Мягкое вхождение в новую реальность строительного рынка, похоже, не удалось. Накануне в кабмине Рустам Минниханов «сверял часы» с застройщиками и банкирами: из 109 заявок на проектное финансирование пока акцептована треть. А часть застройщиков, работающих по старым правилам, были вынуждены остановить продажи: «забыли» прийти за справкой о проценте готовности объекта. Подробности с закрытого совещания, мнения экспертов и участников рынка — в материале «БИЗНЕС Online».
«Сверку часов» по случаю начала эпохи проектного финансирования накануне провел Рустам Минниханов
ЗОНА РИСКА: СКОЛЬКО В РЕСПУБЛИКЕ ПОТЕНЦИАЛЬНЫХ ПРОБЛЕМНЫХ ДОМОВ?
«Сверку часов» по случаю начала эпохи проектного финансирования накануне провел президент РТ Рустам Минниханов. С 1 июля продавать квартиры с привлечением средств дольщиков можно либо через эскроу-счета, либо, если объект достроен на 30% и продан на 10%, по старым правилам — через договоры долевого участия.
«Очень важно понимать, реально где и какие у нас сложности со стороны застройщиков и банков. Хотелось бы сегодня услышать эти моменты», — сказал он, настраивая участников совещания на рабочий лад, и добавил, что, вероятно, удастся встретиться с главой ЦБ Эльвирой Набиуллиной по этому вопросу. Видео опубликовала пресс-служба правительства РТ.
Вышедший к трибуне министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин обрисовал положение дел. В республике 87 компаний строят 230 жилых домов, их общая площадь — 3,5 млн кв. метров. Все они разделены на три группы.
В первой — объекты 81 застройщика, которые будут продаваться по старым правилам. Их 178, в этих домах заключено 16552 договора долевого участия, а общая площадь — 2,6 млн кв. метров. Во второй группе — 26 застройщиков, 52 дома, 1618 дольщиков, и они уже будут строиться с использованием системы эскроу-счетов.
Наконец, третья группа — объекты, которые не соответствуют критериям «старых правил» ДДУ и не имеют одобрения от уполномоченных банков на проектное финансирование. Но таковых в Татарстане пока нет — за исключением 23 домов обманутых дольщиков, пояснил министр. Однако есть застройщики в зоне риска. На слайде видно, что потенциально отказ от банков и «провал» по старым правилам рискуют получить 12 застройщиков, у которых в сумме примерно 230 дольщиков.
«Сегодня использование счетов эскроу — это уже образ жизни, — сказал Минниханов. — Строители должны работать, жилье должно строиться, поэтому надо сделать все необходимое для этого процесса». По словам президента, также важно проработать регламент взаимодействия уполномоченных банков с застройщиками по проектному финансированию, отмечает пресс-служба правительства.
С того момента, как президент РТ на Госсовете под председательством Владимира Путина доложил о получении застройщиками проектного финансирования, ситуация немного изменилась
ПОЧТИ ТРЕТЬ ЗАЯВИТЕЛЕЙ НА ПРОЕКТНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ ПОЛУЧИЛИ БАНКОВСКОЕ «ОК»
В целом тон совещания был достаточно спокойным, говорят его участники. С того момента, как президент РТ на Госсовете под председательством Владимира Путина доложил о получении застройщиками проектного финансирования, ситуация немного изменилась. Застройщики отправили банкам 109 заявок — 5 июня было 106. Заключено 12 договоров — все со Сбербанком. Одобрены 18 заявок, 3 отклонены — отказы вынесены Ак Барс Банком. Эта информация была представлена на слайдах еще в ходе субботнего совещания у президента.
Впрочем, последнее даже неудивительно: на недавнем совете директоров его председатель Валерий Сорокин, несмотря на пожелание президента, выразил пессимизм по поводу финансирования стройки. «Что принципиально поменялось в самой стройке в связи с появлением эскроу-счетов? Ничего! Нет гарантий, что строители достроят в срок и с должным качеством. Соответственно, остаются риски для банка», — пояснил он.
Еще 47 заявок на рассмотрении, а по 21 банки дали рекомендации по исправлению документов. Но в целом почти треть заявок застройщиков близится к получению «одобрямса» либо уже заключены договоры.
Сами застройщики тоже выступали с предложениями, рассказал «БИЗНЕС Online» один из участников этой встречи. Например, владелец СК «Грань» Леонид Анисимов, описывая процедуры «хождения» по различным банкам, констатировал: везде — разные требования по пакету документов. Конкретно установленного законом перечня по сути нет, что в итоге удлиняет процедуру до 4–6 месяцев. А в зависимости от банка требуется принести до 100 справок и документов… Анисимов предложил создать единый регламент по этому вопросу. Кроме того, известный строитель обратил внимание на тотальную зависимость стройки от банка, невозможность его замены в ходе развития проекта, нарушение баланса прав и ответственности участников стройки и другие тонкие моменты практики.
В целом почти треть заявок застройщиков близится к получению «одобрямса» либо уже заключены договоры
ДЕСЯТКИ КОМПАНИЙ НЕ ПРИШЛИ ЗА ДОКУМЕНТАЦИЕЙ: КТО ТОРМОЗНУЛ ПРОДАЖИ ПО «ДОЛЕВКЕ»?
Но и вне зоны эскроу не все гладко. Как оказалось, часть застройщиков, собиравшихся продавать жилье по старой схеме ДДУ, приостановили продажи.
Расчеты кадастровых инженеров по критериям готовности объектов получены всего по 70 объектам. По 50 домам бумаги находятся в стадии подготовки. А по 30 объектам застройщики пока не явились — такая статистика была продемонстрирована на слайдах минстроя РТ на совещании у президента.
Что это значит? Если нет заключения о соответствии проекта критериям готовности, застройщик не вправе регистрировать сделку купли-продажи квартиры по договору долевого участия. А очень многие либо «спят» — не явившись за готовым пакетом, — либо ожидают подготовки документации со стороны чиновников.
Среди тех, кто еще не пришел за расчетами кадастровых инженеров или контролирующих органов, ряд известных застройщиков. Например, в списке, который показан в слайдах на совещании у президента, оказались объекты «ЮИТ-Казань», «РС-Инвестментс», «Бриза», ООО «ТСИ», «Грань Девелопмент», «КазДомСтрой», «Ак Барс Девелопмент», «Зион», «Домкор», «ТатЭкоРесурс», «СМУ-88», «Садовое Кольцо Казань», «КамаСтройИнвест», СК «Берег», «Зилантова гора», «ПИК+», «РТК», и другие.
Директор компании «Бриз» Андрей Беляков, впрочем, рассказал «БИЗНЕС Online», что в его компании продажи по ДДУ продолжаются: буквально в последних числах июня «Бризу» все-таки выдали разрешение на строительство с привлечением средств дольщиков. По его словам, все объекты были в высокой степени готовности, поэтому особых проблем не возникло, а на всю процедуру получения разрешительной документации ушло не более двух недель.
Первым застройщиком, получившим заключение, стал «Унистрой» — как сообщила пресс-служба компании, по старым правилам будут продаваться квартиры в ЖК Art City и ЖК «Весна».
Илья Вольфсон: «Продажи приостановили до получения документов. Но это не мешает покупателю выбирать квартиру. Мы бронируем ее и продолжим оформление сделки после получения разрешения»
Никаких волнений не испытывают по поводу продаж в СМУ-88. «Получение этой документации для нас уже дело нескольких дней, — пояснил „БИЗНЕС Online“ гендиректор компании Илья Вольфсон. — Поскольку мы подали заявку еще в прошлом месяце, продажи по ДДУ приостановили до получения документов. Но это не мешает покупателю выбирать квартиру. Мы бронируем ее и продолжим оформление сделки после получения разрешения».
Не видит проблемы в сложившейся ситуации директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова: пока рынок спокоен. «В принципе, получение заключения — не столь уж суровая процедура, к которой нужно сильно готовиться — так, как к открытию проектного финансирования, — считает она. — Стоит помнить, что сама регистрация договора в Росреестре идет 10 дней. Пока застройщик вполне может бронировать квартиры, готовить одобрение по ипотеке и так далее — даже при всех готовых документах ты не выходишь на сделку день в день, это все равно занимает время. Поэтому какой-то катастрофы я вообще не вижу: много разных вариантов».
В «КамаСтройИнвесте» «БИЗНЕС Online» подтвердили, что пока приостановили продажи по объектам на Столбова (арт-квартал «Винсент») и на Спартаковской (ЖК Z-House). «Это новый для нас процесс, — пояснила коммерческий директор компании Антонина Дарчинова. — Во-первых, мы ожидали, пока правительство РФ утвердит постановление №480 по критериям соответствия. Во-вторых, мы рассчитываем в течение одной-двух недель получить новое заключение о соответствии, поскольку все документы мы подали. А пока мы можем забронировать квартиру за клиентом, и он сможет дооформить все документы после того, как мы возобновим продажи».
Кроме того, корреспондент «БИЗНЕС Online» обзвонил несколько офисов продаж. Менеджеры «#Суварстроит», «Ак Барс Недвижимость», «Арт-Строй» нашли дома, удовлетворяющие требованиям закона для работы по старой схеме.
Ирина Карпова рассказала, что на сегодня в перечень банков, которым позволено работать со средствами дольщиков, включены 95 кредитных организаций
«ПЛЮШКИ» ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ — НИЗКАЯ СРЕДНЯЯ СТАВКА ПО КРЕДИТУ, А ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ — ЗАЩИТА ЭСКРОУ ДО 10 МЛН РУБЛЕЙ
Накануне в Москве также поднимали вопросы проектного финансирования. Советник директора департамента обеспечения банковского надзора Банка России Ирина Карпова на пресс-конференции в «Российской газете» рассказала, что на сегодня в перечень банков, которым позволено работать со средствами дольщиков, включены 95 кредитных организаций. С 1 июня этот список значительно расширился, так как снизились требования к кредитному рейтингу банков до уровня BBB-.
Впрочем, есть ряд банков, которые сообщили, что их бизнес-модель не предусматривает кредитование застройщиков. А ЦБ установил границы рисков: в частности, для банков с низким рейтингом сумма целевых кредитов застройщикам не должна превышать 20% собственных средств капитала банка.
В итоге, по данным на 24 июня, в банки поступило более 1800 заявок от застройщиков. Открыто более 4100 счетов эксроу, сумма средств на которых составила 11,7 млрд рублей. Данные по кредитам в ЦБ есть только на 1 мая. «Это 100 кредитных договоров с лимитом 74,6 миллиарда рублей. Ряд проектов с использованием счетов эксроу успешно завершены и счета раскрыты. Можно говорить, что такие проекты полностью реализованы», — рассказала Карпова.
Светлана Назарова уточнила, что всего в Сбербанке около 3 тыс. эскроу-счетов, из которых 106 раскрыты
В свою очередь управляющий директор-начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова уточнила, что всего в их кредитной организации около 3 тыс. эскроу-счетов, из которых 106 раскрыты: застройщик получил средства, так как исполнил свои обязательства перед дольщиками. По новой модели банк начал работать еще в прошлом году. Однако во второй половине 2018-го такой активности, которая есть сейчас, застройщики не проявляли. «Если говорить про результаты на текущий момент, то более 250 заявок с применение эксроу одобрено. Эти 255 сделок составляют порядка 300 миллиардов рублей и, соответственно, это около 5 миллионов квадратных метров», — отметила Назарова.
Директор проектного финансирования и приоритетных проектов Банка «Дом.РФ» Антон Воронин рассказал, что процесс рассмотрения заявок от застройщиков стандартизирован — все взаимодействие выстроено через личный кабинет в формате онлайн. Причем, по его словам, пристальное внимание банк уделяет опыту и деловой репутации застройщика. Как раз с ними связан основной процент отказов банка. «Все остальные моменты, касающиеся и исходно-разрешительной документации и рентабельности проектов, устранимы. Если дело в документации, то можно привести ее в соответствие. Если говорить про финансовую устойчивость, то тут можно решить вопрос добавлением собственных средств застройщика в проект», — пояснил Воронин. «Мы стараемся срок рассмотрения сбора документов застройщиками сократить, давая всевозможные пояснения. Наш рекорд рассмотрения заявки — 14 дней после того, как был предоставлен полный пакет», — уточнил директор проектного финансирования и приоритетных проектов Банка «Дом.РФ», отвечая на вопрос корреспондента «БИЗНЕС Online».
Ценообразование по проектам индивидуальное и зависит от оценки рисков проектов. «Если говорить про средневзвешенную ставку на всем периоде кредитования, то обычно она колеблется от 5 до 7 процентов», — рассказал он.
Антон Воронин рассказал, что процесс рассмотрения заявок от застройщиков стандартизирован — все взаимодействие выстроено через личный кабинет в формате онлайн
Ставка на весь срок кредитования не является постоянной. Назарова рассказала, что у банков при переходе на новую модель финансирования проектов появляется даже возможность снижать их. «Это происходит благодаря тому, что накапливаются средства на счетах эксроу. По этим средствам проценты физлицам не выплачиваются, поэтому тот доход, получаемые банком за вычетом расходов, которые несет на уплату страховых взносов и резервирования, он использует для снижения процентной ставки застройщику», — пояснила она. В итоге в кредитном соглашении прописываются две ставки. Первая — базовая, рыночная — соответствует тому, как если бы все осталось как раньше. А вторая — пониженная ставка, которая начисляется при 100% покрытии суммы кредита на счетах эксроу. «Ежемесячно ставка пересчитывается. В какие-то периоды она может быть фактически равна нулю, если, допустим, застройщик использовал удачный маркетинговый ход и на начальном этапе продал полдома, а кредитные средства еще не выбрал в полном объеме», — рассказала Назарова.
Воронин уточнил, что ценообразование по проектам индивидуальное и зависит от оценки рисков проектов. «По большинству проектов мы видим базовые ставки от 10 до 12 процентов. Спецставку видим в диапазоне от 3 до 5–5,5 процентов. Если говорить про средневзвешенную ставку на всем периоде кредитования, то обычно она колеблется от 5 до 7 процентов», — рассказал он.
При этом Назарова уверена, что новый механизм проектного финансирования выгоден застройщику, который раньше не мог до конца прогнозировать источники финансирования (все зависело от рынка), поэтому порой приходилось делать большие скидки на квартиры или затягивать сроки сдачи. «Сейчас, когда есть гарантированный лимит, можно договариваться с поставщиками на более выгодных условиях», — полагает она.
В целом же цель реформы — снизить риски для покупателей жилья, напомнили участники встречи. Средства дольщиков аккумулируются на эскроу-счете. Только после того как застройщик выполнит все обязательства и вручит ключи от квартир новоселам, он сможет получить у банка эти деньги. Максимальный срок, на который может быть открыт эксроу-счет, — пять лет. После этого, если застройщик не сдал проект, деньги возвращаются покупателю недвижимости.
Казалось бы, единственная опасность кроется в возможном банкротстве банка. Но в этом случае уже гарантировано страхование эксроу-счетов. Так что АСВ при отзыве лицензии у банка выплатит покупателю до 10 млн рублей. Конечно, если квартира стоила дороже или у покупателя было несколько эскроу-счетов на разные квартиры, то все средства вернуть не получится: сумма покрытия все равно не больше 10 миллионов.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 90
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.