Новые приключения «Галереи вин»: Цейнштейна нет, войны продолжаются?

Хозяин алкогольного бутика рассказывает, что спрашивал напрямую, чего от него хотят. Его заверили, что стоит только согласиться на повышение арендной платы до 1,5 тысячи, как все его проблемы закончатся

«СИДЕЛИ ХОРОШО. ТОРГОВАЛИ НЕСПЕШНО»

Судя по всему, вирус конфликта никак не хочет покидать «Галерею вин». Речь о знаменитом бутике премиального алкоголя Якова Цейнштейна в центре Казани. Свой первый магазин элитного спиртного бизнесмен открыл на первом этаже жилого дома №23 на улице Жуковского еще лет 15 назад.

Впрочем, уже два года в этих стенах ведет торговлю другой не менее известный на алкогольном рынке РТ предприниматель — владелец компании «Премьер» (учредитель алкогольной ассоциации РТ, входит в тройку операторов, обеспечивающих основной объем ввозимого в республику алкоголя) Рустем Давлетгараев. По его словам, ему с некоторых пор интересно развивать еще и розничное направление.

Изначально материнское ООО «Фирма „Галерея вин“» сдавала это помещение в аренду ООО «Центр» (совладельцем и там и здесь был Цейнштейн). Компания Давлетгараева в 2017 году заключила с «Центром» договор перенайма. Она снимает порядка 150 кв. метров. Это два больших зала, которые занимают две трети первого этажа.

Договор аренды был заключен на пять лет, на время действия лицензии на продажу алкоголя. «Сидели хорошо. Торговали неспешно — все было замечательно», — говорит Давлетгараев. Так, по идее, должно было продолжаться до октября 2020 года.

Но, как известно, компания «Галерея вин» обанкротилась и конкурсный управляющий выставил все ее имущество на торги. Арендатор бутика на Жуковского интересовался ценой, но пришел к выводу, что нецелесообразно покупать магазин за такие деньги. Впрочем, одну из семи торговых точек «Галереи вин» Давлетгараев все-таки приобрел — на улице Чистопольской.

Помещения же на улице Жуковского (включая винный бутик), как и положено по закону, с обременением в виде аренды в мае нынешнего года купил на торгах индивидуальный предприниматель Евгений Олесюк.

Роскошную толстую дубовую дверь рабочие тоже сняли, установив железную «времянку» с навесным замком. Само же крыльцо завесили строительной простыней»

«ЭТИ ПЛОЩАДИ ТАКИХ ДЕНЕГ НЕ СТОЯТ»

Казалось бы, новый владелец должен только радоваться: часть площадей уже приносит доход. Но, утверждает Давлетгараев, как только Олесюк вступил в свои права, стал вставлять ему палки в колеса, пытаясь всеми правдами и неправдами выселить бизнесмена, в частности почти сразу заявил, что его не устраивает размер арендной платы. По словам Давлетгараева, речь шла о повышении ставки едва ли не вдвое: до 1,2 тыс. рублей за квадратный метр. Но владелец «Кантины» согласно договору платит 400–700 рублей за «квадрат» в месяц, а все его условия при смене собственника должны быть полностью сохранены. Такой ответ он и дал. 

Однако владелец помещений, как видно, не удовлетворившись, изложил требования письменно. В послании, датированным 21 июня, он, в частности, пишет:  «В случае вашей заинтересованности в дальнейшей аренде занимаемых площадей, сообщаю, что готов предложить условия аренды при месячной ставке 1200 рублей за квадратный метр по всем занимаемым площадям». Он пояснил свое «предложение»: арендная плата для «Кантины» устанавливалась прежним собственником в 2017 году и оставалась неизменной, несмотря на инфляцию, рост НДС, что «не отвечает рыночным условиям». Олесюк в письме также извещал, что часть помещений компания Давлетгараева занимает «самовольно и безвозмездно» и просил освободить их в недельный срок. 

Давлетгараев объясняет, что при оформлении документов, когда на плане БТИ выделяли площадь магазина, находящаяся на втором этаже комната в 20–30 кв. м (к ней ведет винтовая лестница прямо из торгового зала, Цейнштейн раньше принимал там гостей) в эту выделку почему-то не попала. По факту, говорит Давлетгараев, работники его винного бутика ей не пользовались. Та же история вышла и с комнатой в 16 «квадратов», находящейся на первом этаже рядом с арендуемым «Кантиной» торговым залом.

«Что касается второго этажа, собственник просил обеспечить ему туда круглосуточный доступ через наши помещения, — рассказывает Давлетгараев. — Он якобы будет сдавать его в аренду»

«Что касается второго этажа, собственник просил обеспечить ему туда круглосуточный доступ через наши помещения, — рассказывает Давлетгараев. — Он якобы будет сдавать его в аренду». Хозяин алкогольного бутика ответил, что эти требования не обоснованы. «Арендатор вправе требовать от любого лица, в том числе от владельца помещения, не нарушать свое право владения — это норма закона. Он может не предоставить проход через арендуемое помещение, если это изначально не зафиксировано в договоре», — комментирует юрист Давлетгараева Ярослав Подва. Выход может быть один: собственнику для доступа на второй этаж можно прорубить отдельный проход и сделать лестницу.

Вместе с тем, рассказывает Давлетгараев, он сделал встречное предложение. «Понимая возникшую ситуацию и Олесюка как собственника, я согласился взять у него два „лишних“ помещения в аренду по предложенной им же цене 1,2 тысячи рублей за „квадрат“, — говорит он. — Это предложение и сейчас в силе».

Но аппетиты нового собственника, утверждает  он, уже подросли. «Теперь он говорит: „Ты у меня возьмешь все по полторы тысячи: и то, что в договоре аренды, и то, чего там нет“», — возмущается Давлетгараев. Чтобы получить доказательства, он предложил собственнику сформулировать это предложение письменно, но тот на этот раз был крайне осторожен, предложив сделать это самому арендатору. Хозяин алкогольного бутика рассказывает, что спрашивал напрямую, чего от него хотят. Его заверили, что стоит только согласиться на повышение арендной платы до 1,5 тысячи, как все его проблемы закончатся.

«Но эти площади таких денег точно не стоят», — говорит Давлетгараев. — По тысяче рублей за „квадрат“ как хорошее место для торговли, может быть, кто-то и возьмет, а вообще нормальная цена — 700–800 рублей».

Причем, замечает он, это долгосрочный договор, заключенный на время действия лицензии. Банки, к примеру, арендуют под офисы помещения по 200–300 квадратных метров вообще по 500 рублей за «квадрат». Для собственников это выгодно, поскольку такой якорный арендатор приходит сразу лет на пять-семь.

В одно прекрасное утро, заявившись в 7 часов, рабрчие окончательно демонтировали плитку со ступеней

затянувшийся ремонт

Когда  Олесюк понял, что арендатор не лыком шит, уведомил его о том, что в помещении будет проводиться ремонт входной группы. «Той самой, через которую к нам идут покупатели», — замечает Давлетгараев.

По словам бизнесмена, понимая, к чему клонит собственник, он обратился за разъяснениями в противопожарную службу и за экспертизой в строительную организацию. Написал и в прокуратуру о том, что действия собственника противозаконны. Мало того, что он нарушает договор аренды, так еще и собирается ремонтировать то, что не нужно: крыльцо соответствует всем нормам.

Прежний владелец выложил ступени крыльца бутика дорогой, не скользящей плиткой (специально, чтобы по ней без опаски можно было ходить зимой). К тому же плитка была эстетически подобрана по цвету. «Когда рабочие только пытались начать ломать крыльцо, я выяснял, кто и на каком основании проводит работы. Вызывал участкового, показывал ему документы, что лестница находится в исключительном состоянии», — рассказывает Давлетгараев. Участковый все это доводил до Олесюка и его представителей, но «они улыбались и все равно ломали». В одно прекрасное утро, заявившись в 7 часов, окончательно демонтировали плитку со ступеней. Роскошную толстую дубовую дверь рабочие тоже сняли, установив железную «времянку» с навесным замком. Само же крыльцо завесили строительной «простыней». «Дальше доказывать им что-то уже было бесполезно», — констатирует владелец бутика.

Центральный вход продолжает пребывать в таком состоянии уже не меньше трех недель. Между тем сам ремонт движется ни шатко и не валко. Вот и корреспонденты «БИЗНЕС Online», появившись у магазина в разгар рабочего дня, не застали там ни одной живой души (инструмент был аккуратно сложен на оголенном до цемента крыльце).

В соответствии с требованиями в магазине должен быть запасной вход. И он есть, но находится с торца здания: покупателям нужно пройти к нему еще 150 метров. На заборе висит соответствующее объявление. Но, замечает бизнесмен, все прекрасно понимают, что люди оттуда не будут ходить в его магазин, тем более что это статусное место, куда приходят не за бутылкой водки.

«Когда перед взором покупателя открывается неприглядная картина, он даже не заходит во двор: разворачивается и уходит», — обрисовывает ситуацию Давлетгараев. — И жильцы дома, и даже полицейские выражали нам сочувствие, прекрасно понимая, что нас просто хотят отсюда выселить».

«Действуя вроде бы в рамках закона, собственник этот закон на самом деле нарушает», — отметил Подва нашему изданию

«ПОЛНОЕ ОЩУЩЕНИЕ, ЧТО ЭТО ВОПРОС НЕ О ДЕНЬГАХ»

Одним словом, выбор у Давлетгараева невелик: либо подписать крайне невыгодный, на его взгляд, договор аренды, либо подыскивать для своего магазина новое место. По его словам, от Олесюка также поступало предложение продать нынешнему арендатору по частям все помещение. «Но на таких неразумных условиях! Только за нашу треть собственник просит сумму, которую выложил на торгах за весь объект», — рассказывает владелец «Кантины». 

«Если сегодня мы платим за это помещение ежемесячную арендную плату в 90 тысяч рублей, то при ставке в 1,5 тысячи вынуждены будем выкладывать по 300 с лишним тысяч в месяц», — замечает владелец алкогольного бутика. — Проще закрыться, иначе придется торговать себе в убыток».

В то же время, если придется съехать (а все идет к этому), «Кантина» также понесет большие финансовые потери. По словам ее владельца, в худший месяц оборот бутика составляет 2–2,5 млн рублей, в хороший же компания продает алкоголя на 3,5–4 миллиона. Давлетгараев отмечает, что для такой розничной точки это достаточно высокие продажи.

«Полное ощущение, что это вопрос не о деньгах (это еще можно было бы как-то понять). Дело заключается в чем-то совсем другом», — подозревает Давлетгараев.

Кстати, «Кантину» пытаются «выселить» отсюда уже не впервые. Еще в августе прошлого года Татсоцбанк, являющийся основным кредитором «Галереи вин» (а помещение на улице Жуковского, 23 было у него в залоге), подал в суд, требуя признать недействительным соглашение о переуступке прав по договору аренды между «Центром» и «Кантиной» как притворное: на самом деле заключен новый договор аренды, а между тем компания «Центр» перестала вносить ему платежи по кредитам. Но банк проиграл: суд пришел к выводу, что согласия залогодержателя на передачу арендатором своих прав и обязанностей не требуется. Эта претензия была связана с историей бывшего владельца «Галереи вин» Цейнштейна, долгое время кредитовавшегося в Татсоцбанке. Их противостояние длится уже долго. Недавно, кстати, кредитная организация инициировала личное банкротство Якова Фавеловича. Но теперь у этих площадей новый хозяин. Тем не менее атмосфера вновь накалилась.  

Юрист владельца «Кантины» Подва замечает, что действия собственника помещения, во-первых, нарушают положения договора аренды, в котором указано, что доступ арендатору в здание должен быть обеспечен именно через центральный вход. Во-вторых, являются злоупотреблением правом. То есть лишь формально имеют видимость правомерных, но на самом же деле предпринимаются исключительно с целью причинения вреда правам другого субъекта. «Действуя вроде бы в рамках закона, собственник этот закон на самом деле нарушает», — отметил Подва нашему изданию.

Исходя из этого, владелец «Кантины» подал иск в Арбитражный суд РТ к Олесюку, требуя обязать его прекратить ремонтные работы. Первое заседание по делу назначено на 23 сентября.

В соответствии с требованиями в магазине должен быть запасной вход. И он есть, но находится с торца здания: покупателям нужно пройти к нему еще 150 метров. На заборе висит соответствующее объявление

«ОНИ САМИ ТАК СЧИТАЮТ, ЧТО НУЖНО ВДВОЕ ПОВЫСИТЬ?!»

В свою очередь, Евгений Олесюк в телефонном разговоре с «БИЗНЕС Оnline» на вопрос о том, действительно ли он требует вдвое повысить «Кантине» арендную ставку, ответил: «С чего они это взяли? Они сами так считают, что [нужно вдвое повысить]?»

Он пояснил, что предложил «Кантине» взять в аренду «одну комнатушку», в которой у них ранее сидели директор, главный бухгалтер и кассир и на которую не был оформлен договор, но они сказали, что она им не нужна: они все расположились в торговом зале. «Вот и все», — подвел он итог дискуссии с арендатором, не вспомнив про «лишние» площади на втором этаже.

По словам предпринимателя, он сам вполне сможет использовать эту ставшую свободной комнату на первом этаже. Вместе с тем владелец бывших площадей «Галереи вин» на улице Жуковского сообщил, что уже подписал договоры с новыми арендаторами (по соседству с бутиком находятся офисы). «В помещении два этажа: на одном будут юристы, на другом — бухгалтерия», — уточнил он.

Намерен ли собственник продолжать работу с «Кантиной»? «Честно говоря, мне не понятен вопрос, — сказал предприниматель. — Есть договор аренды, зарегистрированный в Регпалате». Он подтвердил, что, когда покупал эти площади, видел это. «И работа идет: арендную плату они платят. Все как и должно быть», — отрицает наличие какого-то конфликта с Давлетгараевым Олесюк.

«Полное ощущение, что это вопрос не о деньгах (это еще можно было бы как-то понять). Дело заключается в чем-то совсем другом», — подозревает Давлетгараев.

И ремонт входной группы, по его словам, это не выпад против якорного арендатора, а совсем наоборот. Евгений Андреевич говорит, что ремонт затеял для удобства покупателей «Кантины»: «Скоро будет зима, нужно сделать прорезиненное покрытие на крыльце». «Они столько времени там работали и думали только о своей прибыли, а не о людях, — посетовал он. — Можно же поскользнуться и упасть. У меня в округе во всех магазинах это есть».

Другое дело, отметил Олесюк, что арендатор и его сотрудники сами не дают делать ремонт, хотя должны быть заинтересованы в его скорейшем завершении. «Пока я там, рабочие трудятся. Отъехал по делам, возвращаюсь: нет. Потому что, говорят, выходит директор [„Кантины“]», — утверждает Олесюк.

Между тем, продолжает он, работа у алкогольного бутика в связи с ремонтом не закончилась: есть дополнительный вход, которым арендатор пользуется, — он принял от него ключи. «Я их не понимаю, — сказал в завершение разговора предприниматель. — Не знаю, что у них на уме. Я, к сожалению, не могу читать чужие мысли».

Впрочем, попросив прислать комментарий на согласование, Евгений Андреевич поспешил отказаться от своих слов. Приводим его письменный ответ. «Изложенные вами комментарии не соответствует действительности, прошу руководствоваться следующими официальными комментариями. Отношения с ООО „Кантина“, арендатором помещений, расположенных по адресу г. Казань, ул. Жуковского, д. 23, в силу правопреемства полномочий арендодателя реализуются в рамках гражданского законодательства и на условиях договора аренды нежилых помещений № 002/2015 от 01.10.2015, заключенного между арендатором и предыдущим собственником — арендодателем ООО „Фирма „Галерея вин“».