ИЖС. Строим дом выгодно, с гарантией и без хлопот!

Есть три основных способа стать обладателем загородной недвижимости, которые условно можно назвать так: эконом, бизнес, экспресс. 

Сразу начнем с самого актуального на сегодняшний день варианта — ЭКОНОМ, он предполагает строительство дома с минимальными расходами и переплатами. Как же это сделать и с чего начать будущему домовладельцу, особенно если нет опыта?

ОПРЕДЕЛЯЕМСЯ С ЛОКАЦИЕЙ И КОНЦЕПЦИЕЙ. При выборе локации нужно четко представлять, какие задачи мы возлагаем на наш будущий дом, будет это альтернатива квартире недалеко от города либо в его черте (расстояние от границы Казани, как правило, 0–10 км) или это будет комфортная дача/дом выходного дня (расстояние от границы Казани, как правило, 10–30 км и более)? На сегодня в Республике Татарстан популярны оба варианта, первый позволяет много  выгоднее относительно стоимости квартиры в городе иметь более комфортное жилье с придомовым участком, второй вариант позволяет иметь загородный дом в отдаленности от города с более интересной природой и экологией, подразумевает наличие леса, реки, озера с хорошими видовыми характеристиками. Локация недалеко от города или в его черте отлично подходит для семей с разными уровнями достатка, которые избрали вариант дома как единственное жилье и которых не пугает 20–40-минутная логистика до центра города в часы пик в зависимости от направления, комфортную дачу/дом, как правило, выбирают семьи со средним достатком и выше с детьми школьного и дошкольного возраста, которые имеют комфортные квартиры в городе и привязаны ежедневной логистикой к конкретным образовательным учреждениям, работе, спортивным секциям.

ПОКУПКА УЧАСТКА. После определения целей домовладения и локации важным шагом является приобретение участка. Здесь важно определиться, будет это участок в сформированном коттеджном поселке с инфраструктурой и минимальным набором ЖКУ либо это будет участок в населенном пункте без образования КП. Как правило, преимуществами первого варианта являются:

• возможность подключения к централизованным коммуникациям;
• наличие инфраструктуры;
• охраняемая, огороженная территория;
• своевременная уборка территории КП и подъездных путей;
• наличие хоть какой-то концепции и стиля застройки;
• сформированное комьюнити;
• управляющая компания.

К недостаткам можно отнести не всегда адекватные ставки за предоставление услуг ЖКХ и стоимость участка.

По второму варианту, участку в населенном пункте без образования КП, как повезет, у кого-то асфальт до дома в хорошем поселке с приличными соседями и набором коммуникаций, у кого-то, к сожалению, грунтовка/щебенка с перспективами в хаотичной застройке без стиля и концепции. Преимуществами данного варианта являются: экономия на ЖКУ (оплата, как правило, только за газ, электричество, вывоз ТБО, вода — скважина, канализация септик), невысокая стоимость участка относительно КП в аналогичной локации.

Стоимость участков по двум вариантам колеблется, как правило, от 50 тыс. до 1 млн рублей за сотку в зависимости от локации и набора коммуникаций.

ВЫБОР ПРОЕКТА.

Дома 140 м². Зеленодольский район РТ, архитектор: Петрыкина Дарья

Один из самых ответственных этапов, благодаря проекту можно визуализировать будущий дом до строительства, выбрать его внешний облик, стиль, грамотно и комфортно распланировать внутренне пространство, просчитать необходимое количество материалов и стоимость строительных работ. Рассмотрим варианты, как получить проект.

• Если строение не сложное, а бригада строителей будет с хорошей квалификацией, можно обойтись вариантом типового проекта из интернета (плюсы: без вложений; недостатки: есть риски, качество проекта может оказаться сомнительным, возможны ошибки, которые повлекут непредвиденные расходы в процессе строительства и невозможность получения запланированного результата). Претензии в случае ошибок в проекте предъявить будет некому.
• Купить готовый типовой проект в архитектурном бюро (плюсы: оперативность, относительно невысокая стоимость, как правило, от 15–70 тыс. рублей, возможность небольших корректировок проекта и получения консультаций у архитектора по ходу строительства, ответственность компании/архитектора; недостатки: как правило, фундамент рассчитан для несложных грунтов, что оптимально не для всех ситуаций, невозможно внести глобальные корректировки по фасаду и планировкам).
• Заказать индивидуальный проект (плюсы: свобода действий при проектировании, возможность нестандартных решений, возможность адаптации проекта к конкретной местности и условиям, гарантия компании/архитектора за результат с последующей ответственностью, архитектурный надзор; недостатки: менее выгодная стоимость по сравнению с типовыми проектами, средняя цена колеблется от 70–250 тыс. в зависимости от сложности и квадратуры дома).   

ПОДБОР СТРОИТЕЛЬНЫХ БРИГАД. Это, пожалуй, самый сложный и ответственный вопрос, который предстоит решить будущему домовладельцу по программе ЭКОНОМ, варианта здесь два.

1.  Поиск узкопрофильных специалистов на каждый этап строительства:

• бригада специалистов по монтажу фундамента;
• бригада каменщиков или плотников в зависимости от характера строения;
• бригада кровельщиков;
• бригада отделочников.

Плюсом данного варианта является узкая специализация строителей, в теории дающая надежду на более профессиональный результат и невысокую стоимость. Основным недостатком является отсутствие какой-либо гарантии на всех этапах в дополнение к тому, что предстоит выбрать четыре разные бригады, по сути, четыре кота в мешке, если нет надежных рекомендаций.

2. Поиск универсальной бригады, которая выполнит строительство дома под ключ.

Плюсом данного варианта является в теории комплексная ответственность, но по факту, как правило, в случае неудачи бригада либо оказывается неплатежеспособной, либо не предоставляет никаких документов, в лучшем случае они попытаются устранить недостатки. Минусом данного варианта является зачастую низкая квалификация работников, специфика ценообразования.

Подведем итоги варианта ЭКОНОМ.

Плюсы:

• невысокая стоимость;
• возможность контролировать расходы на каждом этапе;
• возможность поэтапного строительства и начала с небольшим бюджетом.

Минусы:

• требует больших временных и энергетических затрат от будущего владельца;
• большие риски нарваться на неквалифицированных специалистов;
• отсутствие гарантийных обязательств.

Немного цифр, ориентировочные расценки у бригад на начало 2022 года:

• услуги монолитчиков по заливке фундамента с вязкой арматуры — от 3 тыс. рублей за куб км;
• услуги каменщиков по кладке одинарного лицевого кирпича — от 2 тыс. за кв. м;
• услуги каменщиков по возведению черновой стены — от 2,5 тыс. за куб. м;
• услуги кровельщиков по монтажу мягкой кровли — от 1,5 тыс. рублей за кв. м.

Рекомендации: 

• проект все же лучше купить готовый или заказать индивидуальный в архитектурном бюро либо у архитектора с хорошей репутацией и не стесняться спросить диплом специалиста, который его выполнил;
• поиск бригады лучше осуществлять непосредственно в местах, где ведется строительство домов, это менее комфортно, но увеличивает вероятность попасть на качественных специалистов, если вы все же решитесь вести поиск через известные интернет-ресурсы, обязательно посетите строящиеся или недавно построенные объекты, по возможности пообщайтесь с заказчиками, можно узнать много полезного.

Вариант БИЗНЕС.

Дом 350 м². Адрес: г. Казань, п. Царицыно

Данный вариант отличается от варианта ЭКОНОМ тем, что строительство дома будет поручено компании, которая специализируется на строительстве индивидуальных домов, и включает в себя следующие этапы:

ОПРЕДЕЛЕНИЕ С ЛОКАЦИЕЙ И КОНЦЕПЦИЕЙ (аналогично с вариантом ЭКОНОМ);

ПОКУПКА УЧАСТКА (аналогично с вариантом ЭКОНОМ, либо это уже можно поручить компании-застройщику);

ВЫБОР ПРОЕКТА (аналогично с вариантом ЭКОНОМ, либо у компании-застройщика есть свое архитектурное бюро);

ВЫБОР КОМПАНИИ-ЗАСТРОЙЩИКА. Правильный выбор — это, пожалуй, основная задача, которая стоит перед будущим домовладельцем, на рынке РТ  представлены десятки компаний, среди которых есть действительно профессионалы своего дела, но и, к сожалению, есть компании, которые изначально не в состоянии выполнить поставленные задачи, результатом деятельности последних является как минимум изуродованный пригород РТ, а в худшем случае страдания домовладельца с последующими расходами и отсутствием обещанного комфорта.

Важными критериями, по которым можно выбрать качественного застройщика, являются:

• отзывы о деятельности компании не на персональном ее сайте, а в общем поиске;
• наличие и возможность осмотра реализованных проектов (на которых иногда даже можно пообщаться с заказчиками, застройщику, который на отлично выполнил свою работу, как правило, не откажет довольный хозяин в рекомендации);
• возможность посещения строящегося объекта (как правило, профессиональный застройщик никогда не простаивает, ему всегда есть что показать в процессе работы);
• наличие у застройщика достаточного опыта работы, как минимум от 5 лет и более;
• наличие выполненных объектов — не менее 50 домов (если компания заявляет об опыте более 5 лет);
• наличие собственного архитектурного бюро с дипломированными специалистами;
• отсутствие отрицательной судебной практики;
• наличие рекомендаций от знакомых;
• гарантийные обязательства на целостность фундамента, стен, кровли более 10 лет.

Подведем итоги варианта БИЗНЕС.

Плюсы:

• экономия времени, как правило, застройщик берет на себя обязательства под ключ, что позволяет заказчику не отвлекаться на стройку от своего вида деятельности и повседневной жизни;
• экономия средств при покупке материалов (как правило, у серьезных застройщиков хорошие оптовые скидки от поставщиков);
• возможность изучить репутацию компании в открытых источниках;
• высокая квалификация строителей (ни одна опытная, адекватная компания не станет держать у себя строителей, которые могут испортить репутацию);
• наличие гарантийных обязательств перед домовладельцем;
• как правило, концептуальный подход на основе опыта, который позволяет сделать дом безопасным, комфортным, стильным, а придомовой участок функциональным.

Минусы:

• на первый взгляд, минусом является цена, вознаграждение компании составляет, как правило, от 10–20% к общей стоимости дома по программе ЭКОНОМ, но это в перспективе оказывается разумной платой за тот перечень услуг (предоставление проверенных строительных бригад, подбор материалов, контроль логистики, соблюдение сроков, ответственность на всех этапах, гарантированный результат), комфорта и гарантий, который получает заказчик.

Немного цифр, ориентировочная стоимость двухэтажного дома из кирпича с мягкой кровлей в черновой отделке:

• дом на 100 кв. м — от 5 млн рублей;
• дом на 150 кв. м — от 6 млн рублей;
• дом на 200 кв. м — от 8 млн рублей.

Рекомендации:

• обязательно посетите реализованные объекты нескольких компаний-застройщиков и объекты на стадии строительства, желательно взять с собой независимого специалиста в области строительства, который сможет адекватно оценить качество работ;
• посетите несколько строительных компаний, оцените офис и общение с сотрудниками, изучите по возможности документы, подтверждающие образование архитектора, который будет работать над проектом, уверяю вас, дипломированному профессионалу это будет даже приятно;
• красивые дома не значит дорогие, постарайтесь выбрать компанию которая проектирует и строит стильные, современные дома, такой дом будет доставлять вам эстетическое удовольствие и, как правило, иметь высокую остаточную стоимость при последующей продаже, если это будет необходимо.

Вариант ЭКСПРЕСС.

Дом 400 м² с бассейном, МО п. Нахабино, архитектор: Петрыкина Дарья

Данный вариант предполагает:

• ВЫБОР ЛОКАЦИИ  И КОНЦЕПЦИИ (аналогично с вариантом ЭКОНОМ и БИЗНЕС);
• ПОКУПКУ ГОТОВОГО ДОМА в выбранной локации, это может быть новый дом с предчистовой отделкой либо дом с ремонтом на вторичном рынке.

Плюсы данного варианта:

• оперативность, возможность купить дом и заехать в кратчайшие сроки;
• отсутствие рисков, покупатель видит, за что он платит;
• возможность использования ипотечного кредита;
• возможность приобретения в обжитой локации со сформировавшейся инфраструктурой.

Минусы:

• ограниченное предложение качественных вариантов на рынке в желаемой локации;
• невозможность внести глобальные изменения в планировку и внешний вид;
• как правило, устаревшие инженерные коммуникации и технологии строительства, если дом покупается на вторичном рынке;
• высокая стоимость квадратного метра (если дом новый) по сравнению с вариантами ЭКОНОМ И БИЗНЕС.

Рекомендации:

• при решающем осмотре дома обязательно привлекайте компетентного независимого специалиста в области строительства, особое внимание уделяйте целостности фундамента, стен, состоянию кровли;
• уточняйте толщину стен, их материал, производителя окон, кровельных материалов, инженерных систем;
• адекватно оценивайте необходимые вложения для приведения дома к уровню комфортного проживания;
• оцените энергоэффективность дома (теплопроводность стен, утепления кровли, пола первого этажа, качество окон, входной двери).

Ну вот, в принципе, и все, надеюсь, информация окажется полезной, осталось сформировать бюджет, определиться с вариантом строительства, и можно приступать! Строительство дома — творческий процесс, при правильном подходе он принесет удовольствие, расходы превратит в инвестиции и будет радовать вас долгие годы, объединяя вашу семью, друзей и даря незабываемые моменты!

Компания «СК ЕвроДом» занимается проектированием и строительством индивидуальных домов и коммерческих объектов с 2007 года, за нашими плечами большой опыт и более 200 реализованных проектов разной сложности. Сотрудниками нашей компании являются одни из лучших специалистов региона, мы постоянно растем и развиваемся, изучаем инновационные методики, современные материалы, последние достижения в строительной индустрии, ежегодно посещаем строительные форумы, выставки, лучшие коттеджные поселки региона-лидера, Московской области. В год мы строим не более 20 домов и ведем одновременно не более трех объектов, у нас постоянно трудятся по две бригады монолитчиков, каменщиков, кровельщиков, инженеров и отделочников, это позволяет нам контролировать высокий уровень качества строительства и гарантировать результат.

Петрыкина Дарья, ведущий архитектор СК ЕвроДом, с огромным опытом в проектировании, около сотни выполненных проектов и довольных клиентов.

Больше информации, готовых проектов, реализованных объектов можно найти на нашем сайте: sk-ed.ru.