Большие деревья вместо «прутиков» и травы, поддержка концепции развития исторического центра и масштабные парковочные послабления — так можно описать новые веяния градостроительной политики Казани. Вчитавшись в документ, эксперты «БИЗНЕС Online» увидели шаг к уплотнению застройки и ускорению согласований проектов для застройщиков, что должно привести к удорожанию цены «квадрата».
Документ устанавливает, сколько должно быть во дворах и на улицах зелени, парковочных мест, как и где размещать мусорные баки, детские площадки и прочие бытовые блага
ОЗЕЛЕНЕНИЕ: СОХРАНЕНИЕ СТАРЫХ ДЕРЕВЬЕВ, КУРС НА КРУПНОМЕРЫ И ОБЛЕГЧЕНИЕ ПРИ СТРОЙКЕ РЯДОМ С ПАРКАМИ
Новые местные нормативы градостроительного проектирования (МНГП) приняли на минувшей неделе депутаты Казгордумы. Документ задает массу стандартов застройки и прямо влияет на жизнь горожан, устанавливая, сколько должно быть во дворах и на улицах зелени, парковочных мест, как и где размещать мусорные баки, детские площадки и прочие бытовые блага.
Яркую оценку, забивающую гвоздь в общественное сознание по поводу новых нормативов, дали на сессии депутаты-коммунисты. «Вы вдохновлялись Оруэллом с его известной антиутопией — по всем позициям сокращения площади и озеленения, и парковочных пространств! Такое ощущение, что местные нормативы писались под диктовку людей, которые хотят ухудшить жизнь горожан. Это чистой воды оптимизация в интересах строительного комплекса!» — заявил Алексей Серов. Главный архитектор Казани Ильсияр Тухватуллина в ответ порекомендовала внимательнее изучить документ. Корреспондент «БИЗНЕС Online» воспользовался этим советом.
Первое, что бросается в глаза, — это появление стимулов на озеленение участков застройки крупномерными деревьями. Напомним, что каждый проект застройки должен содержать определенные площади озелененных пространств. Но если раньше под таковыми можно было понимать просто газон, то теперь взят курс на озеленение крупномерами. Введены льготные расчеты для девелоперов при посадке больших саженцев по сравнению с кустарниками и газоном:
- дерево диаметром 4–8 см позволит сократить площадь газона на 12 кв. м;
- дерево со стволом 8–16 см приравнено к 20 кв. м;
- сохранение существующего дерева с диаметром ствола более 16 см приравнено к 40 кв. м низкорослого озеленения.
Как говорят в управлении архитектуры, с прицелом на данные правила застройщики уже начали предлагать проекты сохранения старых деревьев. Их кроны дают тень за пределами 3–4 м от ствола, а пока обычные «прутики» саженцев достигнут таких размеров, пройдут десятилетия. Так что с точки зрения формирования зеленого каркаса подобного рода подход более рационален, считают специалисты.
Каждый проект застройки должен содержать определенные площади озелененных пространств. Курс взят на озеленение крупномерами
При невозможности посадки крупномерных насаждений можно заменить их кустарником из расчета одно дерево на 12 кустов высотой 2 м и более или одно дерево на 30 кустов высотой 1–2 метра. При этом общее количество требуемой площади озелененной придомовой территории не увеличивается.
При проектировании предлагается учитывать и общественные пространства. Это, как рассчитывают в городе, подтолкнет застройщиков к созданию полноценных, а не разрозненных рекреационных ядер. Расчетное количество озелененных придомовых территорий допускается сокращать, но не более чем на 30% при наличии парков, садов, скверов, бульваров, расположенных в радиусе 500 м или пешеходной доступности в 800 метров. Уменьшить площадь озелененной придомовой территории на 50% можно в случае примыкания участка жилой застройки к озелененным территориям в радиусе 50 метров. В площадь озелененной придомовой территории можно включить площадь озеленения кровли стилобата и даже проезд с усиленным газоном, предусмотренный для пожаротушения. «Иные озелененные проезды в площадь озелененной придомовой территории не включаются», — подчеркивается в документе.
На открытых парковках для 100 и более машин, на промышленных территориях и отдельно стоящих паркингах теперь потребуют посадку деревьев. Вокруг отдельно стоящего паркинга придется посадить еще и полосу из крупномеров, а при застройке многоквартирным жильем территории, прилегающей к ИЖС, застройщик обязан отделять ее полосой из высокоствольных зеленых насаждений вдоль границы, прилегающей к частному сектору.
На открытых парковках для 100 и более машин, на промышленных территориях и отдельно стоящих паркингах теперь потребуют посадку деревьев
ИСТОРИЧЕСКИЙ ЦЕНТР: КАК НОРМАТИВЫ УВЯЗАЛИ С «КОНЦЕПЦИЕЙ МИННИХАНОВА»
Новые правила стали тем кирпичиком, который ложится в концепцию развития исторического центра Казани. Напомним, что ее разрабатывают по поручению президента РТ Рустама Минниханова. Как ранее говорили разработчики, положения концепции предстоит закрепить в различных нормативных актах, в том числе и в местных нормах градостроительного проектирования. Потому подобное — шаг вперед, считает один из соавторов концепции архитектор Олег Маклаков.
В плюс ли такое застройщикам? Да, безусловно. «Это сделано ради упрощения застройки в центре», — сказал «БИЗНЕС Online» один из крупных девелоперов республики, однако так думают не все.
«Мы не получили послаблений, мы получили трезвый подход к нормам строительства, являясь заложниками неких сводов, правил, нормативов, которые сдерживают застройку в целом. Это лишь малый шаг в сторону строительной отрасли», — считает гендиректор СК «Бриз» Андрей Беляков.
В процессе обсуждения документа на совещаниях с участием архитекторов, градостроителей и застройщиков вопрос баланса интересов между развитием города и общества вставал постоянно, говорит Маклаков. «Вот палка — это оружие или инструмент? — приводит он сравнение в разговоре с „БИЗНЕС Online“. — Смотря с какой стороны посмотреть! Но тем, кто хочет сделать город удобным и комфортным, новые правила помогут, послабления в центре продиктованы реалиями развития».
Основная задача новых правил с точки зрения исторического центра — сделать нормы практичнее. Разработчики стремились исключить противоречия, которые есть сейчас между предметом охраны и нормативами.
Делюс Сиразетдинов: «Цель не в повышении маржинальности проектов застройщиков, а в совмещении требований с реальной ситуацией»
Взять те же требования по парковочным местам в историческом центре. Зачастую участок в старом городе не позволяет запроектировать их. В Казани в результате есть примеры, когда первый этаж старого дома превращается в парковку: снаружи — обычный фасад, окна, но это обман. Потому теперь в процессе регенерации исторической среды, сложившейся до 1959 года, можно не предусматривать стоянку (за исключением парковочных мест для маломобильных групп населения, которые могут быть как в границах участка, так и на муниципальной парковке, расположенной на расстоянии не более 50 метров). А при новом жилищном строительстве в историческом центре можно сократить количество машино-мест на 30%. Встроенно-пристроенные нежилые помещения многоквартирных жилых домов исторических территорий площадью не более 100 кв. м также освободили от парковки с условием наличия в радиусе 100 м или в пешеходной доступности на расстоянии 200 м муниципальных парковок.
«Это плюс, — считает завкафедрой градостроительства КГАСУ Александр Дембич. — Так и надо было строить систему с самого начала! Но есть один момент. А сможет ли существующая сеть муниципальных парковок взять на себя дополнительную дневную нагрузку? Хватит ли их? Это предмет расчета. Но такой подход все же лучше, чем придумывание хитрых способов обойти прежние правила».
Город требует использовать все возможности, включая так называемое вертикальное озеленение, зеленые кровли и террасы
Генеральный директор ООО «КамаСтройИнвест» Делюс Сиразетдинов, хорошо знакомый со стройкой в центре Казани, полагает, что к новым подходам толкает сама жизнь. «Цель не в повышении маржинальности проектов застройщиков, а в совмещении требований с реальной ситуацией, — сказал он. — До абсурда доходило в центре города, где есть сложившаяся застройка, требующая реставрации». Например, охранное законодательство запрещает пристрои, надстройки к объектам с предметом охраны, а в местных нормах указано, что там должна быть парковка. «А как? Где ее разместить? Это невозможно. Подобное отталкивает потенциальных инвесторов. И потом центр не должен быть для автомобилей», — считает Сиразетдинов.
Требования по озеленению в центре тоже зачастую выполнить невозможно, потому теперь допускается использовать для такого муниципальные земли. Грубо говоря, город требует озеленять улицу рядом, и это озеленение учтут. Город требует использовать все возможности, включая так называемое вертикальное озеленение, зеленые кровли и террасы. Раньше их просто не применяли.
«Почему не применяли вертикальное озеленение? Да потому, что его не засчитывали с серьезным понижающим коэффициентом. Да, это некий эксперимент», — признает Сиразетдинов.
«Вертикальное озеленение — полумера, хитрый, формальный прием, — комментирует Дембич, — потому что оно в наших условиях растет плохо, его сложно обслуживать. К тому же такая зелень достигает высоты первого-второго этажей, а как быть с более высоким зданием?»
«Вертикальное озеленение — полумера, хитрый, формальный прием, потому что оно в наших условиях растет плохо, его сложно обслуживать»
Понятно, что можно предусмотреть террасы и обязать владельцев украшать их кадками с зеленью — так принято делать во многих городах Европы, но опять же в средней полосе России зимой холоднее. Поэтому такой подход все же спорный, на что и указывает Дембич. Однако посмотреть, как в Казани выглядит вертикальное озеленение, можно: к примеру, один из домов на улице Вахитова украшен зеленью винограда, цепляющейся на второй этаж. Причем лозы посадили сами люди, виноград расползается «самопально», без ухода — не замерзает даже зимой. То есть вопрос решаемый: этажность в центре небольшая, растения можно подобрать. Архитектор, предусмотрев подобный тип озеленения, может создать интересный объект. Что же до жителей такого дома, то вряд ли их смутит повышенный счет за поддержание озеленения (те же кадки на террасе), учитывая цену подобных квартир.
Еще одно послабление для застройщиков касается площадок для занятий физкультурой и отдыха. Их можно вообще не включать в проект на исторической территории, но только при наличии в радиусе 500–800 м общественных пространств. Есть ли вообще смысл «втыкать» маленькую площадочку с уличными тренажерами на «золотых землях»? Или вы верите в то, что покупатели, способные заплатить 150–200 тыс. за «квадрат», будут «прокачивать мышцу» на улице под взглядами соседей? То же самое можно отнести и к площадкам для выбивания ковров: неясно, зачем они нужны рядом с элитным жильем, говорят эксперты.
Еще одно послабление для застройщиков касается площадок для занятий физкультурой и отдыха. Их можно вообще не включать в проект на исторической территории
КАЗАНЬ ПЛОДИТ «ДЕТРОЙТСКИЕ СКЕЛЕТЫ»?
Оставим исторический центр и обратимся к застройке других участков города. Поговорим подробнее о парковках: тут застройщики добились значительного послабления нормативов. Теперь одно машино-место предусмотрено на каждые 75 кв. м общей площади квартир вместо прежних 66 кв. метров.
Напомним, что требования по парковкам в Казани прописали в 2007 году — тогда был установлен поквартирный норматив, например, на однокомнатную студию — 0,5 машино-места. Девелоперы взвыли, потому что, к примеру, сотня обязательных парковочных мест — это «машинное поле» в четверть гектара! А земля ведь очень дорогая (ну и вы догадываетесь, куда заложат эти расходы?). Впрочем, голь на выдумки хитра, а конкуренция подхлестывает: поквартирный норматив застройщики начали обходить, говорят в управлении архитектуры исполкома Казани. Сначала, допустим, в новом доме запланировано много «двушек» и «трешек», а при строительстве, глядишь, вместо них появляется масса «однушек». Квартир больше, но число парковок уже «отлито в асфальте» — и вуаля. Затем норматив стал исчисляться в зависимости от площади квартир: одно место на 53 кв. метра. В 2016-м для соципотечных домов ввели послабления: одно машино-место на 75 кв. метров. А для коммерческой застройки установили норматив в 66 «квадратов». И вот теперь он ослаблен до 75 «квадратов».
Почему городские власти пошли на это? Проблема в том, что парковки покупают крайне неохотно, предпочитая оставлять машины на улицах, а себестоимость стоянок высокая: например, подземный вариант в 600 тыс. за одно парковочное место — это просто минимум затрат.
«Застройщики и власти сломали много копий о нормы по парковочным местам. И на данный момент мы считаем данную норму достаточно жесткой. Смягчили — и на том спасибо, — говорит Сиразетдинов. — Но люди не используют парковочные места. Страдают застройщики, бизнес, бюджет, в который не идут налоговые отчисления».
Парковки покупают крайне неохотно, предпочитая оставлять машины на улицах
Поэтому сокращение норматива — полумера, считает Беляков. По его оценкам, ближе к реальной рыночной ситуации норматив в одно машино-место на 100 кв. м общей площади квартир. «У казанских застройщиков не менее тысячи невостребованных машино-мест, они лежат балластом, — говорит Беляков. — Мы порождаем скелеты, части Детройта. Их никто не покупает. Да, законодатель пишет: „Обеспечь!“ Я обеспечил. Но почему он не написал, что покупатель машины должен обеспечить ее машино-местом? Получается, это игра в одни ворота. В проектах мы учитываем гостевые стоянки. У меня вопрос: гости к застройщику приезжают или к жителю дома? Пусть передвигаются на такси, метро. Понятия гостевых стоянок вообще не должно быть».
Урбанисты тут, пожалуй, солидарны с застройщиками: город не должен упрощать владение машиной. Он обязан сделать все, чтобы это было максимально сложно и дорого, и при этом развивать общественный транспорт. Жизненное пространство в городах не должно быть брошено в угоду колымагам и асфальту — и в некоторых случаях парковку у дома надо вообще запрещать, причем делать это принципиально, особенно если дело касается исторического центра.
Вдобавок что такое многоуровневый паркинг, который строится по соседству с жилыми башнями? Это в действительности выглядит как скелет дома — в Казани уже приходится проектировать девятиэтажные стоянки! В реальности эти здания превращаются во что угодно, но только не в парковки. Кто купит место на 7-м, да даже на 5-м этаже? Зато потом на Avito появляются объявления о продаже таких «волшебных паркингов», где «прописались» целые этажи бизнесов. А машины — вот они, на улицах вокруг.
Кстати, паркинги теперь можно размещать на земле самого дома — как часть общедомового имущества. И это логично! А раньше землю под них требовалось непременно выделить в отдельный участок. Да еще и пройти процедуру отклонения предельных параметров застройки — эта «радость» удлиняет цикл строительства примерно на полгода. В результате новая норма способствует ускорению оборота капитала (а за него, между прочим, капают проценты) и играет в сторону сдерживания цен на квадратный метр, полагают сами девелоперы.
Кроме парковок, девелоперам теперь необходимо предусматривать места стоянки велосипедов. Они обязательны в новом жилье: пять мест на подъезд или одна велопарковка на 30 квартир, но не менее пяти на дом
МОСКОВСКИЙ КУРС: ПЛАТНЫЕ МУНИЦИПАЛЬНЫЕ ПАРКОВКИ И ВЕЛОСТОЯНКИ У КАЖДОГО ДОМА
Есть в нормативах еще одна любопытная деталь. Для многоквартирной жилой застройки, расположенной за границами исторического центра, теперь можно разместить парковочные места на муниципальных стоянках, но при условии получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.
Напомним, до 2020 года развитие платного муниципального парковочного пространства Казани расписано на территории до Малого казанского кольца с дальнейшим расширением до 2030-го. Тут столица РТ, по всей видимости, может пойти по пути Москвы, где жителям зоны платных стоянок предоставили право бесплатной парковки на улицах в пределах муниципального района проживания с 20:00 до 8:00. А для круглосуточной стоянки на парковке у дома в столице РФ придется заплатить 3 тыс. рублей в год. Нет, в Казани ничего такого пока не планируется: еще не задохнулись от машин, как в Первопрестольной, но общий курс как в Европе: пока не поздно, надо развивать культуру общественного транспорта!
«Развитие муниципальных парковок, сокращение машино-мест должны в том числе демотивировать покупку личных автомобилей, но параллельно должно идти развитие общественного транспорта, — подчеркивает Дембич. — Это проблемы пространственной урбанистики, но сдвиги идут, город реагирует на возникшие проблемы. Поправки показали его болевые точки и варианты их лечения».
Пока же отсутствие коротких местных пассажирских маршрутов, пешеходной прозрачности территорий стимулируют жителей центра к покупке личного транспорта, рассказывал ранее Маклаков на примере развития исторического центра Казани.
Помимо парковок, девелоперам теперь (и это новое требование!) необходимо предусматривать места стоянки велосипедов. Они обязательны в новом жилье: пять мест на подъезд или одна велопарковка на 30 квартир, но не менее пяти на дом. По возможности максимально близко ко входу в дом — и не более 50 м от него. Не менее пяти велопарковок рекомендовали иметь объектам нежилого назначения площадью более 500 кв. м с массовым посещением людей.
Александр Дембич: «Развитие муниципальных парковок, сокращение машино-мест должны в том числе демотивировать покупку личных автомобилей»
СНИЖЕНИЕ ЭТАЖНОСТИ, правила «храмостроения» И ЛЬГОТЫ 3D-ПРОЕКТАМ
Интересны и показатели плотности застройки: складывается ощущение, что город не стимулирует слишком уж высотные «хотелки» девелоперов.
Так, в пятне застройки 10-этажного дома можно разместить 16,6 тыс. кв. м жилья. Для сравнения: если «посадить» на этот же земельный участок двадцатиэтажку, плотность жилфонда увеличится незначительно — на 14,4% до 19 тыс. кв. метров. При этом одних только парковок надо более 250 штук — их суммарная площадь превысит полгектара. Вдобавок высотное строительство требует увеличенных площадей мест общего пользования, организации пожарных проходов, наличия двух лифтов, жестких требований по вентиляции, дымоудалению. Например, по этим причинам Госжилфонд при президенте РТ отказался от дорогостоящих восемнадцатиэтажек и будет строить кварталы в 9 этажей.
Для желающих строить вверх выдвинули условия. Так, застройщикам разрешили немного увеличить плотность жилищного фонда в пределах 20% на реорганизуемой территории, при достройке домов обманутых дольщиков, а также в пешеходной доступности в 800 м от станций метрополитена.
К ранее действовавшему запрету размещения новых или расширения старых садово-огородных обществ добавлен запрет на увеличение земельных участков, занятых гаражами в гаражно-строительных кооперативах. «Это очень правильно! — говорит завкафедрой градостроительства КГАСУ. — Садоводческим товариществам в городе не место. Их когда-то создавали на периферии или за городом, теперь они, к сожалению, в городской застройке».
Под запрет в городе также попали автозаправки на пересечении улиц общегородского и районного значения. Во внутриквартальной жилой застройке теперь нельзя размещать отдельно стоящие объекты, за исключением паркингов, социальных, спортивных и инженерных объектов.
Проблемой зачастую становится появление в глубине жилой застройки культовых зданий. Например, на участке между двумя частными домами в массиве ИЖС вдруг начинают возводить храм. Церковь это или мечеть, уже детали — представьте, что рядом с вами появится такое вот место притяжения прихожан! И вы ничего не сможете сделать — градостроительные нормативы позволяют. Теперь это стало сложнее. Разместить культовые здания можно только на участках, непосредственно примыкающих к улицам, а также на пересечении улиц при условии организации площадки перед зданием площадью не менее 0,3 кв. м на одного посетителя.
Под запрет в городе также попали автозаправки на пересечении улиц общегородского и районного значения
Очень приятные послабления — для тех проектировщиков, которые готовы разработать трехмерные проекты планировки территории. Объемно-пространственный эскиз застройки, 3D-моделирование после размежевания позволят оформлять разрешительную документацию без процедуры получения разрешения на отклонение от предельных параметров. А это, по словам Тухватуллиной, сократит время оформления разрешительной документации на полгода. Великолепный бонус — как мы уже отмечали, такой ход сокращает затраты на девелопмент. Сокращения сроков благодаря подобному решению в разговоре с «БИЗНЕС Online» ожидает и гендиректор СМУ-88 Илья Вольфсон.
К объектам незавершенного строительства, на которые ранее была получена разрешительная документация, срок действия которой истек, теперь применяются нормативы, действующие на дату выдачи разрешительной документации. Это особенно важно для решения проблем обманутых дольщиков — к примеру, самый «долгий» на сегодня долгострой в Казани находится на улице Достоевского, 57. Объекту «Свея» уже более 18 лет — и понятно, что проектировался он еще по старым правилам.
Позаботились и о животных. Теперь при реконструкции и строительстве новых дорог, граничащих с обеих сторон с лесными или иными природными территориями, необходимо разместить «экодук» — мост или тоннель для перехода диких животных.
Одна из задач генплана — формирование природно-рекреационного каркаса Казани, отсюда естественный крен в сторону крупномерного озеленения
РАДИ ЧЕГО ПОПРАВКИ: «ЗЕЛЕНЫЙ КАРКАС», ИСТОРИЧЕСКИЙ ЦЕНТР И «ПЛАН ПУТИНА»
В целом вся идеология поправок МНГП опирается на генплан-2040, концепцию развития исторического центра. Одна из задач генплана — формирование природно-рекреационного каркаса Казани, отсюда естественный крен в сторону крупномерного озеленения. Если уж парки лучше, чем дороги, то деревья в городе ценнее, чем газон. Кроме того, очевиден курс прекращения стимулирования массового строительства парковок во дворах, к чему тоже призывают урбанисты (не забыть бы теперь про поддержку развития общественного транспорта).
Новации также ускоряют прохождение процедуры согласования проектов застройки — в некоторых случаях сроки снижаются на полгода, а это соответствует задачам республики увеличить строительство жилья в 1,5 раза к 2025 году в соответствии с обозначенной в одном из посланий президента РФ Владимира Путина целью нарастить объем ввода жилья в стране с 70–80 до 120 млн кв. м ежегодно. И отсюда вытекает необходимость упрощения «архитектурной волокиты» для девелоперов в казанских нормативах.
Ну и наконец, все эти нормы и правила все-таки не Конституция и не те слова, что «отлиты в граните», они гибкие и могут измениться в зависимости от результатов работы в будущем.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 588
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.