«Путинская» ипотека и щедрость Набиуллиной: смогут ли казанцы облегчить кредитное ярмо?

Ввести новую программу поддержки строительного рынка, получившего чувствительный удар от самоизоляции, остановки строек и паузы в регистрации сделок, распорядился Владимир Путин Фото: kremlin.ru

КАК «ПУТИНСКИЙ КРЕДИТ» ПОДДЕРЖАЛ НОВОСТРОЙКИ И ПОДРУБИЛ «ВТОРИЧКУ» В КАЗАНИ

Объявленная в апреле «путинская» ипотека под 6,5% годовых заметно подхлестнула рынок недвижимости. Более 45 тыс. российских семей уже воспользовались льготами, в банки поступило свыше 250 тыс. заявок. По Татарстану с начала запуска программы до конца мая взято 965 таких кредитов на сумму 2 млрд рублей. Если учесть, что всего в мае, по данным управления Росреестра по РТ, было оформлено 3 тыс. ипотек, то президентским подарком воспользовалась четверть, а то и треть заемщиков. И это только начало, уверены опрошенные нами участники рынка.

По словам генерального директора АН «НЛБ-Недвижимость» Андрея Савельева, уже сейчас можно сказать, что рынок вернулся на «доковидный» уровень. «В июле, скорее всего, на 10–15 процентов вырастет. Спрос очень хороший. „Загородка“ пошла хорошо, покупают квартиры эконом-класса и среднего класса на вторичном и первичном рынке», — рассказал он «БИЗНЕС Online». Льготная ипотека также поддержала сегмент недорогих новостроек. Ранее объявленный потолок в 3 млн — это как раз средняя цена «однушек» в Казани. И соответственно, другие застройщики в сегменте так называемого комфортного жилья на время выпали из получившего допинг рынка.

«Путинская» ипотека под 6,5% годовых заметно подхлестнула рынок недвижимости. Более 45 тыс. российских семей уже воспользовались льготами, в банки поступило свыше 250 тыс. заявок Фото: «БИЗНЕС Online»

Рынок новостроек же с начала запуска льготной программы стал в приоритете у покупателей, а спрос на «вторичку» заметно упал, говорит руководитель АН «Авангард-Риэлт» Вячеслав Егоров. Неудивительно: субсидированная ипотека действует только на новое жилье. «Спрос отражается не только в конкретных сделках. У людей стало больше интереса. Смотрят, выбирают, движение есть. Активные сделки будут, это отложенный спрос. К осени, я думаю, ситуация наладится, — оптимистичен он. — А на „вторичку“ спрос уменьшился. В том году наблюдалась обратная ситуация: ввели эскроу-счета, которые на первых порах тормозили „первичку“, а теперь в тренде новостройки».

Цены же, по его словам, со времени почти трехмесячного простоя пока не поменялись — в среднем казанский метр, напомним, стоит около 80 тыс. рублей. Но с оживлением рынка, возможно, на новостройки они могут и подняться. На вторичном же рынке эксперт видит несоответствие спроса и предложения. Клиентов там не так много, как выставленных объектов на продажу. «Торг на объекты присутствует, причем значительный. По факту жилье уходит дешевле, чем рекламная цена», — говорит он и отмечает, что если покупка жилья — насущный вопрос, то приобрести его нужно уже сейчас, т. к. льготная ипотека стимулирует спрос. Ставка, по его словам, может и снижаться, а цена — расти.

Очевидно, что цель программы — не только счастье народное. Государству важна загрузка стройкомплекса и поступление налогов в региональный и федеральный бюджеты Фото: «БИЗНЕС Online»

ЛИМИТ ДО 740 МЛРД: ХВАТИТ ЛИ НА ВСЕХ?

Кто же может претендовать на ипотеку в 6,5% и на каких условиях? Напомним, что ввести новую программу поддержки рынка, получившего чувствительный удар от «противоковидных» мер в виде самоизоляции, остановки строек в ряде регионов и паузы в регистрации сделок, распорядился президент РФ Владимир Путин. Он сделал это заявление на совещании 16 апреля. Неделю спустя появилось постановление правительства. 

Каковы основные параметры «путинской ипотеки»?

• Программа касается лишь нового жилья: купить квартиру можно только у юрлиц по договорам долевого участия или уступки права требования либо по договорам купли-продажи в уже введенных в эксплуатацию домах.
• Срок действия — до 1 ноября 2020 года.
• Первоначальный взнос — не менее 20% (хотя некоторые банки готовы снизить до 15%).
• Участвовать могут все категории населения вне зависимости от региона проживания и наличия детей в семье.
• Обязательно страхование имущества и/или жизни заемщика. В противном случае размер процентной ставки может быть увеличен не более чем на 1%.

Очевидно, что цель программы — не только счастье народное. Государству важна загрузка стройкомплекса и поступление налогов в региональный и федеральный бюджеты. Разницу между 6,5%, который будут платить заемщики, и рыночной ставкой банкам субсидирует государство — на эти цели выделят до 740 млрд рублей. Главное — уложиться в лимит, т. е. в ограничение максимальной суммы кредита. Пока для регионов (и Татарстана) это 3 млн рублей, но все может поменяться уже на днях. Выступая 23 июня с обращением к россиянам, глава государства предложил расширить лимиты — для регионов предел установят в 6 млн рублей.

Из-за этого увеличения некоторые эксперты уже заявляют, что программа может быть вычерпана до дна раньше 1 ноября, и призывают продлить ее действие (пока правительство так делать не собирается). Недаром во время своего визита в Казань вице-премьер РФ Марат Хуснуллин буквально призывал успеть влезть в «последний вагон» прямо сейчас и заверил, что постановление об увеличении лимита готово и будет подписано не сегодня-завтра. Для столицы РТ это крайне актуально, ведь теперь жители смогут выбирать даже квартиры в пределах 7,5 миллиона. Первый минимальный взнос в таком случае для казанцев составит 1,5 млн рублей.

Не вырастут ли после таких кредитных «скидок» цены на жилье? Руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова считает, что подобная программа показала себя хорошо в 2015–2016 годах, когда ипотечная ставка выросла до 17%. Субсидирование же помогло восстановить рынок недвижимости и спасти его от полного краха. При любых других же обстоятельствах понижение ставки всегда ведет к повышению стоимости квадратного метра. «Сейчас такого не произойдет, потому что это просто позволит не провалиться рынку недвижимости и сохранить определенную активность, которая была в предыдущих периодах, — рассказала наша собеседница. — Подобное позволит избежать стагнации».

Уже сейчас банки соревнуются в щедрости и лояльности условий как по первичному рынку, так и по вторичному. Кредитные организации, которые анонсируют снижение ставки, делают это в команде с застройщиками. «Таким образом, они „замывают“ скрытую скидку для покупателей недвижимости, — считает Гизатова. — То есть сейчас объявлена ставка 6,5 процента, а застройщики озвучивают и 3, и 4, и 2 процента! Подобное говорит о том, что застройщик будет самостоятельно за вас оплачивать все это время за счет собственных средств, чтобы не давать скидку на квартиру».

Кроме того, снижение ключевой ставки ЦБ сделает более доступными и ставки по несубсидируемым вариантам ипотек, считает Хуснуллин. 

Минус «путинской» программы в том, что рефинансировать предыдущий кредит с ее помощью нельзя Фото: © Илья Питалев, РИА «Новости»

СТОИТ ЛИ РЕФиНАНСИРОВАТЬ уже взятый КРЕДИТ И ЧТО ПРЕДЛАГАЮТ БАНКИ?

Минус «путинской» программы в том, что рефинансировать предыдущий кредит с ее помощью нельзя. Но, учитывая, что ЦБ вновь снизил ключевую ставку сразу на 1% до рекордного 4,5%, можно обратиться в свой банк и сделать «перерасчет» по уже взятому займу, чтобы сэкономить на дальнейших платежах. Ведь от ключевой ставки напрямую зависят и процентные ставки по всем кредитам. Да, банки не торопятся опускать их, но конкуренцию на рынке еще не отменили. 

Пора ли держателям ипотек штурмовать двери банков ради рефинансирования? Как говорят эксперты, нужно подсчитать, насколько это целесообразно финансово. Ведь зачастую банки диктуют свои условия, которые могут привести к дополнительным расходам и не компенсировать снижение ставки. «Рефинансироваться стоит, когда разница в ставке больше чем 1,5 процента, потому что есть определенные затраты на страховку, оценку недвижимости, потому нужно все считать. Не всегда стоит рефинансироваться, потому что это может быть шило на мыло», — отмечает Гизатова.

Где же тут собака зарыта? Чаще всего платеж по кредиту рассчитан по аннуитетной схеме, т. е. он всегда одинаковый на весь срок кредитования. Но такая схема означает, что в первую очередь вы будете выплачивать проценты. А сумма погашения основного долга на старте выплат невелика. Поэтому чем раньше вы проведете рефинансирование по более низкой ставке, тем выгоднее будет такая операция. Например, при кредите на срок 15 лет в 2 млн рублей по ставке 10% в первом платеже проценты — более 16 тыс рублей, а выплата основного долга — всего 5 тысяч! Рефинансировав такой кредит через год под 8%, вы сэкономите почти 400 тыс. на процентах. Если вы платите пр старой ставке уже 10 лет, то экономия при рефинансировании упадет в 8 раз — примерно до 50 тысяч. А если до конца кредита осталось 2–3 года, рефинансировать вообще не имеет смысла. Посчитать разницу самостоятельно можно тут. 

Приведем пример раннего рефинансирования. Семья из Казани купила однокомнатную квартиру в 2019 году за 3 млн рублей. Их них в кредит — 1,6 млн под 10,8% на 30 лет. Каждый месяц семья платит по 15,6 тыс. рублей. Если сейчас сделать рефинансирование под средние 8% годовых, то ежемесячный платеж станет меньше на 3,8 тыс. рублей. Таким образом, экономия — 45 тыс. в первый год платежа по новой ставке. А за оставшийся срок кредита, 29 лет, выходит более 660 тыс. рублей, т. е. сумма, точно превышающая расходы на страхование и оценку имущества.

В каждом банке, естественно, свои условия рефинансирования и ставки. К примеру, в Сбербанке на запрос «БИЗНЕС Online» ответили, что рефинансирование там осуществляется под ставку 8,5% годовых. А по программе «Семейная ипотека» при рождении второго/последующих детей после 01.01.2018 — под 5% годовых. Страхование же и оценка залога — обязательные процедуры, как и по первичному кредитованию на покупку недвижимости. В пресс-службе ВТБ нашему корреспонденту сообщили, что при комплексном страховании ставка рефинансирования составит 7,9% — даже для клиентов с кредитами из других банков. Программой можно воспользоваться до 31 декабря этого года, независимо от того, изменится ли размер базовой ставки банка. По программам же рефинансирования для клиентов, получающих ежемесячные зачисления на счет карты ВТБ, ставка рефинансирования будет от 8,3%. Ак Барс Банк тоже снизил ставку программы рефинансирования ипотеки до 7,99%, сообщили нам в пресс-службе. Страховка и оценка залога также обязательные условия выдачи кредита.