Герман Греф наступает на пятки Талгату Абдуллину: ставка по ипотеке снизилась до 7,4%

Герман Греф сдержал прогноз-обещание, данное Владимиру Путину. Сегодня Сбербанк объявил о рекордном снижении ставок по ипотечному кредитованию Фото: kremlin.ru

ВОПЛОЩЕНИЕ «АМБИЦИОЗНЫХ» ПЛАНОВ ГРЕФА И ОБЕЩАНИЕ ПУТИНУ

Герман Греф сдержал прогноз-обещание, данное Владимиру Путину. Сегодня Сбербанк объявил о рекордном снижении ставок по ипотечному кредитованию. Официальный пресс-релиз с соответствующим сообщением сегодня утром появился на сайте банка. Новые ставки ипотеки на приобретение жилья в новостройке составят 7,4–10%, на вторичном рынке — 8,9–10%. Первоначальный взнос на продукт «Приобретение готового жилья» также снизился до 15%.

Это изменение — самое масштабное за все годы существования ипотеки в Сбербанке, отмечается в пояснении кредитного учреждения. Диапазон изменения составит 0,6–2 п. п., первоначальный взнос снижен на 5%. «В настоящее время спрос на ипотеку выходит на новый уровень и превышает докризисный», — говорит директор дивизиона «ДомКлик» Сбербанка Николай Васев. В мае и июне 2017 года в банке зафиксированы рекордные выдачи по сравнению с аналогичными периодами — на уровне 154 млрд рублей. Возросший спрос, по словам эксперта, обусловлен максимально выгодным за всю историю ипотеки соотношением ставок и цен на жилье.

Таким образом, сбылось предсказание главы Сбербанка, который еще во время февральской встречи с президентом РФ спрогнозировал снижение ставок по ипотеке до новых исторических минимумов. «В этом году с учетом того, что есть достаточно амбициозные планы по снижению инфляции, ставки будут падать, конечно», — отметил тогда Греф. 20 февраля Сбербанк снизил ставку по ипотеке на 1 процентный пункт: до сегодняшнего дня ее размер на первичном рынке составлял 10,9%, на вторичном — 10,75–12,25%. 

Задачу снижать ставки ставил и премьер-министр РФ Дмитрий Медведев: «Мы должны выйти (эту задачу мы уже достаточно давно перед собой ставили) на кредитную ставку в размере 6–7 процентов по всей стране. Макроэкономические условия для этого в целом созрели», — заявил он в мае.  В этой связи можно вспомнить и слова Путина, сказанные в Госдуме в далеком 2011 году: «В перспективе ставки по ипотеке должны упасть до 5–6 процентов годовых». Мечты сбываются?

Новые ставки ипотеки на приобретение жилья в новостройке составят 7,4–10%, на вторичном рынке — 8,9–10%Фото: ©Игорь Зарембо, РИА «Новости»

СУБСИДИРОВАНИЕ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА И ЭЛЕКТРОННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ: СБЕР ОБСТАВИЛ МИНИМАЛЬНУЮ СТАВКУ ДОПУСЛОВИЯМИ

Не совсем. Красивый пресс-релиз изрядно приправлен оговорками. Так, минимальная ставка вообще-то 6,9% — но это для самих сотрудников Сбербанка. При этом условие — электронная регистрация недвижимости на сайте «Сбера» и — внимание — субсидирование ставки со стороны застройщика! Для простых смертных только при этих условиях ставка будет составлять 7,4%, объяснил «БИЗНЕС Online» коммерческий директор челнинского «Домкора» Юрий Мочалин. 

«Снижение ставок, наверное, действительно можно назвать рекордным, но мы это почти не почувствуем. Смотрите: обозначен очень большой коридор ставок — от 7,4  до 10 процентов. И эта самая низкая ставка — 7,4 процента — касается только ипотечных ставок, в которых участвует застройщик, и субсидирует ее банку. Мы, к примеру, и так участвуем в этой программе, два процента компенсируем банку за наших клиентов. Не так много на самом деле застройщиков, которые готовы реально субсидировать, а не делать какие-то маркетинговые ставки. Для нас снижение составило 0,1 пункта. Была 8 процентов по договору со Сбербанком, сейчас она будет 7,9 процента. Насколько это существенно — судите сами...»  

Обычная ставка для новостроек тоже понизится очень символически: было 10,1%, а стало 10, указывает Мочалин, изучивший предложение Сбера.

Единственное, где Греф действительно серьезно пошел навстречу заемщику, это «вторичка». Там ставка снизилась на 0,7%, говорит собеседник «БИЗНЕС Online». Было 10,7%, стало 10%. То есть как в новостройке (хотя и по максимуму, ведь владелец старой квартиры ни за что не будет чего-то там субсидировать банку). «Долевое строительство имело преимущество перед „вторичкой“, так как ставки давались более низкие. Теперь это исчезло. Это может повлечь рост цен на „вторичку“, так как ставка сравнялась, а видимых рисков при покупке готового жилья намного меньше», — резюмирует Мочалин. 

Заметим, что помимо «Домкора» в акции Сбербанка в Татарстане по нескольким проектам участвуют только «Унистрой» и компания «Антей» (ЖК «Светлый» в Пестречинском районе»). Для остальных новостроек базовая ставка — 9,5% годовых.

Нажмите, чтобы увеличить

«ЕСЛИ БЫ НЕ БЫЛО ЗАТОВАРИВАНИЯ, ЭТО ПРИВЕЛО БЫ К РОСТУ ЦЕНЫ КВАДРАТНОГО МЕТРА»

На протяжении последних месяцев ипотечная ставка держалась на уровне 10–11 процентов, отметил в разговоре с «БИЗНЕС Online» директор АН «Премьер» Руслан Садреев.  «То, что предлагает Сбербанк сегодня, — это самые низкие ставки за всю историю ипотечного кредитования начиная с 2004–2005 годов. В условиях не очень активного рынка недвижимости, невысокого спроса это решение в любом случае положительно повлияет на уровень продаж квартир», — заметил он. 

«7,4 процента для квартир на первичном рынке — прекрасная ставка сама по себе, — солидарен с ним генеральный директор агентства „Мегалит“ Адель Хасбиулин. — Сейчас на рынке новостроек есть  маркетинговые ставки от 7,9 процента годовых, но если застройщики решат продолжить свои совместные с банками программы субсидирования части ставки, на рынке могут появиться очень привлекательные предложения», — говорит он.

Повторное снижение ставок по ипотеке эксперты прогнозировали еще в начале лета. По данным ЦБ, в июне  среднерыночная ставка составляла 11,45% (а в апреле было почти 13%). Обращая внимание на тот факт, что ставки уже вернулись к докризисному 2014 году, управляющий «Абсолют Банка» в Казани Марсель Зиляев отмечал, что до конца года она может упасть еще на 1–2%, а учитывая предложения застройщиков, добраться до 6–7% годовых. Сбылись самые смелые предположения — минимальный размер ставки, озвученной сегодня Сбербанком, фактически ставит коммерческое строительство в один ряд с соципотекой от ГЖФ Талгата Абдуллина (процентная ставка по ней в Татарстане — на уровне 7%). Единственная разница — в цене квадратного метра. Она, как ни крути, у ГЖФ почти в два раза ниже (на уровне 34,9 тыс. рублей за квадрат). Коммерческим застройщикам до этого далеко.

При этом статистика Росреестра позволяет понять, что несмотря на жалобы риэлторов на низкий сезон и затоваривание рынка, 2017 год все-таки выдался куда успешнее предыдущего. Количество сделок по ипотеке в мае-июне этого года значительно возросло. В мае прошлого года количество сделок по Казани составило 1101, в июне — 1170. Текущий год продемонстрировал почти 30-процентный прирост: в мае — 1659 сделок, в июне — 1401. В целом по Татарстану количество ипотечных сделок в июне увеличилось на 328 — до 3840.

Впрочем, рост числа сделок по ипотеке — не всегда плюс, отмечает руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. «Это говорит о том, что не все люди могут рассчитывать на собственные резервы, им не всегда хватает средств. Сейчас с понижением ставки просто будет гораздо больше решений использовать ипотеку. И если бы не было затоваривания, то это привело бы к росту стоимости квадратного метра. Но тут не приведет», — считает она.

«РЫНОК ДОЛЖЕН СКАЗАТЬ СПАСИБО. ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ ЭТО СПАСАТЕЛЬНЫЙ КРУГ»

Вообще, застройщики и риэлторы в первый момент встретили новость о снижении ставок с оптимизмом: по их словам, это поможет разогнать «проседающий» рынок недвижимости и привлечь на рынок новых инвесторов.  

«Во-первых, рынок должен сказать спасибо. Для застройщиков это спасательный круг. Ипотека и так основной драйвер, и сейчас это увеличит падающее количество сделок, оживит спрос», — отмечает Гизатова. По ее словам, сделки по сниженной ставке на рынке можно будет наблюдать месяца через два. Политика «Сбербанка» поможет спасти рынок от затоваривания и привлечь наряду с рядовыми покупателями новую волну инвесторов.

«Сбербанк как грамотная в плане маркетинга компания делает это вовремя: август — это, как правило, начало высокого сезона, — отмечает Садреев. — Как правило, каждый год в мае, июне, июле спрос на недвижимость снижается. Причиной этому сезон отпусков, дачный сезон, низкая деловая активность. С августа начинается повышение спроса на рынке недвижимости и увеличение продаж. Не могу сказать, что это подогреет его до накала, но еще один плюс для развития, конечно, есть». Радость риэлторов (но не застройщиков) вызывает и тот факт, что сегодняшнее решение отличается от сложившейся несколько лет назад ситуации с господдержкой, когда ставка по первичному жилью снижалась, а вторичное оставалось как бы не у дел. «Сейчас ставка на вторичное жилье тоже снижается, и это радует, потому что застройщики и так в принципе неплохо продают, а вторичное жилье покупается достаточно слабо», — считает глава  АН «Премьер».

А вот по поводу того, последуют ли примеру Сбербанка другие банки, эксперты высказываются  по-разному. «Сбербанк как законодатель мод на банковском рынке, поэтому мы ждем следующего движения от ВТБ-24», — говорит Гизатова. А вот Садреев в способности других банков достичь такой же низкой ставки сильно сомневается. «Возможно, только по каким-то продуктам и отдельным застройщикам, но не в целом», — считает он.

Но главный вопрос , конечно, в другом: логично предположить, что снижение ставки повлечет за собой увеличение спроса, а он, в свою очередь, — рост цен на квадратный метр. Эксперты, впрочем, считают, что причин для волнения нет: если и будет небольшое удорожание, то в рамках инфляции.

«Для застройщика повысить цену значит отдать клиента конкуренту. Слишком большой объем жилья на самых разных стадиях готовности предлагается сейчас в Казани», — говорит Хасбиулин. В возможном удорожании «вторички» эксперт также сомневается — продавцов в этом сегменте сейчас больше, чем потенциальных покупателей, и если речь идет о жилье эконом-класса, покупатель предпочтет ту квартиру, продавец которой не будет «жадничать», резюмирует он.

«Не думаю,что квадратный метр сильно подорожает — может быть, в рамках инфляции. Сейчас инфляция минимальная — 5–6 процентов. Но и снижения не должно быть», — полностью солидарен с коллегой Садреев. По его словам, в Татарстане и без того низкие цены на жилье: в сравнении с соседними городами — Екатеринбургом, Нижним Новгородом или Йошкар-Олой — цены у нас доступнее. «Поэтому падать уже некуда. Цена в 40 тысяч за квадратный метр возможна, но километрах в 20–30 от Казани. Например, „Царево“ или „Светлый“ — у них стоимость существенно ниже, чем в городе. Поэтому те, кто не может купить за 60 тысяч квадратный метр, покупают за 40, но приходится ездить далеко на работу и другим делам в городе», — считает он.

По мнению директора агентства «Флэт» Руслана Хабибрахманова, любое снижение ставок по ипотеке может отразиться только положительно — как и на первичном рынке недвижимости, так и на вторичном. Тем более что Сбербанк снизил не только ставки ипотечного кредитования, но и сумму первоначального взноса до 15%. Соответственно, это ведет к росту потока клиентов, у которых небольшие суммы первоначального взноса. «Конечно, рынок оживился практически сразу, как только вышла новость о том, что Сбербанк снизил ставки на ипотечные кредиты. Остальные банки уже сегодня следом стали отзываться на снижение ставки: пример другого банка —  снижение до  9,75 процента. Федеральные банки также продумывают и планируют в ближайшем будущем снизить проценты», — говорит он. А вот как повлияет все это на цену метра, предсказывать сложно: цены на недвижимость зависят от многих других существенных факторов. «Мы думаем, что пока существенных изменений на рынке недвижимости происходить не будет. Единственное, может быть сезонное незначительное повышение цен, это осень-зима. Но сейчас вряд ли», — рассказал «БИЗНЕС Online» Хабибрахманов.