«Человек, который решился на ипотеку должен зарабатывать в месяц примерно на один квадратный метр жилья» «Человек, который решился на ипотеку, должен зарабатывать в месяц примерно на 1 квадратный метр жилья»

ДЛЯ ИПОТЕКИ НАДО ИМЕТЬ 30% ОТ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ В КАРМАНЕ И ЗАРАБАТЫВАТЬ В МЕСЯЦ НА 1 КВ. М ЖИЛЬЯ

То, как президент РФ рассказывает, что все, со следующего года долевое строительство прекращается, и то, как наше правительство рассуждает на подобную тему, — это образец, как люди, не понимая законов сохранения (видимо, в школе физику плохо учили), не понимают и сути дела. Для того чтобы оценить, почему так много дольщиков было обмануто и почему новая схема никакого спасения для людей не даст, надо просто представлять всю эту цепочку. Грубо говоря, вот квартиры, вот доходы россиян — и кто из этой массы может получить жилье.

Когда я писал закон об ипотеке, я так и рассуждал. Есть люди, которые имеют в кармане деньги и могут купить квартиру сами. Таких в России до 5%, меньше немножко. Им ничего, кроме закона о регистрации прав, не надо.

Когда мою ипотеку ругают, то говорят: «А как быть людям, у которых нет больших денег? Для таких надо строить больше бесплатного социального жилья!» Все правильно. Но надо посмотреть опыт зарубежных стран: сколько такого социального жилья могут себе позволить даже богатые государства? Во Франции, Германии и подобных им странах порядка 20% граждан (чуть меньше, чуть больше) могут получить вот это социальное жилье. Примерно столько его и строится. В США — порядка 5%. Там соотношение реальных доходов и реальной цены квартиры лучше, соответственно, всего 5%. У нас, кстати сказать, тоже где-то 5%, мы в этом смысле живем примерно как Америка, правда, по другим причинам. Допустим, доберемся до 20%: когда-нибудь у нас уровень социальности в сфере жилья будет как во Франции и Германии. Но все равно только 25% россиян (5% богатых и вот эти 20% бедных) окажутся с жильем. А остальные?

Для них есть следующий по простоте механизм — ипотека. Если хорошо посчитать, чтобы риски были нормальными, то человек, который решился на ипотеку, должен иметь 30% от стоимости жилья в кармане — это первое условие. Второе — он должен зарабатывать в месяц примерно на 1 кв. м жилья. В Москве по прошлому году его стоимость была за 150 тыс. рублей, в Казани сегодня 1 кв. м нового жилья стоит в районе 70 тыс. рублей. Те, кто отвечает двум названным условиям, могут брать ипотеку, не слишком рискуя. Так мой закон, собственно, и был написан. Но таких людей в хорошие годы в России было примерно 15%, в плохие — 10%. Допустим, их и сейчас 15%. Итого 40% (5% + 20% + вот эти 15%) россиян вписываются в эти схемы.

Ну а дальше идут схемы с предварительным накоплением. То есть гораздо больше людей, раз в 5 больше, чем «ипотечных», от 30% до 50% в разные годы, — это те, кто зарабатывает в месяц примерно на половину квадратного метра жилья и чуть больше. Но и они могли бы накопить за два года на первоначальный взнос, те самые 30% от стоимости жилья. Если этих людей включить в нормальную схему, плюс немножко социальной ипотеки, тогда да, действительно, основная масса россиян имеют шанс получить жилье.

«Долевое строительство — это такая кривая схема. Почему она дешевле для людей, почему те, кто не проходят на настоящую ипотеку, идут на долевку? Потому что по факту эти люди кредитуют сами себя» «Долевое строительство — это такая кривая схема. Почему она дешевле для людей, почему те, кто не проходит на настоящую ипотеку, идут на «долевку»? Потому что по факту эти люди кредитуют сами себя»

ПОПЫТКИ УЛУЧШИТЬ ДОЛЕВОЙ ЗАКОН БЫЛИ ИЗНАЧАЛЬНО БЕЗНАДЕЖНЫ

Но что будет, если людям, которые зарабатывают на половину квадратного метра жилья в месяц и, в принципе, могут что-то накопить, мы не предложим нужной схемы? Это должна быть хорошая, заданная законом схема. Ее сегодня нет. И эти люди, естественно, лезут в кривые схемы. Так происходило в Латинской Америке и вовсю происходило в России. Долевое строительство — это такая кривая схема.

Почему она дешевле для людей, почему те, кто не проходит на настоящую ипотеку, идут на «долевку»? Потому что по факту эти люди кредитуют сами себя, когда сдают деньги предварительно. Следовательно, избавляются от огромной кредитной маржи банков, а в России это инфляция плюс большие риски. Это и раньше было где-то 15%, и сейчас примерно 12% или, может быть, 11%. За счет того, что человек вначале вносит деньги за будущую квартиру, все или частично, по сути, это схема с предварительным накоплением средств. Но здесь все риски сбрасываются на человека — и застройщика, и работы с деньгами. Грубо говоря, он сам кредитует себя или других — и все риски забирает на себя, в частности риски того, что не выстроят жилье, что неправильно что-то пойдет…

Ну а дальше в долевом строительстве эти риски — пропажи денег, условно говоря, и недостройки жилья — объединяются. То есть застройщик по факту выполняет функции строителя, все строительные риски на нем. Плюс еще он, не имея ни лицензии банка, ни навыков работы с деньгами, работает с немалыми средствами. В этом смысле у него выше, чем в обыкновенных банках, риски потери этих денег — кражи, пропажи, неправильного использования. И это на самом деле ничем не устранишь. Я пытался депутатам, которые в бюджетном комитете Думы РФ занимались разруливанием «долевки», объяснить, что никакими вашими ухищрениями, ужесточением операций вы ничего не добьетесь, потому что перемешивание рисков никуда не денется. И в принципе, схема предварительного накопления все равно останется. В этом смысле попытки улучшить долевой закон были изначально безнадежны. Это, мне кажется, сразу должен был понимать тот, кто знает законы сохранения, знает, почему основная масса людей идет в эти кривые схемы.

«Почти наверняка произойдет удорожание нового жилья, потому что частично там будут задействованы кредитные ресурсы банков» «Почти наверняка произойдет удорожание нового жилья, потому что частично там будут задействованы кредитные ресурсы банков»

ВЕРОЯТНОСТЬ ТОГО, ЧТО С ЭТИМИ СХЕМАМИ ЛЮДИ ПРОЛЕТЯТ, НЕ УМЕНЬШИТСЯ

Теперь, наконец, отказались от этой «долевки» и предложили схему предварительного накопления с участием банков. По сути, перевели на банки все риски и все, что связано с предварительным накоплением. Что из этого получится?

Совершенно очевидно, что для человека никакого выигрыша при этом не произойдет. Чуть больше будут зарабатывать банки, чуть меньше — строители. Почти наверняка произойдет удорожание нового жилья, потому что частично там будут задействованы кредитные ресурсы банков. А с точки зрения рисков ничего не улучшится, потому что по факту перемешивание рисков останется, только теперь уже банки к своим рискам приплюсуют риски своих оценок. То есть проектное финансирование, ошибки в части строительных проектов, риск того, что не завершат это строительство, теперь будут оценивать банки. Но они этим не умеют заниматься и получат несвойственную им функцию в части оценок строительных проектов. Соответственно, риски не уменьшатся, а, на мой взгляд, скорее увеличатся, потому что вероятность банкротства банков в последние годы ничуть не меньше, чем вероятность полного краха застройщика.

Резюме: чуть-чуть уменьшится количество людей, которые начнут попадать в эти схемы, но вероятность того, что с данными схемами они пролетят, к сожалению, не уменьшится.

ЛЕТ ПЯТЬ ПО ЭТОЙ СХЕМЕ ЛЮДЕЙ ПООБМАНЫВАЮТ И ПОТОМ ВЕРНУТСЯ К ТОМУ, ЧТО ВСЕ-ТАКИ НУЖНЫ СТРОЙСБЕРКАССЫ

А что надо было делать? Нужно было посмотреть, как страны, которые были бедными и сейчас бедные, с этой проблемой тем не менее справлялись эффективно. И такая эффективная схема есть — она называется строительными сберегательными кассами. Данная схема тоже с предварительным накоплением, но когда банк занимается исключительно банковской деятельностью. Более того, создаются специализированные банки, которые не имеют права заниматься спекулятивными операциями, а занимаются только и исключительно с клиентами, которые улучшают свои жилищные условия — либо строят, либо покупают, либо ремонтируют квартиры.

Предварительное накопление в стройсберкассах идет, по сути, по замкнутому кругу и, следовательно, при любой инфляции может обеспечивать кредиты под низкие проценты. Даже если инфляция в стране, скажем, 20%, стройсберкассы все равно могут выдавать кредиты под 5%, если человек на стадии предварительного накопления соглашается сдать свои деньги под 3%. 

А для того, чтобы все риски замкнуть окончательно на себя и помочь этому процессу, государство людям, которые пошли в эти стройсберкассы, накидывает 20 копеек на вложенный рубль, а в Словакии, если на наши деньги, до 40 копеек. Схема с точки зрения бюджета выгодная, неубыточная, благодаря налогам. Если банку запрещено выполнять другие операции и он занимается только строительством, то там в обороте всегда сидит налог на добавленную стоимость и другие налоги, которые обеспечивают поступление в бюджет с рубля более 20 копеек при строительстве дома. То есть это значит, что человек идет в такой специализированный банк, в стройсберкассу, там примерно два года накапливает 30% от рыночной стоимости своей будущей квартиры, получает от государства еще 20% от того, что он вложил. Дальше получает от этой стройсберкассы — потому что он два года как бы доказывал свою кредитоспособность — удвоенную сумму под низкие проценты, независимо от инфляции. И плюс гарантии, если не хватает, перед ипотечным банком на то, чтобы ему недостающую сумму на квартиру дали.

Это схема, которая действительно оставшиеся 50% населения… ну почти что 50% (реально для России все-таки процентов 30) позволяет охватить. Соответственно, ее и надо было внедрять. К сожалению, пошли на вариант, который, наверное, пролоббировали обычные наши банки. Ну не знают они своего счастья на самом-то деле… Думаю, лет пять по этой схеме людей пообманывают и потом вернутся к тому, что все-таки нужны стройсберкассы. 

…Наш институт только что закончил отчет с анализом экономических последствий введения поправок в действующих федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Меня попросили посмотреть этот отчет. С моей точки зрения, отчет добротный, хороший, цифры там правильные, даже если они мне не нравятся. Но идейно он не приводит к пониманию, почему 30–50% россиян, целые толпы обязательно лезут в эти кривые схемы. А все потому, что им не предложили хорошей, прямой схемы. И теперь из одной кривой схемы — «долевки» — они перейдут в другую кривую схему, в банковскую. Потом, наверное, придумают еще и жилищные кооперативы… Но это все опять от лукавого. 

Хочу поздравить читателей с Новым годом. Всех, включая и тех, что меня ругают в комментариях. Приятно, что «БИЗНЕС Online» читают много умных людей, у которых есть своя точка зрения, свое мнение, которые, как и я, считают, что все мы должны менять жизнь людей в нашей стране в лучшую сторону.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции