От нововведений проиграют все, полагают эксперты «БИЗНЕС Online», проектное кредитование подразумевает запас средств, которым на рынке обладают единицы, что приведет к сокращению ввода жилья, а значит, росту цен. Многое зависит от кредитной ставки — 5–7% спасут положение застройщиков, а также от «длины» денег — небольшие дома возводят и за год, а масштабные проекты предполагают вливания на годы и десятилетия. Дольщики же полагают, что прибыль поделят банки, а покупатели проиграют из-за роста цен.
Михаил Мень объявил о поручении президента правительству решить вопрос отказа от схемы долевого участия в строительстве в пользу проектного финансирования с привлечением банков
КАК ВЛАДИМИР ПУТИН ОЖИВИЛ УГАСШИЕ РАЗГОВОРЫ ОБ ОТМЕНЕ «ДОЛЕВКИ»
Глава минстроя Михаил Мень объявил о поручении Владимира Путина правительству решить вопрос отказа от схемы долевого участия в строительстве в пользу проектного финансирования с привлечением банков.
«Президент поставил задачу проработать поэтапную возможность после того, как будут введены уже в действие окончательные требования, жесткие требования к застройщикам, которые вступают в силу 1 июля, начать работу по поэтапному переходу через банковское сопровождение от долевого строительства уже к проектному финансированию с использованием банков. Мы пока сроки не называем, потому что поручение пока дано разработать предложения относительно того, в какие сроки это можно будет сделать», — цитирует Меня ресурс RNS.
Подготовка к введению этого механизма ведется уже давно. Сам Мень еще в 2014 году высказывался за отмену долевого строительства и переход к взаимодействию между покупателем и девелопером полностью через банковскую конструкцию. Тогда, по его оценке, для перехода на новую систему понадобилось бы как минимум пять лет. Однако дальше теории вопрос не шел: банки оказались не готовы предоставлять выгодную альтернативу застройщикам.
В конце июля 2015 года первый заместитель главы правительства РФ Игорь Шувалов объявил об усилении контроля по привлечению средств граждан в долевом строительстве. Первый заместитель главы правительства поддержал предложение губернатора Московской области Андрея Воробьева разработать изменения в 214-ФЗ, которые приведут к полному отказу от схемы долевого строительства с 2020 года. В соответствии с документами, с 2016 по 2020 год должен был действовать переходный период, когда финансирование строительства будет происходить через спецсчет в банке и под банковскую гарантию, а к 2018 году Воробьев тогда ставил задачу искоренить практику заключения договоров долевого софинансирования строительства.
Между тем принципиально проблема дольщиков не решилась, хотя принятые меры ее ослабили. В 2007 году в России, по подсчетам оргкомитета обманутых соинвесторов Москвы и Московской области, всего было 200 тыс. человек, а в 2017 году рабочая группа по проблемам обманутых дольщиков при генсовете партии «Единая Россия» насчитала 122 тыс. обманутых дольщиков. Сейчас же, по словам министра строительства, проблемные объекты в сфере строительства есть в 72 субъектах России. «Общий объем, указанный в этих дорожных картах, которые подготовили регионы, — 830 объектов, но это не означает, что это 830 домов, потому что в одном объекте это одно разрешение на строительство, там может быть и два, и три дома» — добавил Мень.
Спустя два года к введению нового механизма правительство не приблизилось. «Отказ от этой практики [долевого строительства] — не вопрос завтрашнего дня, — цитируют „Ведомости“ Меня. Эксперты издания указывают на необходимость 3–5-летнего срока для запуска радикальной системы. Правительство намерено действовать осторожно, чтобы не обрушить рынок и чтобы квартиры не подорожали. В то же время девелоперы опасаются, что, если инициатива будет реализована, это приведет к переделу рынка, на котором останутся несколько крупных игроков, связанных с государством.
Проблемные объекты в сфере строительства есть в 72 субъектах России
«ВСЕ РАЗМЫШЛЕНИЯ О ТОМ, ЧТО ИПОТЕКА УПАДЕТ И СТАНУТ ДОСТУПНЫМИ ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ, НАИВНЫЕ»
Объявляя о поручении Путина, глава минстроя РФ пояснил, что правительство будет работать с депутатами Госдумы над этой задачей. Как заметил в разговоре с корреспондентом «БИЗНЕС Online» депутат Госдумы от Татарстана Александр Сидякин, введение проектного финансирования поможет решить проблему обманутых дольщиков. «С дольщиками проблема решится, потому что проектное финансирование предполагает, что банк-оператор финансирует стойку сам, а значит, объект будет завершен, — пояснил Сидякин. — Что такое проектное финансирование — это когда деньги от людей попадают в определенную „кубышку“, непосредственно на банковский счет, и с этого счета совершаются закупки стройматериалов и оплата услуг подрядчиков, невозможно их потратить на иные цели или объекты, не связанные со стройкой».
Больше всего депутат опасается, что проектное финансирование породит крупных «монстров» наподобие «существующих неповоротливых госкорпораций». «Я опасаюсь, что они заберут себе весь портфель заказов, и отрасль просядет, — заметил парламентарий. — Нужно исходить еще и из того, чтобы защитить интересы малых застройщиков, которые должны на этом рынке присутствовать. Если этот принцип мы выдержим, если будем делать все аккуратно, цена на метр не вырастет, а интересы малых строительных компаний и и малого бизнеса не пострадают. Главное, чтобы банки не предъявляли суперсложных требований, если будет закручивание гаек и увеличение административных издержек — все это будут заложено в цену».
«БИЗНЕС Online» отправил запрос в Сбербанк по поводу применения проектного финансирования в строительной сфере, но ответа пока не последовало. Вице-президент ассоциации региональных банков России Ян Арт напомнил корреспонденту нашего издания, что речь о запуске механизма проектного финансирования в сферу жилищного строительства идет около 10 лет. Однако поручение Путина может оказаться для него хорошим драйвером. «Принципиально на рынке недвижимости этот переход не отразится, — полагает собеседник „БИЗНЕС Online“. — Просто финансовая схема станет более здоровой — не так, когда люди заранее выводят деньги из личного потребления для получения жилья да еще и риски, связанные с долевым строительством».
При этом, по мнению финансиста, значительных изменений на рынке недвижимости от этих перемен ожидать не следует. «Цены на жилье определяются спросом, предложение лишь иногда их корректирует, — полагает он. — Все размышления о том, что ипотека сейчас упадет, станут доступными цены на жилье, мне кажутся очень наивными. Хочется спросить, где более-менее откорректировались цены из-за предложения? В том же Татарстане смогли предложить массовую программу ликвидации жилья, и чуть-чуть цены скорректировались. Пройдет 10 лет, и все будет так: предыдущее, настоящее и следующее поколение примерно на том же месте в плане ценообразования жилья. Поэтому я убежден, что ни на что проектное финансирование не повлияет, финансовая схема станет более удобной и менее проблемной для потребителя. Уйдут скандалы с долевым строительством. Финансированием займутся банки, что правильно, но экономически, повторюсь, это ничего не изменит».
Александр Сидякин: «С дольщиками проблема решится, потому что проектное финансирование предполагает, что банк-оператор финансирует стойку сам, а значит, объект будет завершен» / Фото: «БИЗНЕС Online»
«ГЛАВНЫЙ ВОПРОС — КАКАЯ БУДЕТ ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА?»
За комментариями «БИЗНЕС Online» обратился к экспертам – участникам рынка, застройщикам и риелторам.
«Идея, в принципе хорошая, и если будут соблюдены некоторые условия — я только за, — говорит гендиректор компании „Бриз“ Андрей Беляков, указывая, что, в принципе, весь мир работает по проектному финансированию. — Первый вопрос: какова будет кредитная ставка? Если будут давать нам хотя бы 5–7 процентов — будет подспорье». Но все зависит от условий — для таких ставок они могут оказаться практически невыполнимыми, сомневается собеседник «БИЗНЕС Online». Банки не захотят брать на себя риски, ставки могут быть как по обычным потребительским кредитам, а, допустим, те же 15–16% — это уже много.
«И, естественно, всех интересует „длина“ денег, — добавляет он второй вопрос застройщиков. — Если рассматривать маленький домик — это деньги короткие. Взял на год — за год построил. А если это большой комплекс, это же какие деньги надо будет брать, и дадут ли их?»
При освоении земли есть еще один нюанс — это вопросы документооборота от момента приобретения прав на земельный участок до начала строительства. Опыт рынка показывает, что на это уходит около двух лет. В идеале будет логичнее, если банк будет заказчиком и покупателем построенных квартир. В этом случае у банка будет гарантия того, что он ведет проектное финансирование, четко понимая, куда уходят деньги.
Кроме того, в пылу защиты прав дольщиков государство фактически ставит запретные условия для выхода на рынок новых компаний. Если попытаться выйти на этот рынок «с нуля», прийти в банк и сказать: «Я хочу построить дом» — в банке ответят просто: «А покажите вашу кредитную историю». И при этом попросят залог. Исход такого «похода» очевиден — отказ. «Здесь надо все плюсы и минусы взвешивать. Найти золотую середину. У нас же много талантливых людей. В прямом смысле слова талантливых, которые имеют хорошие идеи, хорошие мысли, образование. В данной ситуации они никогда не смогут стать застройщиками, никогда не выйдут на рынок», — объясняет Беляков. И вспоминает советский опыт: сначала выпускают опытную партию, обкатывают производство, а затем запускают серию. У нас же законодатель идет по другому пути: сначала напишут закон, потом начинают вносить изменения, при этом бизнес, да и все население, живет жизнью подопытного кролика.
Поэтому бороться надо не с застройщиками, а с причинами. Недобросовестные застройщики все равно останутся — они просто найдут другие схемы. «Есть хорошая пословица: еще не создан замок, а уже создана отмычка», — резюмирует гендиректор «Бриза».
«ЕЩЕ НЕ ОБКАТАЛИ ИНСТИТУТ ФОНДА СТРАХОВАНИЯ — А ПРАВИТЕЛЬСТВО УЖЕ ЗАДУМАЛОСЬ ОБ ОТМЕНЕ ДОЛЕВОГО!»
Вопрос доверия банков застройщикам — одна из проблем, соглашается коммерческий директор «Унистроя» Искандер Юсупов. По его мнению, от новых веяний могут проиграть все. «Проектное кредитование подразумевает наличие довольно большого объема собственных средств, что неминуемо и сильно скажется на объемах строительства, ввод жилья сократится очень существенно. Многим компаниям придется просто уйти с рынка, так как они не обладают достаточным кредитом доверия, и банки просто не возьмутся за эти проекты», — говорит он.
Продавать квартиры застройщик в таком сценарии сможет, скорее всего, после окончания строительства. Плюс должен будет компенсировать проценты по кредиту. Если это так, то цены вырастут не менее чем на 15%. А это повлечет за собой серьезное снижение спроса, так как в строящемся объекте купить квартиру можно дешевле.
Получается, что небольшие или ненадежные компании просто не смогут воспользоваться этим механизмам. А крупные и надежные строят и так, хотя закон о долевом строительстве ужесточается очень сильно и с пугающей периодичностью.
Единственные, кто могут выиграть в таком случае, это банки. Для них это дополнительный источник дохода, и, возможно, подобные инициативы лоббируются именно оттуда. С другой стороны, снижение спроса сократит объем и ипотечных сделок, так что банки потеряют тоже.
«При этом нужно помнить, что только вчера заработал фонд страхования при министерстве строительства на базе АИЖК, который стал заменой механизма страхования ответственности застройщика. Фонд как раз гарантирует завершение строительства дома в случае банкротства застройщика фактически за счет других, благонадежных компаний. Непонятно, почему даже не обкатав институт фонда страхования, правительство задумывается о том, чтобы упразднить долевое строительство», — заключает собеседник «БИЗНЕС Online».
«ЗАСТРОЙЩИКИ С СОБСТВЕННЫМИ СРЕДСТВАМИ ЛУЧШЕ ПРИСПОСОБЛЕНЫ, НО ТАКИХ ЕДИНИЦЫ»
Опрошенные «БИЗНЕС Online» риэлторы опасаются, что новая система приведет к увеличению сроков строительства.
Руслан Садреев, директор агентства «Премьер»:
— Слышал, что не раз обсуждали это нововведение. Говоря простым языком, деньги застройщиков будут находиться в банках на эскроу-счетах и выдаваться по нуждам строительства. В начале 2017 года были внесены изменения в закон о долевом участии, и требования к застройщикам ужесточились. Проектное финансирование, как я понимаю, это еще одна мера безопасной работы застройщиков. И это, в принципе, хорошо. Может ли это как-то отрицательно отразиться на дольщиках? Для них тут только плюсы в виде безопасности инвестиций. Что касается цен — не думаю, что это существенно повлияет на стоимость. Посмотрите на фонд защиты дольщиков, который буквально недавно начал свою работу. Доплата там — точнее, оплата в фонд дольщиков — составляет чуть больше 1 процента от стоимости строительства дома. Оплачивает застройщик. Не думаю, что цены из-за этого существенно изменятся. Можно сказать, что это все делается для того, чтобы создать определенный фильтр для входа на строительный рынок. Работать со временем будут только опытные застройщики, имеющие собственные средства на строительство. То есть случайных предпринимателей, которые в корыстных целях хотят кинуть своих потенциальных дольщиков , на этом рынке не будет. Им не удастся зайти на него просто. Контроль расходования средств дольщиков застройщиками, несомненно, нужно ужесточить! На фоне последних событий в банковском секторе, думаю, это правильно, что все средства дольщиков будут храниться в банках с гарантированной поддержкой государства. Это еще раз обезопасит их средства, и меньше будет предпосылок для того, чтобы застройщики не достроили дом. Мое мнение поэтому такое, что политика правительства и государства в этом направлении правильна. Те опасения, которые сейчас слышны со стороны дольщиков по поводу повышения цен, преждевременны.
Чем больше контроля, тем быстрее будет строиться дом. Сроки будут жестко соблюдаться при такой системе. Банки тут будут хранителями этих денег, гарантами того, что эти деньги не будут расходоваться на другие цели. Что касается сроков сдачи, то это нововведение никак не повлияет на их увеличение, а может только ускорить сроки сдачи, так как после сдачи дома банк может выдать застройщику его прибыль. Деньги будут храниться не на свободном счете застройщика, а на контролируемом, в проверенном банке. Будет исключена возможность использования средств, оплаченных на строительство дома Б, при строительстве дома А, который начал возводиться раньше. Такие пирамиды ни к чему хорошему не приводят. С учетом же этого контроля, в том числе и в банковском секторе за расходами, будет так, что средства на строительство дома Б будут использоваться только на это, а не на какие-то другие дома. Будет гарантия, что дом достроится в срок на свои же средства.
Венера Иванова, председатель комитета по финансам ТПП Набережных Челнов и Закамья:
— Я думаю, что вопрос выгоды или невыгоды для банков здесь далеко не первостепенный. В первую очередь это вопрос удорожания стоимости квартир, квадратного метра жилья. Строители получают у населения беспроцентные деньги, а здесь им в любом случае придется обращаться за инвестициями хоть к частному сектору, хоть к банкам. То есть у этих денег появится процентная ставка, поэтому удорожание предполагается.
Банки, возможно, в каком-то выигрыше и будут, на стадии кредитования получат определенный доход. Но, с другой стороны, риски, которые сегодня ложились на население, будут ложиться уже на банки. Но в данном случае чем это лучше — банки более профессионально анализируют своих заемщиков, заказчиков жилья, чем население. То есть, с одной стороны, будет удорожание жилья, а с другой — меньше рисков для населения. Я — банкир еще с советских времен, и раньше строительство велось и за счет бюджета. И для финансирования таких объектов были отдельные счета.
Что касается ипотеки, то спрос может упасть, но ненастолько, чтобы стать недоступной. Помимо того, на рынок может выйти арендное жилье, которое пока дороговато для застройщиков. Поэтому, возможно, государство сможет выступить с софинансированием таких объектов. И те категории людей, которые не могут купить собственное жилье, смогут жить в арендованном.
Я не думаю, что отмена долевого строительства сильно повлияет на рынок застройщиков в Татарстане. В любом случае мелких застройщиков практически уже нет. Везде идет глобализация — как и в банковской сфере, так и в торговой, и в строительстве укрупнение уже произошло.
Вячеслав Егоров, президент гильдии риэлторов, руководитель АН «Авангард-Риэлт», член национального совета РГР:
— Застройщики не особо оптимистично относятся к переходу на проектное финансирование, потому что это отразится на ценах. Будет, конечно, удорожание. У застройщиков возникнут определенные проблемы с финансированием. Понятно, что все идет через банк и будут выделяться определенные транши, но они — тяжелые структуры в плане принятия решений, согласований и так далее. Процесс использования денег может очень сильно удлиниться. А это будет сказываться на сроках строительства. Возможно, это можно будет как-то отрегулировать еще. Вот я много общался с застройщиками, и у всех мнение практически однозначное — конечно, это усложнит процесс строительства. Понятно, что это делается с благими намерениями, чтобы, например, обезопасить от банкротства, защита потребителя, но все эти задержки скажутся на покупательской способности. Застройщики, у которых есть собственные средства или еще что-то, будут лучше приспосабливаться к этой схеме работы. У них пойдет все без сбоев. Но таких единицы. Получится так, что они будут диктовать свои условия на рынке. Но вопрос пока не проработан, поэтому, в принципе, рано говорить о прогнозах. Я часто общаюсь с застройщиками, и все они настроены в отношении этой инициативы весьма скептически. Как же потребитель относится? Потребитель — не профессионал на рынке. Он может и в розовых очках смотреть на все это дело. Я, как риэлтор, все-так склоняюсь к мнению застройщика, потому что им виднее.
Покупатели вроде как бы и выигрывают. Но кто выигрывает? Общество! Потому что не будет риска нецелевого использования. Возможно, они будут переплачивать, и на удорожании это и не отразится. Тяжело судить об этом. Но я думаю, что это точно удлинит процесс строительства. Оперативные решения при строительстве очень часто надо принимать. А в данном случае все будет затягиваться. Как из этой ситуации выходить? Вроде у застройщика есть сроки, определенный план.
«РОСТ ЦЕН БУДЕТ ОДНОЗНАЧНО, ВСЕ БУДЕТ ПОКРЫВАТЬСЯ ДЕШЕВОЙ ИПОТЕКОЙ»
Альберт Камалиев, дольщик ЖК «Симфония»:
— Нужно исключить все риски. Об этом уже не раз говорили. Насколько эффективна будет эта мера? Трудно мне сказать. Как этот механизм будет работать? У нас на уровне законов вроде все предусматривается, а фактически всегда какие-то нюансы вскрываются потом. Поэтому трудно судить, насколько эффективна будет эта мера. У нас палка о двух концах. Все эти дополнительные меры, например, страхование – это же все дополнительные издержки. Это здесь надо еще учитывать. Чем всегда долевое строительство было привлекательно? Тем, что ты вкладываешься, дом начинает строиться с нуля, соответственно цены ниже. А если ценник будет завышен при долевом строительстве, то в какой-то момент не выгодно станет. Надо смотреть на опыт европейских стран, там это уже все проработано. Если ценник такого строительства приблизится к вторичным, то, наверное... Тут надо просто понимать, что уменьшение рисков отразится на цене. Если ключевая задача состоит в том, чтобы исключить полностью риски, то такая мера, скорее всего, будет эффективной. Но надо понимать, что это скажется на ценники. Прогнозы сейчас делать трудно, потому что сами знаете, какая у нас ситуация сейчас нестабильная. Те же застройщики находятся в сложном положении от того, что ситуация экономическая на них давит. Все эти дополнительные условия... Да они и сами много раз говорили, что им просто трудно заниматься этой деятельностью.
Знаете, само долевое строительство — это же удобно в принципе. Когда говорят, что кто-то там обанкротился — это все наши риски. Сегодня большое число застройщиков банкротятся. Вот это не нормально. А все почему? Потому что условия для них не созданы. Если бы были благоприятные для них условия, то такие крупные игроки, как тот же «Фон», не банкротились.
Ирина Князева, дольщик «Фона»:
Закон — что дышло: куда куда повернешь — туда и вышло. Мне кажется, тут уместна эта поговорка. Все равно найдутся какие-то лазейки, о которых мы сейчас не знаем и даже не подозреваем. Если кто-то, тот же банк, несмотря на эту лазейку, будет покрывать убытки дольщиков, то я это приветствую. Люди не должны страдать от того, что они не могу наладить контроль за застройщиком. А наладить контроль за банком? Все от этого идет. Глядя на все ситуации, например с тем же «Фоном», я не вижу того, что все проблемы лежат только на застройщиках. Есть и другие внешние силы, которые помогли всей этой ситуации. Они также могут повлиять и на банк. Это хорошо, если банк не татарстанский. А если будет татарстанский? Как тут быть? Коррупция — везде и всюду, где есть деньги. Все самые хорошие идеи вот так печально и заканчиваются. Если нам президент России гарантирует, что это наше спасение и это пойдет на пользу людям, то я за. Мы верим ему, ведь у него там много людей, которые работают и думают: юристы, налоговики, банкиры и прочие. Единственное, чего я боюсь, — любое благое начинание иногда становится печальным для населения.
Рост цен будет однозначно. Наверное, это все будет покрываться более дешевой ипотекой. Люди, которые предпочитают приобретать жилье без ипотеки, воспримут это как новшество. А любое новшество несет дополнительные расходы со стороны населения. Прибыль будет кому? В данном случае банкам. Покупатели же тут проигрывают. Банк не будет делать никаких шагов, не будет аккумулировать у себя на счетах средства без определенной прибыли. Как вот будет банк переводить деньги застройщику? Он же сам знает, что, кому и сколько надо заплатить. Он планы, схемы, дорожные карты рисует. Кто этим будет заниматься? Банк? Сомневаюсь.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 16
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.