Впервые за 3 года новостройки потеряли 11% сделок, число которых сжалось до 18 тысяч Впервые за три года новостройки потеряли 11% сделок, число которых сжалось до 18 тысяч Фото: Konstantin Kokoshkin/Global Look Press / www.globallookpress.com

Итоги-2022: три экономических цикла и признаки затоваренности

Провал по всем показателям фиксирует 2022 год на рынке жилой недвижимости Татарстана. Впервые за три года новостройки потеряли 11% сделок, число которых сжалось до 18 тысяч. Аналогичная ситуация на вторичке — там рынок в сравнении с 2021-м недосчитался 12% сделок, опустившись до 138 тыс. договоров купли-продажи. Таковы итоги года по данным татарстанского Росреестра.

Копнем глубже. Фактически девелоперы РТ в 2022 году продали 13,2 тыс. квартир, отмечают в «Дом.РФ» (остальные сделки могут быть переуступкой прав от покупателя к покупателю). При этом в застройке по Татарстану — 40 тыс. квартир. Такая разница между строящимся и проданным жильем свидетельствует о начале затоваривания, полагают некоторые эксперты. Стройка — процесс инерционный. Уже начатое возведение домов не остановить, но продать их на стадии строительства стало сложнее. Если это станет трендом, то остатки квартир у девелоперов будут расти.

Основные причины снижения спроса — падение покупательной способности и спецоперация, говорят участники рынка.

Ипотека траншами на новостройки

В «Ак Барс Дом» действует траншевая ипотечная программа на покупку квартиры в строящемся доме.

 

  • Кредит можно взять частями.
  • Низкие ежемесячные платежи до ввода в эксплуатацию.
  • Экономия на выплате процентов в период строительства.

 

В акции участвуют жилые комплексы «Мой ритм», «Дома у сада», «Светлая долина»* и др.

Проектные декларации на сайте наш.дом.рф

Телефон: 8 (843) 244-80-67

Подробнее

Реклама.

akbars-dom.ru

Падение покупательского спроса на коллегии минстроя РТ по итогам 2022 года признал глава ведомства Марат Айзатуллин. В прошлом году Татарстан сдал 3,09 млн кв. м жилья, что на 2,5% больше рекорда 2021-го. Но на фоне головокружительных объемов жилищные условия улучшили 105 тыс. семей, что на 8% меньше, чем планировали. Ипотека доступна не всем: ипотечный рынок РТ за прошлый год потерял 4%, опустившись до 44,6 тыс. сделок. В Казани ситуация хуже: число ипотечных сделок сократилось на 12% до 26 тысяч.

Девелоперы, очевидно, будут реагировать на подступающее затоваривание торможением новых проектов. На это указывает спад числа выданных разрешений на новостройки. Так, коммерческие застройщики Казани за 2022 год взяли 42 разрешения на строительство, что на 11% ниже показателя 2021 года (хотя и на 9% превышает результат 2020 года). Под занавес прошлого года исполком города выдал четыре разрешения на строительство жилья, которые пришлись на дома ЖК «Волжские просторы» компании #Суварстроит. Для сравнения: под конец 2021 года в Казани выдали 10 разрешений.

Спецоперация на Украине — внешний фактор, игравший против рынка в 2022 году. «Нельзя сравнить ни с кризисными 2008-м и 2014-м, ни даже с 2020-м, — говорит директор компании „Премьер-Недвижимость“ Руслан Садреев. — Тогда речь шла об одном цикле спада-подъема. А в прошлом, 2022 году таких произошло три. Каждая негативная новость влияла на потребительское поведение как на рынке недвижимости, так и в других сферах экономики». Последний такой цикл случился в октябре, на фоне сентябрьской новости о мобилизации, и пока рынок выбирается из этой ямы. 

Казань — в топ-5 по росту цен на жилье в России, а девелоперы РТ заработали 78 миллиардов

Впрочем, если кто-то думает, что девелоперы обеднеют и кинутся давать скидки ради повышения объемов продаж, то это не так. За прошлый год в Татарстане продали квартир в новостройках на 78 млрд рублей. По данным «Дом.РФ», это на 11% больше, чем годом ранее. Все дело в росте цен. По оценкам «Дом.РФ», средняя цена квадратного метра в новостройках Татарстана за 2022 год выросла на 25%: в январе 2022-го было 106 тыс., в декабре — 130 тысяч. Казань вышла на второе место в топ-5 российских городов с самой высокой динамикой роста стоимости нового жилья по версии сервиса «ЦИАН». Рейтинг выглядит так:

  1. Самара: за год средняя цена квартиры выросла на 39% до 6,1 млн рублей.
  2. Казань: в 2022 году средняя квартира подорожала на 35% до 9,2 млн рублей.
  3. Ростов-на-Дону: цена выросла на 32% до 5,8 млн рублей.
  4. Нижний Новгород: динамика цен — плюс 24%, квартира в среднем стоит 7,8 млн рублей.
  5. Красноярск: средняя цена квартиры выросла на 23% до 6,4 млн рублей.
А может, махнуть? Что продают в Дубае, Турции или Крыму по цене казанской «двушки»

Вместо казанской «двушки» можно подобрать четыре «однушки» в грузинском Батуми, 2–3 квартиры в Самаре, «двушку» в «замкадье» Москвы, «трешку» в Уфе и т. д. Все это явно снижает привлекательность казанского рынка жилья для покупателей.

Лидером среди застройщиков РТ в 2022 году стал «Ак Барс Дом», продавший 1,6 тыс. квартир. На втором месте расположился «Профит» с 1,4 тыс. проданных квартир, на третьей строчке «Унистрой». Затем идут #Суварстроит и «Домкор» (см. инфографику). «К декабрю реализация недвижимости приблизилась к уровню 2021 года, наблюдали хорошую покупательскую активность, — рассказала нашему изданию исполнительный директор компании „Ак Барс Дом“ Айгуль Латыпова. — В прошедшем году, несмотря на нестабильные экономические условия в стране, компании удалось достичь отличных результатов».

Ипотечная ставка 3%* от «Ак Барс Дом» без удорожания стоимости квартиры в ЖК «Дома у сада»**

Реклама. akbars-dom.ru

«Бегущие из страны продают квартиры за бесценок — это миф»

Что происходило с рынком в последний месяц прошлого года? В целом — падение: число сделок с новостройками в декабре в РТ сократилось на 22% до 1,1 тыс., из которых 949, по сведениям сервиса «СравниДом», приходится на Казань. Но, конечно, у разных девелоперов дела шли по-разному.

«Декабрь закрылся для нас согласно ожиданиям — мы увидели вполне стабильные прогнозируемые продажи», — отмечает директор ГК «СМУ-88» Наиль Галеев. Проекты данной компании сконцентрированы в столице РТ.

Похожая ситуация и в #Суварстроит. «Последние месяцы 2022 года были активнее по продажам, чем в аналогичном периоде прошлого года. Наблюдался устойчивый спрос на квартиры с чистовой отделкой, в которые можно заехать и жить», — говорит замгендиректора #Суварстроит Эльвира Галяутдинова.

Вторичный рынок Казани тоже не блистал. За месяц число сделок сократилось на 6% до 2,4 тысячи.

«Декабрьский спрос в сравнении с 2021 годом значительно ниже, — оценивает ситуацию управляющий партнер агентства „Бест-Недвижимость Казань“ Андрей Савельев. — Но спрос выше ноябрьских показателей. С марта 2022 года спрос вообще крайне низок. Ощутимо в конце года сыграла информация о закрытии программы льготной ипотеки, которая не подтвердилась. Мобилизация вообще не оказала влияния на цены. „Люди бегут за границу и за бесценок продают квартиры в Москве и Казани“ — это миф! Никто квартиры за бесценок не продает. Следствием мобилизации стало затишье, люди откладывали покупку или продажу недвижимости. У нас из-за этого сорвалось четыре сделки».

Глубина торга на вторичном рынке в конце года составляла 150–200 тыс. рублей. «Торг идет либо на просмотре квартиры, либо перед внесением задатка, на снижение цен в агрегаторах объявлений никто не смотрит», — говорит Савельев.

Тихое начало года: застройщики уходят от «петли» Эльвиры Набиуллиной, а некоторые даже снижают цены

Январь начался, как обычно, вяло. После праздников в агентствах недвижимости завершали сделки 2022 года. «Январь — это месяц, который никогда не считают, — сказал Савельев. — Обстановка тихая и спокойная. Посмотрим, как будет дальше».

ЖК «Мой ритм»*: уютный проект в Казани с уникальным благоустройством рядом с ТЦ «МЕГА» со своей станцией метро

Реклама. akbars-dom.ru

«Начало года на рынке недвижимости традиционное — люди возвращаются к привычной жизни, банки только начинают рассматривать заявки по выдаче ипотеки, рынок начинает постепенно оживать, — согласна и Галяутдинова. — Основным инструментом поддержки рынка недвижимости остается льготная и субсидируемая ипотека, стимулирующие программы от застройщиков».

«Мы же не в наперстки играем»: клевать ли на ипотеку под 0,1%?

Центробанк обещал, но пока не «душит» банки за выдачу ипотеки по сверхнизким ставкам — на рынке продолжают предлагать займы с субсидией застройщика. Банки и девелоперы испугались одних лишь слов председателя Центробанка Эльвиры Набиуллиной о санкциях за «бесплатную» ипотеку. В итоге субсидируемая ставка в среднем взлетела в 30 раз с 0,1% до 3% годовых. 

«Формы субсидирования от застройщика — это вынужденная мера. Мы за то, чтобы ипотека была доступной для наших покупателей», — считают в #Суварстроит.

В ходу программа «Ипотека за 1 рубль», которая позволяет платить по рублю в месяц в течение первых трех лет, пока строится квартира. В этом случае сумму невыплаченных за три года платежей распределят на оставшийся срок кредита, что повысит ежемесячный платеж. Популярность набирает траншевая ипотека, по которой клиент получает кредит частями. Это снижает платежи до ввода дома в эксплуатацию и позволяет экономить на выплате процентов в период строительства. Так или иначе, но застройщики с банками нашли схемы ухода от «петли» главы ЦБ. При этом некоторые по-прежнему закладывают повышение цены «квадрата» в договор. 

«Рынок пробуждается не так активно, еще не все застройщики проработали стратегии с банками на 2023 год, — говорит и руководитель первичного направления компании „Флэт“ Наталья Ильина. — Ожидается, что ежемесячные платежи по ипотеке будут выше. Но теперь застройщики понемногу снижают цены на определенные жилые комплексы или квартиры».

Инвесторам перекрыли доступ к дешевым деньгам, а рынку нужны другие лимиты «путинской» ипотеки

Государство продолжает стимулировать продажи новостроек. Семейную ипотеку теперь смогут получать семьи с двумя несовершеннолетними детьми — до 1 января 2023 года кредит выдавали только при наличии ребенка, рожденного не ранее 2018 года. Ставку сохранили на уровне 6% годовых, лимит для регионов оставили на уровне 15 млн рублей. «Путинскую» ипотеку продлили до 1 июля 2024 года, но увеличили ставку на процент до 8% и разрешили оформлять только один раз. Ограничение не действует на тех, кто успел купить квартиру в 2020–2022 годах.

«Увеличение клиентской базы из числа семей с двумя детьми нивелирует отрицательное влияние роста ставки», — говорит Галяутдинова. Тем не менее рост ставки перекроет доступ к дешевым деньгам для инвесторов в жилую недвижимость, которые по льготной ипотеке покупали несколько квартир, чтобы заработать на росте цен. «Правительство делает упор на семейную ипотеку, так как это помогает семьям с детьми и стимулирует рождаемость», — считает Садреев.

ЖК «Дома у сада»*: уникальный экодвор и развитая инфраструктура в 10 минутах от Казани

Реклама. akbars-dom.ru

«Потолок» по льготной ипотеке затронет только сегмент инвесторов, который сегодня и так поредел, соглашается Галеев. «Да и среди них таким инструментом мало кто пользуется — предпочтение отдают более выгодным траншевым ипотечным продуктам», — говорит эксперт, напоминая, что лимит в 6 млн рублей по льготной ипотеке не подходит для Казани. Надо 10–12 миллионов.

«Ограничение по максимальному размеру субсидируемого кредита в 6 миллионов рублей ставит некие рамки, — поддерживает коллегу Галяутдинова. — Подобрать квартиру по своим запросам покупателю все сложнее».

Никаких последствий от ограничения выдачи ипотеки не будет, полагает Савельев. «Человек берет вторую ипотеку в среднем через 7 лет после закрытия первой, — продолжает эксперт. — И потом, в июле 2024 года программу свернут. Могут ли продлить? Затрудняюсь прогнозировать на 1,5 года вперед. Там все будет по-другому».

Государство продолжает стимулировать продажи новостроек. Семейную ипотеку теперь смогут получать семьи с двумя несовершеннолетними детьми — до 1 января 2023 года кредит выдавали только при наличии ребенка, рожденного не ранее 2018 года Государство продолжает стимулировать продажи новостроек. Семейную ипотеку теперь смогут получать семьи с двумя несовершеннолетними детьми — до 1 января 2023 года кредит выдавали только при наличии ребенка, рожденного не ранее 2018 года Фото: Bulkin Sergey/news.ru via globallookpress.com / www.globallookpress.com

Тенденции и опасности 2023 года: слухи о новой мобилизации, спрос на готовые квартиры, рост ключевой ставки

Перейдем к прогнозам на ближайшее будущее. Двигателем рынка жилья в 2023 году останутся меры господдержки, а также программы, созданные в партнерстве застройщиков и банков, считают опрошенные нами участники рынка. Число сделок по договорам долевого участия в 2023 году может вернуться к показателям 2021-го при отсутствии неблагоприятных факторов — например, новой волны мобилизации, слухи о начале которой в январе неоднократно опровергала Москва.

«Мобилизация закончилась, опасений относительно новой волны я не вижу, — спокоен Савельев. — Не сталкивался со случаями отказов от сделок из-за того, что, может быть, объявят вторую волну. Слухи не становятся причиной отказа от покупки или продажи недвижимости». «Эмоциональный фон и рост закредитованности жителей продолжат влиять на рынок и в 2023 году», — в противовес коллеге говорит Садреев.

Пул инвесторов в квадратные метры продолжит сжиматься. «Инвесторов в принципе на рынке стало меньше — наблюдали это еще в прошлом году, — считают в компании „Флэт“. — В покупке заинтересованы в основном те, кто решает жилищные вопросы». Но девелоперы будут отвечать и на этот вызов — к примеру, один из будущих проектов в центре Казани нацелен как раз на тех, кто хочет вложиться в недвижимость. 

Спрос смещается в сторону готовых к проживанию квартирам, озвучили тенденцию-2023 в «Ак Барс Дом». «Это не только удобно, но и выгодно: в ипотечный договор упаковываются все траты на ремонт и даже меблировку», — говорит Латыпова.

В проектах ЖК на первое место выходит благоустройство, подготовленная инфраструктура и технологичные решения. В этом застройщики соревнуются не первый год, но такая тенденция становится доминирующей.