доступны даже инвесторам с небольшими суммами (например от нескольких сотен тысяч рублей), а во-вторых, позволяют получать регулярный доход практически в любой ситуации на рынке. Кроме того, при необходимости инвестор может увеличить свою долю, просто купив бумаги, или продать их. Это проще, чем покупка или продажа квартиры и тем более здания — согласия УК или других пайщиков на подобное не требуется.

Стабильность доходов и риски инвесторов зависят не только от числа объектов в портфеле фонда, но и от выбора недвижимости. Например, в нашей компании мы активно развиваем инвестиции в фуд-ретейл. Даже в кризисные времена люди не перестают покупать продукты, лекарства, другие предметы первой необходимости, и поэтому крупные торговые сети заинтересованы в том, чтобы быть как можно доступнее для потребителей. В частности, наш фонд «Альфа-Капитал Арендный поток» как раз инвестирует в торговые помещения, которые арендует сеть «Пятерочка». Мы рассчитываем, что пайщики смогут получать неплохую доходность, и продолжим развивать такое направление альтернативных инвестиций.