Рынок недвижимости Казани: инвестиционный спрос сошел на нет?

РЕКОРДНЫЙ ЯНВАРСКИЙ СПАД

Татарстанское управление Росреестра опубликовало данные о регистрации недвижимости за январь 2013 года. Согласно статистике, в январе в Казани было зарегистрировано 1 995 сделок с жилой недвижимостью, что вдвое меньше декабря (3 391). Если рассматривать последние три года, то этот показатель соответствует январю 2011 года - 1 862 сделки. «Январь 2013 года прошел, как и всегда. Единственное отличие января этого года - наличие спроса в первой половине месяца и отсутствие его во второй. Для праздничного месяца это нетипично. Хотя понятно, почему это происходило, в декабре 2012 года в банки поступило много заявок на ипотечные кредиты», - охарактеризовал январь Айрат Хабибуллин - директор АН «Домус». С ценами в первом месяце года, по его словам, ничего не происходило.

По мнению руководителя АН «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, январь 2013 года был хуже январей прошлых лет. «По моим ощущениям (и в ходе беседы с коллегами), январь 2013 менее динамичный, чем январь 2012, 2011, 2010 годов. По статистике нашего агентства, более чем в три раза слабее. Исключение составили сделки в сегменте новостроек и коммерческой недвижимости. Начиная с 14 января продажи шли динамично», - говорит риэлтор. К похожим выводам приходит Вячеслав Егоров - директор АН «Аванград риэлт».

«Данные Росреестра оправданны. Нами тоже было замечено, что количество сделок небольшое, если сравнивать с прошлым годом. Снижение, думаю, связано с перенасыщенностью рынка определенного рода объектами. В прошлом году хорошо раскупались маленькие однокомнатные квартиры. Люди вкладывали деньги в надежде их сохранить, и такой ажиотаж был продиктован грядущей Универсиадой, - рассуждает эксперт. - Люди опасались, что цены на такие квартиры начнут расти. Получается цепная реакция: люди накупили недвижимость, пока она не выросла, в инвестиционных целях. Вопрос размещения денег у людей был решен до Нового года, и сейчас такого инвестиционного спроса нет. Эти люди ушли с рынка, а остались только конечные потребители, которым недвижимость нужна для себя. Именно они генерируют стабильный спрос на все сегменты недвижимости. Но в связи с отсутствием инвесторов он небольшой».

Количество регистраций сделок купли-продажи в Казани. Четвертый квартал 2010 - январь 2013 года

Похожая, ситуация наблюдается и по Татарстану в целом. Так, число сделок купли-продажи жилья снизилось по республике с 11 966 договоров в декабре 2012 года до 5 519 в январе 2013 года. Что интересно, это один из самых низких январских показателей за последние три года - хуже было только в январе 2010-го, когда рынок только начал отходить от кризисного шока.

Количество сделок с жильем. Татарстан и Казань. Январь 2010 – январь 2013

ОФИСЫ ПОЛЬЗОВАЛИСЬ ПОПУЛЯРНОСТЬЮ

Подобно жилищному сегменту, сезонности подвержен и земельный рынок, активность которого по республике снизилась в январе в два раза, а по Казани - на четверть. Не радует и жилищное кредитование. Татарстанское управление Росреестра в январе зафиксировало в Казани 770 сделок с жилищной ипотекой, а в Татарстане – 1 236.

Из других сегментов - продолжился рост сделок с нежилой недвижимостью. Впервые за последние три года в январе этого года зарегистрировано больше сделок - 947, чем в декабре 2012 года (806 сделок), т.е. плюс 17,4%. Что касается Татарстана, то по республике в январе зарегистрировано меньше – 1 176 сделок, чем в декабре (1 263).

Количество сделок с нежилой недвижимостью. Казань и РТ. 2010 – январь 2013 года

В ОЖИДАНИИ РАЗВИТИЯ

Казань вновь поставила еще один рекорд в сфере недвижимости, а точнее цен. Так, по данным портала Авито.ру, столица Татарстана попала в Топ-5 среди 15 региональных городов-миллионников, где выставлены самые дорогие квартиры. В число лидеров Казань вывела многокомнатная квартира площадью 270 кв. м на четвертом этаже 8-этажного кирпичного дома на Федосеевской, 38. Речь идет о жилом комплексе «Дворцовая набережная» фирмы «Антика». Стоимость квартиры - 49,9 млн. рублей, то есть цена квадратного метра превышает 180 тыс. рублей.

Если же обратиться к более приземленному сегменту жилья эконом-класса, то в его вторичном сегменте продолжается стагнация. Риэлторы отмечают, что спрос на вторичное жилье замер, а вот новостройки наоборот идут на ура, особенно малометражка.

Согласно данным портала «Репортал.ру», с сентября-октября 2012 года цены на строящееся и построенное жилье идут только вверх. Хотя, вернее будет сказать, ползут. Так как, по данным того же портала, основной рост цен на вторичном рынке пришелся на октябрь-декабрь 2011 года и январь – март 2012 года. Так, если в начале 2011 года средняя стоимость квадратного метра в «хрущевке» составляла 37,2 тыс. рублей, то на декабрь 2012 года она уже выросла до 54,1 тыс. рублей. То есть рост в 1,5 раза. Похожая ситуация и с «ленинградками», которые подросли с 40,2 тыс. рублей за квадратный метр в январе 2011 года до 55,7 тыс. рублей за квадратный метр в декабре 2012 года. Почти в полтора раза увеличились цены и на новостройки.

Интересная особенность 2012 года в том, что снизились в целом темы роста цен, прежде всего, на вторичном рынке. Так, согласно данным «Репортал.ру», если в январе 2012 года средняя стоимость квадратного метра составляла 47 870 рублей, то в январе 2013 года цена подросла лишь на 12%, 53т637 рублей/кв. метр. Еще меньшие темпы роста показали ленинградки - плюс 11,5%.

Нескольку лучшую динамику показал сегмент новостроек, а именно - сданное жилье, плюс 15,2% (или 50 267 рублей/кв. м в январе 2012 года против 57 909 рублей/кв. м в январе 2013 года). Строящееся жилье подросло на 11%. По сути, данные цифры иллюстрируют текущую ситуацию на рынке недвижимости: из-за переоценности вторички (несколько иную динамику в этом сегменте показывают однокомнатные хрущевки и ленинградки, которые являются для многих первым жильем) спрос перешел на первичный рынок.

Средние цены на «хрущевки» и «ленинградки» Казани, тыс. руб/м. кв. Для увеличения - нажмите на картинку

==table175==

Текущая ситуация несколько напоминает сценарий 2007 - 2008 годов. После того, как во второй половине 2006 года цены на жилье буквально за неделю вдруг выросли вдвое, уже где-то с января 2007 года наблюдалось их замедление. Одновременно с этим во второй половине 2007 года риэлторы также отмечали рост сделок на 40% на рынке первичного жилья. Стагнация (цены росли следом за инфляцией) продолжалась до второй половины 2008 года, а затем первая волна кризиса обрушила рынок. Также участники отрасли вспоминают, что в истории рынка казанской недвижимости было несколько периодов падений – дефолт 1998 года, когда цены упали вдвое, затем с 2000 года последовало быстрое восстановление рынка и падение в 2003 году. И вот в конце 2011 года мы вновь наблюдали резкое подорожание квартир, усиление интереса к новостройкам, а далее - стагнацию вторичного рынка.

Но как отмечают эксперты, каждый цикл рынка недвижимости не повторяется по предсказуемой схеме, они непохожи в точности один на другой. Каждый цикл отличается от предыдущих циклов причинами, продолжительностью, глубиной и влиянием на различные типы собственности и региональные особенности. Отметим, что обвал 1998 и 2008 года были связаны с мощными экономическими потрясениями. Ниже мы попытались дать краткую характеристику основным факторам, влияющим на уровень цен...

ДЕФИЦИТ ЗЕМЛИ, ЦЕНЫ ВВЕРХ

Напомним, что в ноябре 2012 года замруководителя исполкома Казани Азата Нигматзянова публично заявил о дефиците участков под жилищное строительство. Даже у предоставленных под комплексную соципотечную застройку территорий (Юдино, Фермы-2 и гигантского микрорайона «Салават Купере» в районе пос. Залесный) есть серьезные проблемы – им требуются обширные коммуникации. «Мы уперлись в пределы роста, - признался тогда мэр Казани Ильсур Метшин. - Сегодня сливки земельного отвода закончились, и строителям придется привыкать к тяжелой пище… Все города и мегаполисы эту проблему проходят. Следующий этап – это расселение промышленных участков, частный сектор, аварийный фонд, который находится в центре города. Это огромные площади, которые нам предстоит осваивать и расселять вместе со строительным бизнесом (пустующие строительные комплексы на Даурской, промзону на Меховщиков).

Дефицит земли уже подстегнул рынок. Так, по словам Гиззатовой, сейчас цена сотки земли под многоэтажное строительство в Казани обходится теперь застройщику по цене до 1 млн. рублей. Другие риэлторы называют вилку в 700 - 800 тыс. рублей за сотку.

Отсюда мнение части экспертов о том, что в условиях дефицита жилья под многоэтажное строительство тренд может смениться в пользу малоэтажного жилья. Для общего понимания надо указать, что сегодня индивидуальное жилье в общей структуре ввода занимает 20,4% или 204,2 тыс. кв. метров.

ИПОТЕКА СБРОСИТ ТЕМПЫ

Сегодня средняя ипотечная ставка составляет 12 - 14%. При этом снижение ее не планируется, как и ставок по другим кредитным продуктам банков - Центробанк несколько раз отказывался уменьшать ставку рефинансирования. Отсюда аналитики DeltaCredit прогнозируют, что темпы прироста рынка ипотеки России в 2013 году снизятся вдвое. Количество сделок на вторичном рынке (в зависимости от региона) также будет неизменным или немного снизится. По прогнозам DeltaCredit, на этом фоне продолжится тенденция к повышению ставок, которые по рублевым кредитам к концу 2013 года вырастут до 12,8 - 13% годовых.

В то же время риэлторы отмечают, что банки в условиях повышения ставок проводят различные маркетинговые акции для привлечения клиентов. Что интересно, буквально на днях мэрия Казани и Сбербанк России заключили соглашение о сотрудничестве, которое предусматривает выдачу около 3 тыс. льготных жилищных кредитов для работников бюджетной и коммерческих сфер, а также многодетных семей.

ВЕТЕРАНСКИЕ НЕ СПАСУТ, ОДНА НАДЕЖДА - НА МАТКАПИТАЛ

Поначалу новость о поступлении в начале года очередного транша на ветеранскую программу в 1 млрд. рублей для 913 ветеранов была воспринята рынком положительно. Но из-за сложившихся цен на вторичном рынке большинство ветеранов и их семей, видимо, предпочтут уход на первичный рынок, а именно – в строящееся жилье ГЖФ стоимость 28 - 29 тыс. рублей за кв. метр. Да и сам объем пришедших субсидий не так велик, как в прежние годы. Достаточно вспомнить, что только в 2010 году Татарстан вручил 12 139 ветеранских сертификатов субсидий, а это почти 12 млрд. рублей.

==table176==

Данные: министерства труда, занятости и социальной защиты РТ

Одним из немногих факторов, который будет и в текущем году оказывать положительное влияние на рынок, – программа материнского капитала. На протяжении всего 2012 года количество выданных сертификатов росло в арифметической прогрессии. Так, только по Казани за прошлый год было выдано 34 377 сертификатов, а по РТ – 12 390.

КОТЛОВАНЫ РАСПРОДАНЫ

Газета «БИЗНЕС Online» узнала мнение экспертов о текущей ситуации и выслушала их прогнозы того, как пройдет 2013 год.

Искандер Юсупов - директор ООО «Супермаркет Недвижимости» (Инвестиционная группа компаний ASG):

- То, что в январе зарегистрировано меньше сделок, чем в декабре, – очевидно, ведь январь, по сути, рабочий лишь наполовину. К тому же многие люди, в силу вполне оправданных опасений, что в России каждый Новый год все дорожает, спешат провести куплю-продажу именно в декабре. Рост сделок по коммерческой недвижимости объясняется ее возросшей инвестиционной привлекательностью. Сейчас многие инвесторы охотнее вкладывают именно в нее, так как новостройки прилично выросли в цене, в том числе и на самых ранних стадиях строительства, а качественная коммерческая недвижимость – это стабильный арендный доход. Все чаще к нам обращаются именно желающие приобрести объект коммерческой недвижимости с целью сдачи его в аренду. А вот падение числа сделок по ипотеке огорчает, ведь именно ипотека будет определять рынок жилья, по крайней мере, вторичной недвижимости, поэтому очень важно, чтобы условия получения кредитов оставались доступными для населения.

Для нас январь прошел положительно – произошло несколько отложенных сделок с декабря, заключен ряд новых договоров. Думаю, что сейчас рано судить о том, каким будет год, тенденции станут понятнее в конце первого квартала.

Анастасия Гиззатова - директор АН «Счастливый дом»:

- Рынок по-прежнему можно охарактеризовать как стагнационный. В первую очередь это связано с необоснованно завышенными ценами на вторичном рынке. Разговоры о том, что это произошло вследствие предстоящей Универсиады, для меня сомнительны. Так как аналогичное повышение цен на недвижимость произошло во всех городах-миллионниках по РФ.

В условиях низкой финансовой грамотности населения и учитывая сырьевую характеристику нашей экономики, недвижимость пока, по мнению большинства, является лучшим инвестиционным вложением денежных средств. С этим, конечно, можно поспорить, но пока это, действительно, так. Пока, за всю историю РФ, в долгосрочном периоде инвестиции в недвижимость приносили наиболее стабильный доход. Я не беру в расчет 2008 - 2009 годы...

Если давать прогноз с учетом текущей экономической ситуации, то цены останутся на прежнем уровне. Все больше потенциальных покупателей будут уходить с рынка вторичного жилья на новостройки. Более того, с весны в продаже будет несколько предложений от разных застройщиков с малогабаритным жильем, что вызовет еще больший отток покупателей и инвесторов со вторичного рынка.

Удивлена, что так мала доля ипотечных сделок в общей доле сделок за январь. Возможно, здесь некорректно представлены данные. Возможно, в общее количество сделок включена регистрация без перехода прав, а под ипотекой понимаются договоры ипотеки, а не договоры купли-продажи с ипотекой в силу закона. Я думаю, в ближайшем времени цены будут снижаться, невзирая на то, что банки стали снижать ставки по ипотечным кредитам. Но это пока делается в рамках акций или определенных категорий клиентов.

Марсель Валиахметов - директор ООО «АК БАРС Недвижимость»:

- На мой взгляд, сегодня в сегменте эконом-жилья на рынке первичной недвижимости наблюдается ограниченный объем предложений. Успешные с точки зрения продаж 2011 и 2012 годы привели к тому, что распроданы квартиры во многих строящихся домах. На сегодняшний день готовое жилье имеет высокую стоимость, а новых проектов, которые будут вводиться в ближайшее время, не так много.

В ближайшее время резких колебаний в цене не прогнозируем. Однако жилье эконом-класса остается более востребованным, именно поэтому в этом сегменте наблюдается плавный рост цен. Что касается бизнес-сегмента и крупногабаритных квартир, то и здесь мы наблюдаем рост спроса, притом, что в этом сегменте предложений достаточно, и у покупателей есть выбор, а ценовая политика достаточно гибкая, присутствуют интересные акции и специальные предложения.

Объемы продаж компании «АК БАРС Недвижимость» в январе 2013 года соответствовали нашим ожиданиям. Могу сказать точно, что малогабаритные квартиры по-прежнему раскупают на этапе строительства, поэтому о каком-то снижении объемов продаж в этом сегменте не может быть и речи. Малогабаритное жилье представляется выгодным вложением денежных средств. Оно всегда было и будет высоколиквидным. Его легко продать, обменять, сдать в аренду. Показательным примером является то, что в микрорайоне «Солнечный город» реализовано большинство малогабаритных квартир со сроком ввода до конца 2014 года.

Доля ипотеки в продажах остается стабильной, в том числе благодаря сотрудничеству с нашим основным партнером ОАО «АК БАРС» БАНК».

На вторичном рынке по нашим наблюдениям предложение превышает спрос, поэтому у покупателей есть достаточно широкий выбор вариантов. Цены на вторичную недвижимость в настоящее время не растут. Очевидно, что какая-то доля покупателей ждут возможной коррекции цен, однако многие продавцы также выжидают своего клиента и не торопятся снижать цены.

ПЕРЕИЗБЫТОК МАЛЕНЬКИХ КВАРТИР

Вячеслав Егоров - директор АН «Аванград риэлт»:

- Сейчас заявляют высокую стоимость маленьких квартир. Из-за переизбыточности маленьких квартир цена на них явно завышена. Спрос есть на двух-, трехкомнатные квартиры, на офисы. Чтобы возобновился спрос на однокомнатные квартиры, должно быть снижение цен. Думаю, кроме снижения цен мало что способно оживить рынок.

Михаил Фельдман - коммерческий директор ICN Development:

- Рынок традиционно растет в январе, это связано с выплатой годовых бонусов сотрудникам, оживленным интересом к покупке недвижимости, новым предложениям на рынке, которые появились в конце ушедшего года и получили развитие в январе. Цены на жилую недвижимость по нашим предложениям выросли чуть более чем на 1%. Мы не стремились к искусственному завышению стоимости квадратного метра, исходными данными стали такие показатели, как уровень инфляции в стране и общая макроэкономическая ситуация.

На сегодня мы наблюдаем высокую активность рынка. Растет спрос на коммерческую недвижимость. Если раньше покупателей интересовали в основном жилые помещения, то сейчас мы активно ведем переговоры о продаже коммерческой площади. Предпринимателей интересуют и большие площади - от 150 квадратных метров и более, и, скорее всего, эта тенденция сохранится до мая-июня.

Казанцы демонстрируют повышенный интерес к новостройкам, покупателям по-прежнему выгодно приобретать квартиру, точнее, заключать договор долевого участия на ранних сроках строительства.

Руслан Садреев - директор ООО «Юридическое агентство «Премьер», президент НП «Гильдия риэлторов Республики Татарстан»:

- Цены на недвижимость стабильны, роста пока не наблюдается. Если рост будет, то, думаю, в рамках инфляции. Пользуется спросом и первичное, и вторичное жилье. Однако, по сравнению с нынешним январем, в январе 2012 года сделок было, конечно, больше. Рынок был активнее, чем в этом году. На сегодняшний день продажа и подбор жилья проходит без спешки, и риелторы в спокойном режиме оказывают свои услуги клиентам. Ажиотажа нет, и я считаю, это правильно: если весь год будет таким, клиенты смогут без проблем и лишних нервов решить свои жилищные вопросы.

Количество выданных сертификатов материнского капитала. Казань и РТ. Январь 2012 - январь 2013

Для увеличения - нажмите на картинку

Для увеличения - нажмите на картинку