РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ПЕРЕЖИЛ «ЗОЛОТУЮ ЛИХОРАДКУ»

Ночь с 15 на 16 декабря, когда Центробанк поднял ключевую ставку до 17%, стала решающей для риелторского бизнеса. За две недели рынок недвижимости в Казани, как и во всей России, пережил столько изменений, сколько не выпадало на его долю в течение всего предшествующего года. Особенно насыщенной стала третья неделя декабря: на нее, по свидетельству Руслана Хабибрахманова — директора агентства недвижимости «Флэт», пришлось до 37% месячного спроса. В целом же спрос на квартиры вырос в одночасье на 60 - 70%, некоторые риелторы отмечают двукратное и более увеличение обращений. Сокращение сделок с использованием ипотеки из-за повышения банковских ставок компенсировали покупатели с наличкой. Как свидетельствует риелтор Эндже Шагиева, в ту «ключевую» неделю в день звонили по 2 - 3 человека с 2,5 - 3 млн. рублей на руках.

Понятно, что эти события стали частью той лихорадки, которая охватила российскую экономику после «черного вторника», выпавшего на 16 декабря. Вот только для рынка недвижимости эта лихорадка оказалась золотой: в риелторских агентствах наблюдался аншлаг. Но у этого аншлага есть и обратная сторона: за ней, по прогнозам специалистов, обязательно последует спад. Во-первых, наличка, вложенная наспех в недвижимость, уже сброшена, а других денег у населения нет, а во-вторых, спрос стал многократно превышать предложение, потому что очень многие собственники сняли с продажи свое жилье, сообщили участники рынка.

«Те, кто продавал квартиру с целью получения наличных, испугались дефолта, а те, кто продавал жилье с целью купить новое, поняли, что из-за повышения цен это новое жилье могут уже не потянуть. Соответственно, предложений стало существенно меньше, а если объектов к продаже меньше, то и цена на них снова растет», — рассказал газете «БИЗНЕС Online» директор агентства «Премьер-недвижимость» Руслан Садреев.

«За неделю, на которую пришлись валютные скачки, от 50 до 60 процентов собственников отказались от продажи квартир», — продолжает руководитель агентства недвижимости «ЮрЦентр» Владислав Хорочкин. «Та неделя характеризуется крайне ажиотажным спросом, но ввиду того, что больше половины квартир были сняты с продажи, то хороших и адекватных предложений осталось не так уж и много. Кроме того, сами собственники стали выставлять свои требования, отдавая предпочтения тем, у кого есть наличка на руках здесь и сейчас, и отказывая тем, кто обращается к банкам», — рассказал он.

В результате это еще больше разогрело цены. По словам риелторов, в «ключевую» неделю собственники повышали стоимость квартиры на 100 - 300 тыс. рублей. В среднем за месяц стоимость квартир поднялась на 200 - 400 тыс. рублей. «Однокомнатную хрущевку сегодня можно приобрести за 2,6 миллиона рублей — это пиковая цена, которая продержится до февраля», — заметил Хорочкин.

В настоящее время цены зафиксировались и продержатся на таком уровне еще некоторое время, возможно, январь-февраль, считают торговцы недвижимостью. Будут опускаться лишь в тех случаях, если они были подняты неоправданно высоко. На хорошие скидки пойдут те, кому нужно быстро продать квартиру — дисконт может составлять 100 - 150 тыс. рублей. В целом же в ближайшее время продавцы будут охотнее торговаться, поскольку на прошедшей неделе о скидках не было и речи.

Ажиотажный спрос вылился в увеличение количества заключенных договоров. По данным Хабибрахманова, прирост сделок по отношению к декабрю 2013 года составил порядка 50%, к ноябрю 2014 года — 40%.

ЗАСТРОЙЩИКИ ПОВЫСИЛИ ЦЕНЫ

В декабре многие застройщики традиционно повышают цены, однако на этот раз росту стоимости квадратного места поспособствовал и огромный спрос. Газета «БИЗНЕС Online» обзвонила отделы продаж различных ЖК. Так, например, стоимость 1 кв. метра в жилищном комплексе Clover House (Вахитовский район, застройщик — ООО «Мегаполис») выросла на 25 тыс. рублей. «Сейчас стоимость 1 квадратного метра у нас начинается от 95 тысяч рублей, хотя еще две недели назад он стоил 70 тысяч рублей, — сообщила по телефону консультант отдела продаж. — Повышение произошло после скачка курса евро — мы напрямую привязаны к валюте».

С 58 тыс. рублей до 70 тыс. рублей за квадратный метр поднялись цены в ЖК «Грин Хилл» при покупке однокомнатной квартиры (Советский район, застройщик — ООО «Профит груп»). В ЖК «Вишневый сад» (Вахитовский район, застройщик — ЗАО «Ас-Ком») квартиры подорожали на 15 тыс. рублей за «квадрат» — с 130 до 145 тыс. рублей. «У нас цены повысились с 20 декабря в связи с ростом курса валюты. Предполагаю, что это не последнее повышение», — сообщила по телефону представитель ЖК.

В ЖК «Акварель» (Новосавиновский район, застройщик — ООО «Фирма «Свей») стоимость 1 кв. метра в однокомнатной квартире теперь начинается от 67 тыс. рублей, повышение цены составило около 6 тыс. рублей. На 3 тыс. повысилась стоимость квадратного метра в ЖК «Залесный Сити» (Кировский район, застройщик — ООО «Залесный сити») — от 50 до 53 тыс. рублей за квадратный метр. В ожидании повышения стоимости квадратного метра и ЖК «Взлетная полоса» (Авиастроительный район, застройщик — ООО «Вариус ИСК»). «Сегодня, можно сказать, последний день, когда вы можете приобрести квартиру по цене от 45 до 47 тысяч рублей за 1 квадратный метр. С понедельника к этой цифре нужно будет добавлять 2 тысячи сверху. Это и есть то вынужденное повышение в связи с экономической ситуацией», — объяснили в отделе продаж.

По мнению Тимура Нигматуллина — финансового аналитика ИХ «Финам», первичный рынок недвижимости в России сейчас чувствует себя несколько лучше, чем вторичный как за счет особенностей ценообразования, так и ввиду структуры спроса. «За третий квартал 2014 года рублевые цены на вторичном рынке недвижимости, по данным Росстата, выросли на 1,6 процента г/г. Для сравнения: на первичном рынке недвижимости рост составил 2,3 процента», — рассказал Нигматуллин «БИЗНЕС Online». По его мнению, в следующем году российский рынок недвижимости расти не будет. «Если говорить о прогнозах на 2015 год, то из-за роста процентных ставок по ипотеке и увеличения фискальной нагрузки из-за переоценки недвижимости по кадастру, я ожидаю нулевую динамику цен на рынке в целом. При этом особенностью рынка недвижимости в кризисные времена является резкое падение ликвидности. Продавцы не желают продавать недвижимость себе в убыток и ждут улучшения рыночной конъюнктуры», — рассказал он.

ВАРИАНТЫ ЯНВАРЯ: ОТ ПАДЕНИЯ ДО БОЛЬШОГО СПРОСА

Риелторы оценили для «БИЗНЕС Online» состояние рынка недвижимости Казани.

Андрей Савельев — директор компании «НЛБ-недвижимость»:

— Спрос на жилую недвижимость, действительно, был повышенный — примерно раза в два. Что касается цены, то она также выросла в среднем на 100 тысяч рублей на вторичном рынке и на 3 - 5 тысяч рублей за квадратный метр на первичном. Думаю, что и ценник, и спрос сохранятся до конца этого года. А вот в январе возможны разные варианты. Если банки повысят процентные ставки по ипотеке до 20 - 24 процентов, то, конечно, нас ждет стагнация и падение рынка. Если же ипотека вернется к тем же ставкам, которые были осенью этого года, то есть на 1 - 2 процента меньше, чем сейчас, или хотя бы останется на текущем уровне, то, наоборот, нас ожидает еще больший спрос.

Владислав Хорочкин — руководитель агентства недвижимости «ЮрЦентр»:

— Нынешний спрос на вторичное жилье немного утих, поскольку банки многим либо отказали в ипотеке, либо занизили стоимость суммы запрашиваемого кредита, либо предложили непомерно высокую ставку. Сам бы я порекомендовал повременить с покупкой недвижимости. Во-первых, многие квартиры были сняты с продажи, но рано или поздно они выйдут на рынок, я думаю, в январе-феврале. Во-вторых, сами продавцы не будут подвержены всеобщей панике и цену будут устанавливать исходя из спроса.

Думаю, что рынок в следующем году просядет как по спросу, так и по стоимости жилья. Огромную роль в этом сыграют умопомрачительные ставки по ипотечному кредитованию в банках. Кроме того, покупатели будут ждать того дня, когда собственника можно будет ломать на свою сторону. Если говорить о конкретных цифрах, то, отталкиваясь от ноября нынешнего года, цены на жилье упадут примерно на 20 процентов, по спросу прогнозирую спад на 30 процентов.

Если говорить об аналогиях, то на ум приходит 2010 год, когда выдавали ветеранские сертификаты на жилье, тогда цены на квартиры за одну неделю выросли на 20 - 25 процентов. Второй скачок был в конце 2011 - начале 2012 года перед выборами президента России.

Айдар Садыков — директор центрального агентства недвижимости:

— Как только началась паника, спрос на квартиры моментально вырос и на протяжении почти всей недели (с 15 по 19) был очень и очень активным. Даже сейчас есть некоторые отголоски, хотя та ажиотажная волна уже начала спадать. Многие владельцы, как будто испытывая жажду наживы, начали просто задирать стоимость, некоторые цены были взяты с потолка. Надо понимать, что стоимость должна быть адекватной.

Другие вовсе отказались от продаж квартир, что, на мой взгляд, не мудро. Продавать надо сейчас, а не откладывать до января. Необходимо учитывать, что банки подняли процентные ставки по ипотеке, что само собой уже ведет к определенному оттоку покупателей. Я не думаю, что он будет мощный, но процентов 15 будет точно.

ОБЩИЙ ОБЪЕМ СДЕЛОК СОКРАТИТСЯ ДО 20 - 30%.

Руслан Хабибрахманов — директор агентства недвижимости «Флэт»:

— Дополнительный объем спроса в этом году, помимо сезонной активности, был вызван динамикой котировок рубля на валютном рынке. Новостные заголовки об ослаблении денежной единицы России сопровождались всплесками звонков, от людей, интересующихся предложениями рынка недвижимости. Особенную активность показал четвертый квартал уходящего года, причем как на рынке вторичного жилья, так и новостроек. Прирост сделок по отношению к декабрю 2013 года составил порядка 50 процентов, к ноябрю 2014 года — 40 процентов.

Что же касается спроса, то он в течение месяца варьировался в следующем процентном соотношении: первая неделя — 24 процента, вторая неделя — 26 процентов, третья неделя — 37 процентов, четвертая неделя — 13 процентов. Основная доля всплеска пришлась на третью неделю декабря (14 - 20 числа), этот период напрямую связан с новостями от Центрального банка о повышении ключевой ставки. Ответная реакция практически всех коммерческих банков была однотипной. Кто-то решил отказаться от ипотечного кредитования, остальные же повысили процент, а также оповестили потенциальных заемщиков с одобренным решением на руках об ограниченном сроке действия решения по выдаче кредита. Настоящий период (четвертая неделя) показывает снижение спроса. Активность людей на рынке недвижимости снижается по объективным причинам: хлопоты, связанные с предстоящими праздниками, а также уменьшение количества предложений от собственников, которые решили повременить с продажей недвижимости до лучших времен.

Традиционно сложилось, что уровень потребительской активности в недвижимости спадает в период первых двух месяцев. Сказать конкретно, каким будет падение, достаточно сложно. На основании того, что сделки по ипотеке составляют порядка 40 процентов от общего числа продаж, можно предположить, что общий объем сделок сократится до 20 - 30 процентов. Что касается года в целом, нельзя основываться на показателях прошлых лет, так как ситуация, сложившаяся сегодня, не дает возможности давать долгосрочные прогнозы.

Безусловно, собственники недвижимости, а также застройщики, отреагировали на спрос повышением стоимости квадратного метра. Если физические лица уже поднимали цены ранее, то компании, воздвигающие многоквартирные дома, сообщили об удорожании буквально на днях. Ряд застройщиков и вовсе приостановил продажи до выяснения обстоятельств. На обоих рынках недвижимость выросла в среднем на 5 - 10 процентов. Дальше цены могут повести себя в зависимости от платежеспособности населения России: если ипотечные ставки вернутся к прежнему уровню и ситуация стабилизируется, положительная динамика будет на уровне инфляции, в обратном же случае снижение стоимости жилья будет необходимостью, так как количество покупателей сократится.

Сегодня, а точнее «вчера», активно покупают наиболее рентабельное жилье, а именно одно-, двухкомнатные квартиры на рынке вторичного жилья и новостроек. В основном покупателями выступают люди, которые боятся потерять накопленный капитал, а так же тот сегмент, который довел до сделки одобренную в прошлом ипотеку. Резкого падения спроса в декабре не произошло, так как уменьшение количества ипотечных сделок компенсировала покупка недвижимости за наличный расчет. На рынке ипотечного кредитования остались наиболее сильные игроки.

ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК КАЗАНИ ОЖИДАЕТ СМЕРТЬ

Руслан Садреев — директор компании «Премьер-недвижимость»:

— На позапрошлой неделе был пик покупательского спроса. Между продавцами и покупателями было заключено достаточно много предварительных соглашений о предстоящих сделках, большинство из которых уже на прошедшей неделе подписываются окончательно. Если сравнивать декабрь с ноябрем текущего года, то спрос в пики был выше в два-три раза. Сейчас же рынок недвижимости в Казани вернулся к своему привычному ритму.

На прошедшей неделе цены, поднявшиеся во время ажиотажного спроса, сохранились, и я думаю, они останутся такими же и после Нового года. Продавцы будут охотнее торговаться, на прошлой неделе о торге не могло быть и речи. В дальнейшем достаточно тяжело придется тем, кто планировал брать квартиру в ипотеку из-за повышенных банковских ставок.

Юлия Филина — риелтор:

— Спрос на прошлой неделе был очень большой, примерно на 60 - 70 процентов. В большей степени он коснулся малогабаритного жилья: комнаты, малосемейки, гостинки. Но и полноценные квартиры не отставали. Очень многие обращались за покупкой именно с наличными средствами. На самом деле, не могу сказать, что цены сильно выросли — все сугубо индивидуально. Например, на некоторые объекты цена не выросла вовсе. Ввиду отсутствия предложений, некоторый рост цен я могу объяснить тем, что он был искусственно спровоцирован самими покупателями. Дело в том, что спрос большой, но предложений практически нет в связи с тем, что люди снимают жилье с продаж. Население боится, что при продаже жилья они останутся с наличкой, которая в любой момент может обесцениться. Плюс ввиду отсутствия других предложений о продаже жилой недвижимости есть риск остаться вообще ни с чем. Покупателей много, но покупать нечего. Замкнутый круг получается.

Эндже Шагиева — риелтор:

— Большой ажиотаж был две недели назад, тогда в день звонили по 2 - 3 человека с наличкой в 2,5 - 3 миллиона рублей. Но купить нормальную «однушку» было уже невозможно. Как только курс валют начал падать, а доллар — укрепляться, началось затишье. Спрос будет ниже, так как многие избавились от наличности. Покупать, и правда, будут меньше, потому что ставки по ипотеке сейчас уж очень нереальные. В среднем ипотечное кредитование поднялось с 12 до 19 процентов. При таких ставках, вероятнее всего, рынок ипотеки Казани ожидает смерть. Уже сейчас покупка недвижимости в ипотеку приостановилась — все надеются, что банки снизят ставки.