Как Вера Сидорова из деревни Каинки продавала дом на Баумана

Гостиница «Коммерческие номера» была построена в 1906 - 1907 годах для купца Колесникова

ВЕРНИТЕ ОБРАТНО

Вопрос о том, кто настоящий хозяин дома №86 на улице Баумана, поставила перед Арбитражным судом РТ компания «НК «Бизнес Проперти» из Верхнеуслонского района. В частности, она потребовала расторгнуть сделку по продаже этого объекта недвижимости (включая занимаемый им земельный участок), который сама же заключила с казанским ЗАО «Орихалк». «Просим применить последствия расторжения договора путем возврата недвижимого имущества, переданного по договору купли-продажи», — обозначила на судебном заседании юридическую суть претензий представитель истца Наталья Зайнуллина. Причина была названа весомая: «Орихалк» не оплатил покупку.

Требования «НК Бизнес Проперти» не вызвали бы удивления, если бы не одно обстоятельство: сделка купли-продажи, о которой идет речь, состоялась еще 9 сентября 2011 года. На том же судебном заседании выяснилось, что за прошедшее с этого момента время здание успели передать в залог банку. Так, представитель ЗАО «Солид Банк» Екатерина Спиридонова (а кредитную организацию наряду с управлением Росреестра привлекли к участию в процессе третьим лицом) сообщила, что это имущество было предоставлено банку в качестве обеспечения по двум кредитным договорам физических лиц. «Кредиты в банке брали два разных человека», — пояснила она.

Как позже выяснилось, заимодавцы — некие Сотников и Шуртыгин, названы жителями Альметьевска. Судя по всему, речь идет о Владимире Сотникове — в базах данных он значится директором ЗАО «Орихалк» и, помимо этого, числится учредителем как минимум двух казанских компаний. Одна из них (ООО «Сингели») предлагает услуги, связанные с производством сельхозкультур, у другой же — управляющей компании «Казань» — основным видом деятельности заявлены операции с недвижимым имуществом. Интересно, что данные о владельцах самой компании «Орихалк» в базах данных отсутствуют.

Конец улицы Баумана еще жив в плане коммерции

Любопытными оказались сведения и по «НК Бизнес Проперти»: компания, зарегистрированная в деревне Каинки Верхнеуслонского района, согласно регистрационным данным, занимается покупкой, продажей и сдачей внаем собственного недвижимого имущества. Единственный ее владелец (она же директор) — некая Вера Сидорова. Почему же сделка 2011 года оказалась половинчатой? Какие планы вынашивал новый собственник, но так и не смог их реализовать? Звонок корреспондента «БИЗНЕС Online» застал Сотникова в «Сапсане», следующем из Санкт-Петербуга в Москву, — обстоятельного разговора не получилось. Лаконична была и госпожа Сидорова: с некоторым трудом поняв, что от нее хотят, она в итоге сообщила, что «дом не продается, комментариев не будет».

КОММЕРЦИЯ ВОКРУГ «КОММЕРЧЕСКИХ НОМЕРОВ»

Что же за здание оказалось в центре судебного разбирательства?

Историческая справка гласит, что дом №86 на улице Баумана — это не что иное, как бывшая гостиница «Коммерческие номера». Полукруглую четырехтажку построили в 1906 - 1907 годах для купца Колесникова. В ней размещался ресторан с отдельными кабинетами, дамский оркестр и кинематограф. Как утверждали современники, дом снискал славу одного из самых злачных мест Казани. Видимо, во многом из-за ресторана, где веселье не смолкало до утра. Этому заведению суждено было попасть в историю общепита: в середине 20-х годов там открыли первую в Казани механизированную фабрику-кухню, где посетители могли отобедать с 7 утра и до 10 часов вечера на выбор мясными или постными блюдами. До середины 70-х годов в здании была гостиница «Чулпан», а позднее — популярная забегаловка «Бездна» и магазин «Сыр». В 90-х - начале 2000-х дом претерпел реконструкцию, после которой ряд помещений стал сдаваться под офисы, а внизу разместились ювелирные салоны. К слову, с некоторых пор в старинную четырехэтажку «вернулся» ресторан — там открылось одно из заведений всемирно известной американской сети быстрого питания КFC, специализирующейся на блюдах из курицы.

Тот концепт, который был придуман для здания 100 лет назад, актуален и по сей день

Сегодня дом признан объектом культурного наследия местного значения. В 2009 году постановлением кабинета министров РТ он был принят на охрану. Судя по заключению, четырехэтажный доходный дом с дворовым пристроем — это памятник гражданской архитектуры в стиле поздней эклектики: простенки украшены филенками, аркатурами, кессонами и прочими характерными изысками.

МИРНО РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР

Ход самого судебного процесса уже ко второму заседанию перетек в мирное русло. Так, Зайнуллина уведомила суд о том, что стороны намерены урегулировать спор — истец сделал своему оппоненту предложение. Оно почти дублирует сам иск: компании «Орихалк» предлагается подписать мировое соглашение о расторжении договора купли-продажи. При этом компания «Бизнес Проперти» подумала о «защите интересов третьих лиц»: «Так как данные объекты обременены договором ипотеки, мы не возражаем против сохранения обременения», — отметила Зайнуллина. Юрист ЗАО «Орихалк» подтвердила, что их такой вариант тоже устраивает: «Мы не возражаем, так как ипотека сохранится. Здание так и будет находиться в ипотеке у банка. И интересы Сотникова и Шуртыгина не будут ущемлены».

Представители банка подтвердили, что в любом случае залог сохранится и кредитная организация останется залогодержателем. «На момент выдачи кредитов все документы говорили о том, что заимодавцы — надлежащие собственники, которые имеют право распоряжаться этим имуществом. В том числе передавать в залог», — сказала Спиридонова. Другое дело, что эти кредитные договоры, по ее словам, исполняются «не очень корректно». Управляющий альметьевским филиалом банка Сергей Февралев прямо заявил, что периодически возникают просрочки в платежах. Видимо, поэтому он не поддержал мирную инициативу сторон: «Мы против мирового соглашения. Кредиты суммарно выдавались на 38 миллионов, остаток задолженности — 26 миллионов». Но это не окончательный вердикт — такие решения в банке, по словам Февралева, принимаются на уровне председателя правления.

Торговый центр «Свита Холл» по соседству — заново выстроенное здание

Судя по всему, возражения банка — единственное препятствие для пересмотра сделки. Так, на последнем судебном заседании Зайнуллина сообщила, что «здание фактически уже передали обратно «НК Бизнес Проперти», возврат только осталось оформить юридически.

Арбитражный суд РТ вернется к рассмотрению дела 29 сентября.

В ЦЕНЕ В ЛЮБУЮ ПОГОДУ

Газета «БИЗНЕС Online» попросила экспертов оценить ситуацию.

Мурат Ахмеров — владелец консалтинговой компании А-Development:

— Уникальность этого здания связана с тем, что больше таких помещений уже не будет. Весь исторический центр застроен. А это самая знаковая его часть. Такие помещения будут в цене в любую погоду. Думаю, что максимальная арендная ставка по первому торговому этажу не ниже 2 - 3 тысяч рублей за «квадрат», коммунальные платежи — сверху. Верхние этажи в этом здании, скорее всего, офисные, хотя вряд ли под них подходят из-за сложностей с парковкой. С другой стороны, бесплатный паркинг есть рядом cо spa-комплексом Luciano, также можно припарковаться за пенсионным фондом. Верхние офисы, скорее всего, можно отнести к коммерческой недвижимости класса В. Арендные ставки там при хорошем ремонте будут на уровне 500 - 700 рублей за квадратный метр. Если же говорить о стоимости продажи, то первый этаж может оцениваться в 120 - 150 тысяч рублей за «квадрат», а офисы, если коммуникации заменены и все там хорошо, в 50 - 60 тысяч.

Думаю, что дом оформлен на подставных лиц. На самом деле за ними стоят люди серьезные, властные, которым по каким-то причинам нельзя открыто фигурировать. Сама сделка купли-продажи тоже была заключена не просто так — была договоренность, но возник какой-то форс-мажор. Иначе в суд подали бы не через два года, а через месяц... Ждать оплаты два года? Скорее всего, это были близкие, дружественные структуры. Просто они не смогли договориться между собой за это время. В качестве крайней меры одна из сторон обратилась в суд. И уже там, видимо, они пришли к примирению. Сейчас ключевое дело для старого собственника: чтобы состоялся переход права собственности. С обременением, без обременения — главное, чтобы он получил свидетельство о праве.

А залог — это уже вторично, пусть с ним банк разбирается.

В бывшие коммерческие номера вновь вернулся ресторан

Валерий Абсалямов — директор центрального дома недвижимости «Валери»:

— Это, однозначно, не чистая сделка купли-продажи. К реальной обстановке на рынке недвижимости она, скорее всего, имеет мало отношения.

Редчайший случай: два года ждать оплаты ни один продавец не будет. Обычно в подобных ситуациях сразу расторгают сделку. Если бы дом реально хотели продать, подождали бы месяц оплаты и отдали другому покупателю. Не думаю, что у этого здания есть какие-то особые проблемы. Как объект коммерческой недвижимости он вполне привлекательный. Арендаторы есть, какое-то движение идет. То есть объект должен приносить прибыль. Конец улицы Баумана все-таки выходит на «Кольцо» и дорожную развязку. Это место еще более-менее живо за счет ГУМа, одноименного торгового центра «Кольцо» и остального окружения. Тут еще можно попытаться развернуть какой-то бизнес. Дальше уже тяжело. Сама улица в плане коммерции умирает окончательно. Денежный народ по ней не ходит — на машине туда не доедешь. А то, что там гуляет молодежь, пьет пиво и поет песни, это из другой области.

Почему бывший владелец пытался продать дом? В жизни возникают разные обстоятельства. Товар ликвидный. Раз продавал, нашелся покупатель. Другое дело, что, может быть, нашелся тот, кому это и не нужно. Два года в такие игры не играют.

Леонид Рахимов — эксперт по коммерческой недвижимости:

— На рынке в реальном бизнесе такие сделки бывают редко. Это не нормальная ситуация. Но если люди ждут, значит, есть какие-то причины. Большинство капиталов у нас в стране нелигитимные. Отсюда деревни Каинки и все остальное.

Первые этажи — это всегда ходовой товар. Это, конечно же, общепит, торговля. Поэтому ресторан и ретейл касаются только их. Но само здание имеет четыре этажа. Возникает вопрос: что делать с остальными? Сейчас в верхних этажах здания расположены офисы. Но где парковаться? Поблизости есть три бесплатных парковки, однако все арендаторы офисов хотят подъезжать к порогу. Хождение за два квартала для них — это далековато. Поэтому высококлассный офис там вряд ли откроешь.

Понятно, что в таком виде здание сегодня не столь востребовано.

Возможно, оно приносит меньше, чем нужно на его содержание. Есть налог на недвижимость, есть трубы, которые текут, проводка, которая горит. Внутри-то у дома разруха. Как следствие — штрафы. Нужны новые красивые решения, удовлетворяющие современным запросам населения. Тот концепт, который был придуман для этой гостиницы во время ее строительства, не сильно изменился. Если бы это были коммерческие номера как и 100 лет назад, то это было бы востребовано — центр города, историческая часть, пешеходная доступность. На мой взгляд, как оно было придумано архитекторами, так рано или поздно, видимо, и будет. А для этого в первую очередь нужны инвестиции. Либо ты сам берешь кредиты и вкладываешься, либо договариваешься с какими-то гостиничными сетями об открытии. Кстати, шестиэтажный «Свита Холл» по соседству (с учетом цоколя и мансарды)— это заново выстроенное здание. Я разрабатывал концепцию его развития: на первом этаже должен был быть магазин «Иль дэ Боте», в цоколе — ресторан «Старый амбар», а через центральный вход на четыре этажа должна была быть «Зара». Но моя концепция не была принята. Результат налицо.