Торговая недвижимость Казани: на пороге нового цикла

СЕДЬМЫЕ ПОСЛЕ ЯРОСЛАВЛЯ

Согласно исследованиям INFOLine, Казань заняла седьмое место в России по насыщенности площадями торговых центров. В ходе переписи российских ТЦ агентство обозначило регионы-лидеры. В топ вошли Краснодар, Екатеринбург, Уфа, Воронеж, Самара и Ярославль.

Для сравнения: если в Казани представлено 853,8 кв. м площадей в ТЦ на одну тысячу человек, то в Краснодаре на тысячу человек приходится около 1600 кв. м, Екатеринбурге – 1150 кв. м, Уфе – 1032 кв. метра. При этом у Набережных Челнов - наименьшие показатели насыщенности площадями в ТЦ - менее 300 кв. м на одну тысячу человек.

Директор INFOLine Иван Федяков рассказал газете «БИЗНЕС Online», что Татарстан сегодня занимает 8-е место в России по розничному товарообороту, что соответствует 7-му месту в рейтинге по насыщенности торговыми площадями. «Рынок торговых центров в Казани достаточно сформировавшийся, зрелый и насыщенный с точки зрения объектов. Это не значит, что в регионе не будет появляться новых объектов строительства, - считает Федяков. - Строительство новых торговых объектов будет сопряжено с большим сроком окупаемости. По текущим показателям – это три-пять лет, а будет семь или даже десять лет. Другой момент: в конкуренции с новыми объектами старым будет сложнее, потому что планка будет постоянно повышаться».

В КАЗАНИ РАСТУТ СРЕДНИЕ ДОХОДЫ?

Почти одновременно с INFOLine другое консалтинговое агентство GVA Sawyer опубликовало свое исследование под названием «Рынок торговой недвижимости в «городах-миллионниках» РФ». В исследование попали 12 городов с населением от миллиона человек. В этом отчете показатели Казани оказалось повыше. Как пояснили газете «БИЗНЕС Online» в INFOLine, в исследованиях обеих компаний фигурирует один и тот же показатель - «насыщенность торговыми площадями торговых центров», разные цифры объясняются разницей в методологии. «У нас более детализированное исследование, мы учитываем существенно больше торговых объектов, чем Sawyer», - поясняют в агентстве INFOLine. Но обо всем по порядку.

Зависимость между оборотом розничной торговли и обеспеченностью качественными торговыми площадями Источник: GVA Sawyer

По оценкам GVA Sawyer, 2012 год пока не привнес новых тенденций на рынок торговой недвижимости: увеличивается количество новых проектов, постепенно растут арендные ставки (хотя докризисные показатели еще не достигнуты), наступает бум строительства проектов регионального и даже суперрегионального масштаба, реализация многих из которых была отложена из-за кризиса.

Прогнозируется и высокий спрос на торговые площади со стороны ритейлеров, но в отличие от докризисного периода, когда ритейлеры экстенсивно развивались, операторы теперь более тщательно выбирают наиболее качественные и концептуальные торговые центры.

Исследование начинается с анализа доходов населения и покупательской способности - одни из главных ориентиров для ритейлеров. По итогам 2011 года в среднем почти все крупные города показали рост. Исключение составила лишь Москва, снижение реального располагаемого дохода составило 2,5% (январь-ноябрь 2011 года). При этом, напомним, в 2008 году было зафиксировано самое большое с 2000 года падение денежных доходов населения в Москве - на 13,6%. Максимальный рост реальных доходов населения зафиксирован в Челябинске – 14,1% по отношению к 2010 году, в Казани – 11,4% и Екатеринбурге – 11,3%.

СЛЕДОМ ЗА САМАРОЙ И НОВОСИБИРСКОМ

При анализе российских региональных городов с населением миллион человек самым обеспеченным торговыми площадями оказался Екатеринбург – 530 кв. м GLA (Gross leasable area - общая поэтажная площадь, предназначенная исключительно для использования арендаторами) на тысячу жителей. Наименее обеспеченным – Волгоград, в котором на 1 тысячу жителей приходится лишь 250 кв. м торговых площадей. Казань заняла четвертое место с показателем 480 кв. м на тысячу жителей, пропустив вперед Санкт-Петербург (650 кв. м/1000 человек), уральскую столицу и Самару с Новосибирском (по 500 кв. м/1000 человек). В 2011 году лидерами по темпам прироста качественной торговой недвижимости стали Самара (102 тыс. кв.м GLA), Челябинск (125 100 кв.м GLA) и Новосибирск (95 500 кв. м GLA).

Обеспеченность качественной торговой недвижимостью (GLA) на 1000 жителей по зонам охвата, 1 кв. 2012 Источник: GVA Sawyer

Говоря об основных тенденциях 2011 года, составители доклада отмечают перенос сроков строительства объектов, увеличение доли ТРЦ в общем объеме качественной торговой недвижимости (более 95% качественной торговой недвижимости будет в ближайшие 1 - 2 года построено в составе ТРЦ); редевелопмент / реконцепция существующих объектов в связи с увеличившейся конкуренцией (достаточно вспомнить реконцепцию казанского ГУМ), возобновление строительства замороженных ТЦ.

Обеспеченность качественной торговой недвижимостью (GLA) на 1000 жителей по типу объектов, 1 кв. 2012 Источник: GVA Sawyer

ВВОДА НОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ В КАЗАНИ НЕТ

Екатеринбург, Нижний Новгород и Казань лидируют по показателю обеспеченности качественными ТРЦ. Больше всего торговых площадей в составе многофункциональных комплексов в Омске. Средний уровень вакантных площадей в 2011 году снизился во всех исследуемых городах без исключения и в среднем не превышает 10%. В Казани этот показатель - 5%.

Показатели оборота розничной торговли и среднемесячной заработной платы Источник: Росстат, «Показатели социально-экономического развития городов РФ»

Численность населения в «городах-миллиониках» РФ, обеспеченность торговыми площадями (GLA) на 1 000 жителей Источник: GVA Sawyer, Росстат

В связи с замедлением экономического роста в РФ, ввиду сокращения темпов роста потребления в стране, а также учитывая большие объемы нового предложения к вводу, GVA Sawyer прогнозирует увеличение уровня вакантных площадей на 2 - 4% в первую очередь в городах, где планируется к вводу много новых торговых площадей. Также в компании считают, что усиливающая конкуренция может привести к оттоку арендаторов в новые, более качественные и концептуальные ТЦ/ТРЦ.

В начале 2012 года большинство ритейлеров сохраняли на протяжении года свои планы развития. Многие ритейлеры считают более эффективным для бизнеса торговой сети увеличение количества магазинов в наиболее качественных объектах и в правильно выбранных городах. Наиболее активны продуктовые ритейлеры. Планы сетей по открытию магазинов к текущем году коррелируют с объемами нового предложения, обеспеченностью качественной торговой недвижимостью и оборотом розничной торговли. На этом фоне наиболее привлекательным является Нижний Новгород, именно в нем наибольшее количество федеральных сетей заявили об открытии своих магазинов, в том числе "Ашан", "Эльдорадо", "М-Видео", Media Markt-Saturn и другие. А вот в Казани один из самых низких показателей ввода торговых площадей - в 2011 году. Несмотря на это, город является одним из самых обеспеченных качественной торговой недвижимостью, многие крупнейшие ритейлеры откроют свои магазины в этом городе в 2012 году.

По прогнозам аналитиков GVA Sawyer, возможен рост арендных ставок в качественных торговых центрах, а именно умеренный рост на 5 процентов в год

ЗНАЧИТЕЛЬНЫЙ РОСТ АРЕНДНЫХ СТАВОК СОМНИТЕЛЕН

В 2011 году в исследуемых городах наблюдался рост арендных ставок на 10 - 12%. Помимо этого, отмечаются изменения в условиях договоров аренды. В частности, чаще стал использоваться для расчета арендных ставок процент от оборота арендатора. Так, некоторые ритейлеры соглашаются на оплату небольшой фиксированной аренды и процента от оборота. Некоторые арендаторы подтверждают только процент без оплаты фиксированной части. Часть арендаторов - чаще всего брендовые сетевые универмаги - требуют от собственника выполнения в арендуемом помещении отделки по своим требованиям.

Знаковые проекты ТЦ/ТРЦ в «городах-миллионниках», 2011-2012 гг. Источник: GVA Sawyer

Знаковые проекты ТЦ/ТРЦ в «городах-миллионниках», 2011-2012 гг. Источник: GVA Sawyer

Другой распространенной практикой для новых, только открывающихся объектов стало обозначение ставки аренды в зависимости от количества сданных в аренду площадей, т.е. арендная ставка повышается или понижается на согласованный в договоре процент в зависимости от доли вакантных площадей.

«В настоящее время в силу нестабильной макроэкономической ситуации значительный рост арендных ставок в среднесрочной перспективе сомнителен. По нашим прогнозам, возможен рост арендных ставок в качественных торговых центрах, а именно умеренный рост на 5 процентов в год. В ТЦ старой постройки с высоким уровнем вакантных площадей вряд ли будет наблюдаться рост арендных ставок, учитывая требования арендаторов, такие объекты в ближайшем будущем могут подвергнуться редевелопменту», - резюмируют аналитики GVA Sawyer.

АКЦЕНТ СМЕНИЛСЯ С ТОРГОВЛИ НА СПОРТ

Журналисты «БИЗНЕС Online» обратились к экспертам, чтобы оценить реальную ситуацию на рынке торговой недвижимости Казани.

Леонид Рахимов - генеральный директор ЗАО «Инвест Девелопмент» (дисконт-центр XL):

- Когда-то в подобных рейтингах мы были первыми. За очень короткий промежуток времени несколько лет назад в Казани открылось очень большое количество торговых площадей. Сейчас мы перенасытили рынок, и на какое-то время он стал не таким рентабельным. Думаю, что сейчас будет новая волна. Заявлены "Новая Тура", Иннополис, большая территория в районе Песчаных Ковалей - там будут в том числе и торговые площади.

Те торговые центры, которые заняли свои ниши, испытывают дефицит – сегодня там нет свободных торговых площадей. А в тех, которые находятся в состоянии реконцепции или реконструкции, площади еще есть. Потребителям всегда нужно что-то новое или обновленное. Поэтому реконструированные или реконцептуированные торговые центры – бесконечный процесс, до тех пор пока у людей есть желание.

В среднем по Казани арендные ставки торговых площадей в торговых центрах составляют 2 - 3 тысячи рублей за один квадратный метр. Цена зависит от торгового центра: местоположение зависит от качества торгового центра, а местоположение плюс хороший концепт влияет на продажи, а продажи уже влияют на спрос и арендную плату. Арендная плата вообще является косвенной производной от объемов продаж.

Максим Шабашов - управляющий ТЦ «Молл Парк Хаус»:

- Казань опустилась в приведенных рейтингах, потому что за последние три года не открылось ни одного концептуального торгового центра, не считая «Южный». Казань в этом плане приостановила развитие, потому что есть другие приоритеты – спортивные. Торговая недвижимость неуклонно растет. Возможно, больше и не стоит делать универсальные торговые центры подобно Park House, МЕГЕ, «Тандему», «Южному», но небольшие концептуально интересные объекты нужны. В Москве, а также в городах-лидерах рейтинга такие примеры есть. Сначала все строят универсальные торговые центры, а потом интерес сдвигается в сторону чего-то более интересного, концептуального. Думаю, что по такому пути пойдет и Казань.

В то же время нельзя сказать, что рынок торговых центров в Казани перенасыщен. Свободные торговые площади в торговых центрах есть. В свое время все торговые центры либо определились со своими концепциями, либо доверились непрофессионалам. Некоторые думают, что организация такого дела очень легкая, но проходит полгода-год, арендаторы уходят, а новые не приходят.

Сложно сказать об арендной ставке площадей в торговых центрах. У каждого торгового центра свои предложения, и многое зависит от этого. Многое зависит от вложений в эксплуатацию торговых центров. Факторов много, поэтому и цифры могут быть очень разными.

Знаковые ритейлеры, планирующие открытие своих магазинов в 2012 г. Источник: Исследование GVA Sawyer

ГДЕ-ТО В ПЕРВОЙ ДЕСЯТКЕ: МЕЖДУ ПЕРВЫМ И ВОСЬМЫМ МЕСТОМ

Андрей Васюткин - руководитель отдела исследований и консалтинга компании «Магазин магазинов» в ассоциации с CBRE:

- Место в первой десятке, которое занимает Казань в различных рейтингах, нам представляется адекватным. Мы, в свою очередь, ранжируем российские города по обеспеченности населения арендопригодными площадями в торговых центрах современного уровня. По нашим данным в настоящее время этот показатель в Казани составляет 272 квадратных метра на 1000 жителей (8-е место среди российских городов).

В Казани рынок торговой недвижимости современного формата начал развиваться раньше, чем в большинстве региональных городов. После достижения первичного насыщения рынка его развитие существенно замедлилось. Поэтому несколько городов, в которых развитие рынка торговой недвижимости продолжалось высокими темпами, опередили Казань по показателю обеспеченности населения торговыми площадями.

Совокупная доля вакантных площадей в торговых центрах современного уровня невысокая и не превышает пяти процентов.

Средний уровень арендных ставок в торговых центрах современного уровня составляет 100 - 300 долларов за один квадратный метр в год без учета НДС и эксплуатационных расходов для якорных арендаторов и 300 - 1,5 тысячи долларов за один квадратный метр в год без учета НДС и эксплуатационных расходов для арендаторов торговой галереи. Величина арендных ставок зависит от размера, расположения, профиля помещения и других критериев.

Обеспеченность качественными торговыми площадями (GLA) на тысячу жителей, март 2012. Источник: Исследование GVA Sawyer.

Анастасия Садовская - консультант стратегически-консультационного департамента Jones Lang LaSalle:

- Показатели рейтинга насыщенности города торговыми площадями могут варьироваться в большом диапазоне, так как необходимо выбрать только качественные торговые центры, а это понятие может не совпадать у формирующих его компаний. Результаты рейтинга компании Gva Sawyer более реалистичны, так как по нашим последним данным Казань находится на втором месте по насыщенности качественными торговыми площадями (427 квадратных метров на 1 тысячу человек), если рассматривать основные города. Единственным городом, обогнавшим Казань, является Краснодар (837 квадратных метров), так как в ближайшее время в нем планируется ввод двух крупных торговых центров. Если же мы будем исследовать только города-миллионники, то Казань по-прежнему на первом месте, после нее находятся Самара (394 квадратных метра) и Санкт-Петербург (351 квадратный метр).

На данный момент рынок перенасыщен, а вакантные площади составляют от 15 - 25 процентов от ТЦ. При этом арендные ставки колеблются от 350 - 380 долларов за один квадратный метр.

В ПЛЕНУ ИЛЛЮЗИЙ О ПЕРЕНАСЫЩЕННОСТИ

Елена Стрюкова - консультант по региональным проектам: Россия и СНГ Cushman&Wakefield:

- Казань занимала одну из лидирующих позиций по обеспеченности торговыми площадями на душу населения на начало 2008 года. Действительно, ритейлеры с удовольствием осваивали казанский рынок, в то время как рынки других городов с населением свыше одного миллиона человек вызывали опасения. Если обратиться к недавней истории, в 2005 году в Казани открылась МЕГА, это был первый региональный проект шведов на территории России.

С тех пор рынок торговой недвижимости претерпел ряд серьезных изменений, в Екатеринбурге, Самаре, Нижнем Новгороде и других крупных городах появилось множество новых торговых центров, в т.ч. реализованных и местными девелоперами. А в Казани в последние два-три года вводилось минимум новых торговых площадей. Девелоперы просто не строили новых торговых центров и ритейл-парков. В том числе из-за широко растиражированного мнения, что рынок перенасыщен.

(В 2010 году был введен в эксплуатацию ТЦ "Франт" общей площадью 32 тысячи квадратных метра, в 2011 года – после реконцепции был открыт ТЦ "Южный" общей площадью 78 тысяч квадратных метров)

На рынке торговой недвижимости Казани еще остаются незаполненные ниши, есть форматы торговой недвижимости, которые, по моему мнению, будут востребованы городом.

Динамика объемов качественного предложения в 2010-2011 гг.,  GLA, тыс. кв.м. Источник: GVA Sawyer

В целом и в 2011 году, и в 2010-м, и в 2012 годах было введено в эксплуатацию всего несколько объектов торговой недвижимости. И объем планируемого ввода, с учетом строящихся объектов, на ближайший год минимальный. Основные причины я уже обозначила: к 2008 году рынок Казани выглядел с меру насыщенным. А дальше были кризисные 2008-й и 2009-й, когда новые объекты не проектировались. Начиная с 2010 года, рынок стал оживать, и сейчас нам известно о проектах строительства нескольких многофункциональных объектов с большой торговой составляющей и планах развития территорий существующих торговых комплексов (я говорю о строительстве дополнительных очередей в дополнение к уже имеющимся объектам).

В наиболее качественных торговых центрах Казани: Suvar Plaza, "Тандем", XL, "Южный", МЕГА, Park House, "Кольцо" - уровень вакантных площадей близок к нулю. В некоторых объектах он составляет не более двух процентов от арендуемой площади объекта.

Пустуют помещения в неудачно расположенных объектах или с торговых центрах с расплывчатой концепцией.

Тенденции сегодня: на рынок снова выходят федеральные ритейлеры, которые хотели бы открывать магазины площадью от 5 тысяч до 10 тысяч квадратных метров. Востребованы площадки под строительство гипермаркетов указанной площади, так называемый формат big box – отдельно стоящие торговые центры под одного ритейлера или в составе ритейл-парка.

Новые торговые центры Казани нужны. Зависит от формата. Нет смысла пробовать повторить чей-либо удачный опыт, нужно создавать что-то новое.

Если говорить про арендные ставки в торговых и торгово-развлекательных центрах, то ставки зависят от арендуемой площади, этажа и расположения внутри объекта. На типовой магазин площадью от 70 до 300 квадратных метров ставка в зависимости от этажа будет колебаться от 1500 до 3500 рублей за квадратный метр в месяц (без учета эксплуатационных расходов и маркетинговых платежей). Для якорей другие условия – от 250 до 550 рублей за квадратный метр в месяц.

ГЛАВНОЕ НЕ НАСЫЩЕННОСТЬ, А ПОКАЗАТЕЛИ ВЫРУЧКИ

Айрат Гиззатуллин - управляющий технополиса «Химград», генеральный директор ОАО «УК «Идея Капитал»:

- На самом деле, лидирование Казани или нахождение на 7-м, 10-м месте – не такой важный показатель. Очевидно, что оперировать только данными по обеспечению квадратными метрами недвижимости на душу населения не совсем правильно. Этот критерий не является ключевым при принятии решения о размещении в тех или иных торговых центрах. Более важным показателем, который пока не анализируется, является, например, выручка на квадратный метр. Такой показатель говорил бы о ценности торговых центров, потому что ряд центров работают не только на Казань, но являются межрегиональными.

В последние несколько лет в Казани не вводилось крупных объектов, кроме «Южного», но это была реконструкция. Поэтому снижение Казани в рейтингах вполне резонно. Строительство в других регионах сейчас идет куда более активными темпами. Очевидно, что на определенном этапе лидерство по показателям в отчетах может быть упущено, но ничего страшного в этом нет. На рынке недвижимости, как и любом другом, периодически наступает цикличность развития. Изначально при высокой привлекательности все строят, после чего наступает определенное насыщение, а затем новый цикл строительства, потому что жизненный цикл тех или иных объектов довольно короткий. Цикл проходит за 7 - 10 лет. Думаю, что в ближайшей перспективе – три-пять лет – стоит ждать нового витка.

Я не сказал бы, что сегодня рынок торговых центров в Казани перенасыщен. Нет острого дефицита, рынок по торговой недвижимости достаточно стабилен. Говорить о серьезном избытке также нельзя. Появляются новые форматы, и торговые центры являются не единственным форматом торговли. На определенном этапе они были для нас в диковинку, и строительство ТЦ занимало значительную долю. Сегодня довольно много магазинов оптовой торговли: два Metro, Selgros. Очевидно, что итоговая функция торговых центров – обеспечивать товарами покупателей. Покупатели уже сами выберут, идти в торговые центры, магазины шаговой доступности или стрит-ритейл. Поэтому сейчас идет более сбалансированное развитие других сегментов. Думаю, что развитие таких проектов, как агропромпарк, "Новая Тура", – также развитие новых форматов и торговая недвижимость. В целом обеспечение торговой недвижимостью населения продолжает расти.

Избытка вакантных площадей в торговых центрах сегодня не наблюдается. В торговые центры стоит очередь из арендаторов. У успешных торговых центров все хорошо, отбор арендаторов достаточно жесткий. В менее успешных центрах есть и такие проекты, которые близки к закрытию. Это не вновь построенные, переоборудованные торговые центры с нечетко обозначенной концепцией, несбалансированным подбором арендаторов.

Арендные ставки по торговым площадям варьируются от 2 тысяч рублей. Максимальные ставки доходят до 15 тысяч рублей, это маленькие площади, где расположены, например, банкоматы и тому подобное. В среднем ставки в успешных торговых центрах составляют 3 тысячи рублей. Хотя многое зависит от типа арендатора: якорный или нет. Также сильно влияет специфика товара.