Елена Наумова, ОАО «ИнтехБанк»: «Банки и застройщики – от конфликта интересов к взаимовыгодному сотрудничеству»

ФИНАНСИРОВАНИЕ – ОДИН ИЗ КЛЮЧЕВЫХ ВОПРОСОВ ОТРАСЛИ

Финансирование строительной отрасли - этот вопрос стал одним из ключевых на Первой региональной конференции "Инвестиции в строительство - ключ к будущему Республики", которая состоялась 11 декабря в "Гранд-Отеле".

Интересный программный доклад, посвященный проблематике взаимодействия банков и строительных компаний, представила начальник управления кредитования юридических лиц ОАО «ИнтехБанк» Елена Наумова.

Елена отметила, что финансирование строительной отрасли – одно из важных направлений деятельности банка, при этом под финансированием отрасли в банке понимают ее комплексную, всестороннюю поддержку, включающую в себя как кредитование строительных компаний, так и финансирование строительных проектов.

На протяжении своей почти 19-летней истории ИнтехБанк успешно финансирует предприятия строительной отрасли. Благодаря участию банка в строительных проектах, в Татарстане возведены десятки домов - от проектов малоэтажной застройки до многоэтажных комплексов.

Всего с участием банка построено и введено в эксплуатацию более 130 тыс. кв. м жилых и офисных площадей. Более 45 тыс. кв. м находятся в стадии реализации. 

ЧРЕЗМЕРНО ЖЕСТКИЕ УСЛОВИЯ? ЭТО ТОЛЬКО НА ПЕРВЫЙ ВЗГЛЯД

Наумова обозначила одну из насущных проблем строительной отрасли – вопрос финансирования. Как правило, одним из важнейших источников финансирования строительных компаний становятся средства банков. В то же время, по сложившемуся стереотипу, банки нередко упрекают в излишнем бюрократизме, нежелании идти навстречу клиенту и нести какие-либо риски.

На примере ОАО «ИнтехБанк» Наумова рассказала о том, как можно избежать конфликта интересов между застройщиком и банком и найти компромисс для успешного сотрудничества.

Один из типичных сценариев выглядит следующим образом: застройщик обращается в банк с проектом, по которому он предполагает конкретный объем затрат на строительство, определенный срок реализации, конечную прибыль. Для начала реализации проекта застройщик запрашивает у банка порядка 30% кредитных ресурсов, остальную часть финансирования предполагает осуществлять за счет выручки от реализации проекта, формирующейся за счет средств дольщиков.

Банк, в свою очередь,  выдвигает в качестве основного условия участие застройщика в проекте собственными средствами в размере не менее 30% от общей суммы проекта, причем желательно, чтобы часть этих средств была инвестирована застройщиком в проект до момента обращения в банк. На оставшиеся 70% стоимости проекта банк, как правило, предлагает оформить кредит. Выручка же от реализации проекта, по мнению банка, не должна рассматриваться как источник финансирования проекта, а должна являться источником погашения кредита и процентов и в конечном итоге должна формировать прибыль компании-застройщика.

Так почему же банк выставляет инициатору проекта столь жесткие на первый взгляд условия и требования?

Ответ прост: у строительных проектов есть множество рисков, каждый из которых способен  оказать существенное влияние на конечный финансовый результат проекта. Именно с целью минимизации рисков  и достижения Застройщиком положительного финансового результата банк и выдвигает условия, которые застройщик порой не в состоянии выполнить.

ЧЕРЕЗ ДИАЛОГ – К ОПТИМАЛЬНОЙ СХЕМЕ ФИНАНСИРОВАНИЯ ПРОЕКТА

Так есть ли выход из сложившейся ситуации?
Говоря о возможных вариантах компромисса между застройщиком и банком, Наумова рассмотрела влияние на проект некоторых из возможных рисков. Все потенциальные риски Наумова условно объединила в две основные группы - внутренние и внешние риски. При этом, в качестве примера внутренних рисков Елена выделила риски увеличения затрат на строительство и задержки сроков строительства. В группе внешних рисков Наумова рассмотрела риски снижения цен реализации построенных метров и задержки сроков реализации жилья.

Так как же влияют эти риски на реализацию проекта, на запланированный застройщиком финансовый результат (так называемый «базовый сценарий»)? Риск увеличения затрат на строительство может привести к снижению финансового результата  относительно запланированного базового сценария. Риск задержки сроков строительства отодвигает получение запланированного результата во времени. Совокупное влияние этих внутренних рисков приводит к снижению запланированной прибыли и смещению ее получения во времени. Влияние внешних рисков на результат проекта выглядит следующим образом. Риск снижения цены реализации построенных квадратных метров снижает запланированный финансовый результат. Риск задержки реализации построенных метров, в свою очередь, отодвигает получение запланированного результата во времени. Совокупное влияние внешних рисков также приводит к снижению запланированной прибыли и к смещению ее получения во времени.

Если же рассмотреть совокупное влияние внутренних и внешних рисков, то вполне вероятным является сценарий, при котором финансовый результат проекта может стать отрицательным, даже без учета  процентной нагрузки по кредиту на проект.

Именно во избежание подобной ситуации, банк анализирует возможные риски проекта и выдвигает застройщику требования, позволяющие учесть и минимизировать влияние рисков на проект.

Так, с целью минимизации риска увеличения затрат на строительство банк требует от застройщика участия в проекте собственными средствами в размере не менее 30% от общей суммы проекта и увеличивает сумму проекта с учетом возможных непредвиденных затрат. Кроме того, банк устанавливает определенные требования к подрядчикам и требует обеспечить возможность контроля смет со стороны банка.

С целью минимизации рисков задержки строительства банк выдвигает требование финансирования проекта в размере 70% за счет кредитных ресурсов, просчитывает более длительный срок кредитования, а также устанавливает ответственность подрядчиков, осуществляющих строительство.

Для учета риска снижения выручки банк пересчитывает показатели бизнес-плана, дисконтируя цены реализации и оформляя обеспечение по кредиту по залоговой стоимости с дисконтом.

Для снижения  влияния риска задержки реализации строящихся площадей банк рассчитывает процентную нагрузку на более длительный срок кредита, и в результате требует предоставление обеспечения исходя из процентной нагрузки на более длительный срок.

Итак, ожидания застройщика и банка существенно отличаются.

Так каким же образом преодолевается конфликт интересов застройщика и банка? 

Благодаря взаимной заинтересованности Застройщика и Банка в успешной реализации проекта, их готовности к открытому диалогу разрабатывается индивидуальная, оптимальная для обеих сторон схема финансирования проекта.

В результате переговоров застройщика и банка разрабатывается следующий компромиссный вариант сотрудничества.

Застройщик соглашается на выставление определенных требований к компаниям-подрядчикам, позволяющих влиять на исполнение ими взятых на себя обязательств. Следующий шаг застройщика навстречу банку - согласие на финансирование работ по получению исходной разрешительной документации за счет собственных средств. Также застройщик дает согласие на контроль со стороны банка за стоимостью строительно-монтажных работ и за установлением цен реализации строящихся площадей.

Банк, в свою очередь, также идет навстречу застройщику и в качестве компромиссного варианта предлагает следующие условия. Первое – вместо требования об инвестировании в проект 30% собственных средств застройщика допускает предоставление залога, не связанного с данным проектом. При этом предоставляемое в залог имущество может принадлежать любым третьим лицам. Второе – предоставляет возможность отсрочки по уплате процентов за кредит и основного долга на период строительства. Третье – дает согласие на пересмотр залоговой стоимости площадей после сдачи объекта в эксплуатацию.

Так, благодаря взаимной готовности к компромиссу, разрабатывается индивидуальная схема финансирования проекта. Подобные индивидуальные схемы финансирования строительных проектов традиционны для ИнтехБанка. Сегодня при участии банка успешно реализуются несколько строительных проектов с индивидуальной схемой финансирования.

«Хочу призвать застройщиков и всех представителей бизнеса к конструктивному диалогу с банками, - завершила свое выступление Наумова. - Сегодня банки - ваши самые надежные помощники и партнеры, которые, так же как и вы, заинтересованы в развитии собственного бизнеса, а значит, заинтересованы в успешной реализации вами всех ваших проектов!»

Отметим, что ИнтехБанк - татарстанский универсальный банк. По основным показателям он входит в Топ-200 банков РФ и в первую десятку банков РТ. Высокий («А») уровень кредитоспособности банка подтверждается соответствующими рейтингами агентств «Эксперт РА» и «AK&M».