Рынок недвижимости Казани: ждет ли нас повторение 2008 года?

Андрей Симаков

СТАБИЛЬНОЕ СПОКОЙСТВИЕ

В круглом столе «БИЗНЕС Online» приняли участие генеральный директор ОАО «АИЖК» РТ Андрей Симаков, коммерческий директор компании «Унистрой» Искандер Юсупов, директор ООО «АК БАРС Недвижимость» (подразделение «АК БАРС Девелопмент») Марсель Валиахметов, директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова, директор агентства недвижимости «Мегалит» Адель Хасбиулин и начальник отдела контроля и координации деятельности в учетно-регистрационной сфере управления Росреестра по РТ Сергей Ульянов. Модератором круглого стола выступил директор агентства «Парадигма-консалтинг» Рашид Галямов.

Напомним, что накануне круглого стола газета «БИЗНЕС Online» опубликовала свой анализ ситуации на рынке недвижимости Казани и РТ, где отмечалось, что с начала года цены изменились незначительно, на уровне инфляции (за исключением Вахитовского района), а в сегменте жилой недвижимости отмечается стагнация. С выводами статьи практически все участники согласились, лишь некоторые вместо режущего слух «стагнация» использовали для характеристики более нейтральные слова «стабильность», «спокойствие». «Да, сентябрь этого года был поспокойнее, чем сентябрь 2012 года», — признался Валиахметов. Уже по итогам октября участники отметили оживление, и все, начиная от представителей Росреестра, заявили, что пик сделок пришелся на ноябрь-декабрь. «По нашему анализу каждый год происходит оживление именно в эти месяцы, и количество сделок может отличаться от начала года на 10 - 20 процентов», — сказал Ульянов. «Это сезонное явление, которое ничем не объясняется, разве что психологией российского человека, который стремится под Новый год сделать себе подарок», — добавила Гизатова.

ПРО И КОНТРА УНИВЕРСИАДЫ

Поначалу всем участникам круглого стола было предложено назвать три основных события прошедших месяцев. Естественно, что все эксперты вспомнили в первую очередь про Универсиаду, но вот в оценках, какую роль она сыграла — положительную или отрицательную — они разошлись.

Симаков считает, что Всемирные студенческие игры сказались положительно на рынке недвижимости, и называет в качестве яркого примера улучшившуюся транспортную инфраструктуру. Гизатова, напротив, уверена, что Универсиада не оправдала ожиданий ни застройщиков, готовившихся к ажиотажу, ни инвесторов, которые надеялись на рост цен. Риэлтор нашла один плюс — метро. «Если три новых станции метро отнести к наследию Универсиады, то следует признать, она сыграла положительный эффект. Если раньше в Авиастроительном районе жилье покупали те, кто жил ранее в этом районе, то сейчас его с появлением метро рассматривают как вариант для переезда и жители других районов».

Искандер Юсупов и Марсель Валиахметов

Валиахметов в ходе дискуссии заявил, что нам еще предстоит осмыслить масштаб произошедшего, отметив, что эффект может быть растянут во времени на несколько лет. «Сегодня мы все чаще сталкиваемся с новой категорией покупателей — квалифицированными специалистами. Они переезжают сюда по приглашению работодателя», — заявил представитель АБН, имея в виду повышение привлекательности Казани как города для жизни и работы.

СТУДИИ В ТРЕНДЕ

Юсупов в своем выступлении рассказал, что одним из трендов является смещение к «эконом-классу, вплоть до студий». Это выражается и в уменьшении площадей квартир. С ним согласилась Гизатова, которая обратила внимание на то, что их компания в августе этого года сдала 172-квартирный дом по адресу проспект Победы, 90, полностью состоящий из студий. Площадь данных студий, по словам риэлтора, от 24 до 30 кв. метров, стоимость жилья равнялась 63 тыс. рублей за «квадрат». Квартиры были распроданы за месяц. «Отделка простейшая чистовая, но можно заехать и жить». Она отметила, что у студий большой потенциал, и они планируют уже следующий подобный дом. Юсупов на вопрос модератора ответил, что однокомнатные квартиры у «Унистроя» по площади идут от 35 до 45 кв. м и продаются по цене 55 - 60 тыс. рублей за «квадрат».

Хасбиулин отметил, что сегодня в Казани есть дефицит качественного элитного жилья, и поэтому среди трех ключевых событий на рынке недвижимости Казани в этом году он назвал «запуск» апарт-отеля «Европейский».

Анастасия Гизатова

КАК КАПРЕМОНТ «ХРУЩИ» РЕАНИМИРОВАЛ

Подробнее Хасбиулин остановился на рынке вторичного жилья. Он отметил стабильный спрос в данном сегменте. Также обратил внимание на плюсы программы капремонта, который реанимировал спрос на хрущевки. «Если в домах выполнен капремонт, они все имеют коммуникации как в новых домах», — считает риэлтор.

Он заметил, что для многих людей «хрущевки» и «ленинградки» становятся стартовым жильем, «в отличие от новостроек, можно не вкладываться в отделку». По его словам, в старых районах нет проблем со школами, детскими садами и озеленением. Так, как заявил Хасбиулин, если сейчас в районах новостройки на тысячеместную школу приходится 1500 - 1700 учеников, то в районах же пятиэтажек на 600-местную школу приходится 300 учеников. «С парковкой машин там также нет проблем, большие и зеленые дворы. И в этом плане они интересны».

Руководитель «Мегалита» также отметил, что в течение нынешнего года продавались только те объекты недвижимости, где «собственник шел навстречу покупателю», то есть делал хорошую скидку. Он привел пример, где продавец первоначально рассчитывал получить за квартиру 3600 - 3700 тыс. рублей, продал в итоге за 3400, но «зато за четыре дня».

Сергей Ульянов

ПЕРВЫЕ ПОСЛЕ КРАСНОДАРА И ПОДМОСКОВЬЯ

Ульянов в целом констатировал, что рынок недвижимости в Татарстане один из самых активных в России. По количеству регистрационный действий он находится на третьем месте в стране после Краснодара и Подмосковья.

Отдельно эксперт отметил, что на смену значительному ежегодному росту количества зарегистрированных ипотек (составлявшему иногда кратные показатели) приходит стабилизация показателей. «По республике в целом зарегистрировано 62 тысячи ипотек, что на 1 тысячу меньше, чем в предыдущем году (9 месяцев 2013 года). При этом по Казани, как и в 2012 году, зарегистрировано 19 тысяч ипотек. Основная причина снижения количественных показателей — существенное падение обращений за государственной регистрацией договорной ипотеки на 23 процента по республике и на 46 процентов по Казани (с 7,7 до 4,1). То есть речь идет о ипотечных сделках, когда банки кредитуют бизнес под залог недвижимости. Таких сделок стало меньше», — заявил Ульянов.

Подтверждением интереса покупателей к новостройкам стал рост по республике на 26,2% и на 11,4% по Казани количества зарегистрированных договоров долевого участия. Отдельно был отмечен на 49% рост количества социальных ипотек. Вступивший в дискуссию Симаков посчитал, что вполне возможно, что скоро вторичный рынок почувствует появление соципотечных квартир. «Люди погашают соципотеку, покупая за 27 - 29 тысяч рублей за квадратный метр в домах ГЖФ, они теперь могут ее реализовать по большей цене и еще больше улучшить свои жилищные условия», — считает он.

КВАДРАТЫ, СОЦИПОТЕКА И АРЕНДНОЕ ЖИЛЬЕ

Далее эксперты стали обсуждать вопрос, не становится ли Казань слишком дорогим городом по стоимости недвижимости. Так, в ходе обсуждения звучало, что цены в столице РТ ниже, чем таком в похожем городе-миллионнике, как Нижний Новгород, и тем более чем в Екатеринбурге.

Симаков отметил, что самый главный фактор, который влияет на динамику стоимости недвижимости в Казани, — это фактор количественный, а именно — плановый ввод жилья. «Квартирного» жилья в Казани, по данным, озвученным Симаковым, из года в год вводится примерно 600 тыс. кв. метров. «И больше ни одного квартирного жилья не примут, а оставят на следующий год», — уверяет он.

Вторым по значимости фактором, влияющим на стоимость жилья, Симаков назвал соципотеку. Также, по словам руководителя АИЖК, на рынке скажется влияние новой программы арендного жилья. При условии, если будет правильно сформирован такой «новый образ жизни».

Хасбиулин добавил к факторам, которые сделали низкой стоимость квадратного метра жилья в Казани, один из самых низких официальных уровней зарплат среди городов-миллионников.

Адель Хасбиулин и Анастасия Гизатова

Гизатова убеждена, что цены на новостройки падать не будут, поскольку в себестоимости высока доля социального обременения для застройщика. «Это когда компания софинансирует строительства школы или детского садика. Помимо этого ужесточились требования по обеспечению новостроек парковками. Второй фактор — это отсутствие участков с коммуникациями в городе», — соглашается с коллегой Юсупов. «В Казани сегодня в основном под застройку остаются территории промзон, районы трущоб, которые расселяют по программе аварийности и участки под точечную застройку», — добавляет директор АН «Счастливый дом».

ЛИШЬ БЫ НЕ БЫЛО КРИЗИСА

В завершение круглого стола участники поделились своими прогнозами, причем некоторые даже заявили, что имеют видение ситуации на следующие 10 лет.

Симаков, отмечая спад на рынке малоэтажного строительства в текущий период, высказал свой прогноз, что на следующий год следует ожидать подъема в этом сегменте. «Сегодня приобретено огромное количество участков. И помимо этого появился тренд — люди хотят иметь второе жилье, загородное. Люди сейчас активно строятся и продолжат это делать. Думаю, скоро мы увидим, как активность в этом сегменте зафиксирует Росреестр», — считает он.

Валиахметов заявил, что на рынке будет преобладать волатильность, но резкого роста цен не будет. «Рост стоимости квартир будет на уровне инфляции. Это при оптимистическом сценарии развития экономики. Глобальные макроэкономические изменения не оставят нас стороной», — считает директор АБН. С последним согласились все участники круглого стола, заявив, что в случае глобального кризиса российский рынок недвижимости его прочувствует, и не исключили повторения сценария 2008 - 2009 года.

Читайте полную стеногорамму круглого стола в ближайшее время в газете «БИЗНЕС Online».