«Собственники зачастую имеют не один объект недвижимости, и поиск новых арендаторов для них — стресс. Особенно когда арендаторы, как супруги при разводе, съезжают и оставляют помещение в состоянии, будто после войны», — говорит об арендном бизнесе в жилых комплексах заместитель директора казанского агентства коммерческой недвижимости DiGroup Константин Иванов. В своем блоге для «БИЗНЕС Online» он рассуждает, какие помещения от застройщика будут приносить максимальную прибыль, как вести переговоры с собственником, какие локации лучше выбирать для бизнеса и как можно упростить коммерческую ипотеку.
Константин Иванов: «История наша — о коммерческих помещениях на первых этажах новых ЖК. Зачастую их локации для предпринимателей непонятные, неходовые. Пока дом не заселится хотя бы на 60%, бизнес не пойдет»
Проблемы коммерческой недвижимости в новых ЖК Казани
Темпы строительства жилья в столице РТ не замедляются, но в последнее время кое-что поменялось. Пустых участков на удачных локациях не осталось, и город разрастается вширь. Само жилье остается востребованным: девелопер завлекает покупателей домом у леса, на природе, в 5 км от города, в 25 минутах от центра, новой развязкой и трактом. Кстати, триггер «природа» эффективнее всех, а «25 минут до центра» и подобное работает только для приезжих: казанцы уже не верят и проверяют тайминг в час-пик по навигатору.
Но история наша — о коммерческих помещениях на первых этажах новых ЖК. Зачастую их локации для предпринимателей непонятные, неходовые. Пока дом не заселится хотя бы на 60%, бизнес не пойдет. Помещения простаивают, особенно отдаленные от центральной аллеи. Хотя и тут есть исключения: в ЖК «Салават Купере» есть главная дорога, но все ездят по второстепенной, поэтому аренда на «второстепенке» — как в городе, 1,2 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц.
Как можно воочию наблюдать, в новых растущих ЖК сразу заполняются коммерческие помещения только на местах с высоким трафиком и перекрестках. Остальные девелопер обычно реализует на первоначальном этапе строительства с низкой ценой, таким образом выходя в кеш
Как можно воочию наблюдать, в новых растущих ЖК сразу заполняются коммерческие помещения только на местах с высоким трафиком и перекрестках. Остальные девелопер обычно реализует на первоначальном этапе строительства с низкой ценой, таким образом выходя в кеш. А вот новый собственник остается без арендаторов и может годами экспериментировать с разными форматами.
Нередко возникает и другая проблема, более острая. Часть собственников покупают стрит-ретейл под свой первый бизнес и, промучавшись год-два, закрываются, накопив долги перед поставщиками, по зарплате, а может быть, и перед банком, если пришлось брать дополнительный кредит на погашение кассового разрыва. И вот они становятся арендодателями и начинают искать арендаторов. Некоторые из них и вовсе выставляют помещение на продажу, которая затягивается. Так происходит во многих новых ЖК. Но всего этого можно избежать, создав определенные условия. Для начала хотя бы не давить на покупателей жилья первоначальным взносом, высокой ставкой по ипотеке и предоставить отсрочку платежа на время ремонта. Иначе без этого нужно год-два ждать заполняемости дома жильцами, чтобы пошла выручка у булочника или дантиста.
Самое главное, посчитайте смету по открытию проекта и ремонту помещения до того, как принимать решение об открытии бизнеса
Как подготовиться к открытию бизнеса в новом ЖК
Самим предпринимателям, особенно новичкам, при открытии бизнеса нужно обязательно рассчитать свои силы, а не гнаться за сладкой ценой покупки или аренды площади в новом ЖК. Для этого необходимо составить бизнес-план на два года, включить в него расходы на закупку товаров, рекламную кампанию, аренду, налоги по УСН и налоги при выплате заработной платы, расходы на «коммуналку», особенно электричество и отопление.
Если помещение с витражными окнами и высокими потолками 3,5 м и выше, необходимо в бизнес-плане уделить внимание обогревательным приборам. Самый дешевый вариант — отопление газом, но это редкость. Или можно установить ИТП — индивидуальный тепловой пункт (независимая схема присоединения с теплообменниками контура отопления и ГВС), т. е. радиаторы и воздух в приточной системе кондиционирования будут обогреваться горячей водой. Это сэкономит 30% на отоплении, и предприниматель не будет платить за теплопотери других собственников коммерческой недвижимости в здании. В бизнес-плане нужно учесть и затраты на расходники при оказании услуг — например, сколько салфеток, мыла, фольги и подобного, что вы будете тратить в месяц.
Но, самое главное, посчитайте смету по открытию проекта и ремонту помещения до того, как принимать решение об открытии бизнеса. Тогда реальные расходы в ходе реализации проекта будут превышать начальную смету не на 50%, как у новичков, а на нормальные 15%.
После этого нужно определить арендные каникулы — в этом поможет составление графика ремонтных работ. В нем вы определите виды работ, их длительность и логистику выполнения, какие виды идут друг за другом, а какие выполняются вместе. Также уделите внимание времени поставки оборудования и мебели и прибавьте 7–14 дней на задержку, которая всегда бывает. Такой подход оценит и арендодатель при принятии решения: скорее всего, он может снизить арендную ставку и уж точно выберет арендатором именно вас.
Многие собственники находятся в сомнениях, не съедет ли арендатор через месяц или год, не придется ли опять искать арендатора, давать каникулы. Это риски и убытки для владельца помещения. Помните, что собственники зачастую имеют не один объект недвижимости и поиск новых арендаторов для них — стресс, особенно когда арендаторы, как супруги при разводе, съезжают и оставляют помещение в состоянии, будто после войны. Или съезжают через два месяца после заключения договора аренды, даже не закончив делать ремонт. Психология большинства собственников простая: «Мы хотим спокойно получать пенсию».
Чтобы поскорее заключить сделку, продемонстрируйте собственнику серьезность своего подхода к делу, откройте перед ним финансовый план и смету по строительству
Напомню пословицу: семь раз отмерь и один раз отрежь. Например, даже в очень востребованном сейчас ЖК «Столичный» арендаторы менялись в одном и том же помещении по 2–3 раза, пока не достроили последнюю очередь жилого комплекса. Помещения простаивали месяцами. А компании с видением приняли решение заходить на данную локацию только тогда, когда ЖК зажил полноценной жизнью.
Совет: чтобы быстрее заключить договор аренды, не надо давить на собственника своими расходами — мол, нужно минимум три месяца каникул, потому что вложений на 12 миллионов рублей». Обычно такие будущие арендаторы думают, что у собственника нет расходов, а чистая прибыль равна арендной плате. Это совсем неверно! Такие арендаторы забыли посчитать расходы собственника по ипотеке, сколько он оплатил процентов, сколько его собственные деньги лежали мертвым грузом и не приносили прибыль; расходы на содержание ОСЗ (отдельно стоящее здание) или помещения, проведение коммуникаций, увеличение электрической мощности, решение вопросов с управляющей компанией. И о государстве не забывайте, которое постоянно что-то требует: перекрасить фасад, установить пандус, поменять табличку с номером дома и т. д. Плюс нужно оплатить налоги за землю и недвижимость, осуществить капремонт.
Поэтому, чтобы поскорее заключить сделку, продемонстрируйте собственнику серьезность своего подхода к делу, откройте перед ним финансовый план и смету по строительству. Покажите в 3D дизайн-макет будущего помещения, скажите, что напольная плитка, которую вы выбрали, подойдет для будущих арендаторов (значит, не придется снова делать ремонт), а гипсовые конструкции клеятся к плитке, не оставляя отверстий от саморезов. Собственник сразу станет лояльным.
И не забывайте о проблемах нового места и наличии целевой аудитории на нем. Уже на этапе покупки или аренды коммерческого помещения инвесторы, предприниматели сталкиваются со следующим. Им предлагают новые локации с аргументами: вот отличное новое ПСН (помещение свободного назначения), стрит-ретейл у озера на первой линии, витражные окна, четырехполосное движение, всего 150 тыс. рублей за 1 кв. м на улице Ачинской в ЖК «Аквамарин», дом сдан. А инвестор удивленно спрашивает: где это? Кто там купит квартиры, кто станет нашим клиентом? Как быстро будет развиваться инфраструктура? Для некоторых локаций нужно время, чтобы созреть. Кстати, Ачинскую в Приволжском районе я оцениваю положительно, перспективное место.
Размеренный городской образ жизни (slow living) завоевывает сердца. Девелоперы должны перестроиться и повысить комфорт для клиентов бизнеса на первых этажах жилых домов
Варианты решения проблемы
Помочь бизнесу в новых ЖК может коммерческая ипотека. Здесь больше требуется работы от государства и банков. Государству нужно урегулировать и упростить коммерческую ипотеку на законодательном уровне, банкам — быть гибче к требованиям, предъявляемым клиенту. Сегодня банки словно боятся ее выдавать, требуют множество документов. Доходит даже до выяснения, какие коммуникации проходят под землей, и получение ипотеки затягивается до четырех месяцев. А один банк из большой тройки отказывается брать в залог приобретаемое помещение, требуя под залог другую недвижимость клиента. На мой взгляд, это абсурд. Почему приобретаемую квартиру берут в залог, а коммерческое помещение — нет? По последней гораздо меньше рисков для банка, ведь «коммерция» всегда капитализируется: растет в цене быстрее, чем квартира, ее меньше, чем жилой недвижимости, стрит-ретейл легко продать и доходность выше, чем сдача квартиры помесячно.
Застройщикам тоже стоит пересмотреть свой подход к реализации коммерческой недвижимости. Сейчас требуют деньги сразу, если дом сдан, или поэтапно до конца строительства. На мой взгляд, это жестко и нелояльно. Можно попробовать стать клиентоориентированным и применить опыт краснодарского девелопера «Неометрия»: сделать ипотеку со ставкой 0,1% на 1–2 года, первоначальным взносом 15%. Клиент начинает выплачивать ипотеку за три месяца до сдачи дома согласно условиям второго транша.
Кроме того, казанские застройщики обычно продают коммерческую недвижимость большими площадями, вследствие чего появляются «мертвые» метры. Предпринимателям приходится брать их и платить за воздух или сдавать в субаренду, занимаясь непрофильным бизнесом. Посмотрите на ту же «Неометрию»: краснодарцы предлагают помещения по 19, 24, 41, 51, 78 кв. м для разных сегментов бизнеса. Просто молодцы! И это сделать просто.
Большие бетонные коробки, так называемые человейники, тоже создают препятствия для достижения успеха предпринимателями. Клиент сейчас идет в то место, где архитекторы смогли уйти от урбанизации, создали экологичное окружение жилого комплекса, где горожанин может сохранить эмоциональное здоровье. Клиент должен иметь возможность расслабиться и приятно провести время после оказанной услуги, прогуляться по аллее, выпить чашку кофе. Размеренный городской образ жизни (slow living) завоевывает сердца. Девелоперы должны перестроиться и повысить комфорт для клиентов бизнеса на первых этажах жилых домов. Например, проектировать общественные пространства — создавать общие переговорные, конференц-залы, мини-залы с со спортивными тренажерами, а также увеличить число парковочных мест для клиентов у офисных помещений. Ведь основной тенденцией на рынке является запрос на экономию времени клиента.
Развитие бизнеса в коммерческой недвижимости на территории новых ЖК очень важно для нашей республики. Благодаря этим предпринимателям создается мультипликативный эффект (пропорциональное увеличение или уменьшение конечного дохода в результате увеличения или сокращения расходов), о котором говорил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин: «Из-за стройки начинает работать много смежных отраслей — людям же нужно отделывать квартиры, обставлять их мебелью, эксплуатировать. Купив квартиру, они идут к дизайнерам, в мебельные магазины, заказывают охрану и тратят деньги на эксплуатацию. Поэтому одно рабочее место в стройке дает до 9 рабочих мест в других отраслях».
Константин Иванов
Заместитель директора агентства коммерческой недвижимости DiGroup
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 1
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.