«А кто мне мешает? ГЖФ – это не бюджет!»: Талгат Абдуллин идет в коммерцию

В этом году в жилом районе «Салават Купере» ГЖФ начнет строительство еще двух микрорайонов — уже для коммерческого рынка Фото: prav.tatarstan.ru

«ЭТО НАШИ ДЕНЬГИ, МЫ СЧИТАЕМ, КАК СДЕЛАТЬ ПРАВИЛЬНО»

В этом году в жилом районе «Салават Купере» Государственный жилищный фонд при президенте Татарстана (ГЖФ) начнет строительство еще двух микрорайонов. Однако их возведение будет идти не по программе социальной ипотеки — это будет жилье для коммерческого рынка. Информацию об этом вчера газете «БИЗНЕС Online» подтвердил исполнительный директор Госжилфонда Талгат Абдуллин.

«Да, будет. В этом году начнем строить два микрорайона. В каждом около 100 тысяч квадратных метров, — сообщил он. — Моя роль — заказчик, я деньги плачу».

Сроки окончания работ Абдуллин не называет. В настоящее время идут проектные работы.

В «Салават Купере» сегодня возводится шесть микрорайонов, но все — по соципотеке. Компания «Ак таш» строит кварталы №7, 8 и 13. «ГрейтСтрой» — №10, ПСО «Казань» — №11, «КамГЭСэнергострой» — два дома в квартале №12 (дома 2 и 3). Остальные дома в этом квартале строят «Барсэлитстрой» (дом №4), «Народным дом» (№1), «Строитель+» (№5).

На вопрос, почему Госжилфонд решил попробовать себя на новом поприще, Абдуллин ответил: «А кто мне мешает перейти [на строительство коммерческого жилья]? Госжилфонд — это не бюджет, это наши деньги, мы считаем, как сделать правильно: и соципотека чтобы была, и коммерческое жилье будет. Если прочитаете республиканский закон, Госжилфонд был создан в целях обеспечения стимулирования, поддержки жилищного строительства. Когда строить некому, что делать?»

Талгат Абдуллин о планах Госжилфонда выйти на коммерческий рынок говорит минимум с 2011 года, объясняя свои намерения «зашкаливающим» объемом социального жилья Фото: «БИЗНЕС Online»

КАК ЖЕ ТЕБЕ ПОВЕЗЛО, МОЕЙ НЕВЕСТЕ

Отметим, что Абдуллин о планах Госжилфонда выйти на коммерческий рынок говорит минимум с 2011 года, объясняя свои намерения «зашкаливающим» объемом социального жилья (на официальном сайте ГЖФ отмечено, что программа соципотеки запланирована до 2019 года). Но реализовать задуманное ему удалось только после передачи под крыло Госжилфонда «Ак Барс Девелопмента».

О том, что девелопера берет на буксир ГЖФ, стало известно в сентябре прошлого года. Как писала наша газета, национализация «Ак Барс Девелопмента» стала частью программы спасения «АК БАРС» Банка, который по итогам 2015 года получил 9,8 млрд. рублей убытка. Допэмиссию акций банка ровно на эту сумму в августе того же года выкупил ГЖФ, став владельцем 25,8% капитала. Сам Абдуллин образно назвал ту сделку «свадьбой королей». Также ГЖФ взял кредит у «АК БАРС» Банка, выкупив у него на эти средства недвижимость и земельные участки. Наконец, третьим этапом ГЖФ получил в приданое «Ак Барс Девелопмент», который де-юре по-прежнему принадлежит минземимуществу РТ (50%) и структуре СИНХа — ООО «Инвестнефтехим» (19,9%).

«Мы с „Ак Барс Девелопментом“ войдем в системное управление. Я считаю, надо создать такую систему, которая позволила бы решение многих вопросов, которые сегодня разрознены, перевести в системный режим... Компания „Ак Барс Девелопмент“ имеет хорошую базу, но она закредитована. Вот мы поможем ей. Но не так, что дали — и все! Они будут отрабатывать», — говорил тогда Абдуллин.

Реализовать задуманное Абдуллину удалось только после передачи под крыло Госжилфонда «Ак Барс Девелопмента», возглавляемого Маратом Шагитовым (слева) Фото: «БИЗНЕС Online»

Логично предположить, что зеленый свет строить в «Салават Купере» коммерческое жилье Абдуллин мог получить как раз под задачу санации проблемного застройщика. Впрочем, какая компания будет возводить два микрорайона, по словам самого исполнительного директора ГЖФ, не определено. На уточняющий вопрос, будет ли это «Ак Барс Девелопмент», вчера Абдуллин ответил: «Надо еще победить им». Правда, далее уточнил: «„Ак Барс Девелопмент“ тоже будет строить — вполне возможно, что мы часть проекта отдадим ему, а финансовые отношения выстроим — то ли на его деньги, то ли совместно, то ли в банке возьмем, то ли обеспечение наше будет. Самое главное — будет строиться, развиваться».

Отметим, недавно стало известно о том, что компания «Ак Барс Девелопмент» уже начала участие в проекте «Салават Купере». Ее дочерняя структура «Ак Барс Инжиниринг» стала техзаказчиком на трех домах — №1, №4 и №5 — в квартале №12. Ранее эти функции на всех домах жилого района выполняло управление капитального строительства и реконструкции исполкома Казани.

Помимо земли в «Салават Купере» у Госжилфонда есть еще один участок, где он планирует развивать коммерческие продажи, — это территория почти в 130 га возле возводимого соципотечного жилого квартала М-14, по соседству с Березовой рощей, где проходит казанский Сабантуй. По данным «БИЗНЕС Online», проектирование данной территории также уже идет, более того, Абдуллин согласовал прохождение водоснабжения к коммерческой застройке. Освоение участка планируется также начать в этом году.

Ирек Файзуллин сообщил на итоговой коллегии минстроя, что в 2017 году запланировано ввести 534,1 тыс. кв. м соципотечного жилья, что на 45% больше, чем в 2016-м Фото: prav.tatarstan.ru

«МЫ НА РЫНКЕ БУДЕМ ОПРЕДЕЛЯТЬ, СКОЛЬКО БУДЕТ РЫНОЧНОГО, СКОЛЬКО БУДЕТ СОЦИПОТЕЧНОГО»

Надо отдать должное: поход в коммерцию не мешает Абдуллину брать повышенные обязательства и по социальной ипотеке. Как сообщил вчера министр строительства РТ Ирек Файзуллин на итоговой коллегии министерства, в наступившем году запланировано ввести 534,1 тыс. кв. м соципотечного жилья, что на 45% больше, чем в 2016 году (367 тыс. кв. м) и на четверть — по сравнению с 2015 годом (421 тыс. кв. м).

На этом фоне застройщики на коммерческом рынке и граждане, возводящие индивидуальное жилье, снижают свои объемы. Все по тем же установкам минстроя, в 2017 году в Татарстане планируется ввести 897 тыс. кв. м многоквартирного инвестиционного жилья, тогда как в ушедшем году было 1043 тыс. кв. метров (минус 14%). Малоэтажное жилье, в том числе индивидуальное жилищное строительство, просест не так сильно — планируется ввод 971 тыс. кв. м вместо прошлогодних 996 тыс. «квадратов». Получается, только за счет ГЖФ Татарстану удастся удержать психологически значимую планку в 2,4 млн. кв. метров.

Сам Абдуллин назвал такую подгонку случайностью. «Совпало, наверное, просто. Экономическая ситуация трудная. Население вкладывает меньше, много обманутых дольщиков, доверия меньше стало. Социальная ипотека надежнее», — отметил он. В разговоре с корреспондентом «БИЗНЕС Online» глава ГЖФ вспомнил, что наибольший объем ввода социального жилья пришелся на 2003 год — на излете программы ликвидации ветхого жилья было введено 860 тыс. кв. метров. «Тогда все остальные [игроки] просто упали», — отметил Абдуллин. «А сейчас не упадут?» — спросил корреспондент «БИЗНЕС Online».

Только за счет ГЖФ Татарстану удастся удержать психологически значимую планку в 2,4 млн. кв. метров Фото: Максим Тимофеев

«Мы на рынке будем определять, сколько будет рыночного, сколько будет соципотечного, — ответил исполнительный директор ГЖФ, дав понять, что сегодня программой соципотеки пользуются те, кто мог бы приобрести жилье и на коммерческом рынке. — Мы говорим: пожалуйста, бери [квартиру по соципотеке с неудобным расположением]. Он [участник соципотеки] говорит: нет, я хочу вон там. Ну сидят, ждут. Я никогда не обещал построить там, где он хочет. Я сказал: выбери то, что есть. Мы обещали сделать государственную поддержку для тех, кто нуждается, а не для тех, кто хочет. Тех, кто нуждается, определим и будем поддерживать. А кто хочет — через коммерческую», — обрисовал свою политику глава Госжилфонда, добавив, что и на соципотеку появление рядом коммерческой стройки негативно не повлияет, скорее наоборот: «Это как в букете — чем больше разных цветов, тем приятнее».

Сколько будет стоить квадратный метр в новых микрорайонах, еще не определено. Глава Госжилфонда пояснил, что способов по регулированию цен на коммерческом рынке много. «Первый — по Карлу Марксу, по затратам. Коммерческое жилье будет лучше, более качественно сделано. Место будет другое, рыночная оценка будет сделана, сколько стоит. Второй — как надо. Цели разные могут быть. Если мы захотим поднять объем строительства в целом, простимулировать всех остальных, мы сделаем так, что будет механизм и всем будет интересно», — заявил Абдуллин.

Азат Нигматзянов (слева): «Если освоение земельных участков, переданных под социальную ипотеку, будет идти сложившимися темпами, то Госжилфонд обеспечен участками в Казани на 15 лет вперед» Фото: metshin.ru

Тем не менее трансформация президентского фонда, основанного Минтимером Шаймиевым для решения острых социальных проблем, в полукоммерческую контору для зарабатывания денег не может не вызывать вопросы. Во-первых, будет ли честной конкуренция такого мощного игрока с остальными участниками рынка? Во-вторых, неясно, будет ли под коммерческое жилье выделяться бесплатная земля из государственного резервного фонда земель, как под соципотеку... За несколько лет в этот фонд только в Казани была передана огромная территория. «Если освоение земельных участков, переданных под социальную ипотеку, будет идти сложившимися темпами, то Госжилфонд обеспечен участками в Казани на 15 лет вперед», — заявил на деловом понедельнике в начале этой недели замруководителя исполкома Казани Азат Нигматзянов. В-третьих, тезис о переизбытке социального жилья выглядит спорным на фоне, к примеру, огромного количества аварийных домов. Есть и в-четвертых, и в пятых, но, по всей видимости, другого выхода не было.

«ГЖФ ВЫГЛЯДИТ ЛЮБИМЧИКОМ УЧИТЕЛЬНИЦЫ, КОТОРОМУ ОБЕСПЕЧЕНА ЛОЯЛЬНОСТЬ»

Эксперты оценили для «БИЗНЕС Online» расширение сферы влияния Абдуллина.

Анастасия Гизатова — директор АН «Счастливый дом»:

— Думаю, что другим игрокам, осуществляющим строительство в Залесном и пригороде, придется несладко. Если провести аналогию со школой, то ГЖФ выглядит любимчиком учительницы, которому обеспечена лояльность и при оценке знаний, и при списывании у соседа. Низкая себестоимость позволит демпинговать или предлагать более интересные условия покупателям. Например, сейчас в этом районе можно приобрести однокомнатную новостройку площадью 40 квадратных метров в пределах 1,9 миллиона рублей. В целом на рынок Казани это не окажет существенного влияния, так как не все готовы к такой удаленности от развитой инфраструктуры, но, несомненно, обострит борьбу между застройщиками экономсегмента на окраинах столицы Татарстана.

Трансформация президентского фонда, основанного Минтимером Шаймиевым для решения острых социальных проблем, в полукоммерческую контору для зарабатывания денег не может не вызывать вопросов Фото: prav.tatarstan.ru

Андрей Савельев — президент гильдии риелторов Татарстана:

— Соципотека сегодня влияет на рынок коммерческого жилья, но незначительно. Во-первых, там объемы не те. Во-вторых, слишком узкий сегмент населения, который может попасть в программу соципотеки. Плюс есть определенные обременения, ограничения, до рынка эти квартиры доходят чуть позже. Но самый главный фактор: даже если кто-то из вступивших в соципотеку потом решит продавать квартиру, он не будет ее продавать дешевле рынка — он будет ее продавать по рыночной цене. Программа по ликвидации ветхого жилья, которая действовала в нулевые годы, гораздо сильнее влияла на рынок, потому что большая масса населения получила квартиры бесплатно. А здесь-то население платит, жилье по соципотеке не в разы меньше, чем на коммерческом рынке, а процентов на 30.

Да, появится еще один мощный игрок. Как он себя поведет, пока непонятно. Все-таки социальное жилье — это социальное жилье. И тягаться с признанными брендами, как «Унистрой», «Сувар», будет тяжело. Полная картинка сложится, когда будет сдан первый комплекс: когда мы увидим качество строительства, когда увидим цену на жилье и увидим инфраструктуру, которую застройщик оставляет. То, что он будет крупным игроком, не говорит о том, что это будет коммерчески удачный проект.

Снижение цен на рынке коммерческого жилья возможно при двух факторах. Первый — если себестоимость самого строительства будет дешевле, если сами стройматериалы будут дешевле. Второй — земля и коммуникации. Если у Госжилфонда есть возможность сделать либо первое, либо второе, тогда он сможет снизить цены. В остальных случаях возможности для снижения цен на рынке практически нет, очень тяжело. Но практика показывает, что дешевое жилье не значит хорошее.