Многим интересна возможность получать регулярные выплаты, если средства инвестированы в фонд, который зарабатывает на арендных платежах Многим интересна возможность получать регулярные выплаты, если средства инвестированы в фонд, который зарабатывает на арендных платежах Фото предоставлено ООО УК «Альфа-капитал»

«РИСК ПОТЕРЯТЬ ВЛОЖЕННЫЕ ДЕНЬГИ ЗДЕСЬ МИНИМАЛЬНЫЙ»

Аналитический центр НАФИ выпустил опрос, согласно которому около 40% россиян считают, что недвижимость — лучший способ сохранить свои сбережения в неспокойные времена. С этим, действительно, сложно поспорить. Ведь если вы вложили деньги в квадратные метры, то, по большому счету, вам все равно, какая цена у нефти и что происходит с курсами валют. Главное, чтобы росла стоимость недвижимости, а арендаторы исправно платили.

Впрочем, даже если у вас в собственности есть две или три квартиры, которые вы можете сдать в аренду, может возникнуть масса проблем, от поиска подходящего арендатора до необходимости нести расходы на ремонт, платить налоги и т. д. И всегда есть риск, что купленная недвижимость какое-то время будет простаивать, не принося никакого дохода. Кроме того, как показывают расчеты, сроки окупаемости таких вложений очень длительные, а ведь потратить даже на покупку однокомнатной квартиры в Казани, чтобы потом ее сдать за 30–40 тыс. в месяц, нужно минимум несколько миллионов рублей.

На мой взгляд, более интересная альтернатива — вложиться в фонд недвижимости. В России такие фонды давно известны, и они очень популярны не только у состоятельных, но и у розничных инвесторов. Многим интересна возможность получать регулярные выплаты, если средства инвестированы в фонд, который зарабатывает на арендных платежах. Поэтому, когда мы создавали наш фонд недвижимости «Альфа-Капитал Арендный поток», сразу предусмотрели, чтобы наш пайщик смог начиная с осени получать постоянные выплаты. Причем для данной цели можно вложить сумму от 305 тысяч рублей — деньги сравнительно небольшие даже для начинающего инвестора на фондовом рынке. Многие, кто открыл брокерский счет или ИИС и покупает ценные бумаги, инвестируют куда бо́льшие суммы.

По сути, у тех, кто вкладывает в фонды недвижимости, схожая ситуация: недвижимость приобретает покупает компания за счет средств фонда. При этом объект недвижимости оказывается в общей долевой собственности всех пайщиков фонда. А инвесторам продаются ценные бумаги фонда — паи. Выгода в том, что, как и любую ценную бумагу, паи можно продать или приобрести еще. Причем не только в управляющей компании, но также на фондовой бирже. У нас пока это в планах: когда наш фонд достигнет определенных размеров, мы обязательно выведем его бумаги на биржу, чтобы нашим клиентам было удобно.

Конечно, если вы вкладываете крупную сумму, всегда возникает вопрос: а насколько надежно эти деньги размещены? Особенности регулирования паевых фондов в России таковы, что риск потерять вложенные деньги здесь минимальный. Например, по закону управляющие фондом обязаны застраховать входящую в него недвижимость в отличие от той же квартиры, которая застрахована далеко не у каждого владельца. Управляющий также не может заложить имущество в кредит или еще как-то потратить деньги пайщиков — средства лежат на отдельном банковском счете.

«ТАКИЕ ВЕЩИ, КАК ЛЕКАРСТВА И ПРОДУКТЫ ПИТАНИЯ, ВСЕГДА БУДУТ ВОСТРЕБОВАНЫ»

В фондах недвижимости, как и в любых других ПИФах, конечно, никто не может гарантировать вам доходность, поэтому, когда нас об этом спрашивают клиенты, мы приводим прогнозные данные, наши ожидания. Скажем, ожидаемая доходность вложений в фонд «Альфа-Капитал Арендный поток», по нашей оценке, должна быть на уровне 9–11% годовых. Но опять-таки повторюсь, что это прогноз. В зависимости от ситуации в экономике спрос на недвижимость (а значит, и ставки арендной платы) может сильно меняться. Тем более что большинство фондов недвижимости — это проекты сроком на 10 лет и больше, а за такой долгий срок может случиться все что угодно.

Как показывает практика, риски пайщиков напрямую зависят от выбранной управляющими для покупки недвижимости. Например, фонды, вкладывающие деньги в офисную недвижимость, здесь рискуют больше, так как в кризис многие компании пытаются экономить, в том числе и за счет аренды. Например, в 2014–2015 годах, когда у многих арендаторов возникли проблемы с бизнесом, они либо уходили в более дешевые офисы, либо настаивали на пересмотре условий с арендодателями.

Понятно, что если фонд вкладывает в один-два объекта, то риск столкнуться с неплатежами арендаторов в трудные времена довольно высок, например в случае, когда фонд вложился в крупный торговый центр. В кризис потребительский спрос падает, люди больше экономят, предпочитая откладывать деньги на черный день. Тратятся только на необходимое, а вот покупку нового телевизора или одежды всегда можно отложить.

Поэтому в качестве объектов инвестирования для своего фонда мы решили выбрать стрит-ретейл. Покупатели сейчас все чаще предпочитают небольшие магазины рядом с домом походам в крупные гипермаркеты, и это влияет на стратегию крупных торговых сетей, которые стремятся развивать формат «магазин у дома». Фонд «Альфа-Капитал Арендный поток» как раз инвестирует в такие небольшие торговые помещения (1–2 тыс. кв. м), которые арендует сеть «Пятерочка».

Мы полагаем, что, несмотря на кризисы и эпидемии, такие вещи, как продукты питания или лекарства, всегда будут востребованы, тем более государство уже приняло ряд мер по социальной поддержке граждан. Так что проблем у ретейлеров быть не должно, а значит, стратегия фонда обязана оправдать себя.