Правительство подставит ипотеке плечо

Михаил Мень

КРИЗИС ПРИВЕЛ НЕДВИЖИМОСТЬ В ДВИЖЕНИЕ

Рынок ипотечного кредитования продемонстрировал опасный крен уже в первом месяце 2015 года. В Татарстане, согласно данным управления Росреестра по республике, ипотеку стали брать на 21% меньше, чем в январе 2014 года. «Наблюдается вполне закономерный спад, связанный с увеличением процентных ставок по ипотечным кредитам, — объяснили в пресс-службе ведомства. — Если рассматривать ипотеку по видам объектов недвижимого имущества, то наибольший спад в секторе нежилого имущества — 66 процентов (188 — в 2015-м, 555 — в 2014-м), 26 процентов по земельным участкам (624 — в 2015-м, 838 — в 2014-м), 9 процентов — в секторе жилья (2 106 — в 2015-м, 2 307 — в 2014 году)».

Такой результат после декабрьского взлета ключевой ставки Центробанка до 17% был вполне ожидаемым, а последующее ее снижение до 15% погоды не сделало. Поэтому чтобы избежать столь безрадостной тенденции, в правительстве РФ еще в начале февраля решили выделить на субсидирование процентной ставки 20 млрд. рублей. Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, выступая вчера на IV российском инвестиционно-строительном форуме в Москве, заявил, что этой суммы хватит, чтобы привлечь кредитов на сумму 400 млрд. рублей. При этом уровень процентной ставки для заемщиков не должен превышать 13%.

Традиционный инвестиционно-строительный форум считается основной площадкой для общения власти как федеральной, так и региональной с профессионалами строительного сектора, а также с представителями инвестиционного и банковского сообщества. В этом году он начал работу с уже упомянутой вступительной речи Меня, в которой министр почти сразу же назвал решение проблемы ипотеки одной из первоочередных задач. Рынок ипотечного кредитования так важен для властей, потому что в последние годы демонстрировал стабильный рост. И если в декабре многие, стремясь убежать от обесценивающегося на глазах рубля, срочно тратили накопленные средства на недвижимость, то уже в январе рынок почти замер, закрывались лишь сделки, одобренные еще в конце прошлого года.

«МЫ ВЕРНЕМСЯ НА УРОВЕНЬ 2005 - 2006 ГОДОВ»

В начале февраля на совещании правительства премьер-министр РФ Дмитрий Медведев также призывал сделать все, чтобы ипотека не «схлопнулась»: «Кризис не должен свести на нет этот механизм, иначе и строительная отрасль окажется под двойным ударом из-за сокращения платежеспособного спроса и проблем с привлечением финансирования». Тем более именно ипотека создает основной спрос на рынке недвижимости. По словам Меня, порядка 40% новостроек продаются через ипотеку, а если брать в целом по стране, то это треть всего жилья, то есть каждая третья квартира. «В 2013 году население взяло ипотечных кредитов на на 1 триллион 350 миллиардов рублей, а в прошлом — на 1 триллион 700 миллиардов — рост очень значительный», — отметил министр на форуме.

Если сегодня пустить ситуацию с ипотекой на самотек, то, по мнению Меня, уже в следующем году мы увидим четырехкратное падение по ипотечным кредитам. «В этом году мы прогнозируем сокращение объемов ипотечного кредитовани где-то на 60 - 70 процентов, — рассказал «БИЗНЕС Online» заместитель директора по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Михаил Доронкин. — Ожидаем, что выдадут 500 - 600 миллиардов, может быть, даже меньше, в зависимости от того, будет ли реализована программа субсидирования ставок или нет». С ним во многом солидарен председатель правления ВТБ24 Михаил Задорнов: «В 2015 году выдача ипотеки может упасть примерно в 2,5 раза, если власти не предпримут масштабных мер по поддержке жилищного строительства и ипотечного кредитования. Это отбросит новое жилищное строительство примерно на уровень 2005 - 2006 годов по масштабам ввода новых домов».

По мнению Задорнова, существует всего два инструмента государственной помощи: субсидирование процентной ставки и предоставление рефинансирования по сниженной ставке под залог ипотечных облигаций, как в случае с военной ипотекой. Власть решила пойти по перовому пути. Принятая программа субсидирования ипотечных ставок рассчитана пока только на 2015 год. Что будет дальше, пока неизвестно, но в минстрое верят в возможное продление программы и на 2016-й, если ситуация со ставками останется прежней. «Надеемся, в следующем году такое субсидирование не понадобится в случае изменения ЦБ ключевой ставки, но если ставка будет выше, мы будем обращаться в правительство, чтобы программа получила продолжение», — заверил Мень.

БАНКИ СПЕШАТ НА ПОМОЩЬ: СТАВКА СНИЗИТСЯ ДО 13%

Крупные банки уже сейчас, не дожидаясь вступления в силу программы по субсидированию, готовы выдавать ипотеку под 13%. Об этом заявил на форуме гендиректор агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка: «Постановление правительства, скорее всего, выйдет в марте, а сами субсидии мы сможем выдавать после внесения поправок в закон о бюджете, это будет уже конец апреля. Крупные банки могут начать действовать, не дожидаясь этих поправок...» Рассказывавший на форуме о московских достижениях в строительстве (в столице собираются удержать прошлогодний уровень ввода нового жилья), заммэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин также положительно отозвался о предложенном правительством субсидировании процентных ставок по ипотеке. «20 миллиардов на компенсацию — это очень хорошее, необходимое, нужное решение. Самое главное — максимально быстро его запустить в жизнь». Однако еще в начале февраля Хуснуллин рекомендовал желающим прикупить квартирку в столице подождать до марта, когда, по его мнению, должна проясниться ситуация.

Критичен в своем выступлении на форуме был только президент союза архитекторов России Андрей Боков, который отметил, что и до кризисных явлений только 12 - 17% нуждающихся в ипотеке были готовы принять правила игры банков и влезть в ипотеку. Теперь же процент смельчаков еще поубавился. Боков сомневается, что направленные на поддержку миллиарды смогут кардинально изменить ситуацию: «Возможно, с передачей 20 миллиардов что-то там изменится, но не изменится кардинально: 40 - 50 процентов людей останутся в том же состоянии. Это означает, что они не будут эффективны в производстве, не будут вовлечены в социум и так далее. Это огромная социальная задача, которую мы не дорешали и обязаны сейчас решить». По мнению Бокова, именно государство обязано и может решать социальную задачу по обеспечению населения жильем. При этом президент союза архитекторов скептически оценил перспективы ипотеки по решению этой проблемы и настаивает хотя бы на 30% арендного жилья.

Напомним, что в Татарстане конец 2014 года озолотил казанских риелторов: прирост сделок в декабре составил около 40% по отношению к ноябрю. Тогда же и цены на недвижимость подскочили на 5 - 10%. Однако в начале января 2015-го на круглом столе в «БИЗНЕС Online» эксперты среди главных опасений называли снижение покупательной способности и остановку ипотечного кредитования, которая может выйти боком и самим застройщикам при условии, что те сами закредитованы. Это может привести к заморозке некоторых объектов и появлению новой волны обманутых дольщиков. Это же волнует мэра Казани Ильсура Метшина. 9 февраля на деловом понедельнике он с беспокойством рассказывал о 18 тыс. договоров долевого строительства, большая часть из которых по новому законодательству защищена страховкой, однако никто не исключает полулегальные схемы, когда жилье приобретается по вексельной схеме.

Андрей Боков

«СТРОИТЕЛЬНЫЙ РЫНОК — БАРОМЕТР ЭКОНОМИКИ: ЕСЛИ РУХНЕТ — ПОСЫПЕТСЯ ВСЕ»

О том, насколько эффективными окажутся правительственные меры по спасению ипотеки, «БИЗНЕС Online» поговорил с экспертами.

Михаил Доронкин — заместитель директора по банковским рейтингам «Эксперт РА»:

— Первый самый главный ограничительный фактор — очень высокая ставка по ипотеке. Ставки от 18 процентов и выше — это средние показатели по рынку — фактически стали заградительными для большинства заемщиков с учетом того, что первые несколько лет платятся фактически проценты, соответственно, это очень сильно увеличивает сумму переплат. Если программа субсидирования ставок будет реализована, это позволит при сравнительно небольшом объеме привлекаемых государством средств выбить кредитов на несколько сотен миллиардов по всей стране. Какой-то прямой адресной поддержки вряд ли стоит ожидать от государства, за исключением разве что поддержки самым проблемным заемщикам. Здесь также возможно определенное субсидирование. Еще один вариант — выкуп у банков их ипотечных кредитов, хотя, в принципе, рефинансирование и раньше активно использовалось. Могут быть расширены масштабы выкупов этих кредитов. Но эта схема работает, если банки имеют возможность кредитовать.

Сейчас мы видим ситуацию, когда банки стараются страховаться, потому что заемщик может через год перестать быть платежеспособным. Надо понимать, что если, как обещают, понизят ставку до приемлемых 13 процентов, это даст значительный толчок. Требования к заемщикам связаны с текущей экономической ситуацией, и банки сами по себе ничего сделать не могут. Единственное, что государство может тут предпринять: в целом улучшать экономическую ситуацию. В целом только за счет этой программы реалистично выдать до 300 миллиардов рублей. Плюс мы еще надеемся на программу докапитализации банков через агентство по страхованию вкладов, поскольку там одно из условий — обязательное наращивание портфеля по ипотеке, что также может так или иначе дать поддержку рынку.

Безусловно, социальные программы имеют место, тут вопрос лишь в том, есть ли у государства на это ресурсы. Конечно, все это только приветствуется, но социальные программы на рынке занимают небольшое место — такие точечные программы не могут дать ипотеке особого прироста. Чем больше материнский капитал, тем больше увеличивается объем первоначального взноса, значит, квартира будет одобрена. Другой вопрос, готовы ли данные семьи платить по этой ставке, учитывая, что при маткапитале ставка остается рыночной. Понятно, что далеко не все многодетные семьи это потянут. Основная проблема именно в ставке: если брать ситуацию на рынке в целом, главной поддержкой стало бы именно субсидирование ставок.

Андрей Савельев — генеральный директор «НЛБ-недвижимость»:

— Единственная мера, которая сейчас может помочь, — субсидирование ипотечной ставки до возврата ее на уровень 2014 года, до 12 - 13 процентов. Если банки сейчас начнут в результате какой-то государственной программы давать ипотеку под такой процент, то ипотека не только вернется, но, я думаю, отыграет потерянные 20 процентов и даже покажет дополнительный рост на 5 - 10 процентов. Положение на рынке сейчас будет зависеть о того, какую ключевую ставку сделает ЦБ. Но на сегодня ситуация в ипотеке не очень хорошая. Мы наблюдаем, что 60 процентов тех людей, что хотели взять квартиру в ипотеку в 2014 году, на сегодня отказались от кредитования. Опять-таки эти «отложенные» клиенты вернутся только в случае понижения ставки... То, что ЦБ снизил ключевую ставку, на рынке почти никак не отразилось. На сегодня чего-то действенного для улучшения ипотеки я не вижу.

Анастасия Гизатова — директор АН «Счастливый дом»:

— В первую очередь выделенные средства государства должны быть направлены на тех, кто только собирается взять ипотеку и на тех, кто уже сейчас выплачивает проценты по кредиту и нуждается в помощи. Также определенную поддержку могут оказать и социальные программы, например, увеличение материнского капитала, если будет его целевое направление на погашение первоначального взноса ипотеки, или такие программы, как квартира ветерану Великой Отечественной.

Вообще, строительный рынок — это показатель общего положения экономики в стране. Если он посыпется, сразу же увидим рост безработицы, а это значит, что эти люди будут неплатежеспособны, отсюда провал в сфере услуг и в торговле. Поэтому пока сложно дать какой-то прогноз по ипотечному кредитованию в 2015 году — все будет зависеть от общей ситуации в экономике.