«Многие в панике скупают все!»: казанские риелторы полны оптимизма

Место проведения саммита было выбрано неслучайно — из окон открывался вид на тот самый мегапустырь, где планируется застройка ЖК «Мой ритм»

«ЧЕРЕЗ НЕСКОЛЬКО ЛЕТ МЫ УВИДИМ 10–15 КРУПНЫХ ЗАСТРОЙЩИКОВ ВМЕСТО НЫНЕШНИХ 50»

Сразу несколько трендов обозначили застройщики и девелоперы на прошедшем в минувшую пятницу в Казани VIII рождественском саммите недвижимости, организованном в этом году на территории казанского ипподрома. По словам модератора пленарной части саммита, директора ООО «Ак Барс Недвижимость» Елены Стрюковой, место проведения саммита было выбрано неслучайно — из окон открывался вид на тот самый мегапустырь, где планируется застройка ЖК «Мой ритм». Буквально за день до саммита АБН объявила о старте продаж: 9 домов разной этажности с концепцией двора без машин, двумя детскими садами и собственной школой. Впрочем, об этом особо не говорили: судя по всему, организаторы решили сработать по принципу «меньше рекламы, больше аналитики». Каждый эксперт подготовил свой анализ рынка и поделился прогнозами и ожиданиями на 2019 год.

Так, глава гильдии риэлторов Андрей Савельев начал выступление с представителей первичного рынка. По итогам года лидером по объемам продаж стал «Унистрой» с показателем в 25% рынка, обогнав «Сувар» (12%) и «Ак Барс» (11%). По словам Савельева, изменения в законодательстве пока затронули застройщиков незначительно. По эскроу-счетам стал работать лишь один застройщик (об этом можно почитать здесь). Остальные же заявляют о продолжении работы по старой схеме (с долевкой и привлечением денег дольщиков) еще в течение трех-четырех лет, благо пул разрешений на строительство в этом году резко пополнился. При этом глава гильдии спрогнозировал, что количество застройщиков будет сокращаться. Какие-то будут укрупняться, какие-то — консолидироваться, считает он. 

«На сегодняшний день в Казани сосредоточено порядка 50 строительных компаний. На мой взгляд, через три-четыре года мы увидим 10–15 крупных компаний, которые представлены на рынке», — предположил он. И такой прогноз уже не звучит шокирующим — все привыкли.

Исходя из количества сделок, наибольшей популярностью в 2018 году пользовался Советский район. Следующие по популярности — Приволжский, Ново-Савиновский, Вахитовский и Московский.

Прошелся Савельев и по парковкам. Средний ценник на парковочное место в казанских новостройках колеблется от 300 тыс. рублей в эконом-сегменте и до 700 тыс. в сегменте комфорт-плюс, но в целом процент продаж парковочных мест Савельев оценил как крайне низкий. С этим согласилась коммерческий директор «Камастройинвест» Антонина Дарчинова, которая в своем выступлении обратила внимание на то, что к моменту сдачи дома покупатели квартир приобретают лишь порядка 60% парковок. «Норму по парковкам надо снижать. Они не приносят городу пользу. Мы должны переходить на систему каршеринга, автопилотных автомобилей», — предлагала она альтернативы. Впрочем, беспилотники — дело будущего, а каршеринг в Казани пока развит мало.

Подводя итоги уходящего года, глава гильдии заметил, что 2018 год можно назвать ажиотажным для первичного рынка. «Мы даже видим, когда на этапе строительства у застройщика пропадает самый востребованный сегмент — однокомнатные квартиры в 40 „квадратов“. Они пропадают буквально через два-три месяца после старта продаж. Это зафиксировали все крупные застройщики», — поделился он. Возвращается спрос и на «трешки». А это значит, что основную массу покупателей составляют не только инвесторы, но и люди, которые покупают квартиры для себя.

Андрей Савельев презентовал слушателям традиционный анализ — насколько покупка квартиры сегодня выгодна в плане инвестиций

ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ СНИЗИЛАСЬ ДО… 20-30% ГОДОВЫХ

Переходя к арендному рынку, Савельев отметил, что предложений здесь стало гораздо больше, чем в 2013–2014 годы. Объясняется это просто. «Если раньше самым распространенным способом инвестиций были вложения в первичную недвижимость и дальнейшая ее продажа перед вводом в эксплуатацию, то сейчас мы видим, что очень многие инвесторы оставляют эти квартиры себе, делают ремонт и выставляют в аренду. Я неоднократно встречал целый ряд предпринимателей, которые имеют порядка 7–8, до 10 квартир, которые они сдают в аренду. Причем это не их профильный бизнес, а такое вложение средств», — поделился он с присутствующими.

Затем глава гильдии презентовал слушателям традиционный анализ — насколько покупка квартиры сегодня выгодна в плане инвестиций. Взяв минимальную стоимость квартиры на первичном рынке (1,7 млн рублей) Савельев посчитал, какую прибыль может получить инвестор, купив квартиру на стадии котлована и перепродав ее к тому моменту, когда дом будет введен в эксплуатацию. По его словам, средняя доходность в таких случаях все еще достигает 20–30% годовых. Впрочем, есть и исключительные случаи. «Сейчас сдан в эксплуатацию жилой комплекс в Ново-Савиновском районе. Там инвестиции от старта продаж до ввода в эксплуатацию достигали 60 процентов, и это всего лишь за 1,5 года», — привел он пример.

Говоря об инвестициях на вторичном рынке, Савельев взял за основу сумму в 2 млн рублей — такова минимальная стоимость однокомнатной квартиры в хрущевке (рынок гостинок эксперт в расчет не брал, там своя специфика). В случае, если инвестор в течение пяти-семи лет сдает квартиру в аренду по среднерыночной стоимости 13–15 тыс., доходность, которую он получает, составит 10% годовых.

Отдельно спикер проиллюстрировал примеры инвестиций с учетом роста цен. «То есть если в 2010 году однокомнатную хрущевку можно было купить за 1,3 миллиона, то сегодня в хорошем состоянии ее можно продать за 2,2 миллиона», — привел он цифры. То есть «однушка» в хрущевке за 8 лет подорожала на 70% — в среднем рост 8,75% в год. Доход от аренды за тот же срок составит 960 тыс., доход от роста цены — еще 900 тысяч. «Вложив миллион триста чистого дохода, вы получили миллион восемьсот, что составляет 30 процентов годовых», — подытожил эксперт, отдельно заметив, что рассматривал вариант без ипотеки. Тем не менее инвестирование пока еще не приносит такой выгоды, как в начале 2000-х годов — тогда процент чистой прибыли мог достигать 100% в год. И, по прогнозам Савельева, в ближайшую пятилетку чистая прибыль от инвестирования сохранится на уровне 30–35% годовых. Подводя итог, глава гильдии риэлторов заметил, что инвестиции в недвижимость до сих пор являются одной из самых доходных, стабильных и выгодных инвестиций на этом рынке. Мнение эксперта, впрочем, разделяли не все присутствующие — руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова, к примеру, заметила, что при умелом обращении и наличии опыта вкладываться в валюту сейчас гораздо интереснее.

Кто-то из присутствующих в зале заметил, что эксперт не учел содержания сдаваемой в аренду квартиры: покупка мебели, коммунальная плата… Савельев, впрочем, заметил, что коммуналку арендатор оплачивает отдельно, а сумма покупки мебели не убийственно велика. Впрочем, эксперты не вспомнили о тратах на капитальный ремонт — а ведь иногда собственники квартир неплохо вкладываются в их оснащение. Представитель компании «Ак Барс Девелопмент» Дмитрий Пузырев поинтересовался, почему в обзор не были включены четырех-пятикомнатные квартиры, однако впоследствии эксперты сошлись на том, что в Казани с ними серьезная проблема. «Четырех-пятикомнатные квартиры с хорошей эргономикой и хорошей планировкой в Казани очень редко встретишь. Я однажды встречал четырехкомнатную квартиру, в которой четвертая комната была без окон», — поделился глава гильдии.

Рассказать о загородной недвижимости вызвался руководитель проекта «Примавера» Павел Кострикин

«ПРОБЛЕМА ЗАГОРОДНОГО ЖИЛЬЯ — КРЕДИТОВАНИЕ»

Затем эксперты перешли к секции загородной недвижимости, рассказать о которой вызвался руководитель проекта «Примавера» Павел Кострикин. Впрочем, сначала он предложил поговорить об общих тенденциях на рынке жилья, волнующих сегодня всех застройщиков. «Первое — отказ от договоров долевого участия. По крайней мере в Москве девелоперы на данный момент ни о чем другом говорить в принципе не могут», — поделился он, отметив, что из-за принятия поправок в закон о долевом строительстве, огромное количество денег с рынка просто уйдет. По мнению Кострикина, эксперты и политики, принимавшие эти законы, еще сами не понимают масштабов проблемы, которую они создали своими руками. «Например, Галина Хованская, которая возглавляет комитет Госдумы по жилищному строительству, уже сейчас активно лоббирует возвращение [долевого участия] или внедрение схем с жилищными кооперативами. То, от чего так долго пытались отбрыкаться — потому что это была схема обхода закона о долевом строительства, и, действительно, были и примеры мошенничества в этой сфере… Но вот тем не менее сейчас все понимают, что эти деньги уйдут и взять их будет негде: у банков столько нет — и не будет», — развел он руками.

Возвращаясь к основной теме, Кострикин отметил рост спроса на загородное жилье в сравнении со спросом на городские квартиры. «Недавно „Инком-недвижимость“ в Москве провела исследование: доля покупателей коттеджей для постоянного проживания увеличилась за последние 10 лет с 40 до 70 процентов», — поделился он. Снижения себестоимости строительства в этом сегменте, по словам Кострикина, не происходит, однако стоимость заметно снижается в сравнении с многоквартирными домами. В основном это происходит за счет оптимизации площадей.

«Еще 10–15 лет назад люди, дорвавшись до возможности строить на земле индивидуальные жилые дома, строили буквально замки. Я одно время работал в Москве с застройщиком, которые в том числе и частные дома строил. Он рассказывал про одного сенатора, для которого он дом построил, — они в этом доме с женой не всегда могли друг друга найти. И в итоге поставили какие-то специальные домофоны, чтобы просто друг друга искать», — поделился он историей из параллельной реальности. В целом Кострикин заметил, что, несмотря на популярность таких концепций, как «умный дом», эксперты отмечают, что их востребованность в итоге оказывается крайне низкой. «Люди покупают, поддавшись на модные тенденции, потом у них это начинает выходить из строя, не работать», — объяснил он, продемонстрировав собравшимся забавный ролик, где система распознавания голоса не узнает хозяина, возвращающегося от зубного врача (щека распухла, и голос изменился). В итоге незадачливый житель умного дома с тоской смотрит на удаляющуюся соседку, попавшую в дом с помощью обычных ключей.

В заключение Гизатова попросила Кострикина рассказать о подводных камнях, встречающихся в сегменте загородного жилья. Она обратила внимание на то, что в загородной недвижимости есть одна существенная проблема — потолок суммы кредита. «Все банки, как правило, ограничиваются 5–7 миллионами рублей. Соответственно, не все коттеджи и загородные дома попадают в этот сегмент», — рассказала она. Наличие такой проблемы косвенно подтвердил и присутствующий в зале представитель Газпромбанка, ответивший на вопрос, кредитует ли его организация дома, короткой фразой о том, что «есть нюансы». «Примаверы», впрочем, эта проблема не касается — поселок фактически принадлежит банку «Зенит», который и кредитует своих покупателей. «Я думаю, что мы и с другими банками договоры заключим, просто за пять дней (с момента старта продаж — прим. ред.) еще не успели», — подытожил Кострикин. 

Анастасия Гизатова (справа), подводя итоги года по первичному рынку, рассказала о том, что в этом году в Казани стартовало 44 новых комплекса

«РЫНОК ПЕРЕГРЕТ. МНОГИЕ В ПАНИКЕ СКУПАЮТ ВСЕ… НО В ЯНВАРЕ РОСТА НЕ БУДЕТ»

Глава АН «Счастливый дом» Гизатова, подводя итоги года по первичному рынку, рассказала о том, что в этом году в Казани стартовало 44 новых комплекса (сюда входит и так называемая точечная застройка, и проекты, включающие в себя несколько домов). По объемам ввода жилья Татарстан остался на уровне прошлого года — с цифрой 2,4 млн. кв. метров, заняв 4-ю позицию среди других субъектов РФ. Помимо Москвы (13,5%) и Ленинградской области (5,9%) нас опередил Краснодарский край (5,2%), а вот соседний Башкортостан мы обогнали.

Кроме того, 2018 год побил пятилетний рекорд по количеству заключенных ДДУ. Росреестр зафиксировал 15,8 тыс. сделок за 10 месяцев текущего года. Для сравнения: годом ранее данная цифра за аналогичный период составила чуть более 13 тысяч. По прогнозам риелторов, количество сделок по итогам года превысит рекордную за последние годы цифру в более 17 тыс. сделок по ДДУ, которую мы наблюдали в 2014 году.

В целом год показал хорошую динамику роста сделок, что потянуло за собой рост цен. По словам Гизатовой, даже недвижимость эконом-класса сегодня стоит порядка 80 тыс. рублей за квадратный метр. Говоря о прогнозах на 2019-й, эксперт предположила, что год не повлечет за собой каких-то революционных изменений. «Сейчас рынок перегрет — многие в панике скупают все. Многие застройщики и агентства недвижимости скажут, что работают практически круглосуточно. Но я хочу заверить, что в январе не будет какого-то роста — цены будут на уровне декабря. Поэтому если есть возможность выбирать, выбирайте спокойно», — заверила она казанцев.

«МЫ МОДЕЛИРУЕМ ЦЕЛЫЙ ДЕНЬ ИЛИ ЦЕЛУЮ ЖИЗНЬ НАШЕГО ПОКУПАТЕЛЯ. МЫ ЗА НЕГО УЖЕ ВСЕ ПРОДУМЫВАЕМ»

Обзор рынка торговой и офисной недвижимости  пестрел сводками новостей за прошедший год, смелыми ожиданиями и вызывающими трендами. По словам замгендиректора A-Development Владимира Шайхиева, 2018 год был насыщенным по открытию различных гипермаркетов, торговых и бизнес-центров. «Если в 2017 году единственным было открытие ТЦ „Радужный“ в Осиново, то в 2018 году „Лента“ ударно открыла три объекта, ТЦ „МОКИ“ открылся на Кулахметова, 28, ТЦ „Победа“ на Закиева, 1. У него репутация здания с хорошими арендаторами — DNS, „СитиЛинк“, „Альпари“, Burger King. Castorama открылся, при этом появилась следом новость, что они сворачиваются. Еще торговый центр X5 на выезде по правую руку на Оренбургском тракте, БЦ „Родина“, ТЦ Мегастрой».

Шайхиев подчеркнул, что гипермаркет «Лента» развивается в Казани «ударными темпами». И следующим к открытию планируется объект на Копылова (бывший трампарк). Заявлен также новый бизнес-центр на Московской, центр семейного отдыха на Павлюхина от UD Group и ТЦ на месте «Птичьего рынка». «Планы по открытию бизнес-центров и торговых центров говорят о том, что востребованность есть. Что предложение превышает спрос, сказать нельзя, мы двигаемся вперед, в верном направлении», — подчеркнул он.

По продуктовым ретейлерам впереди планеты всей «Пятерочка». За год открылось около 40 магазинов в Казани. «Магнит» открыл около 50 магазинов по Татарстану, «Верный» зашел с 16 магазинами. «Есть информация, что у „Магнита“ есть соглашение с Почтой России на предмет открытия магазинов в их помещениях и зданиях. В количестве 2 тысяч магазинов они должны открыть по всей России. Это очень хороший показатель», — отметил Шайхиев.

Екатерина Гресс (слева) представила основные тренды и форматы, без которых, по ее словам, «торговый центр завтра пришлось бы закрыть»

«НЕ ВЛАДЕТЬ, А ПОЛУЧАТЬ ОПЫТ»

Председатель комитета по торговой недвижимости российской гильдии управляющих и девелоперов Екатерина Гресс представила основные тренды и форматы, без которых, по ее словам, «торговый центр завтра пришлось бы закрыть». Самым главным трендом среди миллениалов — а именно на них ориентируется современный рынок недвижимости — Гресс назвала принцип «не владеть, а получать опыт». Еще одна важная черта, которая влияет на поведение современного потребителя — гаджеты и диджитал. Происходит уход в онлайн. «Кто эти люди, которые покупают онлайн? 10 людей из 10 имеют опыт либо покупки, либо просмотра товара в интернете. Естественно, мы не берем в расчет младенцев и 90-летних бабушек. А ведь совсем недавно этого вообще не существовало», — удивляется она. Также, по ее мнению, нельзя упускать из внимания такой факт, что миллениалы, несмотря на приверженность к гаджетам, ищут опыт какого-то общения. «Это опыт, когда впечатления от покупки выходят на первый план», — подчеркивает Гресс.

В качестве примера она приводит магазин в ТЦ у Красного моста в Петербурге. «Это универмаг, и здесь вы видите такую секцию, которая выстроена в виде бара, где продается обувь. Обувь на столике, на баре — люди приходят и в таком интересном формате могут посмотреть, примерить. Это точно останется в памяти, остается в сознании. Такие нестандартные форматы заставляют запомнить ваш объект», — объясняет она применение трендов на практике.

Другой важный тренд — атмосфера. Гресс описывает ее как то, что мы не можем описать, но что остается в нашем ощущении: «Атмосфере сегодня нужно уделять особое внимание. Она состоит из множества деталей: из климатики, из температуры, музыки, того, как встречает вас ТЦ на входе, даже озеленения».

На фоне ухода многих покупателей в онлайн большие форматы становятся неэффективны. И это еще один тренд. «Покупки совершаются онлайн, но мы оставляем за собой право потрогать, померить, посмотреть, что за коричневый цвет, в конце концов. Мы готовы заказывать в интернете, но у нас должны оставаться возможности взаимодействовать с брендом», — отмечает она и презентует решение. — «Поэтому все чаще в ТЦ открываются не глобальные магазины, а корнеры конкретных брендов. Они могут открываться на какое-то время, на три месяца. Это будущее, это все чаще будет появляться в торговых центрах, форматы будут сжиматься».

«Следующий тренд — кластеры образа жизни, когда в торговом центре мы моделируем целый день или целую жизнь нашего покупателя. Когда мы за него уже все продумываем. Как он себя ведет? Проснулся, выпил кофе, пошел в фитнес-центр или учить английский, пошел в кино или в балетную школу. Или привел детей на занятие. Когда в торговом центре концентрируется несколько форматов, составляющих образ жизни. Мы должны узнавать, что хотят покупатели и становиться к ним ближе с помощью таких форматов», — напутствует Гресс. Говоря о кластерах, она плавно перешла еще к одному формату, который уже сейчас прекрасно себя чувствует в Москве и начал шагать в города-миллионники — фуд-холлы. «Гастромаркеты, гастропространства, где собраны разные концепции: это и монокухни, это кухни разных народов, морепродукты или только пицца. Приходит компания, и каждый может выбрать, что ему нравится. Но все собираются в одном пространстве, общаются и прекрасно себя чувствуют», — описала она новый формат. Впрочем, об этом говорили и на рождественском саммите год назад. 

Клара Ритман в своем обзоре изложила взгляд на тренды на рынок офисной недвижимости

«ИДЕМ К РОСТУ АРЕНДНОЙ СТАВКИ»

Клара Ритман, руководитель проектов UD Group, в своем обзоре изложила взгляд на тренды рынка офисной недвижимости, но сначала озвучила цифры по объему офисной недвижимости, которые с прошлого года не изменились. «За последние два года не было введено ни одного офисного центра. Понятно, что для мониторинга мы берем только качественные, профессионально обслуживаемые офисные центры. Сейчас их 46. Немного выросли арендные ставки, что радует. Многие спланировали индексацию на январь следующего года. Что приятно: мы выходим из зоны стагнации и идем к росту арендной ставки», — отметила она. Так же Ритман подчеркнула, что офисный фонд у нас в городе устаревший — только 15 из промониторенных офисных зданий были построены после 2013 года.

А вот влияние трендов чувствуется на рынке офисной недвижимости вовсю. Первое — это рост сегмента совместного потребления: коворкинги, другие помещения, которые мы можем использовать по очереди, например переговорные. «Это влечет за собой уменьшение средней площади на одну компанию. То есть компания не хочет держать места отдыха, те же „переговорки“ в постоянном доступе. Они хотят арендовать их на время», — пояснила Ритман.

Следующий важный тренд — это появление проектов, которые получают доходы минимум от трех независимых источников. Например, гостиница, торговля и офис; торговля, апартаменты и офис и т. д. По словам Ритман, это перекликается с концепцией Life & Work: «потому что мы хотим жить и работать и все иметь вокруг себя в шаговой доступности. Также вырастают требованию к уровню здания, уровню сервиса. Никто не хочет заезжать просто в квадратные метры — все хотят получить комплекс услуг и получить некую упаковку бизнеса».

На вопрос, что строится в Казани, Ритман первым делом упомянула огромный бизнес-центр ТАИФа на берегу Казанки. Его площадь составит 50 тыс. вместе с многоуровневой парковкой. «Следующий очень красивый проект — бизнес-центр А-класса на Островского, 110 (его рабочее название Urban — прим. ред.). Это первый подобный проект за многие годы, 12 тысяч квадратных метров заполнятся быстро». Ритман также упомянула множество небольших торгово-офисных проектов и бизнес-центр «Кремлевская Плаза»: «На Московской стоит долгострой, который сейчас реконструируют, и планируют хороший проект класса Б+ ориентировочно к третьему кварталу 2019 года».