Спасти Симакова: получит ли застройщик «Загородного клуба» и «Дубравы» мировую от АСВ?

Если мировые соглашения между комитетом кредиторов ИнтехБанка и компаниями, близкими Андрею Симакову, будут заключены, то последним удастся сэкономить около 634 млн рублей

Очередная мировая для вкладчиков

Настоящая интрига закручивается вокруг грядущей, по-видимому, сделки между агентством по страхованию вкладов и компаниями, близкими ипотечному топ-менеджеру Татарстана Андрею Симакову. Стороны предлагают комитету кредиторов ИнтехБанка одобрить четыре мировых соглашения, согласно которым, четыре юрлица, которые должны по кредитам банку около 1,6 млрд рублей, получат рассрочку на два года (а одно юрлицо — до 2034-го) и при этом освободятся от уплаты процентов и набежавшей неустойки. Таким образом, фирмы, близкие Симакову — АО «Ипотечное агентство РТ», ООО «Позитив», ООО «ПрестижСтрой» и ООО «Аренда-лидер», — сэкономят около 634 млн рублей. 

Все эти сведения содержатся в документах конкурсного управляющего ИнтехБанка Василия Столбова, которые опубликовал союз пострадавших вкладчиков ТФБ и ИнтехБанка — один из его лидеров, Руслан Титов, является членом комитета кредиторов. Эту информацию подтверждают и в республиканском фонде поддержки РТ, чей представитель, Рустем Мингазов, также входит в комитет. Всего в комитете пять человек: помимо Титова и Мингазова, есть еще представитель федеральной налоговой службы Айдар Губайдуллин, Марина Иванова — от агентства страхования вкладов и Ильдар Абдуллин — от Центробанка России.

Это необычный состав, поскольку комитет ИнтехБанка имеет весьма большие шансы блокировать предложения АСВ. Все благодаря двум представителям от Татарстана. Дело в том, что третий участник — налоговая служба часто не поддерживает предложения о мировых соглашениях, настаивая на полноценном пополнении конкурсной массы. Поэтому голосования комитета порой непредсказуемы.

Так вышло и на сей раз. Как рассказали нам участники комитета, Столбов предлагал им рассмотреть возможность мировой дважды. 24 октября этот вопрос был во второй раз вынесен на повестку очного заседания комитета, но его члены не смогли принять решение, попросив Столбова привести четкие разъяснения целесообразности такого решения. Разъяснения были разосланы, и кредиторы уже могут голосовать — конкурсный управляющий к среде собирает бюллетени. Сегодня будет известен итог.

Руслан Титов: «Есть залоговое имущество — квартиры. Это очень рентабельный товар. Они расходятся как горячие пирожки. Но почему-то мы должны дать рассрочку Симакову — лицу, который уже взял деньги из банка и потратил их»

Как рассказали нам в союзе пострадавших вкладчиков и в РФП, они голосуют против мировых соглашений. «По причине того, что задолженность вышеуказанных организаций уже установлена судом, а предложенная в рамках заключения мирового соглашения сумма существенно ниже: представитель РФП в комитете кредиторов проголосовал против вынесенного предложения. Так как это в значительной степени может повлиять на меньшее пополнение конкурсной массы. И соответственно, на получение процентов пострадавшими кредиторами, которые находятся в реестре АСВ», — объяснил нам Мингазов. Титов сказал нам, что уже направил Столбову бюллетень против мировых. «По работе с АСВ каждый день убеждаемся, что они работают не на права кредиторов, а против них. Есть залоговое имущество — квартиры, которые никуда не улетят и не исчезнут. Это очень рентабельный товар, любую массу квартир можно продать в течение 3–6 месяцев без проблем. Они расходятся как горячие пирожки. Но почему-то мы должны дать рассрочку Симакову — лицу, который уже взял деньги из банка и потратил их. Нелогично получается», — считает Титов.  

Настроения других участников комитета достоверно неизвестны, но, по некоторым сведениям, АСВ удалось уговорить налоговую службу принять условия мирового соглашения — будто бы ФНС уже направила Столбову положительный ответ. Как будет голосовать АСВ, чей представитель Столбов, собственно, и проталкивает мировое, понятно. Остается ключевой голос от Центробанка, и, по нашим данным, регулятор не всегда голосует в унисон дочерней АСВ, то есть интрига по конечному результату пока сохраняется.

В общей сложности четыре компании должны ИнтехБанку 1,588 млрд рублей, из которых  около 634 млн — это проценты и начисленные неустойки

В залоге — квартиры «Экопарка «Дубрава» и земля в Дубровке

Речь идет о четырех кредитных договорах ИнтехБанка с группой компаний, аффилированных с Симаковым, по большей части которых он лично выступает поручителем. АО «Ипотечное агентство РТ» (ИАРТ) вместе с процентами и неустойками должно ИнтехБанку 260,6 млн рублей. ИАРТ, напомним, изначально создавалось при участии правительства Татарстана, но сейчас (в базе «Контур.Фокуса» есть лишь данные 7-летней давности) это скорее частный бизнес. У ИАРТ есть управляющая компания — ООО «Группа «Дар», которая на 80% принадлежит Симакову.

ООО «Позитив» (по данным «Контур.Фокуса», на 99% принадлежит ООО «Тандем-Д», которым владеет ИАРТ, и на 1% — ООО «ПрестижСтрой») должно ИнтехБанку 590 млн рублей. ООО «ПрестижСтрой» (принадлежит «Тандем-Д» и ООО «Позитив») должно банку 615 млн рублей. ООО «Аренда-Лидер», чьим конечным бенефициаром (так сказано в материалах Столбова) является Симаков, должно банку 122 млн рублей.

В общей сложности четыре компании должны ИнтехБанку 1,588 млрд рублей, из которых  около 634 млн — это проценты и начисленные неустойки.

В пояснительных материалах Столбова сказано, что кредиты были предоставлены на покупку земельных участков и строительство жилых домов в коттеджном комплексе «Загородный клуб» в поселке Дубровка в Зеленодольском районе, а также на приобретение объектов недвижимости от застройщика ООО «Тандем-Д» (видимо, речь об «Экопарке «Дубрава»). Компании были добросовестными заемщиками: деньги использовались по целевому назначению, кредит обслуживался без просрочек и нарушений.  Выручка  группы компаний аккумулировалась на депозитах в «ИнтехБанке».

Обосновывая заключение мировых, Столбов приводит важный аргумент. Дело в том, что 14 декабря 2016 года (а это ровно тот день, с которого арбитраж РТ постановил считать дату картотеки ИнтехБанка) группа компаний Симакова со своих депозитов попыталась закрыть кредиты на сумму 330 млн рублей. Но, как известно, все подобные сделки после даты картотеки аннулируются судом. Так что требования по кредитам перед юрлицами были восстановлены, а вот депозиты сгорели. «Таким образом, кредитные  обязательства в части восстановленных сумм (330 миллионов)  подлежат исполнению повторно, что дает основание удовлетворить ходатайство  об отмене начисленных штрафных санкций  и процентов», — пишет Столбов.

По некоторым сведениям, АСВ удалось уговорить налоговую службу принять условия мирового соглашения — будто бы ФНС уже направила Столбову положительный ответ

Пусть девелопер занимается своей работой

Надо отметить, что компании сильно пострадали после падения банка. ИАРТ и «ПрестижСтрой» чуть было не ушли в банкротство, но возбужденные дела впоследствии прекратили, а «Позитив» и «Аренда-Лидер», работающая в Елабуге, в 2018 году были убыточны. Поэтому, конечно, мировое соглашение с банком должно принести девелоперу существенное облегчение.

Согласно условиям мировых соглашений, «Позитив» получит рассрочку платежей до 30 июня 2021 года. В залоге у банка остаются квартиры и машиноместа на Дубравной, 16А-18 и 16А-22, в «Экопарке «Дубрава». «ПрестижСтрой» получит рассрочку на два года, в залоге — квартиры и машиноместа по тем же адресам. ИАРТ получит рассрочку до 30 ноября 2021 года, а «Аренда-лидер» — до 2034-го. По сделке с ИАРТ должны быть заложены квартиры в «Дубраве» и 24 земельных участка в Дубровке.

Про 330 млн понятно, а что же остальные 300 млн, которые АСВ готово дополнительно простить компаниям Симакова? По крайней мере, конкретно эта цифра в пояснениях не обоснована, не знают расчетов и участники комитета. Однако Столбов приводит дополнительную таблицу аргументов, в которой объясняет, что «симаковские» кредиты ИнтехБанку и так обходятся дорого: банкротить компании тоже приходится не бесплатно — нужно тратиться на зарплату арбитражников, оценщиков и прочих спецов, перевод объектов и статуса долевых в готовые требует денег, а кроме того, конкурснику приходится и содержать залоговую недвижимость: коммунальные платежи, налоги, 150–250 тыс. рублей за каждый объект долг плюс текущие обязательства, и все это за счет конкурсной массы Интеха.

В общем, застройщику проще самому обиходить, раскрутить и продать свои недвижимые объекты, чем если бы это делал ничего не смыслящий в девелопменте конкурсный управляющий. В результате компании хорошо заработают и пополнят конкурсную массу ИнтехБанка.

«БИЗНЕС Online» спросил о выгодах мирового соглашения самого Андрея Симакова, однако он предпочел от комментариев воздержаться.

Еще одна важная юридическая сторона вопроса состоит в последствиях для покупателей долевых квартир в «Экопарке «Дубрава»

Покупать квартиру можно, но с оговоркой

Еще одна важная юридическая сторона вопроса состоит в последствиях для покупателей долевых квартир в «Экопарке «Дубрава» по упомянутым адресам: на Дубравной, 16А-18 и 16А-22, которые и так находятся в залоге у ИнтехБанка, а после заключения мирового соглашения также остаются заложены, но, возможно, уже совсем с другими вариантами развития событий для жильца. Ведь вокруг проданных в «Экопарке «Дубрава» квадратных метров по договорам долевого строительства уже возникали волнения хозяев, когда АСВ выиграло судебные иски к номинальному держателю домов. Люди боялись, что их жилье могут отнять в конкурсную массу. Поэтому мы спросили юристов, какова будет ситуация для покупателя, если мировые соглашения заключат. Будет ли безопасно покупать такие квартиры?

Покупатель несет риски отобрания квартиры, если к моменту покупки квартира была заложена, при этом сведения о залоге были внесены в ЕГРН, объясняет старший юрист ЮА «ЮНЭКС» Рушан Маликов. Изучив содержимое мировых соглашений, он сделал вывод, что ипотечное агентство передавало в залог банку права требования к «Тандем-Д». Предмет права требования — передача квартиры. «К моменту рассмотрения спора между банком и ипотечным агентством „Тандем-Д“ уже передал квартиры последнему. В этом случае залог права требования трансформируется в ипотеку. Однако остается открытым вопрос: вносились ли сведения об ипотеке в ЕГРН? Если нет, то у покупателей таких квартир есть весомое возражение и залог может „слететь“», — говорит он.

Будущих покупателей квартир, которые обозначены в мировых соглашениях, Маликов предупреждает: при покупке нужно обязательно проговорить вопрос передачи ипотечных платежей прямиком в карман банка. Иначе, если промежуточное звено, то есть юрлица, недоплатят банку, требовать будут с жильцов. «В этой ситуации покупатели должны привлекать к сделке банк и оговаривать в договоре купли-продажи, что платеж идет банку и такой платеж прекращает ипотеку. В противном случае квартиры будут обременены ипотекой», — говорит юрист.