Алексей Семин: «За что наказывать зеленодольцев, оставляя их в Богом забытом уголке?»

«КАЗАНСКАЯ АГЛОМЕРАЦИЯ - ЭТО НЕ ПУСТОЙ ЗВУК!»

- Вы сказали, что готовите градостроительную документацию на второй свой участок в Высокогорском районе, ведь у нас там земли 2 тысячи га (рядом с теми 300 га, что переданы многодетным семьям). А что вы планируете там строить?

- Когда мы говорим «казанская агломерация», это не пустой звук! Это комплексный подход к развитию территории. Кстати, некоторые «горячие головы», не разобравшись, стали говорить, что их направляют на выселки, но какие это выселки – 8 км от города по прекрасной дороге? Но людям там надо будет где-то работать, совершать покупки. И учитывая, что государство берет на себя развитие инфраструктуры на территории для многодетных семей, мы сейчас концептуально продумываем новый проект жилищного строительства. Жителям наших домов будет очень комфортно жить рядом с многодетными.

Есть второй момент: земля под коммерческое строительство всегда дороже, чем под жилищное. И поэтому, в соответствии с нашим проектом, все земли вдоль дороги мы, во-первых, отдаем под торговую инфраструктуру, во-вторых, под размещение здесь складов, поскольку близко к городу, очень удобно для совершения оптовых сделок. И, в-третьих, для размещения здесь экологически чистых производств, где люди смогут работать. Это же огромнейшее направление для развития и огромнейшая задача, которую мы хотим решить!

Естественно, наши имеющиеся 2 тысячи га как и 300 га, которые мы передали, имеют разрешенное использование, и они будут развиваться параллельно с развитием земель для многодетных. Поэтому как сказать: выигрыш нам? давление со стороны руководства? политика? Всё вместе! В результате чего, хоть и немножечко, но капитализация наших активов еще повысится.

«МОЙ ЖИЗНЕННЫЙ ПРИНЦИП – ОКАЗЫВАТЬСЯ В НУЖНОЕ ВРЕМЯ В НУЖНОМ МЕСТЕ»

-Что вы собираетесь делать с землей, которая пока вами не используется? Вы выжидаете очередной удобный момент для повышения ее капитализации? И как получилось, что в ряде районов РТ вам принадлежит до 10-15 процентов земли от всей территории района? (Ильшат).

- Я не скрываю, что мой жизненный принцип – оказываться в нужное время в нужном месте. Меня за это можно критиковать, ругать, но мой жизненный принцип таков. Когда я в конце 80-х формировал первые коммерческие педагогические отряды, уже тогда меня обвиняли во всех страшных грехах… Начиная с того времени, я всегда добиваюсь своего, когда оказываюсь в нужное время в нужном месте. И когда в стройотрядах платили огромные деньги, а работать вожатыми никто не хотел идти, потому что в конце 80-х годов энтузиазма уже не стало. И я первые свои деньги заработал именно на том, что создал эту систему. Она критиковалась, но я, вычислив это направление, вместо продажи компьютеров создал первые педагогические отряды. И это дало свой результат.

И дальше, если проанализировать, одно за другим было именно так. Другого пути нет! Я не считаю себя способным повернуть историю в сторону, поэтому нужно просчитывать общественный тренд, и оказываться в нужное время на «передовой».

… Сегодня всем точно понятно, что нужно восстанавливать исторический центр, а через два года напишут, что Сёмин всех обманул - взял все памятники и разбогател… Когда уже все будет сделано…

- С памятниками такого вряд ли случится – это происходит публично, пресса, в том числе мы, все освещает, Алексей Владимирович.

- Никто и слова не говорил, когда я в начале 90-х годов менял акции на заводские цеха, которые были никому не нужны, потому что надо было платить за них налоги, оплачивать коммунальные услуги. А когда я, отремонтировав, начал сдавать их в аренду под офисы, и они стали приносить огромные по тем временам доходы, все начали кричать, что Сёмин всех обманул. Ведь тогда не было офисов, и все наши вложения окупались за год.

…Для того чтобы вся земля была вовлечена в оборот, она куплена именно в расчете на развитие казанской агломерации. За прошедшие семь лет все расчеты полностью оправдались. Отмечу, что 99 процентов земли нами куплены на вторичном рынке, ни один участок не был приобретен у государства! Причем, эти паевые земли мы покупали уже не у крестьян, а у фирм, которые ее покупали у крестьян. Земельные массивы были подобраны и приобретены с расчетом на развитие казанской агломерации. Мы рассчитали, что будет расширение Казани, и мы его получили. Просто земли там уже оказались не муниципальными, а нашими, потому что мы их купили заранее, когда они никому не были нужны. Тогда многие покупали землю, но мало кто делал это системно, как мы.

У нас есть земли, до которых «цивилизация» казанской агломерации пока не дошла. Но у нас есть перспективный проект аграрного туризма. Я никогда нигде не говорил, что буду заниматься сельским хозяйством! Потому что мое глубокое убеждение – человек должен заниматься тем, что он понимает, что ему интересно. А я никогда не понимал сельское хозяйство, и было бы профанацией, если бы я им занимался.

Уверен, что в ближайшие 100 лет наши 20 тысяч га земли вокруг Казани не будут востребованы под строительство офисов. Но российское законодательство требует, чтобы земли как-то развивались. И агротуризм – очень интересная тема, которая в мире хороша развита. Это не дачная система, а когда фермер производит продукцию, значительная часть которой потребляется туристами, живущими на фермах. По всей Европе так – на выходные, в отпуск горожане выезжают на фермы, примерно 50 евро платят за комнату и по 40 евро за питание на каждого.

«ЧЕРЕЗ АГРОТУРИЗМ МЫ «ВЫТЯНЕМ» НАШИ ЗЕМЛИ»

- Но у нас практически у всех есть дачи!

- Но все меньше людей хотят на дачах работать. Народ ленится! Гораздо приятнее приехать на дачу, где не надо работать. Конечно, мы понимаем, что реализация этого проекта будет очень сложной, программа рассчитана на 10-15 лет.

- Есть только идея или уже программа?

- Есть концепция. Программой это может стать только с государственным участием. Но для того чтобы разрабатывать программу, надо делать пилотный проект. И у нас уже есть конкретный пилотный проект в Верхнем Услоне. В этом году мы его «заморозили», и причину не скрываем – все наши силы брошены на исторический центр Казани. В Услоне у нас все решено, мы даже уже начали прокладывать коммуникации, но просто физически не успеваем.

Через агротуризм мы «вытянем» наши земли, которые находятся дальше от Казани. А через жилищное строительство и вынос производств и торговли мы будем развивать близлежащие к административной границе города земли и включенные в черту города. Это и есть казанская агломерация.

-Восстановление памятников в Казани - хорошо, доходные дома в Москве - хорошо, землю для многодетных - тоже хорошо, но развития рекреационных зон нет. Когда начнете, Алексей Владимирович? (Услонец).

- Вопрос связан с тем, что в Верхнем Услоне еще год назад на сходе жителей мы получили «добро» на развитие агротуризма… А сроки такие – после Универсиады 2013, но раньше чемпионата мира по футболу 2018 года.

«САМ ФАКТ ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЛИ – ЭТО ЖЕ НЕ РЕШЕНИЕ ПРОБЛЕМЫ!»

- Президент РТ уже три года говорит, что землю надо отбирать у тех, кто ее не обрабатывает. Недавно на брифинге в кабмине РТ такие компании были названы, и ASG в том числе. Но при этом землю не отбирают. Как вы это прокомментируете?

- Земля должна использоваться в соответствии с ее назначением – этот принцип действует во всем мире. Если земля сельхозназначения, то она должна обрабатываться – это закреплено законодательно. И нет сомнения, что это правильно. Но почему она не обрабатывается? Потому что у нас до сих пор действует «совковый» принцип определения разрешенного использования земли. После 1917 года у нас было такое понятие, как продразверстка, а управление шло из кабинетов – сколько было гектаров, все должны быть засеяны…

До сих пор нет научного подхода к определению использования земли. Все прекрасно понимают, что можно разориться, если засеивать ту гору в Верхнем Услоне, которую мы приобрели. Зато с нее какой вид для наших целей! Но земля числится как пашня.

- Наверное, таких земель у вас пять процентов?

- Поскольку мы не собирались заниматься сельским хозяйством, изначально покупали земли под перепрофилирование, прекрасно понимая, что плодородные земли перепрофилировать будет труднее. Во-вторых, мы прекрасно понимали, что в чистом поле, где нет ни леса, ни возвышенности, идеально пахать, но плохо жить. То, что больше половины наших земель неэффективны для обработки, уже подтверждено всеми. Но по документам времен социализма 4/5 наших земель – пахотные.

И наши агробароны такие земли уже стали возвращать, и фермеры их брать не хотят. Отсюда и проблема – 4 - 5 тысяч га земли (15-20 процентов общего объема земель ASG) мы не можем сдать в аренду, потому что они низкого качества для сельхозцелей. Но мы не согласны ни отчуждать их, ни сдавать в аренду на длительный срок, потому что прекрасно понимаем, что эти земли будут развиваться, но для других целей. Это наша инвестиционная программа.

Вот почему мы всегда были и будем в числе аутсайдеров по обрабатываемым нами землям. Если в целом Татарстан не обрабатывает порядка 12 процентов земли, то у нас 15 процентов. Трагично ли это? Я не уверен. У нас действует принцип защиты собственности, и отнять землю – процесс сложный и многогранный, это судебные процедуры… Несколько глав районов это пытались сделать, но в соответствии с действующим законодательством это сделать не так просто. Социальная ответственность нашего бизнеса такова, что если мы обязаны землю обрабатывать, мы ее обрабатываем. Но где это делать невозможно, мы «костьми ляжем», но своего не отдадим. Это тоже наш принцип.

Извечный русский вопрос – что же делать? Президент РТ говорит правильно, а почему же не исполняется? Начать нужно с того, что четко определиться с государственной политикой в отношении создания казанской агломерации. И все, что попадает в ее границы, не должно жестко регламентироваться как пахотные земли. Надо хотя бы на ближайшие 10 лет определить зоны, где это должно быть, и тогда уже оставшиеся земли будут сохранены для следующих поколений.

Второе, что нужно сделать: используя административный ресурс, «подтолкнуть» собственников к тому, чтобы они произвели между собой обмены землями. На каких условиях - это уже дело двух сторон. Если кто-то действительно хочет пахать, то им нужно отдать ровные пахотные земли, которые более эффективны для сельского хозяйства. И мы готовы идти на этот обмен! Но тут все замолкают – оказывается, всем перелески интересны… Что позволяет мне задуматься об истинных мотивах агробаронов.

Конечно, для острастки вопрос использования земли надо жестко ставить. Но сам факт изъятия земли – это же не решение проблемы. Если бы президент РТ поставил себе целью, он у любого бы отобрал. У всех не отберет, а вот у одного - двоих можно. А дальше что? Выставили на аукцион. Но если земля не обрабатывается, значит, ее купят только те, кто хочет перепрофилировать ее под другие цели. Прежде чем заставлять, надо определить, а можно ли эти земли обрабатывать эффективно? Если же цель – передел собственности, то вы знаете, как это называется…

«В МОЕМ ПОНИМАНИИ ЗЕЛЕНОДОЛЬСК – ЭТО УЖЕ ЧАСТЬ КАЗАНИ»

- То есть вопрос непростой?

- Он очень непростой! Министерству сельского хозяйства надо очень четко и грамотно совместно с администрацией Казани определить границы казанской агломерации. Наши 4 тысячи га – это земля между Казанью и Зеленодольском, где идет активнейшая застройка. В моем понимании Зеленодольск – это уже часть Казани.

- Вы уже включили Зеленодольск в Казань?..

- В этом даже нет сомнений! За что наказывать зеленодольцев, оставляя их в Богом забытом уголке?

- Что нужно для объединения? Политическая воля?

- Нужно, чтобы для этого созрели условия, а дальше человек может только чуть-чуть влиять. Понятно, что главе района работать бесконтрольно легче, чем в составе какой-то системы. Этот процесс можно затянуть на год-два, но, в конце-то концов, Зеленодольск все равно войдет в Казань. И сегодня уже наступает этот момент. Другое дело, как войдет. Как раз агломерация позволяет включить, но не административным путем как жесткая граница Казани, а чтобы решения принимались с учетом интересов развития агломерации.

А Верхний Услон – это рекреационный район, там есть для этого все условия. Пусть казанцы едут туда отдыхать. Но ведь там сегодня огромная проблема – казанцы едут отдыхать, увеличивая численность проживающих там раз в 15-20, а все нормативы на мусор и прочее установлены из расчета числа постоянных жителей. В этой части здесь должно быть другое финансирование, ведь мусорят там казанцы!

- Вы считаете, что Верхнеуслонский район тоже должен войти в казанскую агломерацию?

- Конечно! Но не весь, а только часть. Вообще ориентир такой: в агломерацию должен входить земельный ареал, исходя из того, что он прямо пропорционален границам и численности основного города. По примерным оценкам, для Москвы это 50 - 70 километров, для Казани – 15 - 20 километров, для Альметьевска – 3 - 5 километра. То есть все зависит от масштаба и концентрации научных, производственных и прочих центров.

«НАШЕЙ «НАЦИОНАЛЬНОЙ ИДЕЕЙ» СТАНЕТ СОЗДАНИЕ КАЗАНСКОЙ АГЛОМЕРАЦИИ»

- Ваш прогноз, в какой срок Зеленодольск и часть Верхнего Услона войдут в состав Казани? Это будет де-факто или де-юре?

- Де-факто это уже практически становится, а чтобы стало де-юре, это будет зависеть от ряда факторов: первое – насколько идея агломерации будет отработана законодательно на федеральном уровне, второе – общеэкономическая ситуация (если инвесторы пойдут, то это произойдет очень быстро), третье – будет зависеть от субъективного фактора (если всё и дальше в Татарстане и Казани будет так же динамично развиваться во главе с действующими президентом и мэром, то это будет очень быстро).

Если все будет хорошо, то уже через год, средне оптимистический прогноз – через 3 - 5 лет, самый худший вариант – 10 лет. Я пока склоняюсь к тому, что это произойдет в течение 1 - 3 лет - это из-за того, что все-таки, может быть, немного мировой кризис будет тормозить приход сюда инвесторов. А если бы не кризис, то, думаю, сразу после Универсиады нашей «национальной идеей» станет создание казанской агломерации. И Татарстан вновь станет площадкой апробации для российского законодательства в этом вопросе. А вообще двухмиллионная казанская агломерация – наша программа минимум на ближайшее десятилетие.

Москва пошла немного по другому пути: про московскую агломерацию они говорят всё правильно, но все-таки земли Подмосковья включили в городскую черту административно. А ведь агломерация не предполагает жесткого изменения границы, районы там остаются самостоятельными административными единицами, но они уже и финансово, и по другим параметрам рассматриваются как единое целое. Например, в выборах мэра Лондона участвуют не все жители Большого Лондона, а только те, кто живет в границах старого города. То же самое в Париже. Только на выборах мэра Парижа французы вспоминают, что они не парижане. А по уровню жизни различий никаких нет.

«ПРОЕКТ «НОВАЯ ТУРА» - НЕ КОНКУРЕНТ РЫНКАМ В ЦЕНТРЕ КАЗАНИ»

- О проекте «Новая Тура» идет много дискуссий. Как вы считаете, насколько эффективен проект?

- Из-за того, что в «старых добрых традициях» все делалось кулуарно, никто ничего не знал и не понимал, как будет развиваться этот проект. Скорее всего, обе стороны – и представители инвесторов, и наши чиновники – нагнали много тумана. Абсурдно выглядит идея сделать рынок в 7 км от границ Казани. А вот сделать там мелкооптовый рынок – абсолютно правильная идея. Сделать оптовый рынок – это вообще огромный подарок республике. Это же понятно: если все регионы пойдут к нам, то это какие деньги пойдут в республику! Это просто фантастика! Причем, я совершенно искренен, поскольку там 700 га нашей земли… Как это сформулировал господин Халдей на интернет-конференции вашей газеты, это все совершенно правильно. Но как эта тема постоянно муссируется, понятно, что в чьих-то умах идея еще «не уложилась».

Грубо говоря, этот проект - не конкурент нецивилизованным рынкам в центре Казани. Но это другая проблема – все эти рынки на улицах Нариманова, Тукая и т.д., потому что не может быть таких рынков в историческом центре Казани. Однозначно, рынки должны быть переведены на окраины с удобным транспортным сообщением для казанцев. В центре города должны появиться удобные торговые центры, где можно делать покупки в цивилизованных условиях.

А вот торговлю продуктами надо вернуть в исторический центр, откуда ее вытеснили «челноки». Продукты должны продаваться на своем историческом месте - где был колхозный, чеховский, московский рынки. Конечно, там надо делать капитальную реконструкцию. Плюс – применять западную модель торговли. Например, во Франции в каждом населенном пункте один день в неделю определенное место, которое 6 дней используется как платная парковка, становится рынком: приезжают фермеры и торгуют своей продукцией с фургонов. Такие челночные продуктовые рынки должны быть в любом населенном пункте. При условии, если все будет цивилизованно – приехал, продал, за собой убрал весь мусор.

А то, что вещевые рынки надо убирать из центра Казани, это однозначно! Ведь рядом с ними невозможно ничего строить, потому что там, извините, гадюшник. Какой нормальный человек там будет жить или открывать офис? В свое время мы сделали ошибку – реконструировали здание на Нариманова, 40 под офисы, но они не арендовались… Конечно, этот вопрос надо решать. Но при этом людям надо предложить альтернативу, хотя бы в старой промышленной зоне. Ведь есть же быстровозводимые конструкции.

«В МОСКВЕ - СИСТЕМА ДОХОДНЫХ ДОМОВ РУБЛЕВО-МЯКИНИНО»

- Какой бизнес у Семина в Москве и как двигается проект с доходными домами? (Феликс М.).

- В вопросе содержится и ответ: наш самый крупный проект в Москве – это система доходных домов Рублево-Мякинино. Стартовал он в 2007 году. Особенно обращаю внимание, что все дома были построены в 2009 году. Внимание обращаю потому, что московские журналисты всегда задают вопрос: а правда ли, что все это было сделано, благодаря тесным взаимоотношениям и давней дружбе с вице-мэром Москвы Хуснуллиным? Отвечаю: к моменту прихода Марата Шакирзяновича в Москву все дома у нас были уже построены! Этот бизнес развивался вопреки продуманной политике геноцида всех «не своих» предпринимателей со стороны лужковского правительства. Нынешнее правительство нам и не помогает, и не мешает, что и требуется от государства на мой взгляд.

Это направление бизнеса чрезвычайно перспективное, а для Москвы вообще уникальное. У нас там сегодня запущены две очереди, предстоит запустить еще две. Идея заключается в том, что это окраина Москвы, живописный берег Москвы-реки, недалеко от Серебряного Бора, но за МКАДом, с очень удобным подъездом, в пешеходной близости от правительства Московской области, от выставочного центра «Крокус Экспо». Это бывшая деревня Мякинино, но она была включена в черту Москвы лет 20 назад.

Здесь мы строим дома двух типов: финские коттеджи для проживания одной семьи и дома клубного типа с удобными апартаментами, площадью от 30-ти до 150 квадратных метров для проживания бизнесменов от низшего сегмента до бизнес-элиты. Одинокий бизнесмен, приехав в Москву в длительную командировку имеет альтернативу: либо арендовать квартиру в центре города за 10 тысяч долларов (что не всем по карману), либо трехкомнатную квартиру эконом-класса с не очень хорошими соседями, либо однокомнатную, но с ковровыми дорожками и швейцаром у входа, то есть со всем набором элитного жилья, но маленькой площади – 30 квадратных метров – у нас.

- А за какую сумму можно арендовать у вас эти 30 квадратов?

- За ту же сумму, что за трехкомнатную квартиру в «хрущевке», то есть цена вопроса – 30-40 тысяч рублей или 1-1.5 тысячи долларов. Двухспальные квартиры – это 2 тысячи долларов, трехспальные - 3 тысячи долларов.

- Сколько у вас построено такого жилья?

- Общий объем, который сегодня уже построен и ведутся отделочные работы, рассчитан для проживания 500 семей. Сегодня уже проживает порядка 50 семей, до конца года будет около 100. Сейчас как раз идет заселение. Коттеджи уже давно заселены.

- А у коттеджей какая цена?

- Там мы начали с 6 тысяч долларов, сегодня это уже 7 тысяч долларов, расчетная стоимость – 10 тысяч долларов за коттедж: это пять спален, большая гостиная, совмещенная с кухней, небольшой прилегающий участок без забора, но с зеленой травой у дома. Самое главное - централизованная охрана и высокие заборы вокруг всего поселка.

«НЕОБХОДИМО СТРОИТЕЛЬСТВО ДОХОДНЫХ ДОМОВ ЭКОНОМ-КЛАССА»

- Наверное, такая модель возможна только в Москве?

- Однозначно, только в Москве! Для России и для Москвы в широком смысле необходимо строительство доходных домов эконом-класса. Проблема в одном: эконом-класс без дотаций государства строиться не может.

- Какие могут быть дотации?

- Скорее всего, самый правильный путь – это гарантированная оплата 50 процентов арендной платы для социальных очередников. То есть я строю дом, имея определенные преференции при подключении к сетям, и я обязан, например, 50 квартир предоставить очередникам по фиксированной цене. Но при этом государство 50 процентов арендной платы будет ежемесячно переводить на мой счет, а 50 процентов будут платить очередники. И мне не список очередников дадут, а очередники сами выберут, куда им идти. Тогда будет конкурентная среда.

- Арендная стоимость жилья в Казани вас устроит при таком раскладе?

- На самом деле арендная цена в Казани резко выросла. Но 15 тысяч рублей за двухкомнатную квартиру наши люди сегодня заплатить не в состоянии, а вот 7,5 тысяч – в состоянии.

- А 15 тысяч рублей вас устраивает?

- Учитывая, что у меня земля своя, то да. Так как земли у меня много, можно рассматривать такие проекты. Дело в том, что массовое строительство при отсутствии проблемы сбыта намного дешевле, чем точечное массовое строительство, когда идет этап за этапом, ведь надо продать перед тем, как дальше строить.

- То есть вы считаете, что экономическая ситуация позволяет массовое строительство жилья?

- При условии того, что государство проработает систему господдержки. Должны быть преференции и «ручное» управление со стороны властей. Кстати, я считаю, что Татарстан только выигрывает от того, что здесь применяется «ручное» управление. Если по сценарию реконструкции исторического центра Казани точно так же чиновники будут «между молотом и наковальней», то в этом случае обеспечено решение всех вопросов и согласований плюс дотации на заселенных мной очередников. И тогда можно начинать работать.

«В СОЦИПОТЕКЕ МЫ НЕ ИЗБАВИМСЯ ОТ СУБЪЕКТИВНОГО ФАКТОРА»

- Это некая альтернатива социальной ипотеке?

- На мой взгляд, более цивилизованная. Квартира по социальной ипотеке идет в собственность, и в этом случае мы никогда не избавимся от субъективного фактора. Где халява, там всегда есть и всё остальное: кому дать, как дать?. Можно по соципотеке построить три квартиры, а самому жить в родительском особняке… А вот если сдавать жилье в аренду, то нет смысла «проталкивать» своих, потому что каждый месяц надо платить.

- Думаете, при соципотеке есть воровство?

- Это не воровство, а использование своих прав. Есть оно или нет - я не проверял, но, думаю, если есть возможность купить квартиру в полтора раза дешевле, чем на рынке, то почему нет? А вся система баллов построена таким образом, что чем больше заплатишь первоначально, тем лучше условия. По формальным признакам сын миллионера тоже молодой и тоже имеет право встать в льготную очередь, так почему ему не прикупить пару квартир «на вырост» для будущих внуков? Мне трудно представить, что этот механизм не работает.

А во всем мире поддерживают незащищенные слои населения, отдавая им не «станок по печатанию денег», а только одну купюру и ровно на один месяц. Если человеку не нужна квартира, то он откажется от нее, чтобы не платить 7,5 тысяч в месяц, и туда заселят другого.

«ДЛЯ РОССИИ ГЕРМАНСКИЙ ВАРИАНТ – ДАЖЕ СКАЗАТЬ СТРАШНО!..»

- В Германии есть альтернатива классической ипотеке – стройсберкасса. Как вы к этому варианту относитесь?

- На самом деле в Германии превалируют не стройсберкассы, а именно доходные дома. Более того, с точки зрения нашей ментальности там была совершена колоссальная несправедливость, когда после объединения Восточной и Западной Германии за одну марку на аукционе продавали дом новому владельцу. Со всеми жильцами. Но с обязательством заключить с ними договоры по социальным ценам. Конечно, надо было делать и ремонт в этих домах. И состоятельные люди стали владельцами всей недвижимости Восточной Германии, а все остальные – арендаторами. Никто не получил бесплатные квартиры.

- Не как в России - бесплатная приватизация…

- Для России германский вариант – даже сказать страшно!.. Аукционы в Германии проходили открыто, стартовая цена – 1 марка. Конечно, жильцов выселить нельзя было. Арендная плата за жилье покрывает все реальные затраты на содержание, полюс определенная норма прибыли. А поскольку купил за 1 марку, то даже самая минимальная прибыльность устраивает. Плюс к этому - западным немцам дали преференции, в том числе очень льготные кредиты в банках, отмена подоходного налога на 10 лет с тех денег, которые они инвестируют в Восточную Германию.

На сегодняшний день в Германии есть идеальная модель функционирования доходных домов, которой нет больше нигде в мире! Копию которой я сделал в Москве. Я в Германии изучил все эти дома, посчитал всю экономику. Но я считаю, что в Москве строить выгоднее. Мне эта модель понравилась тем, что в домах везде порядок, есть хозяин, социальная защищенность граждан высокая, но она меня устраивает, как собственника недвижимости. Социальная защита выражается в том, что собственник не имеет права поднять арендную плату больше, чем средняя арендная плата по аналогичным квартирам в этом районе. Публикуются официальные коэффициенты, и не надо никому ничего доказывать. Но собственник защищен от инфляции, потому что каждые два года имеет право поднять арендную плату на определенный коэффициент.

Эта модель выгодна и собственникам, и людям. Абсолютно нет пустых квартир, потому что по законодательству перепродать право аренды нельзя, то есть если прежний - «социальный» - арендатор умер, то квартира отходит собственнику, и он может сдать ее в аренду в пять раз дороже, чем по социальным обязательствам. Чем больше дом заселен «старыми» немцами, тем больше потенциал доходности по дому.

При переводе госслужащих из Бонна в Берлин государство дает им только стоимость аренды, а они сами выбирают, где жить. Если человек уволился, государство перестает платить арендную плату. А у нас бывших депутатов Госдумы не могут выселить из государственных квартир… Вот насколько огромный потенциал в арендном жилье!

В ПЛАНАХ - ЗА ТРИ ГОДА ПРОДАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ НА 5 МЛРД. РУБЛЕЙ

- Почему решили продать часть коммерческой недвижимости? Какую часть удалось реализовать? Сколько средств планируете выручить и куда их направите? (И.Кашапов).

- Действительно, утверждена трехлетняя программа продажи недвижимости на 5 миллиардов рублей. Пока продали на сумму менее одного миллиарда. Как видите, эти 5 миллиардов рублей коррелируют с программой реконструкции исторического центра Казани, потому что мы планируем вложить их именно сюда.

Конечно, есть разные источники финансирования, но с точки зрения структуры активов мы, не меняя объемы, оставляем себе более эффективные для управления торговые центры. А вот отдельные помещения площадью 50 - 70 квадратных метров для централизованного управления крайне неудачны, потому что несут большие накладные расходы. Такие небольшие площади должны быть у малого бизнеса, так как предприниматели будут управлять ими по-хозяйски. А у нас некоторые площади находятся уже в том же состоянии, что и у государства – до всего руки не доходят… Поэтому, строя огромные здания, мы там будем применять уже европейские стандарты управления.

- А что вы уже продали?

- Отдельные мелкие и средние объекты в Казани, Челнах, Нижнекамске, много отдельных небольших земельных участков. А крупные объекты мы пока не продавали, потому что каждый такой объект должен дождаться своего покупателя. Мы не хотим делать из него «Шанхай».

«ВСЕ ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ У НАС ЗАБИТЫ - НАРОД ХОЧЕТ ЖИТЬ!»

- Что происходит сейчас на рынке коммерческой недвижимости, а именно торговых центров? Насыщение или дефицит?

- Пять лет назад все эксперты говорили, что в Татарстане переизбыток торговых площадей. Но на практике у ASG не бывает ни одного квадратного метра свободных торговых площадей: один арендатор съезжает, и в тот же день заезжает другой. Самое большее время простаивания - один месяц. О каком переизбытке можно говорить?! Это связано с тем, что Казань, видимо, развивается быстрее, чем появляется новая торговая недвижимость. А в связи с этим новые игроки хотят «застолбить» свое место: кто-то разоряется и уезжает, а новые вновь и вновь приезжают.

И второй момент: обычно эксперты основывают свое суждение на анализе уровня доходов граждан. А Россию умом не измеришь! Статистика не соответствует действительности. Теневой рынок доходов огромный. Поэтому данные Госкомстата – это, наверное, только половина от реальных доходов населения.

Третье объяснение. На Западе люди настолько пресытились ширпотребом, что миллионер может все лето ходить в одной майке. А у нас даже мелкий клерк не может выйти два раза в одном платье. То есть наш «изголодавшийся» народ на потребление тратит гораздо больше, чем европейские и американские потребители. Официальные доходы наших граждан в два раза ниже, а потребление – в два раза выше. И когда все это пересчитаешь, Казани еще строить и строить! Все торговые центры у нас забиты - народ хочет жить! Изголодавшийся народ! Думаю, еще лет 20 народ не насытится.

-Обращалась ли к вам группа «Ашан» для размещения своего объекта или приобретения участка? (Руслан Хаиров).

- Я лично не занимаюсь оперативным управлением… Какие-то переговоры идут, но пока сделки нет. Все крупные сети, приходя в Казань, обязательно выходят на нас. А мы на все сети выходим в Москве на предмет того, чтобы затянуть их в Казань.

«В ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ БЮРОКРАТИЯ НАМНОГО СТРАШНЕЕ»

- Как на ваш взгляд, в какой из стран, где вам приходились работать, лучшие условия для ведения бизнеса? Чего нам не хватает в России для создания комфортных условий для предпринимателей? (Виктор Сидоров)

- Нам всегда кажется, что «хорошо там, где нас нет»… Но когда начинаешь смотреть пристальнее, оказывается, что там не так хорошо. Может быть, я необъективен, поскольку не сталкиваюсь с теми проблемами, с которыми сталкиваются предприниматели, начинающие дело с нуля. Но на мой субъективный взгляд, в России не хуже условия. А вот возможность заработать в России однозначно выше, чем на Западе, потому что там мощная конкуренция. И экономика мало растет. У них начинается застой, они очень ленивы, спокойны. Там 35-часовая рабочая неделя, и 36 часов никто работать не будет.

…Когда у меня во Франции шла реконструкция замка, и я приезжал туда на короткое время, то предложил архитектору встретиться в субботу и решить все текущие вопросы. На что он был очень удивлен: жена будет крайне недовольна!... И это на полном серьезе! А ведь он впервые в жизни получил такой объемный заказ, сам признавал, что это не заказ, а сказка. …Только на второй год работы я приучил его работать и по субботам.

Но надо отметить, что на Западе качество работы лучше. Когда я во Франции подходил к мастеру что-то уточнить, он улыбался и отвечал, при этом ни на минуту не останавливая работу. Чтобы с ним поговорить, надо заранее рандеву назначить…

В этих условиях очень тяжело начинать какой-то бизнес, чтобы добиться успеха.

- То есть наша «страшная» бюрократия не так страшна?

- В зарубежных странах бюрократия намного страшнее – согласований больше! Но они логичные. В чем логика этих согласований? Например, на территории замка я не имею права ничего менять. Но я решил на месте калитки сделать ворота. Архитектор подал документы в мэрию. Если они мне запретят, то будут назначены слушания, где я буду доказывать. Но если в течение двух месяцев нет ответа, то я могу это сделать, и мне никто не сможет предъявить претензии. Но каждый «чих» надо согласовывать и не только на памятнике! Правда, западные чиновники очень приветливые, они – для людей. Но ни в чем не уступят! Я уж не говорю о том, чтобы «договариваться»…

«В ПРЕДВЫБОРНЫХ СТАТЬЯХ ПУТИНА ВСЕ ПРАВИЛЬНО СФОРМУЛИРОВАНО»

- Как вы считаете, что нужно изменить в России, чтобы можно было комфортно вести бизнес?

- На мой взгляд, у Путина в предвыборных статьях было все правильно сформулировано, только почему-то об этом все замолчали.

- Вроде, этим сейчас занимается АСИ - агентство социальных инициатив.

- Это к вопросу «ручного» управления: к следующим выборам АСИ внесет предложения. А при «ручном» управлении, если бы Минниханов решение принял, то через месяц уже начали бы работать.

- Кстати, о «ручном» управлении: Рустам Минниханов приказал резко остановить стройки в центре города. Как вы считаете, это сказалось на инвестиционном климате Казани?

- Любое действие имеет плюсы и минусы. Конечно, с одной стороны, остановка строительства – это очень плохо. Но, с другой стороны, это очень хорошо, потому что беспредел достиг своих критических точек – каждый чиновник «прикрывал» свою стройку. И простые призывы ни к чему бы не привели. А вот когда все жестко остановили, удалось навести порядок.

Кстати говоря, ни одно здание не снесли, ко всему подошли достаточно лояльно – только подкорректировали без летального исхода для собственника. Но зато теперь уже никто не беспредельничает. Да, мы потеряли полгода. Но если бы не потеряли полгода, то потеряли бы Казань как исторический центр. Меня бы, например, не устраивало потерять Казань как исторический центр. Прежде всего, с коммерческой точки зрения.

Продолжение следует.

Алексей Сёмин: «Бедные терпят богатых в той степени, в которой богатые платят за то, чтобы не было революции». Часть 1.

«Я – продукт той системы, которую создал Шаймиев». Часть 3.

«Чтобы вести переговоры в стиле Сёмина, нужно потратить лет 20…». Часть 4.