Нет штампа, ну и что? Как покупатели «Олимпа» попались на «брачный развод»

Любопытное судебное разбирательство по делу Гафура Меджидова, связанное с оспариванием сделки, почти полгода рассматривал Ново-Савиновский районный суд Казани

Не нарваться на аферистов. Какие риски при покупке недвижимости несет отмена штампа о браке? 

С лета 2021 года в России отменили штамп в паспорте о браке: теперь его ставят по желанию супругов. Соответствующее постановление подписал премьер Михаил Мишустин. Добросовестные покупатели недвижимости теперь сильно рискуют, говорят опрошенные эксперты «БИЗНЕС Online». Стало сложнее установить, имеет ли лицо право распоряжаться имуществом самостоятельно и не требуется ли для сделки согласие супруга.

Любопытное судебное разбирательство по делу Гафура Меджидова, связанное с оспариванием сделки, почти полгода рассматривал Ново-Савиновский районный суд Казани. В ходе процесса один из адвокатов заявил, что ежегодно только один райсуд столицы РТ рассматривает не менее 20 гражданских дел об оспаривании сделок из-за брачных передряг. Часть сделок признают недействительными. В период массовых ипотечных договоров статистика, мягко говоря, вызывает тревогу. Ведь новшества касаются всех сделок с недвижимостью — будь то жилье или коммерческие помещения.

Судебная практика на эту тему в России начала складываться в последние годы. Оспаривают не только договоры купли-продажи без ведома жены или мужа, но и ипотечные договоры в банках. Портал «Право.ру» обратил внимание на постановление Верховного суда РФ, который признал недействительным договор об ипотеке, заключенный за спиной у супруги. История произошла в 2018 году в Дагестане, когда женщина вдруг узнала, что ее муж взял кредит в банке на дом и землю без ее согласия. В Ульяновской области бывшая жена оспорила сделку после продажи совместно нажитой квартиры экс-мужем. Крайним в этой вроде бы семейной сваре оказался добросовестный покупатель: в суд женщина обратилась уже после развода, а он просто не знал, что продавец ранее находился в браке. 

«Предполагаю, что отмена штампов откроет для мошенников новые возможности. Главное в этом случае — заранее предусмотреть все риски», — считает руководитель гражданской практики юридического агентства «ЮНЭКС» Ринат Чипчиков. По его словам, принципиальных изменений в проверке продавца при покупке недвижимости не произойдет, поскольку риск оспаривания сделки с недвижимостью существовал всегда. Но если раньше предварительно установить семейное положение продавца можно было, просто посмотрев паспорт, то сейчас нужно специально запрашивать документы через госорганы. 

По мнению руководителя АН «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, с отменой штампа о браке в паспорте станет больше судебных споров. «С этими новшествами нужно сделать, чтобы регистраторы самостоятельно проводили запросы по семейному статусу продавцов. У них должен быть доступ к этой информации. Я считаю, что нужна система контроля от регистрирующих органов: не все граждане обладают минимальными юридическими навыками, многие верят в силу штампа, просто не зная о его отмене. Ведь и сейчас можно продать квартиру без согласия супруга — просто у вас будет стоять метка, что сделка оспоримая», — добавляет она.

Тем временем Росреестр предложил разрешать физлицам сделки с недвижимостью только при согласии супруга и приостанавливать регистрацию прав, если такого согласия не было. Планируется создать межведомственную группу для подготовки нового законопроекта. 

Меджидов предложил братьям совместно приобрести с аукциона торговые ряды в ТЦ «Олимп» на улице Рихарда Зорге в Казани. Локация привлекательная, возле станции метро «Проспект Победы»Фото: Александр Мамаев

Дело Меджидова: как земляки-бизнесмены рассорились из-за 100 миллионов

В Казани нечто подобное произошло с Меджидовым и его партнерами. Одна из его сделок завершилась уголовным делом и судом. В рейтинге владельцев коммерческой недвижимости по версии «БИЗНЕС Online» он в первой десятке игроков средней руки. Дело это настолько любопытно, что по аналогии эксперты прогнозируют вал судебных разбирательств. Связано оно в том числе с отсутствием штампа о браке при заключении сделки.

Эта история началась в сентябре 2016-го. Меджидов и братья Гасымовы — Асиф и Назим — земляки, родом из Азербайджана. Все они занимаются сдачей в аренду коммерческой недвижимости в Татарстане. Как полагает следствие, Меджидов предложил братьям совместно приобрести с аукциона торговые ряды в торговой галерее «Олимп» на улице Рихарда Зорге в Казани. Локация привлекательная, возле станции метро «Проспект Победы». В месяц, по оценкам Меджидова, от сдачи в аренду площадей можно получать более 2 млн рублей. К тому времени у него уже был опыт участия в электронных торгах, а в его владениях насчитывалось более десятка коммерческих помещений в столице РТ и Челнах.

Меджидов стал владельцем почти 2,4 тыс. «квадратов», выкупленных у ООО «Торговый дом «Олимп»Фото: Александр Мамаев

Цена за объект на аукционе была внушительной: почти 190 млн рублей. Своих денег у Меджидова, как утверждает следствие, не хватало. Поэтому он предложил братьям скинуться, поучаствовать в торгах от своего имени, чтобы потом поделить помещения по долям. Гасымовы согласились и по договору-купли продажи передали Меджидову почти 112 миллионов. Доверяли соотечественнику так, что отдали в банке сумму наличными. Торги прошли успешно. Меджидов стал владельцем почти 2,4 тыс. «квадратов», выкупленных у ООО «Торговый дом „Олимп“». Согласно предварительному договору купли-продажи с партнерами через три месяца после сделки он должен был передать Гасымовым больше половины этих помещений (1,4 тыс. кв. м).

Однако оформлять долю на соинвесторов Меджидов не торопился. Делал ремонт, запустил в галерею крупных арендаторов — Россельхозбанк, Сбер, шоурумы с одеждой и обувью — и стриг купоны за аренду. Гасымовы неоднократно обращались к нему с требованием выполнить условия сделки, но Меджидов тянул время, ссылаясь на некие сложности с межеванием.

В марте 2019-го — спустя 2,5 года после аукциона — Меджидов наконец решает выполнить условия договора и передать братьям их долю недвижимости. В Росреестр он по доверенности направил своего родного брата Рустама. Однако для сделки нужно было согласие супруги Меджидова. Ведь она согласно закону также имеет право на имущество и может впоследствии оспорить сделку. Через один из мессенджеров Меджидов прислал партнерам фото своего российского паспорта, где штампа о браке нет. А раз он не женат — значит, никакого согласия супруги и не нужно. Асиф Гасымов подписал все документы — вот он, миг торжества собственника и право распоряжаться своим имуществом! С тех пор братья начали получать арендные доходы от объекта. 

Но счастье длилось недолго. Меджидов все-таки был женат. Он официально развелся только в 2021 году, а помещения на Рихарда Зорге были приобретены во время брака. Т. е. это совместно нажитое имущество. Экс-супруга предпринимателя Таран Халилова в октябре 2020-го подала иск в Приволжский районный суд Казани с требованием признать сделку недействительной и отменить ее. Ее позицию поддержал Верховный суд РТ. В итоге спорное помещение в апреле 2021-го вновь возвращается Меджидову.

Главным смягчающим обстоятельством послужил тот факт, что Меджидов возместил Гасымовым ущерб. Хотя и не сказать чтобы с радостью и добровольно

Требования прокурора, возмещение ущерба и оправдательный приговор

Братья Гасымовы сочли, что вся эта супружеская история не более чем спектакль. Они потребовали возбудить уголовное дело в отношении Меджидова, его супруги и брата, который не мог не знать о семейном положении родственника. В итоге до суда дошло только дело Гафура Меджидова. Его обвинили в мошенничестве в особо крупном размере путем обмана и злоупотребления доверием. Следствие сочло, что он похитил те самые 112 млн рублей и незаконно приобрел право на чужое имущество. Дело рассматривалось в Ново-Савиновском районном суде под председательством судьи Олега Семенова.

На прениях сторон, где побывал корреспондент «БИЗНЕС Online», присутствовали обвиняемый и один из потерпевших братьев — Асиф. Они сидели плечом к плечу, хотя и не общались. Гособвинитель озвучил свои требования: Меджидову грозило лишение свободы сроком до 10 лет. Однако, учитывая, что он ранее не судим, имеет троих малолетних детей, положительно характеризуется по месту жительства, не стоит на учете у нарколога и психиатра, прокурор Рамиль Гильмутдинов попросил назначить ему 3 года колонии общего режима.

Главным смягчающим обстоятельством послужил тот факт, что Меджидов возместил Гасымовым ущерб. Хотя и не сказать чтобы с радостью и добровольно. Гасымовы в серии арбитражных дел взыскали с него в общей сложности почти 112 млн — те самые деньги, что братья уплатили за свою долю купленных помещений в 2016 году. Но они считают, что теперь этой суммы недостаточно: за пять лет была и инфляция, и рост стоимости коммерческих площадей в Казани. Так что причитавшаяся им часть объекта в 1,4 тыс. кв. м, по их оценкам, должна стоить сейчас 250 миллионов. «Деньги просто обесценились! К тому же странно, что жена Меджидова обратилась в суд только по данному объекту, хотя он за эти годы покупал-продавал много чего», — говорит источник, знакомый с делом. Подозрения у потерпевших вызывал и тот факт, что, как только супруга оспорила сделку, именно Меджидов, а не его жена, уведомил арендаторов о приостановлении арендных платежей в счет Гасымовых. Они получали арендную плату чуть больше полутора лет. В Арбитражном суде РТ сейчас рассматриваются иски, поданные Меджидовым к арендаторам и братьям-землякам о взыскании арендных денег — ведь по документам объект снова вернулся продавцу…

Так что потерпевшая сторона убеждена в виновности земляка. «Он хотел похитить деньги, однозначно. Хотел использовать доверие», — сказал Асиф Гасымов. Он уверяет, что не знал о семейном положении Меджидова. Адвокаты Гасымовых считают, что «преступный план» у Меджидова созрел еще в 2016-м. Меджидов 2,5 года использовал объект для себя, считают обиженные соинвесторы: заключил договоры аренды и ежемесячно получал арендные платежи, а прибылью не делился. По их словам, Меджидов воспользовался юридической позицией супруги и через нее направил иск в суд, чтобы оспорить договор и вернуть себе помещения братьев Гасымовых. Теперь уже бывшая жена Меджидова Халилова якобы зависима от мужа: нигде не работает, воспитывает детей. Так что она, как считают адвокаты потерпевших, действует по его указке.

Сама Халилова в суде это опровергала, утверждая, что с супругом не общается.

По словам Меджидова, с Гасымовыми у него всегда были хорошие отношения, они являлись друзьями. Он уверяет, что братья сами обратились к нему, чтобы вместе поучаствовать в торгах. «Они неоднократно говорили, что хотели купить недвижимость. Я в это время участвовал в торгах — было подано заявление о выкупе помещения. Я без их денег мог участвовать в торгах, мне был одобрен кредит», — сказал он в ходе прений. С помещениями после покупки было много проблем, уверяет обвиняемый, — снятие с ареста, поиск арендаторов, ремонт. Поэтому и возникла отсрочка исполнения соглашения: сразу переоформить недвижимость на братьев было невозможно, объяснил Меджидов. 

Что же до истории с женой, то Меджидов уверял, что Гасымовы не могли не знать о ней. Мол, неоднократно вместе обедали в его ресторане, куда он приводил своих детей… В Росреестре братья якобы были уведомлены о том, что сделка без согласия супруги — оспоримая, т. е. действуют они на свой страх и риск. В 2019 году у Меджидова, как он говорит, действительно начались проблемы в семье, он ушел из дома. «Потом пришло письмо на развод и она стала оспаривать сделку. Я за ее действия не могу отвечать. Не знаю, чего она хотела, — сказал Меджидов в суде. — С обвинением не согласен. Я сам потерпевший человек, плачу кредиты». Обвиняемый добавляет, что он пытался уговорить жену не обращаться в суд, но она его не послушала.

Эту позицию своего подзащитного поддержал адвокат юридической фирмы Yalilov & Partners Рустам Губайдуллин. «Отсутствие согласия супруги на продажу объекта послужило лишь юридическим основанием для признания сделки недействительной. Прямой причиной такого решения суда стало предъявление иска Халиловой. Не подай она иск — сделка не была бы оспорена и действовала по сей день, несмотря на допущенные нарушения, — считает юрист. — Прямой причиной наступления [ущерба] являются действия Халиловой, а не Меджидова». Адвокат говорит, что жена Меджидова сама приняла решение оспорить сделку, а экс-супруг был против. Губайдуллин также подчеркнул, что умысла на обман потерпевших у его подзащитного Меджидова не было, а сформулированные обвинения нелогичны. «Деньги он использовал для покупки на торгах, а не похитил их, как указывает обвинение», — сказал в ходе прений адвокат. К тому же помещения на Рихарда Зорге Меджидов все же оформил на Гасымовых, как и было обговорено. И если бы у него был умысел присвоить их себе, не заключал бы договор купли-продажи вообще.

23 сентября суд огласил приговор по делу Меджидова. Корреспондент «БИЗНЕС Online» также наблюдал за этим заседанием. Асиф Гасымов, вновь представлявший сторону потерпевших братьев, заметно нервничал перед началом процесса, а Меджидов излучал спокойствие и уверенность, шутил и смеялся. Приговор зачитывался полтора часа. «Обвиняемый оправдан в связи с отсутствием состава преступления», — провозгласил наконец судья. Меджидов и его адвокаты после завершения заседания пожали друг другу руки и обнялись. «Честное имя Меджидова восстановлено, а правосудие восторжествовало», — заключил еще один защитник бывшего подсудимого Ильнур Бадрутдинов.

«Мы потрясены. Даже не думали о том, что уже доказанные обстоятельства не имеют для суда никакого веса», — заметила адвокат потерпевших Гузель Мухаметзянова. Гасымовы высказали намерение обжаловать судебный вердикт.

Для облегченной процедуры получения гражданства нужно было предоставить документы супруга — гражданина России. И на тот момент штамп о браке в российском паспорте Меджидова… был Фото: «БИЗНЕС Online»

Советы экспертов: как обезопасить себя при сделках 

Итак, юридический крючок, на который попались покупатели площадей в ТЦ «Олимп», — печать в паспорте. Как получилось, что штампа о браке в паспорте Меджидова на момент заключения сделки не оказалось, хотя Меджидовы были женаты?

Дело в том, что брак был зарегистрирован в Азербайджане, а значит, и пометки о семейном положении в российском паспорте быть не могло. Юрист, который сопровождал сделку по торговой галерее «Олимп», делал запрос в загс Татарстана — оттуда пришли сведения, что Меджидов не женат. Из допроса экс-супруги также стало известно, что Халилова стала гражданкой России в конце 2018-го – начале 2019 года. Для облегченной процедуры получения гражданства нужно было предоставить документы супруга — гражданина РФ. И на тот момент штамп о браке в российском паспорте Меджидова… был. По словам стороны потерпевшего, Асифа Гасымова, сославшегося на рассказ работника миграционной службы, печать был сомнительной: в ней отсутствовал номер записи акта о браке. Однако признаков преступления здесь не заметили. А на момент сделки с торговыми площадями штампа о браке в паспорте Меджидова не оказалось. В общем, документ явно подправили, но Меджидова привлекли только к административной ответственности за порчу паспорта.

Это дело любопытно тем, что в подобной ситуации может оказаться кто угодно. Добросовестный покупатель должен обезопасить себя от случаев мошенничеств и не верить на слово продавцам, считает руководитель агентства «Счастливый дом» Гизатова. Надежный способ проверить наличие или отсутствие брачных отношений продавца на момент совершения сделки — это получить от него документ об отсутствии факта государственной регистрации заключения брака на основании сведений, содержащихся в записях актов гражданского состояния. Такую справку можно получить из органов загса или МФЦ по личному заявлению продавца. Еще можно запросить у продавца нотариально заверенный документ об отсутствии брачных отношений на дату сделки. Отказ предоставить такое заверенное нотариусом заявление — тревожный звонок для покупателя. 

Очень многие не хотят тратить время на выяснение истории приобретения объекта — соответственно, потом возникают проблемы. Человек может быть давно разведенным, но тот или иной объект он мог приобрести в браке. И, несмотря на давность развода, бывший супруг вправе оспорить сделку.

Анастасия Гизатова директор АН «Счастливый дом»

Многие думают, что, если прошло три года, уже ничего не изменишь, поясняет эксперт. Но есть сроки, истечение которых начинается не с момента развода, а с того момента, когда один из бывших супругов узнал о нарушениях своих прав. А узнать он или она может не сразу. «Поэтому если даже супруги развелись, обязательно заручитесь документом, что экс-супруг или супруга уведомлены о сделке или получили какую-то компенсацию и согласны с ней — если не было никаких документов о разделе совместно нажитого имущества», — добавляет Гизатова. 

Сделку можно оспорить, даже если человек приобретал недострой, дом в черновой отделке или аналогичную квартиру за пять лет до брака, приводит пример эксперт. В процессе совместной жизни супруги вложили деньги в ремонт недвижимости. И тогда жена или муж, несмотря на то что дом приобретен еще до заключения брака, имеет право на свою долю при разводе. Если супруг продал жилье без согласия своей бывшей второй половины, сделку можно оспорить.

«Рост количества неблагонадежных продавцов сейчас увеличивается. И здесь обман в первую очередь направлен на супруга», — рассуждает директор компании «Премьер-Недвижимость» Руслан Садреев. По его мнению, отмена обязательного штампа в первую очередь дает возможность утаить от супруга продажу совместно приобретенной недвижимости. Эксперт надеется, что скоро можно будет запросить информацию о семейном положении продавца через «Госуслуги». «Отмена же не просто так произошла, поэтому мы надеемся, что будет упрощен процесс получения важной для покупателя информации», — подытожил Садреев.

Еще один риск — регистрация брака в другой стране, как это было в вышеописанном случае. Межгосударственного реестра для проверки семейного статуса продавца нет. Поэтому вырастают и риски нарваться не то что на добросовестного, но несведущего в законах России гражданина, но и на брачного афериста.