Игорь Шувалов решил покончить с проблемами обманутых дольщиков

ПРОБЛЕМУ ДОЛЬЩИКОВ БУДУТ «ЛЕЧИТЬ» МЕТОДОМ ТОПОРА ПРОТИВ ГОЛОВНОЙ БОЛИ?

Покончить с проблемами обманутых дольщиков в правительстве РФ решили путем тотальной отмены самого понятия долевого строительства. Такой метод лечения головной боли при помощи топора обсуждали на совете при президенте РФ по жилищной политике и повышению доступности жилья под председательством первого вице-премьера Игоря Шувалова. Детали совещания сегодня описывает РБК со ссылкой на материалы совещания.

Главное — уже осенью Госдума РФ может внести изменения в федеральный закон 214-ФЗ, согласно которому девелоперы могут сейчас продавать недостроенные квартиры. Эти изменения к 2020 году приведут к полному отказу от схемы долевого строительства. А на время с 2016 по 2020 год предполагается ввести переходный период — финансирование «долевки» будет идти только через банковский спецсчет и под банковскую гарантию. Банк, таким образом, будет вести проектное финансирование и выступать главным контролером стройки. И банковская гарантия придет на смену страхованию гражданской ответственности застройщика. К 2020 году само понятие долевого строительства исчезнет — застройщик будет иметь право продавать жилье только после сдачи объекта в эксплуатацию.

Напомним, что сейчас долевое строительство дает застройщику возможность собирать средства с потенциальных жильцов уже на стадии котлована. Цена недвижимости, которой еще нет, существенно ниже рыночной — таким образом, продав затем квартиру в сданном доме, потенциальный жилец может получить неплохой доход. Схема регулируется федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который вступил в силу в 2005 году. Закон дает ряд гарантий дольщику. Например, при строительстве в рамках этого ФЗ нельзя заключать договоры до получения разрешения на строительство, госрегистрации прав на землю, публикации проектной декларации и т. д. Застройщику необходимо страховать свои риски, иметь поручительство банка или состоять в обществе взаимного страхования. А местные чиновники вправе контролировать состояние дел на стройплощадке и наказывать застройщика, если он, например, необоснованно срывает сроки строительства. В результате количество обманутых дольщиков в России резко сократилось, хотя и на начало 2015 года их все еще было более 70 тыс. человек. Такие цифры в январе привел депутат Госдумы Александр Хинштейн. По его данным, до половины многоквартирных домов в РФ строится по долевому принципу.

Михаил Мень считает, что отмена «долевки» позволит исключить саму возможность появления обманутых дольщиков и рост обязательств перед ними

Ранее идею отмены долевого строительства высказывал глава минстроя РФ Михаил Мень. «В правительстве сейчас довольно активно обсуждается уход от долевого строительства и переход к взаимодействию между покупателем и девелопером полностью через банковскую конструкцию», — приводит РБК высказывание чиновника в марте 2014 года. Он мотивировал это как раз тем, что отмена «долевки» позволит исключить саму возможность появления обманутых дольщиков и рост обязательств перед ними. Но позднее Мень уточнил, что банки уже тогда были не готовы предоставлять выгодную альтернативу застройщикам и вопрос «завис» на стадии теоретической проработки.

СОГЛАСНЫ ЛИ ЛИШИТЬСЯ 20%?

Собственно, сейчас многие застройщики предпочитают «обходить» неудобный 214-ФЗ. Вместо договоров долевого строительства потенциальным владельцам квадратных метров предлагают инвестиционные договоры, выдают векселя, заключают договоры займа, создают жилищно-строительные кооперативы и т. д. Если стройка идет «не так», то «инвесторы» считают-таки себя обманутыми дольщиками, но власти в упор не видят их: ведь договор долевого строительства не заключался вовсе! По-видимому, тотальный запрет на продажу несданного жилья — метод борьбы и с таким строительством.

Но участники рынка в разговоре с «БИЗНЕС Online» выражают опасения, что в данном случае вместе с водой можно выплеснуть и ребенка. Строительный рынок может существенно замедлить темпы развития, если лишится такого стимула, как долевое строительство. В 2016 году в Татарстане планировалось построить 89 многоквартирных домов площадью 660,2 тыс. кв. метров. Точную статистику, какую долю в инвестжилье занимает долевое строительство, в республике из-за сложности подсчета не ведут. Однако несколько участников рынка в разговоре с «БИЗНЕС Online» отметили, что речь идет примерно о 70 - 80% коммерческого строительства. То есть, по грубым подсчетам, в РТ в 2016 году речь идет примерно о 420 - 480 тыс. кв. м жилья из планируемого к вводу 2,2 млн. кв. метров. Готов ли рынок враз лишиться таких объемов — вопрос, как говорится, риторический.

В ТАТАРСТАНЕ ИЗ 10 ТЫС. ОСТАЛОСЬ 557 «ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ»

Напомним, что в 2008 году в республике проблемными считались 93 объекта, а количество дольщиков перевалило за 10 тыс. человек. Однако с тех пор республика проделала огромную работу. И в этом году по состоянию на 18 июля осталось лишь 7 проблемных объектов, в которых «зависли» 557 дольщиков. Такие цифры прозвучали на одном из субботних совещаний в правительстве РТ. Все объекты находятся в довольно высокой степени готовности, их планируется ввести до конца этого года.

Таким образом, проблему обманутых дольщиков в республике планируют закрыть в этом году: еще в январе на совещании в Казани речь шла о 7 проблемных домах только в столице РТ. Мэр Казани Ильсур Метшин тогда призвал горожан не наступать на грабли дважды и не приобретать долевое жилье с использованием вексельных и прочих незаконных схем, которыми до сих пор промышляют некоторые казанские Остапы Бендеры. Он напомнил, что сегодня в законах РФ есть нормы, защищающие дольщиков от обмана, и что законный путь к долевому жилью лежит только через Регпалату — официально зарегистрированные договоры застрахованы на случай неприятностей от застройщика. Разумеется, помянул градоначальник и проблему тех, кто «вложился» в жилье, минуя закон о долевом строительстве. «В случае форс-мажора власть нести ответственность не будет», — предупредил мэр, обращаясь к любителям рискованных инвестиций, которым потом приходится на морозе стоять на пикетах. Он предупредил, что, поступая так, люди сами «подвергают себя опасности быть кинутыми».

КАКИЕ ДОМА «НА КОНТРОЛЕ» В ТАТАРСТАНЕ?

«БИЗНЕС Online» публикует список домов, возведение которых остается под пристальным вниманием чиновников. Шесть объектов находятся в Казани (застройщики — ООО «Маг-Строй», ООО «Свей», ООО «Элит-Строй», ООО «ИТЦ») и один — в Набережных Челнах (ООО «Химстрой»).

1. Казань. 168-квартирный жилой дом по улице Амирхана в квартале 68 (застройщик — ООО «Маг-Строй») — 22 дольщика, техническая готовность — 84,3%. Срок ввода — третий квартал 2015 года.

2. Казань. 152-квартирный жилой дом по улице Амирхана в квартале 68 (застройщик — ООО «Маг-Строй») — 3 дольщика, техническая готовность — 96,1%. Срок ввода — третий квартал 2015 года.

3. Казань. 140-квартирный жилой дом по улице Достоевского, 57 (застройщик — ООО «Свей») — 27 дольщиков, техническая готовность — 75,3%. Срок ввода — третий квартал 2015 года.

4. Казань. 123-квартирный жилой дом по улице Четаева (застройщик — ООО «Элит-Строй») — 18 дольщиков, техническая готовность — 74,4%. Срок ввода — третий квартал 2015 года.

5. Казань. 218-квартирный жилой дом на пересечении улиц Краснококшайской и Баруди (застройщик — ООО «ИТЦ») — 121 дольщик, техническая готовность — 93,4%. Срок ввода — второй квартал 2016 года.

6. Казань. 82-квартирный жилой дом на пересечении улиц Бехтерева и Зои Космодемьянской (застройщик — ООО «Свей») — 69 дольщиков, техническая готовность — 96,8%. Срок ввода — третий квартал 2015 года.

7. Набережные Челны. 360-квартирный жилой дом №58/02 (застройщик — ООО ЖСК «Доступное жилье», прежний застройщик — ООО «Химстрой» — банкрот) — 297 дольщиков, техническая готовность — 94%. Срок ввода — четвертый квартал 2015 года.

«ВЫИГРАЮТ РАЗВЕ ЧТО СТРОИТЕЛЬНЫЕ МОНСТРЫ»

Многие участники рынка в разговоре с «БИЗНЕС Online» пока довольно скептически относятся к запрету. Он может привести к спаду на строительном рынке и резкому росту цен на жилье, а что предлагается взамен — не очень ясно.

Михаил Золотухин — гендиректор ООО ЖСК «Комфортное жилье»:

— Это следующий шаг к превращению строительного рынка в не-бизнес. Первым шагом было ужесточение закона о потребительских кооперативах. На выходе ни моей организации «Комфортное жилье», ни других подобных компаний просто не будет. В Набережных Челнах долевое строительство занимало всегда процентов 80 - 90 всего рынка. На этом принципе формировался и ЖИК, и «Профит», и другие игроки.

Долевое строительство — это деньги дольщиков, которые предприятие получает на строительство без процентов. Если их сейчас изъять, строители вынуждены будут брать кредиты. Вот правительство и говорит: хотите оставаться на этом рынке — берите кредиты. Таким образом, банки будут зарабатывать ту разницу, которую сегодня получают строители. Банки же меньше чем под 25 процентов деньги застройщику не дадут. Маржа в этом бизнесе сегодня составляет максимум 18 - 20 процентов. 25 процентов — если ты очень хороший застройщик. Таким образом, бизнес становится нерентабельным, рынок коммерческого жилья, скорее всего, сократится в разы, а само жилье подорожает как минимум на 25 процентов. Выиграют от этого разве что строительные монстры, а для среднего бизнеса места не останется.

В свое время государство не могло обеспечить граждан жильем, потому что тогда оно было обещано бесплатно, правительству пришлось сказать: мы теперь живем в рынке, пусть каждый строит и продает как хочет. Теперь же государство говорит: нам надоело контролировать процессы, да и бизнес нам нравится, и забирает сформированный рынок под себя. Нормальный, ожидаемый процесс. Может быть, у кого-то есть свои банки.

Если государство, как декларируется, намерено поддерживать предпринимательство, хотелось бы услышать от него вот что: в каких областях не будет коррупции и в каких нам можно работать и развиваться? Если все должны пойти работать на завод, то покажите государственные заводы, на которых нам четко гарантируется достойная зарплата. Мы, в общем-то, готовы. Готовы работать и в государственных строительных организациях, но и их нет. Поэтому, на мой взгляд, это какая-то бездумная деятельность. Если мы убираем основные механизмы, надо прямо говорить о том, что мы убираем рынок.

Андрей Савельев — директор агентства «НЛБ-Недвижимость»:

— Сейчас, когда действует 214-й закон, люди не застрахованы от недобросовестного застройщика. Но, по крайней мере, от двойных продаж человек точно застрахован, потому что каждая сделка регистрируется в Регпалате. Прецеденты, когда одну и ту же строящуюся квартиру продавали двум разным людям, случались и носили не единичный, а массовый характер. В центре Казани есть дом, где 80 процентов квартир были проданы два раза, потому что застройщик не строил по 214-му закону.

Что произойдет, если «долевку» отменить? Рисков уменьшения вводимого жилья я в этом не вижу. Застройщику будет проще — меньше документов. А для населения это хуже, так как породит различные аферы и мошенничество. В Казани порядка 85 процентов «коммерческих» домов строится по 214-му закону. Поначалу были стройки, которые не попали под действие этого закона, но затем сами застройщики перешли под его действие, так как спрос на квартиры от этого только вырастал. Не достраивают долевое жилье только по двум причинам: банкротство и воровство застройщика. Но это не связано с 214-м законом! Наоборот, в нем больше контроля — своровать сложнее. В законе есть моменты, которые надо изменить, усилить. Это касается контроля финансовой деятельности застройщика, привлечения денежных средств. Но отменять его, считаю, не нужно.

Анастасия Гизатова — директор агентства недвижимости «Счастливый дом»:

— Это приведет к росту стоимости квадратного метра. Почему? Деньги будут привлекаться не от частных инвесторов, а от банков, которые дадут деньги под немалые проценты. Отсюда итоговая цена квадратного метра повысится. Сейчас, инвестируя в долевое строительство, человек может сэкономить при покупке квартиры от 10 процентов, а при вложении денег на стадии котлована — до 30 процентов. Так что долевое строительство привлекает многих тем, что на различных этапах строительства они могут купить жилье дешевле, чем на финальной стадии. В целом по Татарстану доля долевого строительства в коммерческом секторе составляет примерно 70 процентов.

Может быть, 214-й закон сырой. Но с его отменой появятся лишь новые способы обмана. «Долевку» отменять не нужно — закон надо просто доработать. Законодатель отменит долевое строительство, но если мы посмотрим, то в Казани уже сейчас 30 процентов жилья возводится в обход долевого! А это значит, что появятся новые обходные пути. Плюсы 214-го закона в том, что расчет идет после того, как вы стали дольщиком. Это помогает избегать двойных продаж, застройщика обязуют публично выставлять информацию о финансовых результатах, на основе которой можно спрогнозировать перспективы стройки, идет страхование ответственности за срыв сроков.

Олег Митюнин — директор компании «Ак Барс Недвижимость»:

— Предлагаемая модель очень сырая. Если данные намерения будут воплощены в жизнь, они приведут только к удорожанию жилья. Первый фактор — очевидно, предлагается переход на проектное банковское финансирование, но оно параллельно существует и сегодня, это не самый гибкий механизм. Получается, что в цену жилья будет заложена еще большая сумма кредита, на который надо выплатить существенно большие проценты — это первый фактор для роста цены квартиры. Второй фактор, который приведет к удорожанию жилья, — объемы жилищного строительства могут значительно сократиться, несмотря на то что сегодня в государстве стоит задача строить по 1 квадратному метру на человека в год. Далеко не все смогут строить на собственные средства. Третий фактор — ликвидация рынка первичного жилья в том понимании, в каком он существует сейчас. Сегодня первичное жилье — это по большей части строящееся жилье, квартиры после сдачи дома — это уже другой уровень цены. Если покупатель сможет приобретать только уже готовое жилье, то оно ему обойдется дороже. Словом, я совсем не уверен, что рынок сегодня готов к такой схеме работы, в первую очередь вопрос, как к этому отнесется покупатель, которому государство откажет в альтернативной возможности купить дешевле на стадии строительства.