Рынок недвижимости Татарстана начал заваливаться в штопор

И ТЫ, БРУТ!

Татарстанское управление Росреестра подвело итоги регистраций сделок и прав на рынке недвижимости за пять месяцев 2012 года. Всего в республике за данный период были зафиксированы рекордные 42 824 сделки с жилой недвижимостью. По сравнению с аналогичными периодами 2010 и 2011 года здесь отмечается существенный рост - 37,3% и 28% соответственно. Формально можно только радоваться такому стремительному росту, но не все так просто. Как известно, дьявол кроется в деталях.

Республиканский рынок, демонстрировавший рост в первом квартале, с апреля показал снижение, а уже в мае стал заваливаться в штопор, показав снижение по сравнению с предыдущим месяцем на 10%. По наблюдениям самих риэлторов, июнь также мало чем отличается от мая…

Более того, демонстрировавшая каждый месяц с начала этого года положительную динамику жилищная ипотека в этот раз также пошла на убыль - с 3261 сделки в апреле до 2165 сделок в мае (см. диаграмму 1). Снижение более чем на треть!

Одним словом, республиканский рынок недвижимости, еще в апреле демонстрировавший благополучную динамику, повторил сценарий развития казанского рынка, который уже с марта начал стагнировать. Май не стал исключением для столицы Татарстана. Правда, если в апреле число сделок с жильем было на уровне марта, то в мае есть несущественный рост - 7%.

Диаграмма 1. Количество сделок по жилой недвижимости РТ и Казани

Диаграмма 2. Количество сделок на жилые помещения (ипотека)

Диаграмма 3. Количество сделок на жилые помещения. Казань, ед

Катастрофически продолжает снижаться ипотека, которая в последнем месяце весны ухудшила и без того самые слабые за последние три года показатели - с 204 ипотечных сделок с жильем в апреле до 153 в мае. Казанский рынок ипотеки даже не может вернуться на отметку балансовой прямой (линии баланса) - 300 - 400 сделок в месяц.

Диаграмма 4. Количество сделок на жилые помещения (ипотека). Казань, ед

Одним словом, рынок оказался заложником разогрева, произошедшего в конце прошлого года. Всплеск сделок пришелся на декабрь 2011 года, рост цен продолжился и после нового года как итог, и уже в марте в Казани и в апреле по РТ Росреестр фиксирует стагнацию.

«ВСЯ РОССИЯ СТОИТ»

Самый интересный вопрос, что же будет дальше. Сколько продолжится стагнация? Что будет с ценами и что способно оживить рынок? Мнения экспертов, к которым обратилась газета «БИЗНЕС Online», в этом плане разделились, но все сошлись в одном: спрос упал, и цены застыли на максимуме, продавцы не спешат их снижать.

Валерий Абсалямов - директор центрального дома недвижимости «Валери»:

- Май был плохой. Цены не падали, никакой активации не было. Увеличилось количество предложений, но не в связи с тем, что произошел выброс, а в связи с ранее выработанной стратегией. Раз спроса нет, идет некоторое затаривание, но цены пока не падают. Мы думаем, что они потихоньку начнут падать. Может быть, не в открытой плоскости, а в плоскости торгов. Может быть, где-то на конкретном месте будут интересные торги и более объемные суммы. А в июне-июле, думаю, однозначно будет мертвое затишье. Другой вопрос, приведет ли это к падению в августе, или все останется на прежнем уровне. Многое будет зависеть от общей экономической ситуации. Войдет ли, например, кризис, которым нас так пугают, в Россию или нет, будут ли движения в макроэкономике или нет.

В июне-июле прогнозируется полное затишье. Выбор у покупателей будет большой. Очень много предложений практически во всех областях. Пока я сомневаюсь в прогнозируемом оживлении к сентябрю. На сегодняшний день нет к этому особых тенденций. А в Казани просто физически нет денежной массы, которая выплескивается на рынок недвижимости. Количество сделок с ипотекой все больше и больше, это значит, что в Казани достаточно мало свободных денег. Еще посмотрим, как ипотека себя поведет. Думаю, что и андеррайтинг, который все более и более ужесточается, сыграет свою роль. Мне кажется, что и ставки поползут вверх, несмотря на президентские планы об ипотеке под 6 процентов. Я по крайней мере не удивлюсь, если банки поднимут ставки на 1 - 2 процента.

По данным Росреестра за пять месяцев. Здесь стоит разделить данные с 1 января до 15 апреля и с 15 апреля по 15 июня. Это два разных этапа. В начале года были еще остатки эйфории и остатки ажиотажа, который потом начал нивелироваться. Сейчас мы по объемам падаем. Стоит вся Россия. И Москва по объемам припала достаточно сильно. Май у них по объемам дал 23 процента отката. Думаю, в июне будет еще больше.

«ПРЕДЛОЖЕНИЕ В МАЕ ВЫРОСЛО ВТРОЕ»

Другой эксперт говорит, что после марта отмечается рост количества предложений. Обычно последнее свидетельствует о насыщении рынка.

Айрат Хабибуллин - директор АН «Домус»: 

- В мае произошло резкое снижение объема сделок на вторичном рынке. По ипотеке, кстати, тоже, но падение по ней не было таким резким и критичным, как за наличные деньги. Наверное, повлияли на это несколько факторов, в том числе ограниченные сроки действия одобрения кредитов и некоторый страх потенциальных заемщиков о прекращении банками кредитования. Ситуация в мае была очень похожа на начало кризиса в 2008 году. А дефицита предложений нет. В нашей компании, например, в марте-апреле предложений было в три раза меньше, чем сейчас. Другое дело, что это не конкурентные предложения, то есть цены неприемлемы для покупателей. Ситуация в июне-июле вряд ли изменится. Думаю, цены будут снижаться все далее и далее.

Снижение происходит следующим образом: существует определенный уровень цен предложений, а есть те, кому нужно продать, цены снижают (причем существенно, процентов на 10 - 15). Но общий уровень все равно высокий. В июне-июле произойдет подтягивание общего уровня цен предложений к уровню цен реальных сделок. Резкое снижение объема сделок началось в апреле, в мае оно продолжилось. В июне уровень объема сделок стабилизировался.

Андрей Савельев – генеральный директор агентства недвижимости «НЛБ»:

- По ипотеке такого сильного падения, как по сделкам, нет. Цены пока остановились, они не падают и не растут. И наблюдается понижение спроса. На мой взгляд, это просто затишье перед какими-то событиями. Именно затишье, а не падение. И затишье не резкое, предшествующие два месяца - тому подтверждение. Летние месяцы у нас традиционно были затишьем. На мой взгляд, сейчас тоже идет традиционное летнее затишье. Ну и плюс отклик на прошлогоднее резкое повышение цен. Думаю, к сентябрю будет улучшение, и цены пойдут вверх. По прогнозам затишье продолжится в июне, а начиная с середины июля спрос потихоньку начнет увеличиваться.

НА ПЕРЕПУТЬЕ

Но как говорили древние: «Ответы ищите в прошлом». Поэтому исходя из теории цикличности развития рынка недвижимости, а именно постоянного повторения сценария - «спад - восстановление - подъем - равновесное состояние - избыток предложения - спад», следует проанализировать ситуацию на протяжении последних трех лет.

Что интересно, при наложении кривых за последние три года (последние три, т.к. именно их можно отнести к посткризисным годам) всех зарегистрированных сделок с жильем по РТ и Казани, а также график сделок с жилищной ипотекой по РТ все кривые сходятся в одной точке. По сути, сейчас рынок недвижимости находится в точке перехода, или как модно говорить, бифуркации.

Диаграмма 5. Количество сделок на жилые помещения

Диаграмма 6. Количество сделок на жилые помещения (ипотека)

Диаграмма 7. Количество сделок на жилые помещения

Единственным исключением из четырех графиков стал график ипотечных сделок в Казани. Ипотечная кривая 2012 года так и не пересеклась с кривыми 2011 и 2010 годов, демонстрируя серьезное снижение уровня ипотечного кредитования. Сегодня в условиях отсутствия роста доходов населения и возрастающей роли коммерческой ипотеки это очень тревожный сигнал для рынка.

Диаграмма 8. Количество сделок на жилые помещения (ипотека)

Участники рынка достаточно вольно называют долю жилищных сделок с участием ипотеки в общем числе всех сделок - от 30 до 70%. Статистика Росреестра за последние три года дает возможность вычислить реальную долю ипотечных сделок.

В Казани в 2010 году 15,6% от всех (и жилье, и коммерческая) сделок было совершено с участием ипотеки, в 2011 году - только 14,2%, а за пять месяцев 2012 года - всего 10,0%. То есть реальный вклад ипотеки за три года не превышал 16%, а в 2012 году снизился до 10,0% (каждая 10-я сделка на рынке недвижимости Казани с участием ипотеки). Что касается РТ в целом, то в 2010 году – 24,7% сделок с участием ипотеки, в 2011 году – 27,1%, а за пять месяцев 2012 года – 26,2%.

КРАТКАЯ ЖИЗНЬ ЦИКЛОВ

Грядущие последствия замедления ипотечного кредитования можно отчетливо увидеть на последнем графике зависимости количества сделок от количества выданных ипотек. Особенно это отчетливо видно по данным по Татарстану: пики активности сделок с жильем совпадают с пиками выдачи ипотечных кредитов.

Диаграмма 9. Пики активности на рынке жилья

Мы видим, что максимум на рынке недвижимости Татарстана был достигнут в декабре 2010 года - 12567 сделок с жильем. Причиной столь бурного роста в первый посткризисный год стал отнюдь не отложенный спрос. Да, была роль и ипотеки (но она только оживала на тот момент после жесткой рецессии 2008 - 2009 гг.), но главную роль сыграл внерыночный фактор - интервенция государства на жилищный рынок через выделение субсидий для ветеранов.

Диаграмма 10. Количество выплаченных субсидий на улучшение жилищных условий ветеранов

Диаграмма 11. Выплаченные и направленные на вторичный рынок субсидии

На тот момент объем субсидии - около 1 млн. рублей - равнялся стоимости скромной однокомнатной квартиры на вторичном рынке. Всего в течение 2010 года было выделено 12673 субсидий, и большая часть их пришлась на конец года. Более 12,5 тыс. субсидий - это 10% от всего количества сделок на жилищном рынке Татарстана. Причем половина из них ушла на вторичный рынок! Это и есть первый цикл, который этапы «подъем - равновесное состояние - избыток предложения - спад» пережил за 2011-й и начало 2012 года.

Следующий цикл начал свою жизнь весной 2011 года и свой пик подъема пережил в декабре 2011 года, когда ипотечному кредитованию, которое активно развивалось с лета прошлого года (как тут не вспомнить сберовскую программу «три восьмерки»), на помощь пришли спекулянты-инвесторы. И вот, похоже, в марте-апреле цикл приблизился к стадии «избыток предложения», вслед за которой, как правило, следует спад…