Преподаватели КФУ, вложившиеся в строительство корпоративного поселка в районе Константиновки, возмущены повышением стоимости домов Преподаватели КФУ, вложившиеся в строительство корпоративного поселка в районе Константиновки, возмущены повышением стоимости домов Фото: «БИЗНЕС Online»

«ДУМАЛИ, ЧТО ЦЕНА НЕ БУДЕТ ПОВЫШАТЬСЯ?»

В редакцию «БИЗНЕС Online» обратились преподаватели Казанского федерального университета (КФУ), вложившиеся в строительство корпоративного поселка в районе Константиновки. Этот социальный проект по строительству жилья для сотрудников КФУ стартовал в июне 2014 года.

По обращению руководства КФУ федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС) передал специально созданному жилищно-строительному кооперативу (ЖСК) «Университетский городок КФУ» в безвозмездное срочное пользование (сроком на четыре года) участок площадью 289 тыс. кв. метров. Когда-то, еще в 1984 году, университет планировал создать там Ботанический сад, однако на это не нашлось денег. Было решено, что жилье важнее.

Как говорится на сайте проекта, заявление на вступление в ЖСК через профком мог подать член профессорско-преподавательского коллектива со стажем работы педагогом не менее 5 лет, не имеющий в собственности земельный участок, выделенный государством. Список был утвержден приказом ректора КФУ Ильшата Гафурова и согласован минобразования РФ.

Площадь участков — от 1000 до 1500 кв. м, коттеджей экономкласса — 100, 120 и 150 кв. метров. Изначально планировалось построить 173 дома, но некоторые члены ЖСК в апреле 2015 года были исключены из-за неисполнения обязательств, и осталось всего 130 коттеджей.

Список пайщиков ЖСК был утвержден приказом ректора КФУ Ильшата Гафурова и согласован минобразования РФ Призовут ли преподаватели для своего спасения твердую руку в лице ректора КФУ Ильшата Гафурова, который и утверждал список пайщиков? Что-что, а строить он умеет... Фото: «БИЗНЕС Online»

Изначально стоимость домов вычислялась по верхней планке, установленной в законе, — средней рыночной цене «квадрата» в Татарстане — 31 тыс. 640 рублей. В итоге за дом в 100 кв. м преподаватели должны были отдать 3 164 000 рублей; 120 кв. м — 3 796 800; 150 кв. м — 4 746 000 рублей. Деньги вносились в рассрочку четырьмя паевыми взносами (дополнительно взимаются и членские взносы на текущие расходы ЖСК). В эти суммы вошли и расходы на проведение инженерных коммуникаций для поселка. Архитектурные проекты и проектную документацию повторного применения фонд РЖС передал кооперативу безвозмездно. В собственность членов ЖСК участки и дома переходят только по завершении строительства всего поселка целиком.

Корреспондент «БИЗНЕС Online» побывала на стройплощадке в Константиновке. Жизнь там если и не кипит, то она есть: ходят рабочие, ездят тракторы, работает кран. И в целом преподавателям повезло: поселок находится в самом начале Константиновки, то есть почти в городе, рядом детский сад, магазины и даже клиника. Добраться из Казани можно и на автобусе, а для личных авто проложена хорошая дорога... Словом, цены разумные, местоположение — в 5 км от города, поэтому можно понять людей, которые решили вложиться в дело (естественно, у большинства в ход пошли кредиты).

В 2014 году фонд РЖС передал ЖСК «Университетский городок КФУ» участок площадью 289 тыс. кв. метров (отмечено на карте Ж1). КФУ планировал создать там Ботанический сад, но было решено, что жилье важнееЧтобы увеличить, нажмите

Эйфория длилась до прошлой осени, когда стало понятно, что подрядчик — ООО «Строительное управление Радиант» — не сможет закончить стройку к 31 декабря 2017 года, как это оговорено в договоре (а срок ввода в эксплуатацию — не позднее 1 июля 2018-го). Более того, минувшей осенью правление ЖСК объявило об удорожании проекта. Один из членов кооператива при условии сохранения анонимности рассказал «БИЗНЕС Online», что сначала информация о повышении стоимости была доведена до одного из коллег, потом пошла дальше, и люди взволновались. «В итоге все подтвердилось на одном из собраний, — говорит наш собеседник. — Нам просто сказали: неужели вы такие наивные и думали, что цена не будет повышаться? Дескать, инфляция, цены выросли». По его словам, «СУ Радиант» намерен увеличить стоимость «квадрата» до 41 тыс. рублей, то есть почти на 25%. Таким образом, дом в 100 кв. м обойдется члену кооператива в 4 164 000 рублей — дороже почти на 1 миллион. Что касается поселка в целом, то его стоимость должна была составить около 500 млн рублей, теперь же она может вырасти на 125 миллионов.


Повышение стоимости неоправданно, негодуют члены ЖСК, тем более многие изначально и «купились» именно на дешевизну. При увеличении цены, считают они, теряется сама социальная идея дела, которая обеспечивалась бесплатными землей и проектными бумагами, а также самостоятельным контролем над расходами. «Независимые эксперты по малоэтажному строительству говорят, что 40–41 тысяча рублей — сильно завышенная цена, — отмечает наш источник. — Повышение на 10 процентов еще можно пережить, а вот 25 процентов — это уже слишком. Многие из нас брали кредиты, чтобы оплатить строительство дома. Теперь получается, что нам придется перезаключать договоры и искать новый источник финансирования». По оценке собеседника, около 30 человек увеличение цены просто не потянут.

Куда обращаться обеспокоенным людям? Руководство КФУ, похоже, проектом особо не интересуется. Юридически ЖСК полностью самостоятельная структура, первоначально учрежденная инициативной группой самих сотрудников вуза. Если бы не пометка в уставе о том, что в кооператив могут войти только университетские сотрудники, могло сложиться ощущение, что в вузе об «университетском городке» и не знают. «БИЗНЕС Online» поинтересовался мнением руководства КФУ о сложившейся ситуации, однако в пресс-службе сообщили, что ЖСК — это отдельное юрлицо и вопросы его деятельности никак не входят в ведение университета.

Правление ЖСК было избрано еще в 2014 году и с тех пор не менялось. Его возглавляет старший преподаватель юрфака Алишер Ходжиев (получает за это 38 тыс. рублей в месяц) Правление ЖСК было избрано еще в 2014 году и с тех пор не менялось. Его возглавляет старший преподаватель юрфака Алишер Ходжиев (получает за это 38 тыс. рублей в месяц) Фото: kpfu.ru

ДОЖДЛИВОЕ ЛЕТО И ПОСЯГАТЕЛЬСТВО НА ДЕЛОВУЮ РЕПУТАЦИЮ

В конце минувшего декабря правление ЖСК провело собрание его участников. Корреспонденту «БИЗНЕС Online» удалось попасть на него. Правление кооператива  избрано на общем собрании пайщиков еще в 2014 году (на безальтернативной основе) и с тех пор не менялось. Его возглавляет старший преподаватель юридического факультета Алишер Ходжиев (к слову, получает за это 38 тыс. рублей в месяц из кассы ЖСК). В орган также входят доцент юрфака Ришат Хасанов, старший преподаватель кафедры геофизики и геоинформационных технологий Сергей Петров, доцент кафедры математического анализа Рустем Салахутдинов и проректор по административной работе КФУ Андрей Хашов (их вознаграждение — по 17 тыс. рублей).

Вначале Салахутдинов отчитался о ходе строительства. На конец декабря было залито 127 из 130 фундаментов. На разных этапах строительства — 94 дома: 52 из них покрыто кровлей, 40 оштукатурено, 24 — на разных этапах кладки стен, 13 — на завершающейся стадии. Вода и канализация на участки подведены на 100%, газ — на 98%.

«Работы должны закончиться 31 декабря 2017 года», — признал Салахутдинов. Тут же поднялось негодование зала: мол, почему же тогда все так затянулось? Ходжиев объяснил, что причин отставания от графика несколько. К примеру, площадь застройки увеличилась на 307 кв. м — это три дома. Лето было дождливое. Некоторые члены кооператива решили изменить площади домов. «В том числе есть вопрос по денежным средствам, — оправдывалось правление. — Он (подрядчик — прим. ред.) строит за свой счет. Мы платим по факту, мы ему деньги не даем на строительство». Все равно это не объясняет того, что построено так мало, восклицали из зала. «Ваши вопросы неконструктивны, — отвечали из-за кафедры. — Вы проектом не жили 3,5–4 года. Вы не знаете, о чем говорите. Вы некомпетентны!»

Стоимость «квадрата» увеличили до 41 тыс. рублей, то есть почти на 25%. Таким образом, дом в 100 кв. м обойдется члену кооператива в 4 164 000 рублей – дороже почти на 1 млн. рублей Стоимость «квадрата» увеличили до 41 тыс. рублей, то есть почти на 25%. Таким образом, дом в 100 кв. м обойдется члену кооператива в 4 164 000 рублей — дороже почти на 1 млн рублей Фото: Ирина Ерохина

В доказательство правоты подрядчика члены правления рассказали о ценах на схожие дома в соседних поселках. Так, в «Тургае», квадратный метр в доме на 100 «квадратов» стоит 33,7 тыс. рублей. Стоимость земли — 85 тыс. рублей за сотку (а их каждому пайщику причитается по 10). То есть из общей стоимости в 3,37 млн рублей отнимается 850 тыс. рублей. Соответственно, если сравнивать с поселком КФУ, за квадратный метр действительно остается гораздо меньше — 25,2 тыс. рублей. «Но что предлагает застройщик? — объяснил Ходжиев. — Централизованное водоснабжение отсутствует. Скважина делается одна на два-три дома. Централизованной канализации нет, делается выгребная яма. Внутренние коммуникации и отделка дома такие же, как и у нас. Разводка батарей и радиатор, электричество по дому отсутствует. Стяжки нет, входной двери — тоже. То есть дом с черновой отделкой».

В целом, преподавателям повезло: поселок находится почти в городе, рядом — детский сад, магазины и даже клиника, проложена хорошая дорога В целом преподавателям повезло: поселок находится почти в городе, рядом детский сад, магазины и даже клиника, проложена хорошая дорога Фото: Ирина Ерохина

Но зал гудел, особо активные почти кричали. «Рыночная стоимость в Казани — 57 тысяч рублей за квадратный метр, это вам должно быть известно...» — в конце концов, заявили в правлении, что только добавило раздражения оппонентам. «И по 35 тысяч продают в Казани. Нам известно!» — возмущались пришедшие.

Далее правление перешло в контрнаступление. Членов кооператива обвинили в том, что они создали в WhatsApp группу, где обсуждают ход строительства. «Мы не против того, чтобы такие площадки создавались, но есть закон Российской Федерации и этика КФУ! — раздалось из-за кафедры. — Некоторые сообщения напрямую обвиняют в преступных, халатных действиях руководство ЖСК. Мы отдали эти сообщения на предварительную экспертизу — есть прямое посягательство на деловую репутацию!»

Создательница группы попыталась объяснить, что в чате члены ЖСК лишь обмениваются информацией по проекту. «Ситуация сложная, эмоциональный накал понятен, и я приношу личные извинения за тех, кто не совсем корректно высказался, — обратилась она к правлению. — Но это происходит от отчаяния. Прошу вас выкладывать документы на сайт, чтобы я вас больше не терзала».

Видимо, этика КФУ, хотя ЖСК и не имеет к университету юридически оформленного отношения, была упомянута не случайно. Сегодня ряд членов ЖСК опасаются, что их могут уволить — из-за позиции по кооперативу. Из общения с преподавателями корреспондент «БИЗНЕС Online» сделал вывод, что люди изрядно напуганы. Педагоги укоряют оппонентов в давлении и «хамском» поведении.

«Поскольку это государственная программа, то никакими правами члены кооператива по факту не обладают, — объясняет причины накала страстей один из наших собеседников. — Нас можно выгнать за невнесение паевого взноса и даже за распространение порочащих кооператив сведений. Нам вернут паевой взнос без всякой компенсации — и все на этом», — говорит один из участников проекта. И действительно, в уставе ЖСК говорится, что пайщиков можно изгонять в случае «факта распространения сведений, порочащих деловую репутацию кооператива», правда, «установленного в судебном порядке».

Подрядчика ЖСК выбирали на конкурсе — его выиграла компания «СУ «Радиант»Чтобы увеличить, нажмите

А КТО, СОБСТВЕННО, СТРОИТ?

Инициативную группу членов кооператива настораживает поведение правления, которое не пытается их защитить, но зато хорошо объясняет, что на увеличение цены, скорее всего, придется пойти. В коллективе намекают на аффилированность подрядчика и членов правления, хотя никаких доказательств не приводят.

Правление ЖСК сообщило нашей газете, что подрядчика выбирали на конкурсе, его выиграла компания «СУ „Радиант“». Выбор был основан на критериях, установленных федеральным законом.

Судя по протоколам собраний, первоначально в июне 2015 года был утвержден технический заказчик строительства. Тогда Ходжиев отчитался о том, что коммерческие предложения были запрошены у четырех компаний (ООО «Ак Барс Инжиниринг», ООО «Грань-Инвест», ООО «Радиант», МУП «Служба технического надзора»), и по совокупности условий предложил выбрать ООО «Радиант» — самую, заметим, малоизвестную структуру из списка. Собрание проголосовало за нее единогласно.

Подрядчика строительства утверждали на собрании через год — в июне 2016-го. Он предложен правлением на безальтернативной основе — по результатам «мониторинга» подрядных организаций. Им единогласно утвердили ООО «СУ „Радиант“».

Согласно базе «Контур.Фокус», обе компании — ООО «Радиант» и ООО «СУ „Радиант“» — со схожими названиями на паритетных основаниях контролируют Юрий Федянин и Дамир Амиров, который указан директором последней. То есть они сами и строят, и контролируют ход строительства. Членов правления это нисколько не смущает. «Технический заказчик и подрядчик являются самостоятельными юридическими лицами, — сообщается в ответе ЖСК на запрос „БИЗНЕС Online“. — При этом вхождение данных организаций в одну группу компаний обеспечивает наличие единого центра ответственности за реализацию проекта». Также в ответе сообщается, что авторский надзор ведут и специалисты АО «Татдорпроект» (эта компания в договоре не упоминается). «БИЗНЕС Online» предложил подрядчику прокомментировать ситуацию, но ответа не последовало.

В 2016-м выручка ООО «СУ „Радиант“» увеличилась в три раза до 154 млн рублей, чистый убыток — 3 тысячи. Участия в громких или масштабных стройках за компанией «СУ „Радиант“» не отмечено, единственное, фирма по госконтракту выполняла на 69,7 млн рублей строительно-монтажные и реставрационные работы в парке «Черное озеро». В картотеке арбитража есть несколько дел о неисполнении или ненадлежащем исполнении СУ «Радиант» обязательств по договорам строительного подряда. Суммы исков, впрочем, небольшие — 30 тыс., 180 тыс. и 211 тыс. рублей.

Сейчас для успокоения коллектива правление ЖСК решило провести государственную экспертизу повышенной сметы и обратилось в ГАУ «Управление государственной экспертизы и ценообразования Республики Татарстан по строительству и архитектуре». Но преподаватели предрекают, что экспертиза, по обыкновению, подтвердит все, что подадут на проверку. Руководство кооператива тем не менее заверяет, что окончательно цену, несмотря на результаты экспертизы, будут утверждать все члены ЖСК — проголосуют на собрании.

Судя по словам преподавателей, правление ЖСК не планирует применять к подрядчику и штрафные санкции, оговоренные в контракте за срыв срока. Руководство ЖСК пояснило «БИЗНЕС Online»: несмотря на то что в договоре сроком окончания строительно-монтажных работ указано 31 декабря 2017 года, период выполнения может увеличиваться на сроки получения необходимых разрешений и документов. «И за нарушение сроков исполнения обязанностей заказчика по договору подрядчик вправе, в свою очередь, требовать уплаты ему неустойки», — обращают внимание в правлении. К увеличению сроков исполнения сторонами обязательств по договору, по словам правления, привели длительность согласования посадки индивидуальных жилых домов на отдельных участках, увеличение объемов строительства квадратных метров строящихся домов, длительность межевания земельного участка ЖСК, вследствие чего приостановлены работы по разводке газа. «В условиях наличия взаимных претензий заказчика и подрядчика и продолжающегося активного строительства на земельном участке правление ЖСК считает неконструктивным переход к претензионной работе с подрядчиком», — в конце концов, заверяют в правлении ЖСК.

«Независимые эксперты по малоэтажному строительству говорят, что 40-41 тысяча рублей — сильно завышенная цена. Повышение на 10% еще можно пережить, а вот 25% — это уже слишком» «Независимые эксперты по малоэтажному строительству говорят, что 40–41 тысяча рублей — сильно завышенная цена. Повышение на 10 процентов еще можно пережить, а вот 25 процентов — это уже слишком» Фото: Ирина Ерохина

Но как можно повышать стоимость домов, если она зафиксирована законодательно и даже прописана в уставе? Правление соглашается, что стоимость помещения по федеральному законодательству должна была рассчитываться исходя из средней рыночной стоимости квадратного метра в регионе. Однако, утверждается в письме, высокая инфляция 2014–2016 годов привела к увеличению средней рыночной стоимости «квадрата» в РТ: на четвертый квартал 2017 года — 36 667 рублей. В таких условиях жилищно-строительным кооперативам, работающим по ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», стало почти невозможным соблюсти изначально названные цены. И в федеральный закон были внесены соответствующие коррективы.

В пресс-службе агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК; контролирует реализацию программ строительства подобных университетскому) корреспонденту «БИЗНЕС Online» подтвердили, что стоимость строительства теперь не ограничена и определяется общим собранием членов ЖСК, но сделали оговорку: формат ЖСК с его безвозмездно предоставляемым участком, минимизацией девелоперских расходов, самостоятельным контролем за расходами на проектные работы и за стройкой «позволяет обеспечить конечную стоимость жилья для граждан в среднем на 20–50% ниже рыночной».

В пресс-службе АИЖК также сообщили, что федеральным законом предусмотрено право агентства расторгнуть договор безвозмездного пользования землей в случае неиспользования участка в течение трех лет со дня заключения договора. «При этом в случае возникшего в силу объективных причин снижения темпов уже начатого строительства возможно рассмотрение увеличения установленного договором срока безвозмездного пользования земельным участком», — более мягко добавляют москвичи, намекая на возможное снисхождение. Отметим, что сегодня в России реализуется 113 проектов ЖСК с господдержкой, по 12 из них уже введено в эксплуатацию 138 тыс. кв. м жилья.

В самом правлении уверяют, что проект строительства индивидуального жилья посредством создания ЖСК на основе вышеупомянутого закона уникален для республики: «Аналогичные ЖСК числом более 100 созданы в различных субъектах РФ, но в Татарстане, насколько нам известно, мы единственные». Руководство кооператива уверяет, что проект столкнулся со многими сложностями первопроходца. «Нам пришлось самостоятельно создавать опыт применения положений федерального закона, преодолевать сложности и находить реальное содержание тех или иных нормативных положений», — рассказывают в ЖСК, добавляя, что в условиях кризиса в стройотрасли и предстоящего отказа от долевки на основе 214-го ФЗ опыт строительства жилых домов посредством создания ЖСК «должен быть освещен и представлен широкой публике». В общем, впору защищать дипломные и диссертации.

«То, что подрядчик сам ведет надзор за строительством объекта, не совсем правильно. В данном случае пропадает функция контроля» «То, что подрядчик сам ведет надзор за строительством объекта, не совсем правильно. В данном случае пропадает функция контроля», — отмечают эксперты Фото: Ирина Ерохина

«ПРОПАДАЕТ ФУНКЦИЯ КОНТРОЛЯ»

Эксперты «БИЗНЕС Online» полагают, что спорные моменты с ценой и уж тем более по срокам должны быть освещены в договоре. «Если в договоре не оговорено иное, то в случае изменения цены материала производится компенсация со стороны заказчика, — объясняет генеральный директор ООО „Мегарон“ (строительство малоэтажных домов) Николай Денисов. — Если оговорено, то подрядчик не имеет права что-либо менять, потому что цена на тот момент была фиксированная. И подрядчик не сможет себя защитить в суде, его все равно заставят застраивать по первоначальной цене». Конечно, можно просто поменять подрядчика, но если причина удорожания — в росте цен на материалы, то самим заказчикам это невыгодно — все равно придется доплачивать новому подрядчику, отмечает Денисов.

Кстати, в ходе вышеупомянутого собрания Ходжиев сообщил: «Когда заключали договор, оговаривался и вопрос по цене, подрядчик сказал: „Если хотите зафиксировать сумму, вы нам запатентуйте (оплатите — прим. ред.) 100 процентов, и мы подпишем, больше ни копейки не попросим“. Но мы так не сделали». Однако в договоре (есть в распоряжении «БИЗНЕС Online») сказано, что «подрядчик не вправе требовать увеличения цены работ по договору». На это уточнение в ответе на запрос газеты в правлении в очередной раз сослались на вышеупомянутую законодательную норму ФЗ, которая в результате инфляции была изменена. По их словам, и расчет стоимости индивидуальных жилых домов для членов ЖСК в пункте 49 устава был основан на данной формуле. В пункте 52 устава ЖСК «Университетский городок КФУ» говорится: «Примерная стоимость жилого помещения согласуется с гражданином, вступающим в члены кооператива, и указывается в решении конференции членов кооператива о приеме гражданина в члены кооператива. После строительства кооперативом для члена кооператива жилого помещения размер пая уточняется на основании фактической стоимости построенного кооперативом жилого помещения, объектов инженерной инфраструктуры и объектов для обеспечения эксплуатации жилья и указывается в решении конференции членов кооператива о передаче жилого помещения в пользование члена кооператива».

Доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью Института экономики и управления в строительстве КГАСУ Вадим Рожков полагает, что цена на стройматериалы за три года, конечно, выросла, инфляция есть, но, скорее всего, проблема в другом: «Может быть и такое: когда задумывали поселок, не предусмотрели каких-то дополнительных работ. Всегда могут подняться усложняющие ситуацию подводные камни, которые не были предусмотрены в первоначальном проекте». Чтобы понять причину удорожания проекта и адекватность новой цены, нужно смотреть заключение госэкспертизы. Стоимость квадратного метра с полной отделкой (полы, потолки, окна, проводка, котлы и т. д.) сегодня, по оценке Денисова, примерно 60 тыс. рублей под ключ. Если вычесть стоимость земли — в районе 50 тыс., так что цена по-прежнему адекватная.

Однако, по его словам, подрядчик и технический заказчик все-таки должны быть двумя независимыми организациями: «То, что подрядчик сам ведет надзор за строительством объекта, не совсем правильно. В данном случае пропадает функция контроля».

Что ж, эксперимент с вузовским самоуправлением и демократией, похоже, показал себя во всей красе. Не призовут ли педагоги для своего спасения твердую руку в лице ректора? Что-что, а строить он умеет...