Казань посадят на чердак

ИЗ КЛУБОВ НА ЧЕРДАК

Как стало известно газете «БИЗНЕС Online», в Казани началось строительство сразу двух новых лофтов – арт-пространств, организованных в помещениях бывших производственных объектов. Летом следующего года в Казани начнет работать лофт TheЗаря на ул. Ершова, 2. А осенью – лофт под рабочим названием LOFTKZN в помещениях бывшей фабрики первичной обработки шерсти по адресу ул. Гладилова, 55.

Куратор и руководитель LOFTKZN – известный промоутер Андрей Питулов, организатор и идейный вдохновитель ежегодной премии за достижения в области клубной культуры и танцевальной музыки Dancing People Awards. На его счету также такие проекты, как ночной клуб «Станция» (2000 - 2002), опен-эйры «Чистая планета» (2000 - 2004), ночной клуб «БарМалина» в Казани и Чебоксарах (2007 - 2010).

В настоящее время Питулов является генеральным директором и одним из учредителей компании «ХостелКлаб», которая занимается постройкой, открытием и дальнейшим развитием хостелов и мини-гостиниц. Как видим, еще одним проектом стало создание лофта. Как рассказал корреспонденту газеты «БИЗНЕС Online» сам Питулов, клубные проекты сейчас неактуальны и ему это неинтересно. «Казань позиционирует себя как спортивная столица и город для молодежи. И я всеми руками за! И меня интересует креативная молодежь, которую мы можем поддержать в реализации их собственных проектов. Что касается клубов, они плавно трансформировались в танцевальные бары, а там, как известно, употребление алкоголя… Все это называть клубной культурой язык не поворачивается. Хотя, безусловно, есть в клубной среде и энтузиасты, и яркие креативные и талантливые люди», – говорит он.

По словам Питулова, LOFTKZN – временное название. «Название нашего лофта будет так или иначе связано с фамилией Алафузова – купца-промышленника, который развивал район Ягодной слободы. Открытие лофта во многом зависит от количества денег и скорости их поступления на реализацию проекта. Полное завершение всех видов строительных работ и запуск проекта мы планируем к осени следующего года, но уже к зиме этого года часть помещений будет работать, та, что предназначена для арендаторов. Самому помещению больше 150 лет. В здании три этажа, но мы еще планируем достроить этаж-мансарду», – рассказал Питулов. По его словам, Кировский район города будет развиваться и застраиваться, поэтому опасений о неудачном местоположении нет.

По предварительным расчетам, инвестиции в проект составят порядка 80 млн. рублей. «Если все пойдет по нашей схеме, то окупить планируем за два-три года. Кроме прочего, мы еще будем предлагать в собственность около трех тысяч квадратных метров жилых мастерских. Цена составит от 25 до 40 тысяч рублей за квадратный метр», – уточнил собеседник издания. Источник инвестиции он не озвучил, уточнил лишь, что организаторы проекта – он сам и его партнеры, единомышленники. «Здание мы покупаем в собственность, сейчас как раз идет процесс приобретения. Мы решили, что проект возможно реализовать, лишь если сами будем собственниками объекта», – сообщил Питулов. Общая сумма инвестиций в проект составит 100 млн. рублей.

ПОПЫТКА НОМЕР N

Это уже не первая попытка казанских творческих личностей открыть в городе лофт. Напомним, в прошлом году было громкое открытие в бывшем здании ДК Меховщиков лофта «Территория современного искусства». Однако менее чем через полгода он закрылся, так как его автор – Анна Зуева – переехала на постоянное место жительства за границу.

По словам Леонида Рахимова – генерального директора ЗАО «Инвест Девелопмент», в Казани были и другие попытки. «Для Казани это новая форма, хотя попытки создания мастерских художников в городе уже были. Например, на улице Вишневского в свое время были мастерские, созданные путем объединения нескольких этажей. Здания союза художников на Большой Красной также имели лофты. Лофт – это очень сложная категория и тем более, если есть современное искусство», – говорит он.

Слово лофт переводится как «чердак», подразумевается фабричное или промышленное здание с высокими потолками и панорамными окнами. «Чуть позже этот термин приобрел значение креативного кластера. Это место, в котором люди работают по разным направлениям, но все они связаны с творчеством, креативом», – уточнил Питулов.

«Лофты появились в США в начале XX века. В Россию данный формат пришел не так давно – первые лофты начали открываться около 10 лет назад в Москве. Как правило, проекты лофтов реализуются на территории заброшенных производственных и административно-бытовых помещений, отличаются специфическими планировками и стилизованной отделкой, – рассказала «БИЗНЕС Online» Анна Швецкова – заместитель директора отдела аналитики и исследований рынка компании Knight Frank. – Классические (для московского рынка) стилевые особенности лофтов следующие: кирпичные здания с большими открытыми пространствами, не разделенными перегородками, высокими потолками и большими окнами. Использовавшиеся в промышленных целях помещения выдерживают высокую нагрузку на пол, а широкий шаг колонн в лофтах обеспечивает минимальный коэффициент потерь. Большинство лофтов располагаются между Садовым и Третьим Транспортным кольцами».

По словам Швецковой, необходимо отметить, что в российских региональных городах огромное количество промышленных территорий, на которых расположено множество заброшенных или неэффективно используемых зданий. Так, например, около 16% (7,8 га) территории города Москвы занимают промышленные зоны.

«ПЛАНИРУЕМ ВДОХНУТЬ НОВУЮ ЖИЗНЬ В ЭТИ РАЗВАЛИНЫ»

Что касается концепции лофта на ул. Гладилова, то, по словам Питулова, это будет пространство для людей, в котором они будут жить, творить, работать. «Планируем, что 30% площади лофта будут условно-жилыми, где расположатся творческие мастерские, студии и мансарды и где при желании можно будет оставаться ночевать. Лофт будет состоять из шоу-румов, офисов, обязательно будет галерея (площадью не менее одной тысячи квадратных метров), коворкинг-зона (одна тысяча квадратных метров), паркинг на цокольном этаже, – рассказал он газете «БИЗНЕС Online». – Общая площадь здания – 7,2 тысячи квадратных метров, после реконструкции будет 10 тысяч квадратных метров. Хотя, вероятно, больше подходит слово не реконструкция, а ревитализация, то есть мы планируем вдохнуть новую жизнь в эти развалины. В дальнейшем мы хотим сосредоточиться в этой области, делать лофты, оборудовать их».

«Насколько я знаю, творческие и креативные люди активно покидают город, потому что им негде реализоваться. А наша задача – создать такую среду, где людям было бы комфортно и жить, и работать. На моих глазах произошли изменения фабрики, и сейчас это стало одним из самых модных мест. Мы открыты к любому сотрудничеству и открыты для партнеров и инвесторов. Каждый день появляются люди, которые вливаются в проект, – уточнил собеседник. – Настоящего креативного кластера у нас пока не существует. Творческих людей нельзя загонять в какие-то проекты вроде IT-парков и технопарков».

По проекту второго лофта – на улице Ершова – подробностей пока не так много. Как рассказал газете «БИЗНЕС Online» Ильдар Мухаметшин – главный архитектор лофта TheЗаря, открытие планируется к лету следующего года. «Для лофта ведется поиск арендаторов, в настоящее время мы проводим с ними переговоры. Предпочтения в выборе арендаторов будут отдаваться творческим коллективам, дизайнерским проектам и так далее. Класс офисов – средний и выше среднего. В первый год работы лофта арендная плата будет пониженной, в последующие годы будет повышаться, - сообщил он. – Площадь лофта – порядка 2,5 тысяч квадратных метров, и располагаться он будет на четырех этажах. Ремонтные работы пока ведутся. Сумма инвестиций не разглашается, но это довольно крупная сумма».

По словам Мухаметшина, здание принадлежит крупному татарстанскому бизнесмену. «Нашей аудиторией будут творческие группы, проектные и строительные организации, дизайнеры, фотографы, – рассказал Мухаметшин. – Концепция лофта заключается в следующем: организации, компании, которые работают примерно в одинаковых сферах (дизайн, архитектура и так далее), будут работать вместе, общаться между собой. В лофте будет конференц-зал, выставочный зал для проведения тематических мероприятий».

ФАКТОР УСПЕХА – ОДНОРОДНОСТЬ ПУЛА АРЕНДАТОРОВ

Газета «БИЗНЕС Online» попросила экспертов оценить перспективы лофтов в регионах, возможный срок окупаемости и вспомнить успешные российские проекты лофтов.

Анна Швецкова – заместитель директора отдела аналитики и исследований рынка компании Knight Frank:

- В Москве на протяжении нескольких лет успешно работают такие проекты, как бизнес-центры «Красная роза», «Даниловская мануфактура», «Новоспасский двор», «Голутвинская слобода», «Буревестник», центр дизайна и архитектуры Art Play (присутствуют выставочные галереи, мастерские художников, кафе, бары, книжные магазины, музыкальный клуб, кинотеатр) и так далее.

Казань (как город, который активно подхватывает новые тенденции, в том числе и коммерческо-архитектурные) стал одним из первых региональных мегаполисов, в котором появляются проекты в формате лофтов.

Если говорить о спросе на подобный формат, то следует указать, что лофты – это особый стиль, который в основном выбирают арендаторы, рассчитывающие на открытые пространства, светлые помещения и нетривиальное сочетание старых и новых материалов. В том случае, если технические характеристики лофтов соответствуют потребностям арендаторов (то есть отличаются хорошим местоположением, эффективными планировками, не слишком частым шагом колонн, достаточными электрическими мощностями и так далее), ставка на подобные помещения будет сравнима со ставкой на аналогичные торговые и офисные помещения со схожим местоположением.

Елена Ржавская – директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood:

- Примерный объем инвестиций в проект бизнес-центра, реконструируемого из бывшего промышленного здания, составляет 1,2 - 1,5 тысячи долларов на квадратный метр готовой площади, включая покупку и расходы на перебазирование производственных установок. Временные затраты на проведение реконструкции составляют в среднем год-полтора, однако и здесь все зависит от конкретных особенностей объекта.

Ввиду ограниченности и специфичности предложения лофт-офисов, оценить спрос в Казани достаточно сложно. На российском рынке, как и в мировой практике, спрос на лофт-проекты предъявляют преимущественно компании творческой направленности: архитектурные и дизайнерские бюро, рекламные и медийные агентства и тому подобные. Соответственно, востребованность офисов подобного типа в Казани обусловлена развитостью творческого кластера в городе, а также возможностью возникновения как творческой, так и бизнес-синергии между художниками, архитекторами и дизайнерами. Немаловажную роль здесь играет также инвестиционная поддержка бизнеса творческой направленности, поскольку в Казани уже существовал проект «Территория», включающий в себя выставочные залы для проведения лекций и презентаций, однако проект нельзя было назвать успешным.

Что касается исключительно офисной составляющей проекта, то как в проекте The Заря, так и в LOFTKZN доля офисных помещений будет совсем незначительной (не более двх тысяч квадратных метров суммарно), которые, учитывая обеспеченность офисными помещениями в городе, должны быть поглощены в краткосрочном периоде. Однако стоит отметить, что доминантой обоих проектов являются галереи и дизайн-мастерские, а также жилая часть, во многом именно от этих сегментов рынка будет зависеть успех проекта.

Одним из ключевых факторов успеха лофта-проекта является однородность пула арендаторов. В лофтах, как правило, это творческие организации, имеющие общие проекты и инициативы, соответственно, создание общего пространства будет только способствовать развитию бизнеса. Более того, если основные арендаторы задействованы в одной сфере деятельности, то наличие собственной выставочной площадки также будет популярно среди них.

Юлия Никуличева – начальник отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle:

- Востребованность и успешность коммерческих лофт-проектов в Казани во многом зависит от места расположения, качества разработки и реализации концепции и формата. В Казани не так много качественных офисов и бизнес-центров, и спрос на них всегда существует, особенно на объекты, расположенные в центре города. Размещение коворкинг-центров в подобном проекте является, на мой взгляд, очень удачной идеей, поскольку Казань славится большим количеством частных предпринимателей и стартап проектов, что априори обусловливает высокий интерес к данному формату.

Что касается торговых площадей и шоу-румов, здесь необходимо принимать во внимание тот факт, что арендаторы, как правило, не готовы к высоким арендным ставкам, но предпочитают располагаться в центре города или там, где выгодный симбиоз транспортных и пешеходных потоков.

Окупаемость оценить сложно, но с учетом офисной части, срок может составить порядка 7 - 8 лет.

«РАЗВИТИЕ СООБЩЕСТВ – ИЗ ИДЕИ ЭКОНОМИИ»

Леонид Рахимов – генеральный директор ЗАО «Инвест Девелопмент»:

- В здании на улице Ершова будет логично, если первые три этажа займут офисы, а четвертый – лофт. Кировский район, несмотря на то, что кажется отсталым, сам по себе очень древний, имеет очень много исторических зданий. Рынок не сдвинется, если не делать шагов вперед, поэтому что-то и делается, однако без олигархов лофт не пойдет также, как футбол. Для того чтобы что-то продать, надо создать интересное место, атмосферу, показать уникальность.

Окупаемость лофта будет зависеть от многих факторов. А инвестиции в размере 80 миллионов рублей – это 8 тысяч рублей на каждый квадратный метр, то есть уровень среднего ремонта в Казани, то есть вполне адекватны.

Василь Закиев – руководитель коворкинга «Навигатор»:

- Развитие всевозможных сообществ и коворкингов обусловлено прежде всего идеей общественной экономии и синергии. Мировая экономическая рецессия позволяет предполагать в скором времени не только увеличение числа фрилансеров на рынке труда, но и стремление крупных корпораций оптимизировать затраты на организацию рабочего места. Приход инвестиций такого уровня – подтверждение такой тенденции.

Подобные проекты могут окупиться за период от 3 до 10 лет, многое зависит от менеджмента. Успешность проектов зависит от четкой специализации, открытости, доступности.