Первый заместитель директора по производственным вопросам НИИ Генплана Москвы Олег Григорьев
Олег Григорьев: «По каждому варианту концепции мы должны сказать городу, сколько это ему будет стоить и какой эффект он получит в результате реализации каждого из них»

СПОР ИНТРОВЕРТОВ С ЭКСТРАВЕРТАМИ

Как стало известно «БИЗНЕС Online», в понедельник в исполкоме разработчики генерального плана Казани — Институт генплана Москвы — представят для обсуждения четыре варианта концепции основного градостроительного документа города. При этом, по словам Олега Григорьева, первого заместителя директора по производственным вопросам НИИ Генплана Москвы, две альтернативные концепции, получившие название «Компактный город» и «Расширяющийся город», разработаны самим институтом. Разработку еще двух выполнили казанские специалисты.

«Одна из групп института разрабатывала концепцию, фокусируясь на развитии периферии города. Другая — на приоритетном рассмотрении центра и тех дыр, которые здесь существуют. У казанских групп не было такой условной фокусировки, они занимались в целом городом и выделили наиболее актуальные с их точки зрения вопросы», — пояснил Григорьев.

По его словам, разработчики постарались максимально задействовать казанских архитекторов, экологов, активистов. В дальнейшем генплану предстоит пройти публичные слушания, но на той стадии, когда проделана огромная работа, внести принципиальные изменения в документ бывает довольно сложно. Поэтому было важно привлекать специалистов и жителей Казани на начальном этапе, чтобы принять во внимание их взгляд на развитие города, говорит представитель НИИ.

Григорьев подчеркивает, что предлагаемые к обсуждению концепции пока не являются официальным документом. Это варианты развития города. «Мы обладаем инструментами, которые могут показать, что будет с этим районом, с этой территорией через 10 - 15 лет и даже через 20 - 30 лет при принятии той или иной концепции. Город должен сам выбрать, по какому пути развития он пойдет», — отмечает он.

Главный архитектор Казани Татьяна Прокофьева
«Город должен сам выбрать, по какому пути развития он пойдет» (на фото – главный архитектор Казани Татьяна Прокофьева)

Все концепции были протестированы по ряду показателей: по транспорту, демографии, экологии, по природным комплексам, инженерии и др. «По каждому варианту концепции мы должны сказать городу, сколько это ему будет стоить и какой эффект он получит в результате реализации каждого из них. Как изменится антропогенная и транспортная нагрузка, насколько удобно сюда приехать людям, которые живут вокруг», — объясняет Григорьев. В итоге каждая концепция получит оценку по ряду параметров, которую и нужно будет рассмотреть городу для выбора итогового варианта.

Причем не обязательно останавливаться только на одной концепции: решения различных проблем можно будет выбирать из всех четырех вариантов, в конечном счете собрав новое видение развития Казани как пазл. Уже после этого будет разработан сам генплан и правила застройки и землепользования.

Кроме того, разработчики предлагают создать информационную систему обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), которая позволит соединить в единую информационную систему все службы городского хозяйства. Сейчас информационно они разрозненны, в итоге, как говорит Григорьев, земельщики не всегда знают, что делает архитектура, архитектура не знает о конкретных планах, скажем, «Водоканала». В качестве примера он приводит границы земельных участков по кадастру: у налоговой и Росреестра данные могут быть различны.

Вариант «Компактный город» предполагает развитие центра столицы, а также его так называемой срединной части за счёт увеличения компактности территорий
Вариант «Компактный город» предполагает развитие центра столицы, а также его так называемой срединной части за счет увеличения компактности территорий

«КОМПАКТНЫЙ ГОРОД»: 10 ТОЧЕК РОСТА, ИЛИ РАБОТА НАД КАЧЕСТВОМ

Остановимся на двух вариантах, разработанных московскими группами — «Компактный город» и «Расширяющийся город». Добавим, что работа ими была проделана внушительная и документы, из которых мы постарались выбрать главные мысли, достаточно объемны.

Что из себя представляет вариант «Компактный город»? Он предполагает развитие центра столицы, а также его так называемой срединной части за счет увеличения компактности территорий. Город перестает расползаться, работая не над количеством, а над качеством освоенной территории. Застройка природно-экологического каркаса прекращается. Периферия Казани развивается как пригород: сдерживается необоснованная высокоплотная застройка, поддерживается развитие природных территорий, индивидуального жилого фонда.

Развитие Казани как компактного города подразумевает 10 точек роста. Первая из них — деловой центр, который должен появиться в районе нынешнего пассажирского Речпорта. Здесь, в Ново-Татарской слободе, планируется построить жилье, офисы класса А, торгово-развлекательные объекты. Правда, для этого необходимо вынести с этой территории часть путевого хозяйства Горьковской железной дороги и ряд производственных объектов.

Нажмите, чтобы увеличить

Там же, в районе Речпорта, между бухтой и дренажным каналом появится новый жилой район «Ново-татарский». Дома в поселках Поповка и Кукушкина разработчики генплана предлагают трансформировать в многоквартирную застройку, сформировать улично-дорожную сеть и квартальную планировку, благоустроить набережную и парковую зону. Переносить на новые территории при этом необходимо будет производственные объекты и исправительную колонию №19.

Вторая точка роста — общественный центр в районе планируемого вокзала ВСМ (46 га между вокзалом Казань-2 и Соцгородом). Предлагается перенести на новые территории закрытое трамвайное депо №2, казанский завод силикатных материалов и автосервисы. На их месте создать центр транзитно-ориентированного девелопмента (жилая или коммерческая зона, в которой обеспечен легкий доступ к общественному транспорту, и созданы условия, делающие зону привлекательной для транзитных пассажиров) и благоустроить парк.

Деловой район на месте промзоны по ул. Аделя Кутуя. Территории севернее данной улицы предлагается реорганизовать в жилые зоны. Южнее — в район деловой коммерческой и общественно-производственной застройки. Центр расположить в пешеходной доступности от станции метро «Горки». «При комплексной реорганизации промзоны благоустраивается территория Ометьевского леса, формируются «зеленый коридор» в направлении озера средний Кабан ‒ парк ул. Комарова ‒ Горский лес ‒ лесополоса района Азино-2 ‒ долина реки Нокса», — говорится в концепции.

ЖК «Салават Купере»
ЖК «Салават Купере» стал четвертой точкой роста

ЖК «Салават Купере» стал четвертой точкой роста. Пятой — ранее запланированный жилой массив на ул. Ферма (территория в 600 га в между данной улицей и учебным лагерем Казанского суворовского училища).

Еще один жилой район — «Озеро Средний Кабан» — предлагается создать на месте поселков Воскресенское, Калининский, Первомайский, между военным городком №33 и 84, микрорайоном «Теплоконтроль», ГСК и пустырями. Для этого надо будет сократить размеры промплощадки завода «Теплоконтроль» и расселить жилой фонд.

Разработчики предлагают не только строить новое жилье, но и присмотреть территорию для производств и складов — такая промзона должна появиться в районе полигона ТБО «Самосырово». Это потенциальная новая площадка для выносимых из центра города производств.

Интересный проект с реабилитацией русла реки Нокса. Территорию в 415 га вдоль реки предлагается развивать как благоустроенную парковую зону — для густонаселенных Азино и Горок зеленых точек не хватало. Старые частные дома будут «санированы».

Наконец, последняя точка роста — это формирование природно-экологического каркаса на присоединенных территориях. Суть в том, чтобы создать непрерывный массив рекреационных зон на окраинах города. Это долина реки Киндери, ботанический сад КФУ, лесные массивы, озера и запруды, садовые товарищества, мемориальные парки и защитные лесополосы.


Нажмите, чтобы увеличить


НОВАЯ ДАМБА ЧЕРЕЗ ВОЛГУ И 1,5 МЛН. ЖИТЕЛЕЙ

Что касается транспорта, то можно выделить несколько предложений. Предлагается создать три хорды, три транспортных кольца, которые ускорят движение в городе и сократят транзит через центр. «Большая хорда» — это Горьковское шоссе, ул. Хибинская, далее вдоль лесопарка Лебяжьего озера до ТЭЦевской улицы, ул. Михаила Миля, далее вдоль железнодорожных путей до ж/д станции Дербышки, в обход села Константиновка, Вознесенское, Салмачи, вдоль полигона КВВКУ до Оренбургского тракта. «Малая хорда» — Оренбургский тракт, Аметьевская магистраль, далее вдоль железнодорожных путей в обход Дербышек до пересечения с магистралью М7. Наконец, «Волжская хорда» проходит по шоссе Р-244 Боровое Матюшино, далее вдоль ж/д путей через портовую часть города, затем через реку и далее в обход станции Лагерная вдоль планируемой линии ВСМ. Таким образом, рассматривается вариант (не новый для города) создания дамбы, которая соединяла бы два берега Волги. Указывается, что реализация этого перспективного проекта может быть начата после 2035 года. Еще один мостопереход через Волгу запланирован южнее Казани.


Протяженность улично-дорожной сети Казани по данному варианту увеличится на 270 км до 2 тыс. километров. Потребуются 24 транспортные развязки и реконструкция 66 км существующих магистралей.

В целом вариант «Компактный город» прогнозирует, что в Казани к 2035 году население вырастет до 1,52 млн. человек. Наибольшее увеличение численности населения предполагается в «Салават Купере», в Юдино, в Адмиралтейской слободе, в жилых районах «Ново-татарский», «Озеро Средний Кабан», «Ферма», между Матюшинским и Оренбургским трактами, в районе индивидуальной жилой застройки — Воскресенское, пос. Офицеров, Вишневка и др.

Предполагается создание 232 тыс. новых рабочих мест (всего — 800 тысяч). В основном в «Салават Купере», в Адмиралтейской слободе, в районе делового центра «Пассажирский порт», Фермского шоссе и южнее Мамадышского тракта — деловой центр «Ул. Аделя Кутуя» и промзоны «Самосырово».

Планируемый прирост жилых площадей составит до 18,3 млн. кв. метров (12,3 млн. — многоэтажного жилья, 6 млн. кв. м — в индивидуальном секторе и малоэтажном многоквартирном). Средняя обеспеченность жилплощадью по городу составит 32 кв. м на человека. Благоустраивается 520 га рекреационных парковых территорий, площадь природного комплекса увеличится на 2300 га за счет включения новых территорий. Планируемая территория города составит 62,8 тыс. гектаров.

Второй вариант «Расширяющийся город» предполагает как первоочередную задачу расширение Казани за счёт освоения периферийных зон
Второй вариант «Расширяющийся город» предполагает как первоочередную задачу расширение Казани за счет освоения периферийных зон

«РАСШИРЯЮЩИЙСЯ ГОРОД»: В КАКУЮ СТОРОНУ РАЗВИВАТЬСЯ

Второй вариант «Расширяющийся город» предполагает как первоочередную задачу расширение Казани за счет освоения периферийных зон. Под прицел попадают территории потенциально эффективные, но в настоящий момент неиспользуемые. Это, в частности, промышленные площадки ПАО «Оргсинтез» и ОАО КАПО им. Горбунова на севере Казани — часть этих промзон предлагается перевести под технопарки. Неэффективные промпредприятия в центре города предлагается подвергнуть редевелопменту. Активное жилищное строительство предполагается на незанятых территориях восточной части города.

Данный вариант также имеет несколько «точек роста». Производственный кластер «Оргсинтез» предполагает создание к северу от предприятия технопарка и района жилой многоэтажной застройки на 364 тыс. кв. метров, производственный кластер «Авиастроительный» — реорганизацию свободных земель КАПО с размещением новых производственных объектов, а также жилого сектора на 450 тыс. кв. м, жилой кластер «Дербышки» — крупную жилую зону на 488 тыс. кв. м с запланированной возможностью расширения на северо-восток. В производственном кластере «Восточный» планируется разместить производственные, коммунально-складские и административные деловые объекты площадью 4,2 тыс. кв. метров. Жилой кластер «Вознесенский тракт» — крупная жилая зона на 2064 тыс. кв. метров. Жилой кластер «Восточный» — если в будущем за пределы города будет вынесен танковый полигон, эта территория станет отправной точкой для развития юго-запада Казани. До 2035 года здесь предполагается жилая зона на 752 тыс. кв. метров. Жилой кластер «Борисково» — новая зона многоэтажного жилищного строительства на 730 тыс. кв. метров. Административно-деловой кластер «Южный» — здесь разработчики запланировали частичный вынос производств, реорганизацию пирсов для создания современного делового центра города с выходом на Волгу. На территории пирсов предлагается разместить административно-деловой центр (АДЦ) на 267 тыс. кв. метров. Остальные территории кластера включают общественные объекты. Административно-деловой кластер «Родина» — реорганизация производственной территории с целью размещения АДЦ на 345 тыс. кв. метров. Еще один административно-деловой кластер «ВСМ» расположится вдоль высокоскоростной магистрали на площади 402 тыс. кв. метров. Жилой кластер «Южный» предполагает реорганизацию производств с реставрацией объектов капстроительства и сменой их функции на жилую, то есть создание лофтов.

Добавим, что «Расширяющийся город» предлагает решить вопрос с очистными сооружениями в Приволжском районе: либо перенести их на территорию между озером Нижний Кабан и Волгой, либо оставить на месте, но расселить дома, которые сегодня оказались в санитарно-защитных зонах.

Нажмите, чтобы увеличить

«РАСШИРЯЮЩИЙСЯ ГОРОД»: ТРАНСПОРТ

В сфере транспорта решение имеет некоторые сходства с первым вариантом: в Казани предлагается создать «полукольцами» магистрали 1-го класса, параллельные автодороге М7. Ближе к городу разместятся магистрали 2-го класса, которые включат в себя Большое и Малое казанские кольца. Поперек будут созданы дороги-связи. В результате появляется незамкнутая кольцевая — радиальная модель транспортного каркаса. Магистрали 1-го класса также служат разделителями между зонами различной урбанизации.

Данная концепция также предлагает создать новую дамбу через Волгу. Автодорогу М7 предлагается соединить с Оренбургским трактом и продлить до Волги с новым мостом. Предусматривается и формирование новых радиальных направлений на Пермь и Екатеринбург и Воскресенского тракта, формирование магистрали вдоль южного хода Горьковской железной дороги, которая станет общим участком Большого и Малого казанских колец.

Протяженность улично-дорожной сети Казани по данному варианту увеличится на 270 км — до 2 тыс. км, потребуется строительство 24 транспортных развязок и реконструкции 19 км существующих магистралей.

Согласно второму варианту, в Казани к 2035 году население увеличится ненамного больше, чем в первом — до 1,54 млн. человек. Прирост будет в основном в южном, юго-восточном и северо-восточном секторах города — на территории реорганизуемых производственных зон у делового центра «Пассажирский порт» — жилые районы «Ново-татарский» (23 - 24 тыс. человек), «Озеро Средний Кабан», «Ферма» (26 тыс.), а также на западе города — жилой район «Салават Купере» (50 тыс. человек) и промкластер «Оргсинтез» (9 тыс. человек), на севере — промсектор авиазавода (11 тысяч).

Всего в городе будет 884,4 тыс. рабочих мест. Прирост жилых площадей составит 12,5 млн. кв. м, нежилых — 14,5 млн. кв. метров. Осваиваются 3422 га незастроенных территорий.

Нажмите, чтобы увеличить

САДЫ И ДАЧИ КАК ИСТОЧНИК ЗЕМЕЛЬ

Свободные земли разработчики предлагают найти, в том числе и за счет освобождения земель под садовыми и дачными товариществами, которые сейчас занимают 5,4% территории Казани. Для сноса садов потребуется 690 млн. рублей, еще свыше 10 млрд. рублей уйдет на компенсационные выплаты, подсчитано в документе. Однако экономическая выгода значительнее. В качестве примера разработчики взяли садовое общество в районе Царицыно: средние капзатраты при реорганизации садовых земель составляют 150 млн. рублей на 1 гектар, размер же коммерческих поступлений от продажи земли с учетом сложившейся сегодня ситуации на рынке недвижимости составляет 176 млн. рублей за 1 гектар.

«Проведенный анализ целесообразности выделения земельных участков из федеральных земель и строительства всей необходимой инфраструктуры, либо выкупа земельных участков в существующей садовых обществах в целом является экономически выгодным мероприятием. При этом необходимо понимать, что положительный экономический эффект может быть достигнут только в случае положительной синергии от инвестиционной привлекательности территории, стоимости компенсационных выплат, предполагаемой плотности застройки, а также размещаемой функции», — пишут разработчики документа.

Данная публикация — лишь первая из серии материалов, в которых «БИЗНЕС Online» планирует рассказать о вариантах развития Казани и проектах ее «градостроительной конституции». О том, что думают об этом казанские специалисты, читайте в ближайшее время.